房地产开发和上海城市人口再分布

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1、总 第 103 期 城 市 问 题 2001 年 第 5 期房 地 产 开 发 和 上 海 城 市 人 口 再 分 布张 善 余 高 向 东城 市 尤 其 是 特 大 城 市 , 以 其 独 特 的 区 位 优 势 和集 聚 效 应 , 在 国 家 社 会 经 济 发 展 中 占 有 重 要 地 位 。 城 市 发 展 的 稀 缺 资 源 是 土 地 , 依 据 级 差 地 租 原 理 , 有 偿 集 约 化 利 用 有 限 的 土 地 资 源 , 不 断 优 化 产 业 结 构 和 产 业 布 局 , 针 对 城 市 人 口 和 产 业 的 高 度 密 集 状 况 , 培 育 强 大 的 房

2、 地 产 业 , 并 引 导 城 市 人 口 合 理 再 分 布 , 对 强 化 完 善 城 市 功 能 和 实 现 可 持 续 发 展 , 具 有 十 分 重 要 的 意 义 。 房 地 产 开 发 与 城 市 人 口 再 分 布 关 系 十 分 密 切 , 前 者 对 后 者 是 强 大 的 推 动 力 , 后 者 则 是 不 断 优 化 土 地 利 用 结 构 , 促 进 房 地 产 业 进 一 步 发 展 的 保 证 。 本 文 拟 针 对 上 海 市 的 情 况 , 对 房 地 产 开 发 与 城 市 人 口 再 分 布 进 行 一 些 研 讨 。一 、 上 海 市 改 革 城 市

3、土 地 使 用 制 度 取 得 的 成 效80 年 代 城 市 土 地 使 用 制 度 的 改 革 , 赋 予 有 偿 获 得 的 土 地 使 用 权 以 可 以 进 入 市 场 的 特 殊 商 品 的 性 质 , 为 房 地 产 业 的 大 发 展 奠 定 了 基 础 。 1988 年 , 上 海 试 点 性 的 第 一 幅 国 有 土 地 使 用 权 出 让 成 功 。 1992 年 , 土 地 使 用 制 度 改 革 从 试 点 转 向 全 面 展 开 , 在 旧 城 区 尤 其 是 / 危 、 棚 、 简 0 地 区 的 改 造 中 引 进 了 土 地 出 让 制 。 为 了 体 现

4、级 差 地 租 , 上 海 市 颁 布 了 基 准 地 价 表 , 把 全 市 划 分 为 12 个 土 地 级 别 , 对 合 理 调 整 土 地 利 用 起 了 很 好 的 指 导 作 用 。 从 1997 年 以 来 , 上 海 市 又 开 始 试 行 土 地 租 赁 制 度 和 建 立 土 地 储 备 新 机 制 , 从 而 进 一 步 完 善 了 土 地 有 偿 使 用 的 方 法 。 10 余 年 的 实 践 充 分 表 明 , 以 上 措 施 对 上 海 市 社 会 经 济 的 大 发 展产 生 了 非 常 良 好 的 效 果 :11 增 加 了 政 府 收 入 , 城 市 建

5、设 的 财 力 大 大 增 强 从 1988 年 到 1997 年 底 , 上 海 市 共 批 租 外 资 外销 地 块 1533 幅 , 107 平 方 公 里 , 从 中 收 入 91 亿 美 元 ,人 民 币 101 亿 元 。 从 1995 年 起 , 对 内 资 企 业 的 商业 、 旅 游 、 娱 乐 、 金 融 、 服 务 和 商 品 房 6 类 用 地 实 行 土 地 使 用 权 出 让 , 至 1997 年 底 共 出 让 1039 幅 , 839 公 顷 , 获 得 了 巨 大 的 级 差 收 益 。 以 上 巨 额 资 金 为 基 础 设 施 建 设 尤 其 是 老 城

