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1、佘山东紫园项目企划策略提报I东方篇,80?20?20%中的20%!,从大众产品执行者到小众产品推动者品牌面临新的诠释,从最中坚到最顶级,要轉型就轉到最好,我们将面对怎样的一群人,思考一,三个家族的惊鸿一瞥窥探20%的20%,从,城堡中的荣氏家族荣氏家族并非今日才贵，早在19世纪后叶，族谱已经修到了三十世。而到了荣智健这一辈，更是往来无白丁，只与李嘉诚之辈交往。,一个家族，一个社会拥有百年豪门历史的何家，注定在这个子息极其繁盛的家族中产生一系列举足轻重的大人物，总共计算起来，何鸿燊的四房妻妾一共为他带来了十七个儿女。,“大陆第一女富婆”的家教作为“大陆第一女富婆”陈丽华四十八亿家产的继承人，赵勇
2、的低调和沉稳非同一般，对于“四十八亿”这个来自2003年中国大陆百富榜的统计，他们从不对财产的具体数字加以评价,他们正和一个地区，乃至整个国家的经济、社会命脉共同搏动， “权”与“贵”，在平民阶层无法抵达的空间默契起舞，和衷共济。,20中的20：“看不见的顶层”之权贵相和,一个人的地位再显赫，倘若没有庞大的家族作为支撑也不免会有些孤寂，他们的一举一动都会被看作家族教养的注脚。,20中的20：“看不见的顶层”之枝繁叶茂,无论他们拥有的财富多么庞大，都还相当完整地保持了“忠孝传家，敦亲睦邻”的传统面貌，令人瞩目。,20中的20：“看不见的顶层”之家风教养,客群共性描述他们是中国真正意义上的“上流社
3、会” 他们的言行都体现出贵族的气质中国传统的儒家思想深入他们的价值观他们成为“有钱人”已经超过了20年，甚至更久他们衬托身份的是知识、品行和成就，而不是金钱身望是他们社会地位的写照,处事他们勤奋、有激情、灵活。他们主动或被动地透支精力和时间。,消费他们基本原则就是简单而充实。因为个人花钱的时间比一般人要少一些。,自己的他们有自己的消费观念，特别在乎自己的生活状态。,理性他们对潜在的危机有充分的认识。他们执着却同时保持有着理性。,传统他们恪守人类传统上一些基本的尊贵品质。他们拥有与人相处的艺术。,低调他们在公众面前保持低调，不喜张扬，不愿全透明，不愿露富。,钱不是最终目标他们认为当足够满足自己生
4、活所需后，钱已经不是追求的最终目标。,面向实利早已看遍世間繁華的他们不是指向虚荣，而是面向实利。,个性独特他们大多有深厚的积淀。他们养成了独特的生活习惯。,事业明确他们具有的自我价值取向。他们有相对独立的理性思维判断。,脚踏实地他们不断地追求、奋斗。他们脚踏实地，光明磊落。他们精神的精髓就是创新和冒险。他们善于思考又具备想象力。,国际人他们平时工作较紧张，典型的国际人。他们往往能顺应潮流、超前半步抓住机遇。,喜欢学习他们通过不断的创新得到了持续快速的发展。他们紧跟社会发展并能及时发现社会上出现的问题。他们喜欢学习，也喜欢到处走走。,项目目标客户研判,Q：国外富豪为什么不是目标客群？A：国外富豪
5、在传统观念的认知中，中国仍处于第三世界国家，对于豪宅的理解属于起步阶段，远比不上国外的顶级豪宅。因此，不会舍近求远，到中国购买。,Q：港台客群作为重要的一部分，更倾向于港客还是台客？A：台湾客将比香港客更具有购买倾向。台湾客在传统观念中更具有人文精神。长期的“岛居”对“大陆文化”的向往更甚。其家族延续，光宗耀祖的意识更浓郁。,20%中的20%他们和他们的家族必然成为历史中浓墨重彩的一笔,众人眼中的佘山,思考二,佘山世茂庄园中国至尊华墅佘山腳下的私人庄园奢华的私人的欧式的世茂品牌支撑,佘山区位诉求景观诉求,佘山月湖山庄世界级森林别墅“原生态”森林自然的生态的,佘山区位诉求环境诉求,佘山高尔夫佘山
