XX广场可行性研究报告

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1、HZBP 广场可行性研究报告(原件)本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证*广场投资的必要性、可能性、有效性和合理性。按照国家有关规范，可行性研究包括机会研究、初步可行性研究和最终可行性研究，根据本项目特点，我 们合三 为一，从技 术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的原则是： 项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目有关报建资料以及由陕西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成；各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于 HZ 市国土房管局；建安工程造价的构成依据，既一方面参照了该设计工程有限公司所做的工程概算，同时与 HZ 市建设委员会公布的 H

2、Z 市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料作为对比。 总投资测算一览表，系按整个开发项目完全由 HZ 市*房地产开发有限公司全资兴建的方案，拟分 为三组采取滚动的开发形式；本项目各类物业的测定价格与分析比较是根据对本项目周边物业市场的调查统计数据所得，并经过归纳和整理，其计算模式按照国外尤其是香港地区所普遍惯用的房地产开发项目投资可行性研究报告的表述形式，结合本项目的实际情总严谨测算得出。 本开发项目的各项财务 分析部分，按照目前 HZ 市各类房地产开发物业的投资经验以及本项目的实际数据，经过科学测算获得，务求能够符合此类报告的规范要求、计算模式以及 测算要求。第一章

3、HZ 市社会经济发展概况11HZ 市经济社会发展概况HZ 市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端，南 临 南海大亚湾，与深圳、香港、东莞毗 邻，北连河源市， 东接汕尾市，西邻广州市。HZ 市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。HZ 市是广 东省的一座历史文化名城，素有“粤东重 镇” ，“岭南名郡” 之誉。改革开放以前，HZ 市经济基础相当薄弱，直到 1979 年，全市国内生 产总值 6.76 亿元，工农业总产值 6.66 亿 元，其中工 业产值仅为 2.67 亿元。改革开 发以后，特别是 1988 年地改市之后，全市 经济社会进入了迅速发展、充满生机

4、活力的时期。20 多年来，HZ 市国民经济持续快速发展， 经济实力大大增 强，社会和 经济面貌都发生了巨大的变化。 HZ 已由一寂寂无闻的边陲之地变为一方备受关注的投资热土，从一个典型的农业经济区域变为进入工业化发展阶段的新兴城市。2002 年，全市实现国内生 产总值 525.2 亿元，比 1990 年增长 8.1 倍， 12 年翻了三番多，年均增长 20.2%。2003 年行政区划调整后，HZ 市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博 罗县、龙门县，除 龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。全市总面积11158 平方公里，城镇建成区面积 94 平方公里。按 HZ 市统计年鉴口径， 2002 年底，HZ

5、 市总人口 为 333.72 万，其中 户籍人口（常住人口） 283.02 万人，外来人口（暂住人口）50.7 万人。全市 现有 78 个乡镇， 10 个街道 办事处， 1066 个行政村，并设有两个国家级开发区：大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。HZ 市人民政府驻地惠城区，惠城区土地总面积 1410.2 平方公里，总人口91.78 万；惠阳区土地总面积 1262.1 平方公里，总人口 50.77 万。12HZ 市经济社会发展历程与特点纵观 HZ 市近二十几年的社会经济发展历程，可以划分为三个阶段：第一阶段是改革开发后到 1988 年，第二个阶段是 19891993 年，第三个阶段是

6、1994年到现在。第一阶段，1978 年到 1988 年是 HZ 市经济发 展的积累阶段， 这个时期的代表性事件是中国开始实行改革开放，香港的劳动密集型产业逐渐向珠三角转移。HZ 市的 经济发展比之改革开放前发展要快得多，GDP 年均增长10.4%，1988 年达到 33.04 亿元；人口年均增长 1.3%，1988 年达到 218.06 万人；城镇建成区面积年均增长 4.6%，1988 年达到 27.75 平方公里；地方财政收入年均增长 14.3%，1988 年达到 2.08 亿元；工业生产总值年均增长 21.8%，1988 年达到20.7%亿 元；人均 GDP 年均增长 8.5%，1988

7、 年达到 1526 元；三次产业比重从1978 年的一产独大发展到 1988 年退居第二的位置，但该阶段第二产业的比重始终最小， HZ 市 还没有完成从农业市到工业市的蜕变；这一期间，HZ 市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小， HZ 市经济并没有出现质的飞跃。19891993 年是 HZ 市经济从起步进入快速发展的阶段，经济社会各项指标都经历了前所未有的大发展， GDP 年均增长 30.5%，地方财政收入年均增长40.8%，实际利用外资年均增长 61%，城镇建成区面积年均增长 24.7%，外贸出口总额年均增长 37.7%，人均 GDP 年均增长 27.2%。从 1989 年

8、到 1993 年，HZ 市工业生产年均递增 57.6%，第二产业的比重迅速上升到首位，1993 年占 GDP 的47.8%，第一产业 迅速下降， 1993 年占 GDP 的 17.5%，成功实现了从农业市向工业市的转变。该阶段的代表性事件是当时我国处于房地产开发的高潮，当时的HZ 是房地 产 投机狂潮最集中的地区之一，迅速蜂拥而来的投机资金一度使 HZ市经济发展达到辉煌的顶峰，同时也托起 HZ 市人民对本市经济发展的高远幻想。这一阶段的另一个代表性事件是熊猫汽车城项目在 HZ 进行谈判的启动和终止。这些事件对 HZ 的经济社会发展产生了极大的影响，随着房地产泡沫的彻底破灭，熊猫汽车城项目的搁浅

