房地产投资决策信息系统的开发

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1、房地产投资决策信息系统的开发n 房地产投资的概念n 管理模型分析n 系统分析n 系统设计n 系统实施第七章一、房地产投资的概念 房地产投资决策信息系统的研究和开发，目的在于能够实现房地产企业在投资决策过程中的信息化管理，并能辅助房地产决策者运用科学的管理方法，准确、快速地做出决策。 使用该系统，既可对房地产市场的信息进行海量存储、高速查询和科学管理，还可通过调用数据库中的大量实用的数据，按照确定的目标，选择适用可行的数学模型及一系列计算步骤，以便快速地得出最优的决策方案供决策者参考。 一、房地产投资的概念1. 房地产投资的概念及其分类 房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一

2、定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为。房地产投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资两类。 房地产开发投资，是指房地产投资者从购买土地使用权开始，通过项目策划、规划和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产商品，然后将其推向市场进行销售来收回投资，实现获取投资收益的目标。房地产投资者主要是获取开发利润，风险较大但回报亦大。 房地产置业投资，是指投资者的投资对象是房地产投资者新建成的物业或房地产市场上的二手货。这类投资的目的一般有两个，一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用，二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。一、房地产投资的概

3、念 房地产是房产与地产的综合，具有不同于其他行业的许多特点，也正是因为这些特点决定了房地产投资决策不同的之处。房地产投资特点分述如下：（1）投资规模巨大 （2）投资回收期长（3）房地产的固定性（4）受宏观经济和区域经济的发展所制约 （5）房地产市场发育的不充分性2. 房地产投资的特点一、房地产投资的概念房地产投资特点决定了房地产投资风险。房地产投资风险可分为：（1）政治风险 （2）社会风险 （3）经济风险 包括经济景气状况、通货膨胀、利率与汇率的变动、地价与建筑成本等的变动、外贸动向以及其他投资动向等因素。（4）市场风险 （5）自然环境风险3. 房地产投资风险一、房地产投资的概念（1）地产投资

4、 （2）住宅投资 （3）公寓投资（4）办公楼、写字楼投资（5）商业楼投资（6）工业楼投资4. 房地产投资类型二、管理模型分析 在房地产投资决策信息系统中涉及到的管理模型较多,包括市场预测模型、经济评价模型、投资决策模型以及投资风险评价模型等等。 研究并设计正确而又合理的管理模型是成功地开发房地产投资决策信息系统的前提，因此需要对系统中所用到的管理模型加以分析和探讨。二、管理模型分析（1） 房地产市场预测相关因素 市场预测的关键因素主要在于市场需求总量及其市场占有率。 影响市场需求的因素主要是环境，如政治环境、社会经济环境、人文环境、人口增长、分配政策、社会购买力、社会文化、购买心理、消费结构等

5、，这些因素往往是不可控的； 影响市场占有率的因素又可分为两类：一类是企业自身因素，如产品成本、产品质量、促销手段、促销技巧等。另一类是市场竞争因素，包括房地产企业竞争对手的生产能力、销售水平、产品价格、资本状况等等。 1 房地产市场预测模型分析二、管理模型分析1.1 房地产市场预测模型分析预测的销售量及其市场占有率预测的销售量及其市场占有率竞争因素竞争因素企业内部实力及战略等因素企业内部实力及战略等因素预测的市场需求量预测的市场需求量制约因素制约因素国国民民经经济济展展望望国国民民经经济济指指数数经经济济政政策策变变动动国国际际形形势势变变化化交交通通设设施施文文化化教教育育商商业业网网点点建

6、建筑筑材材料料价价格格土土地地成成本本资资金金成成本本劳劳动动力力成成本本建建房房质质量量及及类类型型需需求求类类型型需需求求数数量量居居民民购购买买力力需需求求状状况况闲闲置置房房数数量量企企业业技技术术实实力力企企业业业业绩绩及及战战略略企企业业销销售售能能力力员员工工业业务务水水平平国家国家宏观宏观经济经济及国及国际等际等因素因素相关相关行业行业及产及产业政业政策因策因素素地域地域环境环境和人和人文环文环境等境等因素因素产品产品供应供应及市及市场需场需求因求因素素生产生产成本成本因素因素制约因素制约因素行行业业发发展展前前景景产产业业结结构构参参数数产产业业政政策策变变动动竞竞争争格格局