6、脚下的高尔夫世界顶级球场意大利托斯卡纳风格休闲的华贵的運動的,佘山区位诉求golf诉求,紫都上海晶园真山.真水.真别墅原版欧式别墅凝自然风景于一体舒适的,佘山区位诉求景观诉求,佘山银湖别墅亲水别墅质朴厚重的北美风格大面积水景环绕舒适的休闲的(一期)港派的演藝人員聚集的,佘山区位诉求环境诉求客群速求,佘山月湖山庄,佘山高尔夫,紫都上海晶园,佘山银湖别墅,世茂佘山庄园,庄园,森林,水景,高尔夫,景观,佘山,佘山是他们眼中的“背景板”,佘山是道栏，制订价格的参照依据,佘山是风景，为房子添彩的景观靓点,我们眼中的佘山,思考三,天赋灵犀，自然之馈,佘山历史久远是长江三角洲文明发源地之一早在良诸文化时期就
7、有人类活动镇内广富林属新石器时代的古遗址山地总面积401公顷。大小12座山峰，绵延13公里中国以“九”为大，而松江别称云间，故简称“云间九峰”,林木茂盛，风光旖旎，上海独一无二的自然景观,佘 山 是 山 龙黄 浦 江 与 苏 州 河 为 水 龙山 龙 为 干 ， 水 龙 相 绕谓 之 大 风 水,風生水起好運來,一国无山，不全；一城无山，不坚，一地无山，不厚；一家无山，不安中国传统风水学，山不走了，就结穴，即龙脉所在佘山从江苏过来，到这里，戛然而止所以佘山一直被认为是上海的龙脉所在上海的风水以水龙见长，但是要以山龙为干，水龙围着山龙这样的风水就是大风水,水不及山稳定，故佘山是上海第一风水宝地,
8、佘山地区宗教历史流长，文化灿烂，该地区汇集天主教、基督教、伊斯兰教、佛教和道教于一地。1871年，法国传教士融合欧洲建筑精髓，修建佘山天主教堂，成为“远东第一大教堂”。1942年被罗马教皇册封为“圣殿”，成为中国天主教徒朝觐的圣地。,门括四海，韵含东西，人文价值难以复制,发现不一样的佘山“时间的记忆”,佘山是文明，记录着人类的进化与演变,佘山是历史，见证着上海的由来,佘山在记录着大地演进的同时铭记着人类文明的点滴已经上海历史财富累积的一部分,这注定是场时间的戏名字叫“历史”,有些人，沦为时间的尘埃，命运随波逐流,有些人，或搏弈或纵横，最终掌控，主宰命运,当历史成为判断一个人功过成败的唯一标准时
9、,YESTERDAY WAS HISTORY , TOMORROW IS HIS STORY昨天是历史， 明天是传奇,有些建筑，纵使奢华一世，但终不免沦为沧海一粟,有些建筑，历史的烙印奠定天生稀有，故事终成传奇,当历史作为成就顶级豪宅的核心价值时,时间的积淀和历史的附加值成为国内外顶级豪宅形成的必然法则,HISTORY,不信?請看下列證據,中国歷朝歷代最TOP居所,1487年，故宫正式开始营建以现今的标准来看，故宫作为大明王朝第二都的行宫，既无极尽奢华，更无地理之变但在之后的几个世纪的演进中，故宫成为了中国乃至世界的豪宅之最，其根本就源于历史积淀和人文内涵，谁又能超越时间自身的价值呢？,故宫,
10、上海TOP居所的前世今身,白公馆 “白公馆”，是指上海汾阳路150号那幢气势非凡的灰白色洋楼，因为白崇禧、白先勇父子住过而名噪上海,王伯群住宅 王伯群住宅是何应钦内弟，民国政要、国民政府交通部长王伯群于1931年建造的，历时四年，于1934年落成,嘉道理住宅 延安西路64号，原主人艾里嘉道理沪港两地都鼎鼎有名的实业大老板嘉道理住宅，源于一个悲伤的故事,爱庐 蒋介石与宋美龄在上海真正安置了一个家.不过这所住宅也不是蒋介石掏钱买的，而是他大舅子宋美龄的哥哥宋子文买来作为宋美龄的陪嫁,沙逊别墅 “罗别根花园”位于虹桥路是20世纪30年代上海房地产大王沙逊兴建的度假别墅,东湖宾馆 在淮海中路与东湖路转