9、，HZ 市的经济发展陷入低落和迷茫之中。1994 年至今，是 HZ 市经济发展重归理性的阶段，在这一阶段， HZ 市一边化解房地产泡沫破灭给城市发展带来的副作用，一边进行经济结构调整，使国民经济逐步实现持续健康快速稳定的发展。在此期间，国内生产总值年均增长 18.3%，地方财政收入年均增长 13.6%，实际利用外资年均增长 6.7%，外贸出口总额年均增长 16.7%，工业生产总值年均增长 21.9%，人均 GDP 年均增长 14.5%。这一阶段的代表性事件是中海 BP 南海石化项目的最终签订 。预计未来五到十年间，大亚湾区的石化产业将投入 1000 到 1500 亿元的建设资金，巨大的产业集聚

10、效应将为大亚湾的工业化、城市化提供强有力的物质支撑，也将为整个 HZ 市的跨越式发展提供契机。13HZ 市的区位条件HZ 市是珠三角东部联系粤东地区的区域交通枢纽，紧邻深圳、东莞、广州等珠三角发达城市和国际大都市香港。HZ 市区西距广州市 153 公里，东距汕头市320 公里，南与深圳市相隔 80 公里， HZ 市南部的澳 头港到香港中环码头仅 47海里。良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因素，其毗邻香港的优越区位条件便是其中最重要的因素。改革开放以前，珠三角西岸的发展快于东岸，改革开放后，由于东岸接近香港，近水楼台的优势突现，到 2000 年，深圳和东莞的人口和国内生产总值是中山和珠海的

11、三倍多。形势出现巨大逆转的主要原因就是区位条件，东部地区与香港的连通性较高， 这一差异使香港公司和在香港的外国公司的投资、技术和管理倾向流入珠三角东部， 为深圳和东莞外向型经济的发展提供动力，使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸。根据有关方面的测算，在广东、香港企 业北上的数量与陆路交通的距离基本上成反比，珠三角城市与香港的距离每减少 1%，制造业外资企业单位数量便增加 0.58%至 0.61%，制造业外资投入金额增加 0.4%至 0.6%，服务业外资企业单位数量增加 0.34%至 0.37%，服务业外资投入的金额就增加 0.2%到 0.7%。进入新的世纪，HZ 的区位条件将的重大的改变。 CEP

12、A 的签署与实施，在未来若干年香港对珠三角的辐射作用将大大加强，香港的国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角的全面发展。HZ 作为珠三角城市重要的一员，通过基础设施建设改善与香港交通的便捷性，进一步充分利用和强化毗邻香港的区位优势，使其接受香港和周边大城市的经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深层次的合作方面，有更大的作为。14 南海石化项目和大亚湾经济区的建设落户大亚湾的中海 BP 南海石化 项目，首期投资 43 亿美元，是国内目前最大的中外合资项目，由英荷 BP 公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。项目采用世界先进的石油化工技术，年 产 80 万吨乙烯， 进而衍生出 230

13、多万吨高质量的化工产品，年销 售值达 17 亿美元， 对下游 产品的拉动效应为 1:50。该项目已于 2002 年 11 月奠基，目前正在进行 80 万吨乙烯裂解装置建设，预计到2005 年正式建成投产。未来几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔，石化产品在中国还有很大的发展空间，HZ 正积极抓住这次机会，争取吸引更多配套的下游石化产业落户 HZ，使 HZ 成为珠三角乃至广东省重要的石化基地。大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积 273.68 平方公里，海域面积 488 平方公里，海岸 线 52 公里，自然条件得天独厚， 拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源、淡

14、水 资源和旅游 资源也十分丰富。初步形成了比较完善的道路、供水、供电、通讯和港口等基 础设施网络，具有发展临海大型工业项目的优越条件。大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势：BP 公司是全球 500强跨国公司之一，拥有先进 的管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。BP 公司的 龙头地位有利于大 亚湾吸引其他跨国企 业的集聚，进而构成完整的石化产业链。开发区内已有东风 本田等一批汽车零部件企业，形成了一定的产业规模，随着日本三大汽车生产 商进入珠三角地区，大 亚 湾汽车装备业的发展前景十分可观，特 别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业的出口基地。如果从更大范围来看大

15、 亚湾，其 发展前景更不可估量。大亚湾东部的稔平半岛，土地面积 740 平方公里，超过新加坡的土地面积，正处于尚待开发状态，具有 发展多个大型工业项目的条件，正受到外来投资商的高度关注。15HZ 市在珠三角的地位和作用目前，HZ 是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之一，是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了 HZ 中心城区的发展空间，从地理位置上实现了 HZ 从沿江城市向沿海城市的转变。正在建 设中的中海 BP 南海石化项目将给 HZ 市经济发展增添一台强有力的发动机，推动 HZ 工业化进程，拉 长产业链 ，使 HZ 成为珠三角乃至

16、华南地区的重要化工基地，改变 HZ 在珠三角的分工地位，进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础性工业支撑。同时，石化产业区的开发使 HZ 产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动 HZ 市走向真正意义上的沿海城市。随着继续加强与深圳、香港、东莞的联系，对旅游资源的开发利用，对生态环境的加强保护和建设， HZ 市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。第二章 项目概括21 研究基础用地单位：HZ 市*房地产开发有限公司发 展 商：HZ 市*房地产开发有限公司用地性质：商住楼（高尚住宅）项目名称：*广场用地位置：HZ 市江北 27 号小区用地现状：已开发 40%211 可行性研究分析的基本依据1国土证：惠府国用（2003）字第 13020100077 号惠府国用（2003）字第 13020100012 号惠府国用（2003）字第 13020100013 号惠府国用（2003）字第 13020100076 号2建设用地规划