7、局状状况况对对手手综综合合实实力力对对手手经经营营成成果果对对手手战战略略计计划划市场预测相关市场预测相关因素分析图因素分析图二、管理模型分析1.2 房地产市场预测基本方法预预测测方方法法定量预测方法定量预测方法定性预测方法定性预测方法 经验判断法经验判断法用户调查法用户调查法德尔菲方法德尔菲方法回归分析法回归分析法时间系列分析法时间系列分析法指数平滑法指数平滑法加权平均法加权平均法移动平均法移动平均法简单平均法简单平均法一元线性回归法一元线性回归法多元线性回归法多元线性回归法非线性回归法非线性回归法二、管理模型分析2 房地产投资项目经济评价分析 投资项目经济评价采用的是现代分析方法，通过对拟

8、建项目计算期内投入产出各经济因素进行系统分析、调查、预测、计算和论证之后，再从中选择可行方案。目前，我国现行的投资项目经济评价分为两个层次，即财务评价和国民经济评价。 本系统中用的是财务评价。二、管理模型分析2.1 房地产项目财务评价指标及计算方法 房地产投资项目经济评价指标包括静态指标和动态指标两大类，静态指标没有考虑到时间因素，而动态指标却注重时间因素。 在投资项目经济评价中，静态指标仅作为参考指标，而动态指标是作为投资项目是否可行的评价标准。 二、管理模型分析2.1 房地产项目财务评价指标及计算方法（1）静态指标投资利润率（T）投资利税率（R）静态投资回收期（Pt）借款回收期（Pc）财务

9、净现值（NPV）财务净现值率（NPVR）财务内部收益率（IRR）动态投资回收期（Tp）（2）动态指标算法略二、管理模型分析2.2 房地产项目经济评价主要变量分析 房地产开发项目经济评价中，涉及到的变动因素主要有：地价、购置土地过程中的附加费用、用于购置土地的短期贷款利率、建筑面积、建安成本、开发周期、用于支付建造成本的短期贷款利率、租售代理费、开发商租售物业时的有关支出、租金或售价、开发商利润率等等。 其中，短期借贷成本、建安成本、租金或售价、开发商利润率、地价是最主要的变动因素，对开发结果的影响很大，因而有必要对它们进行分析。二、管理模型分析2.2 房地产项目经济评价主要变量分析（1）租金和

10、售价（2）建设投资 1）地价 2）工程造价 （3）开发期 1）开发前期 2）建筑施工期 3）出租期或出售期 （4）开发和销售面积 （5）投资收益率 二、管理模型分析3 房地产投资决策模型分析31 房地产投资决策问题分类 （1）房地产投资机会决策 （2）房地产投资类型决策 （3）房地产投资开发地点决策 （4）房地产投资开发项目规模决策 （5）房地产投资资金来源决策（6）房地产价格决策二、管理模型分析3 房地产投资决策模型分析32 房地产投资决策方法 决策问题适用决策方法房地产投资机会决策经济评价法房地产投资类型决策层次分析法房地产投资地点决策层次分析法、理想点法房地产投资规模决策决策树法、多行为

11、报童模型法二、管理模型分析4 房地产投资风险分析 在对房地产投资方案进行比较分析后，我们还需对该投资方案进行风险分析与估计，以便对风险发生的概率及其影响程度作出定量的估计，并且确定某些风险因素的变化幅度和范围。 风险估计采用不确定分析方法，包括盈亏平衡分析法、敏感性分析法和概率分析法，本系统采用盈亏平衡分析法、敏感性分析法。二、管理模型分析4 房地产投资风险分析41 盈亏平衡分析盈亏平衡分析 （1）线性盈亏平衡分析 该方法的成立是以许多约束条件为前提的，这些条件主要有：开发量与销售量相等；在所分析的销售量范围内，固定费用不发生变化；变动费用是建筑面积的正线性函数；销售收入完全随着建筑面积的变动