6、区 改 造 做 出 了 极 大 贡 献 。 1987 年 , 城 市 基 础 设 施 建 设 投 资 32 亿 元 , 住 房 投 资 22 亿 元 , 至 1997 年 已 分 别 猛 增 到 413 亿 元 和 433 亿 元 ;1992 ) 1998 年 间 , 年 均 拆 旧 房 3 百 多 万 平 方 米 , 与 前42 年 年 均 拆 旧 房 41 万 平 方 米 相 比 , 增 长 了 7 倍 。 城市 面 貌 在 不 长 的 时 间 内 , 发 生 了 惊 人 的 巨 变 。21 城 市 土 地 利 用 结 构 得 到 了 显 著 的 改 善突 出 的 是 工 业 用 地 比

7、重 下 降 。 仅 在 1992 ) 1995 年 的 短 短 几 年 内 , 尽 管 上 海 市 的 市 区 面 积 由 168 平 方 公 里 增 加 到 249 平 方 公 里 , 工 业 用 地 的 比 重 仍 然 从 2316 % 减 小 至 2112% , 而 其 他 用 地 比 重 均 有 所 上 升 。 工 业 用 地 的 相 对 减 少 , 是 通 过 工 业 结 构 和 布 局 的 大 调 整 实 现 的 。 到 2000 年 , 已 有 1 千 多 家 工 厂 和 生 产 点 从 市 区 迁 出 , 还 有 一 部 分 工 厂 关 停 并 转 , 从 而 大 幅 度 提

8、高 了 城 市 土 地 的 利 用 效 益 ( 1995 年 上 海 市 单 位 土 地 面 积 上 的 产 出 , 工 业 仅 为 商 业 饮 食 服 务 业 的 33% , 与 金 融 保 险 业 相 比 , 更 仅 为 4% ) , 减 少 了 经 济 增 长 对 资 源 的 依 赖 度 ( 1991 ) 1998 年 的 8 年 间 , 上 海 市 GDP 增 长 11 4 倍 , 而 生 产 性 能 源 消 费 量 和 用 水 量 分 别 仅 增 长 了 01 17 倍 和 0104 倍 ) 。 城 市 污 染 大# 22 # 城 市 建 设 与 发 展房 地 产 开 发 和 上 海

9、 城 市 人 口 再 分 布大 减 轻 , 绿 化 增 多 , 环 境 质 量 显 著 改 进 。31 房 地 产 业 得 到 大 发 展在 上 海 市 社 会 固 定 资 产 投 资 总 量 中 的 比 重 不 断 增 大 , 1996 年 已 达 到 33% , 并 直 接 带 动 了 建 筑 、 建 筑 材 料 、 装 潢 、 家 具 等 许 多 相 关 产 业 , 成 为 国 民 经 济 强 大 的 新 的 增 长 点 。 1978 年 , 房 地 产 业 在 上 海 市 GDP 中 , 仅 占 了 微 不 足 道 的 011% , 而 到 1999 年 该 比 重 已 快 速 上 升

10、 到 512% , 地 处 市 中 心 的 几 个 区 , 更 已 达 到12% 17% 。 预 计 到 2005 年 , 房 地 产 业 的 比 重 将 进 一 步 增 至 10% , 从 而 大 大 缩 小 了 与 国 外 特 大 城 市 的 差 距 。41 住 房 建 设 空 前 繁 荣市 区 和 近 郊 区 年 均 增 加 的 住 房 面 积 由 80 年 代的 450 万 平 方 米 , 猛 增 至 90 年 代 的 将 近 1200 万 平 方 米 。 人 均 居 住 面 积 , 2000 年 已 达 到 11 平 方 米 , 预 计2005 年 将 进 一 步 增 至 15 平

11、方 米 。二 、 上 海 城 市 房 地 产 业 的 开 发 与 人 口 再 分 布伴 随 着 房 地 产 业 的 大 开 发 , 上 海 发 生 了 引 人 注 目 的 城 市 人 口 再 分 布 , 其 规 模 是 以 往 任 何 时 期 都 难 以 比 拟 的 。解 放 初 , 上 海 市 区 面 积 仅 84 平 方 公 里 , 人 口 419 万 , 人 口 密 度 高 达 每 平 方 公 里 51 1 万 人 , 位 于 城 市 核 心 部 分 的 老 城 区 , 面 积 不 到 20 平 方 公 里 , 人 口 密 度 更 达 到 每 平 方 公 里 9 16 万 人 。 市 内