11、角，即今东湖路7号内有一幢被大块草坪相围的二层洋房，这幢花园洋房由英商瑞康洋行老板约瑟夫兴建于1925年,马勒别墅 位于现延安中路陕西南路拐角处于1936年落成传说这所房子的设计是依照当年花园主人马勒最宠爱的小女儿一个梦境设计的,丁香花园 上海滩最负盛名、保存最为完好的老洋房之一。丁香花园的盛名，不仅在于其建筑本身，还在于洋房主人身份的传奇色彩,张学良公馆 赵四小姐却常来此小住因此这一处被人称为“张学良公馆”,兴国宾馆 美商的中国营业公司是旧上海最大的房地产公司之一，今兴国路上的兴国宾馆内有别墅多幢，就是由该公司兴建的。,无论建筑的奢侈程度如何真正使建筑成就经典的正是它们背后的那一段历史,历史
12、的累积,诠释出项目不为人知的价值,从,产品推广定位“供收藏的居住艺术品”,已经超越了住宅本身的功能与价值作为一种历史的符号被记录时间无价，收藏历史,产品推广定位歷史的創造物私藏别業,除了佘山，我们还有什么,思考四,有历史沉淀的住宅文化内涵历史内涵人文内涵,建筑景观地段可复制,可超越,可替代惟有时间不可倒流真正的不可复制日久弥新的收藏品家业与财产的累积,产品支持人历史居所,产品细节之景观：推窗即与历史对话,除了确保每户推窗即可看见佘山大教堂等历史人文景观之外，还在社区内部的景观处理上引入了一些五行风水理论和一些传统的中国建筑元素，强调一种与历史对话的仪式感。,佘山大教堂,五行花園,五行花園,五行
13、花園,产品细节之配套：寧靜,是最昂貴的奢侈,紧扣20%中的20%的小众品位结合历史主题，在配套上另辟蹊径坚持以内敛的奢侈作为配套的主题贯穿整个项目會所就是主人嗜好的延伸，是他不出門時的第三空間，平靜寧境而心淨,成立时间：1996年 主要会员：国外王室成员 企业家、艺术家 代表会员：陈东升、王雁南 入会费：常驻会员入会费为15000美元 会所描述：中国会位于西城区西单，绒线胡同51号，是清朝亲王的旧府邸主要特色：中国会保留了中国传统建筑的精髓 这座院落本身又是中国重点文物保护单位 这里的会员经常说： “中国会的一切都是古董，只有人是新的。”,中国会,紫檀木博古區,紫檀木艺术品为中国明清时代被帝王
14、广为使用，为誉“东方瑰宝”，更因为“中国第一女富婆”陈丽华的个人经营，成为最隐性的奢侈品，标志着身份与品位的双重意义,锦鲤池,锦鲤在古代被作为皇家的专属休闲活动，其对品位和财力的要求极高，更因为兼具调节风水的效力，故成为极少数人的专享价值百万也不足为奇,君子蘭花房,高昂的价格和要求极高的鉴赏力正把这个原本普通的事变成一个兼具品位和财力的奢侈嗜好.,普通的花草即使是市井的小人物也能去爱好,但真正的君子兰却将普通人拒之门外,琉璃玉石典藏區,中国关于玉石的把玩由来已久，没有人能否认玉石背后惊人的价值，作为奢侈品,这早也不是什么秘密。,国学雅粹區,分为书画和戏剧两大类内容,古書籍區,蘭亭茶敘,養生藥膳,養生瑜珈禪,产品细节之品牌：成为历史的记忆,针对20%中的20%的消费习惯，结合项目自身推广主题，个有历史的奢侈品品牌，进行深度合作，借助这些品牌已建立的历史价值贯彻至项目中,R&R劳斯莱斯,产品细节之行销：真正的贵族,根据目标客群的特点，摒弃传统大规模的广告攻势，利用文化行销、事件行销和公关行销的三种行销方式，精准而有效地与目标客群进行沟通，建立起有效的销售渠道。,文化行销,事件行销,公关行销,LOGO,VI系统导视,开发商品牌,道具（平面）,道具（物件）,平面表现,TVC,样板段,推广活动,LOGO,VI系统导视,开发商品牌,道具（平面）,道具（物件）,