12、而变动，并呈线性关系。在整个分析过程中，平均单方售价是不变的。 （2）非线性盈亏平衡分析 在实际工作中常常会遇到建筑面积与成本不成线性关系的情况。房屋的销售会受到市场和用户的影响，销售收入和销售量也不是成线性关系。如一项目规模及要求达到某一限度时，正常价格的建筑材料、动力设备、机械设备等已不能保证供应，企业必须付出较高的代价才能获得，同时对一些配套设施、施工技术等都提出了更高的要求，因此成本函数不再成线性而变成了非线性，二、管理模型分析4 房地产投资风险分析42 敏感性分析敏感性分析 敏感性分析是研究投资项目主要因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，以判断这些因素对项目经济目标的影响程度

13、。这些可能发生变化的因素就称为不确定性因素。根据每次变动因素的数目不同，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析 二、管理模型分析4 房地产投资风险分析42 敏感性分析敏感性分析 （1）单因素敏感性分析 每次只变动一个因素，而其他因素保持不变时所进行的敏感性分析。1）确定分析指标 2）选定需要分析的不确定性因素并设定变动范围3）计算因素变动致使经济指标变动的数量结果 4）确定敏感因素（2）多因素敏感性分析 进行多因素敏感性分析的条件是：假定多个变动因素互相独立。三、系统分析3.1 系统需求分析1 1 现状调查分析 在调查中发现房地产企业在信息处理方式上及现行管理工作中普遍存在以下问

14、题：（1）信息的加工处理方式落后 （2）信息的存储方式不合理 （3）信息的流通渠道不畅 （4）信息反馈不及时 （5）信息管理不规范 （6）决策方法不科学 三、系统分析3.1 系统需求分析2 2 功能需求分析 系统存在的问题决定了系统的需求，进而决定了系统的功能。正是因为客观问题的存在，才有了需求的存在，也才有了系统存在的必要性。因而，对需求的分析往往是基于原系统所存在的问题之上。需求之一 是希望将企业的信息处理方式由手工处理向计算机处理方向转变，通过管理信息系统的建立，实现企业的信息化管理，使企业管理工作规范化、制度化和程序化，并促进企业管理的基础工作，避免业务管理的随意性，提高信息处理的时效

15、性和准确性，理顺企业的信息流程和流向，以便及时、准确地把握企业内部、市场和其他外部信息，提高投资决策的效率。需求之二 是希望能将科学的管理方法引进到企业决策中，以减少决策的随意性、主观性、人为性，避免决策的失误，提高决策的水平和质量。三、系统分析3.1 系统需求分析2 2 功能需求分析 （1）信息管理功能 （2）信息共享功能 （3）数据计算功能 （4）文档生成功能 （5）模型管理功能 （6）辅助决策功能 三、系统分析3.2 组织与业务流程分析 1 组织/业务关系分析 功能序号业务 组织市场部财务部工程技术部项目部功能与业务1市场调查*R2时间分类汇总*A3数据统计及预测分析*A4提出被选方案*

16、5对方案进行收支估算A*R6可行性分析*R7决策选优RRR*8风险分析A*9计划审批*10销售*“”表示该项业务是对应组织的主要业务；表示该项业务是对应组织的主要业务；“A”A”表示该单位是参加协调该项业务的辅助单位；表示该单位是参加协调该项业务的辅助单位；“R”R”表示该单位是该项业务的相关单位；表示该单位是该项业务的相关单位； 空格：表示该单位与对应的业务无关；空格：表示该单位与对应的业务无关；三、系统分析3.2 组织与业务流程分析 2 业务流程分析业务流程分析 2.1 房地产投资决策的业务流程 提出备选方案提出备选方案收集资料收集资料选择预测方法选择预测方法进行预测进行预测预测结果分析预