12、 重 房 叠 屋 , 功 能 布 局 十 分 紊 乱 , 广 大 劳 动 人 民 居 住 条 件 恶 劣 , 尤 其 是 占 地 11 平 方 公 里 的 危 房 窝 棚 区 , 呈 宽 约 1 公 里 的 椭 圆 环 带 状 环 绕 在 市 区 的 周 围 。 在 极 端 恶 劣 的 环 境 下 , 人 口 密 度 竟 然 也 高 达 每 平 方 公 里 10 万 人 。解 放 后 , 随 着 城 市 建 设 包 括 工 业 区 和 住 宅 建 设 的 发 展 , 上 海 的 市 区 范 围 逐 渐 有 所 扩 大 , 城 市 人 口 也 发 生 了 一 定 规 模 的 再 分 布 , 但

13、直 到 80 年 代 , 其 速 度 都 是 相 对 缓 慢 的 。 自 土 地 使 用 制 度 改 革 后 , 房 地 产 业 开 始 勃 兴 起 来 , 城 市 人 口 再 分 布 进 入 了 高 速 发 展 的 新 时 期 。特 别 是 1992 年 以 来 , 以 / 南 巡 讲 话 0 为 契 机 , 上 海 市 基 础 设 施 建 设 和 房 地 产 开 发 出 现 了 前 所 未 见 的 热 潮 。 仅 1992 ) 1999 年 8 年 中 , 即 建 成 住 宅 9300 万 平 方 米 , 年 均 达 1320 万 平 方 米 , 比 前 15 年 增 长 了215 倍 。

14、 其 分 布 重 心 , 逐 渐 由 边 缘 市 区 向 近 郊 区 推进 , 从 表 1 和 表 2 可 见 , 1993 ) 1999 年 间 , 各 类 建 筑 包 括 居 住 房 屋 的 增 长 速 度 , 边 缘 市 区 都 大 大 超 过 中心 市 区 , 而 近 郊 区 又 大 大 超 过 边 缘 市 区 。表 1 1993 ) 1999 年 上 海 市 三 类 地 区 * 各 类 房 屋 面 积 的 增 长 幅 度 ( % )类 别 中 心 市 区 边 缘 市 区 近 郊 区各 类 房 屋 合 计 居 住 房 屋 工 厂 仓 库1219- 144268- 7831404* 中

15、心 市 区 指 黄 浦 、 南 市 、 卢 湾 、 静 安 、 虹 口 5 区 , 它 们 基 本 上 都位 于 内 环 线 ( 距 市 中 心 点 4 7 公 里 ) 以 内 ; 边 缘 市 区 包 括 普 陀 、 闸 北 、 徐 汇 、 杨 浦 、 长 宁 5 区 , 它 们 大 部 分 处 在 内 外 环 线 之 间 ; 近 郊 区 包 括 闵 行 、 宝 山 、 嘉 定 、 浦 东 4 区 , 它 们 大 部 分 位 于 外 环 线 ( 距 市 中 心 点 1018 公 里 ) 以 外 。资 料 来 源 : 5 上 海 市 统 计 年 鉴 6 , 表 2 同 此 。表 2 上 海 市

16、三 类 地 区 占 各 类 房 屋 面 积 * 比 重 的 变 动 ( % )类 别 中 心 市 区 边 缘 市 区 近 郊 区各 类 房 屋 , 19931999居 住 房 屋 , 19931999231 8201 2251 6171 447104512471145122912341627133714* 合 计 数 仅 指 三 类 地 区 , 非 全 上 海 市 的 总 数 。上 述 强 劲 的 非 中 心 化 态 势 , 是 通 过 大 规 模 的 土 地 批 租 、 产 业 调 整 、 市 政 建 设 、 老 城 区 改 造 和 新 住 宅 基 地 的 辟 建 实 现 的 。 由 此 带 动 的 物 质 资 料 和 人 口 的 重 新 分 布 , 其 强 度 远 远 超 过 以 往 任 何 时 期 。 仅 从1991 年 到 1998 年 9 月 底 , 上 海 市 区