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1、3、旧村改造在城市化中的作用旧村由于历史和管理体制等原因,规划管理无序,布局结构混乱,基础设施缺失,环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出,道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重,极大地降低了居民的生活质量,影响了城市的整体面貌。 “城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味,为适应已批准的城市总体规划的需求,实施的的改建工程。其是推进城市化进程的必由之路,是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。“城中村”改造在城市中心城区土地日显稀缺的现状下,不仅为部分房地产开发企业提供了城市发展用地,提高了城市土地的利用效率。其高起点、高标准进行规划和建设也有利于解决当地的规划无序的问
2、题。改造后将成为功能齐全的综合区域,蕴含着巨大商机,改善了当地的投资环境。同时将会给安置在该区域内的居民(村民)提供大量的就业岗位,为居民(村民)从事第三产业提供良好的区位优势,个人收入将大大提高有利于促进城乡一体化的发展。其采用的建设标准也在节能和环保方面也起到了很大的作用。总之,旧村改造工程解决了城市化过程中出现的问题,有利于推动城市化进程的健康合理发展,推动生态文明城市的建设。旧村改造类型旧村改造是一项聚民心、暖民心、稳民心的民心工程、战略工程,实施好该工程,必将大大改善农村群众的居住环境,有效推进社会主义新农村建设。近期,政府先后出台加快旧村改造工作的意见,从上级工作部署来看,旧村改造
3、势在必行。1、旧村改造模式和开发类型旧村改造是一项全新的较为复杂的工程。在村庄布局、改造开发模式等方面可供借鉴参考的经验办法不多、具体操作实施难度大的情况下,应根据旧村所处的区位和实际情况,区分不同的改造类型,然后根据不同类型研究制定相关政策,扎实推进旧村改造工作。根据旧村改造情况,旧村改造可以分为以下类型:撤村建居型;小城镇集聚型;农村社区型;大企业(项目)驻地及周边村庄改造型;旧村原址改造型。依据相关的类型可以提出不同的开发方案,目前的情况下有以下几种开发方案:(1)政府主导型财政直接投资是政府支持旧村改造的方式之一。在这种模式下,政府充当开发商的角色,直接投资改造旧村,解决村民的拆迁安置
4、问题,进行开发建设,从而达到改造目标。此种模式较适合于重点项目统筹建设型村庄改造。优点:该模式政府能够从整个城市景观、环境效益和社会效应上按照城市规划的要求进行更新,从根本上解决旧村问题。能够保证改造质量,也能在一定程度上降低改造的成本(土地出让金以及部分税费的免除) 。但同时要求政府一次性投入大量的财政支出。缺点:从实践来看,无论是公共设施的建设还是房地产项目的开发,想要大规模改造旧村,单凭政府的财力是负担不起的。因用地规模、用地兼容性等因素的限制,并不适合建设这样的项目。所以,此种模式仅适合于局部地段的改造,或个别政府项目的建设需要。(2)村级主导型以村为操作主体,以村集体经济为基础,自行
5、组织实施非市场化的改造是旧村改造的实施模式之一。优点:该模式由村民改造,不仅容易解决拆迁补偿这个重大障碍,还省去了开发商的利润部分,总体上降低了改造项目的开发强度和改造成本。同时,能够调动居民的积极性,从而能够灵活、有效地吸引相当数量的小规模资金投入到改造中,也能避免由于大量人口置换 带来的一系列社会经济问题。缺点:由于村委会独立承担旧村改造的全部工作,对其经济实力、村干部的技术力量及经营管理、协调等各方面能力都要求比较高。若村集体经济实力较弱,则村民自筹资金的压力较大。因此,该模式主要适合于:集体经济实力强大、村领导班子组织协调能力强、群众基础好的村。(3)开发商主导型在村投资能力有限、政府
6、又不打算大规模投资的条件下,为推进旧村改造的进程,开发商介入值得考虑。开发商介入可有多种方式,最完全的方式是开发商主导:开发商成立项目公司,负责征地、拆迁、补偿、安置、建设、销售等,按市场化方式进行综合开发。这种方式在旧村改造实践中被证明是成功的经验,也利于促进旧村的根本转变。优点:开发商经验丰富、经营管理能力及技术力量强,承担旧村的改造,将有利于保证片区开发档次与品质。同时可借助知名开发商的品牌,树立片区高档次形象,提高市场价值。开发商独立承担可实现改造过程中的拆建统一,有利于整体规划、整体协调、控制开发运作时间。缺点:政策限制与市场化的困难。按现行土地政策,旧村的留用地、宅基地等建设用地均
7、属集体用地性质,仅可用于建设村民住宅、村公共设施、村集体经济发展二、三产业,但不能转让,不得建房出售。在这样的背景下,旧村改造的融资、开发商的介入等在操作上面临困难,市场化的改造方式难以实现。这种方式适用范围比较广,具有很大的代表性。(4)村与开发商联合开发型政府指导,由开发商与村委会共同组建旧村改造公司,负责拆迁安置、土地平整、回迁返建、商品房建设等整个城中村改造的全部工作。优点:村委会参与整个旧村改造的开发工作,也有获利机会,故开发积极性相应提高。村委会参与整个开发改造工作,代表村集体及村民利益,利益统一,有利于开展工作,确保改造顺利进行。开发商与村委员会共同承担可充分利用双方优势,保证开