17、测结果分析提出预测报告提出预测报告方案预测方案预测确定现金流量图确定现金流量图进行基础数据的进行基础数据的测算和经济可行测算和经济可行性评价性评价确定可行方案确定可行方案编制项目投资经编制项目投资经济评价报告济评价报告经济评价经济评价最最优优项项目目方方案案最优方案最优方案可行方案决策可行方案决策选优选优确定最优方案确定最优方案方案敏感型分析方案敏感型分析及盈亏平衡分析及盈亏平衡分析编制方案的决策编制方案的决策与评价报告与评价报告方案决策与评价方案决策与评价确定目标和任务确定目标和任务提出计划提出计划现场调查现场调查整理资料整理资料市场分析市场分析写出调查报告写出调查报告市场调查与分析市场调查

18、与分析三、系统分析3.2 组织与业务流程分析 2 业务流程分析业务流程分析 2.2 房地产投资决策业务流程图 市场信息收集市场信息收集市场信息统计市场信息统计报表报表市场分析结果市场分析结果报表报表市场分析市场分析部门经部门经理理财务部财务部基建部基建部开会讨论，初步开会讨论，初步提出投资方案提出投资方案各部门各部门备选投资方案备选投资方案报表报表初步审批初步审批总经理总经理对备选方案进行预测对备选方案进行预测市场部市场部财务部财务部备选方案财务备选方案财务报表（预测）报表（预测）备选方案经济评价备选方案经济评价市场部市场部市场调查市场调查市场信息分类汇总市场信息分类汇总市场部市场部基建部基建

19、部门门A三、系统分析3.2 组织与业务流程分析 2 业务流程分析业务流程分析 2.2 房地产投资决策业务流程图 最优方案决策最优方案决策及评价报表及评价报表最终投资方案最终投资方案报表报表批准批准上级部上级部门门投资计划投资计划综合平衡综合平衡各部门各部门银行银行总经理总经理最后审批最后审批存档存档部门经部门经理理相关部相关部门门可行方案决策及评价可行方案决策及评价第二次审批第二次审批总经理总经理可行方案经济可行方案经济分析报表分析报表A下达相关部门下达相关部门三、系统分析3.3 数据汇总分类与分析 1 数据汇总(1) 数据汇总 数据分类编码数据分类编码 将系统调查中所收集到的数据资料，按业务

20、过程进行分类编码，按处理过程的顺序排放在一起； 数据完整性分析数据完整性分析 按业务过程自顶向下地对数据项进行分析，从本到源，直到纪录数据的原始单据或凭证，确保数据的完整性和正确性； 确定数据的字长或精度确定数据的字长或精度 三、系统分析3.3 数据汇总分类与分析 1数据汇总分类 （2）数据分类 输输入入数数据据类类 原始数据或基础数据，包括本企业历史项目收支数据、市场需求量、投资项目概况、市场环境以及房地产行业政策法规等等。 过过程程数数据据类类 系统在处理过程中所产生的一些数据，包括投资费用估算、收入预测、财务指标、决策分析结果以及敏感性分析的结果等等。 最最终终输输出出数数据据类类 是指

21、决策者想得到的一些数据，如数据分析统计结果、经济评价报告、最优决策方案等等。三、系统分析3.3 数据汇总分类与分析 2 数据分析 数据分析主要是完成三项工作: 汇总并检查数据完备性、一致性、无冗余性； 数据流向分析,并检查数据的匹配、共享等情况； 数据重要度及相互间的关系分析等等。 本系统在进行分析时，主要采用U/C矩阵方法。U/C矩阵本质是一种聚类方法，它可以用于过程/数据、功能/组织、功能/数据等各种分析中。 三、系统分析3.3 数据汇总分类与分析 2 数据分析 （1）构造U/C矩阵 纵坐标栏目定义为功能类，横坐标栏目定义为数据类；（2）数据正确性检验 按数据守恒原理，即数据必定有一个产生

22、的源，而且必定有一个或多个用途，可细分为完备性、一致性和无冗余性三条检验规则。 三、系统分析房地产投资决策系统U/C矩阵数据分析图数据功能市场信息录入市场信息查询市场信息编辑取费房价管理数据分类统计对手投资分析提出被选方案支出估算收入测算方案可行性分析方案决策优选方案风险分析数据分类预测预测模型管理决策模型管理历史数据管理费用计算标准成本顶额标准各类房价租金已建项目费用已建项目成本已建项目收入市场购买力市场需求量房屋空置量其他企业计划项目总成本项目总收入内部收益率投资回收期基准收益率净现值及指数预测参数决策参数投资规模投资类型投资位置房地产价格方案决策结果风险分析结果CCUUUUCUUCUUC

23、UUUUCUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUCUUUCUUCUUCUUCUUUUUCUCUCUUUUCUUUUCUUUUCUUUCUCUUUUU三、系统分析3.3 数据汇总分类与分析 3 数据间相互关系及重要性分析 （1）从数据的类型上分析 系统输入的数据，包括原始的基础数据和备选投资方案；前者为市场信息，又可分为投资支出如建筑安装费用、施工准备费用、开发费用、相关税费等，投资收入如销售收入、出租收入以及市场需求量等等； 过程数据，即中间数据，为最终数据的输出作准备，包括收入预测数据、支出预测数据、财务指标值如内部收益率、投资回收期、净现值等等； 系统输出的数据，

24、主要是最优投资方案。三、系统分析3.3 数据汇总分类与分析 3 数据间相互关系及重要性分析 （2）从数据使用频率上分析 原始的基础数据 如建筑安装费用、施工准备费用、开发费用、销售收入、出租收入、市场需求量、竞争对手投资方案， 投资方案数据 如投资类型、投资规模、投资地点、房屋价格以及预测数据如支出预测、收入预测在整个系统中使用较为频繁等；（3）丛数据源上分析 基础数据来源于市场信息调查中所得； 投资方案数据是针对对基础数据的统计分析之后而加以主观提出的； 收入预测、支出预测是对基础数据的预测后（经过预测检验）而得出的。三、系统分析3.4 数据流程分析与数据词典（1）顶层数据流程图 反应了本系

25、统的整体功能结构（进行房地产投资方案决策）、初始输入数据（各种原始数据）以及最终输出结果（最优决策方案），通过对本层数据流程图的分析，可对系统逻辑功能一目了然。 房地产投资房地产投资决策决策D决策人员决策人员相关经济指标、参数相关经济指标、参数及备选投资方案等及备选投资方案等市场调查数据市场调查数据市场部市场部决策人员决策人员最优决策方案最优决策方案经理经理三、系统分析3.4 数据流程分析与数据词典（2）一层数据流程图 第一层数据流程图共分为四个大的逻辑处理过程，它们分别是市场分析、方案预测、经济评价以及方案决策和评价四个部分，涉及到市场部、财务部、工程技术部等多个职能部门，其中，基础数据、方

26、案支出数据、方案收益数据等作为四个逻辑处理过程的共享数据，这些数据经过四个逻辑处理过程后，最终得出最优方案供决策人员参考。三、系统分析3.4 数据流程分析与数据词典（2）顶层数据流程图 基础基础数据数据管理管理P1市场部市场部选方案选方案方案方案预测预测P2工程技工程技术部等术部等经理经理提出备提出备市场调市场调市场部市场部查数据查数据方案支出表方案支出表D2.1方案收益表方案收益表F2.2相相关关经经济济济指标济指标经济经济评价评价P3财务部财务部决策人员决策人员可行方案可行方案D3.1相关相关 参数参数方案决方案决策与风策与风险分析险分析P4决策人员决策人员决策者决策者最优最优方案方案最优

27、方案及报表最优方案及报表D4经理经理取费房价数据取费房价数据D1.2房地产投资信息库房地产投资信息库D1.1三、系统分析3.4 数据流程分析与数据词典（3）二层数据流程图 市场市场信息信息管理管理P1.1市场部市场部市场调市场调市场部市场部查数据查数据标准及标准及房价房价经理经理（基础数据管理）（基础数据管理）环境数据分析环境数据分析各类标准定额统计各类标准定额统计F1.3.1市场需求量预测市场需求量预测外部企业投资预测外部企业投资预测历史数据统计预测历史数据统计预测F1.3.2F1.3.3F1.3.4F1.3.5F1.3.6 各类房价统计预测各类房价统计预测环境数据环境数据F1.1.1市场需