8、发改造工作顺利进行,同时拆建统一也有利于整体规划、整体协调,加快开发进度。缺点:主要在于开发商与村委会双方共同组建的开发改造公司的企业决策、经营管理权的分配,以及利益划分的问题。此问题解决不好,容易产生矛盾,影响双方合作意向。在实际操作中,可探索通过不同的股权划分、控股形式实现经营管理权的分配及利益的划分。(5)政府与开发商联合开发型实行政府收储后统一拆迁安置,净地招拍挂后由开发企业进行开发建设。优点:该模式有利于在当前形势下加快城中村改造步伐,加快城中村的拆迁安置,政府在城中村改造过程中能够实现土地收益,也有利于政府合理把握开发建设的节奏和土地投放量,实现村民赢环境、开发商赢利润、政府赢形象
9、的“三赢 ”。缺点:政府融资难。解决的途径有两种:一是利用土地收储贷款。二是利用国有资产运营公司这个融资平台。目前形势而言,受国家政策限制,加上我县土地收储数量极少,利用土地收储贷款很难实现。国有资产运营公司这个融资平台融资效果还可以,但大部分用于城市建设,拿不出更多的资金用于旧村改造。因此,从目前情况来看,该模式在实际操作中存在很大的困难。以上只在对五种旧村改造开发模式进行了分析比较,在实际操作中,应结合各类旧村改造的实际和特点,创造性的选择和探索改造开发模式,确保旧村改造工作取得实效。济南市旧村改造分析截至 2011 年 11 月中旬,济南市超额完成省里确定的三年建设农房 20 万户任务,
10、共新建农房 26.5 万户,完成三年任务的 144%,其中整村迁建 23.5 万户、分散建房 3 万户;实施村庄改造项目 337个,涉及村庄 553 个,总投资达 390 余亿元;完成危房改造 3 万余户。济南市的旧村改造工程取得了忧郁的成绩,得到了广大农民的极大拥护,使农房建设真正成为贴近群众需求,是符合民意的一项惠民工程、德政工程和民心工程,把好事真正做到了百姓心坎里。加快旧村改造,对于改善城乡居民生产生活条件,进一步优化城乡环境,加快推进新农村建设,拉动内需促进济南市经济社会发展都有着极其重要的作用。但是,旧村改造是一项系统工程,涉及面广,工作难度大。虽然进展比较顺利,但也暴露出一些问题
11、和困难。(1)资金短缺问题。第一,县镇财政压力大。 山东省人民政府关于继续推进农村住房建设与危房改造的意见 (鲁政发201221号)明确要求,各级政府要设立专项资金,并对旧村改造户加大扶持补助力度。二、村级集体经济比较薄弱。就目前村集体经济现状而言,多数村集体没有能力承担旧村改造工作。三、农民自筹难度大。近年来,农村经济实现了较快发展,农民收入有了大幅度提高。但建造新房是一项重大的建设性投入,同时需要大量的基础设施配套,就目前情况而言,多数村庄农民收入水平与建房投资相比,资金缺口比例仍然很高,部分危旧房改造户尤其是困难户缺少原始资金,筹款能力又比较差,这给旧村改造工作带来更大困难。(2)群众思
12、想障碍问题对于旧村改造工作,当前群众存在三种思想倾向:一是急于改。有些群众对旧村改造工作抱有很大希望,急切盼望开展旧村改造。二是不敢改。部分群众担心改造后利益得有到保障,造成“上楼致贫”问题三是不愿改。一些群众由于受传统、家族、宗派等原因的影响,看重的是手中的土地,一些“城中村” 农民由于受既得利益影响,封闭狭隘的小农经济意识浓厚,怕改造后失去“ 房东经济” 这块主要经济来源。因此,广大村民存在着既想改(为改善生活质量) 、又怕改的等待观望心态。(3)政策问题。一是旧村改造涉及土地利用制度、投融资体制、行政管理体制等诸多方面问题,因而在操作上没有统一的政策和成熟的模式。二是农村住房属于集体用地
13、,改造后新建房屋除部分用于农民拆迁安置外,其他部分作为商品房出售用于平衡改造资金。因这些新建房屋土地性质为集体用地,只能出售给本村村民,一般不能对外出售。济南市旧村改造发展前景(1)济南市政策的大力支持为推进旧村改造工作,省政府和市政府相继出台了相关政策措施,并对财政扶持、土地、费用减免等政策进行了明确。济南市财政每年安排 1 亿元农房建设专项资金。济南市财政又筹集 5 亿元扶持资金,用于旧村改造任务的启动和资金周转,为充分发挥济南市扶持资金的效益,将 5 亿元市扶持资金的还款期限延长到 2012 年12 月底。济南市要求县(市)区自筹资金支持农房建设,各县市区投入配套资金约合 10 余亿元。良好的政策支持将促进济南市的旧村改造项目发展。(2)经济发展居民对住房环境改善的需求随着经济的持续发展,旧村的居住环境的落后就显现出来。居住规划的不合理,居住环境的脏乱差,影响着百姓对生活质量的追求。并且近年来济南市的房地产价格一直比较高,超出了普通人民的承受能力。旧城改造项目可以使百姓以远低于市场的价格得到新的住房。并且,旧村改造可以利用良好的规划条件发展商业,具有良好的投资前景,能使该村的服务业得到很好的发展。所以,旧村改造项目具有良好的商业前景。