28、求量市场需求量外部企业投资外部企业投资F1.1.2F1.1.3F1.1.4历史数据统计历史数据统计收费房收费房价管理价管理P1.2市场部市场部市场需求量市场需求量外部企业投资外部企业投资F1.2.1F1.2.2F1.2.3历史数据统计历史数据统计析方法析方法数据数据分析分析P1.3市场部市场部市场部市场部选择分选择分三、系统分析3.4 数据流程分析与数据词典（3）二层数据流程图 收支收支预测预测P2.2工程技工程技术部等术部等方案方案生成生成P2.1经理经理备选投资方案备选投资方案F2.1.1投资投资方案方案经理经理方案收益数据方案收益数据F2.2.1方案支出数据方案支出数据F2.2.2相关标

29、准及房价选择相关标准及房价选择费用计算标准费用计算标准F1.2.1成本定额标准成本定额标准F1.2.2各类型房价及租金各类型房价及租金F1.2.3财务部财务部（方案估算）（方案估算）三、系统分析3.4 数据流程分析与数据词典（3）二层数据流程图 现金现金流量流量表表生成生成P3.1财务部财务部投资项投资项目可行目可行性分析性分析P3.2财务部财务部备选投资方案备选投资方案F2.1.1方案收益数据方案收益数据F2.2.1方案支出数据方案支出数据F2.2.2现金流量表现金流量表F3.1.1及参数及参数经济指标经济指标决策人员决策人员可行投资方案可行投资方案F3.2.1（经济评价）（经济评价）三、系

30、统分析3.4 数据流程分析与数据词典（3）二层数据流程图 最优方最优方案评价案评价P4.2决策者决策者投资方投资方案决策案决策P4.1决策者决策者决策模型决策模型及评价模及评价模型管理型管理P4.3决策者决策者方案评价数据方案评价数据F4.2最优投资方案最优投资方案F4.1相关相关参数参数决策人员决策人员可行投资方案可行投资方案F3.2.1决策及评价模型库决策及评价模型库F4.3.1方案收益数据方案收益数据F2.2.2方案支出数据方案支出数据F2.2.1不合理结不合理结果及模型果及模型相关相关参数参数决策人员决策人员（方案决策及评价）（方案决策及评价）三、系统分析3.4 数据流程分析与数据词典

31、（4）三层数据流程图 模型选模型选择及预择及预测计算测计算P1.3.2.2市场部市场部预测内预测内容及数容及数据选择据选择P1.3.2.1经理经理预预测测结结果果及及其其模模型型内容及内容及数据数据预测结果预测结果及模型检及模型检验验P1.3.2.3市场部市场部预测预测模型模型管理管理P1.3.2.5市场部市场部预测预测结果结果处理处理P1.3.2.4市场部市场部合理预合理预测结果测结果不合理预测不合理预测结果及模型结果及模型相相应应模模型型及及参参数数预测人员预测人员相关数据相关数据（方案分析之数据预测）（方案分析之数据预测）预测模型库预测模型库F1.3.2.5环境数据环境数据历史收支数据历

32、史收支数据市场需求量市场需求量外部企业数据外部企业数据F1.1.1F1.1.2F1.1.3F1.1.4F1.2.1F1.2.2F1.2.3费用计算标准费用计算标准成本定额标准成本定额标准各类型房价及租金各类型房价及租金环境数据统计预测环境数据统计预测历史数据统计预测历史数据统计预测市场需求量预测市场需求量预测外部企业投资预测外部企业投资预测F1.1.1F1.1.2F1.1.3F1.1.4F1.2.1各类房价统计预测各类房价统计预测三、系统分析3.4 数据流程分析与数据词典（4）三层数据流程图 决策决策 计算计算P4.1.2决策者决策者决策方决策方案及模案及模型选择型选择P4.1.1决策者决策者

33、相关决相关决策参数策参数决策人员决策人员决策及评价模型库决策及评价模型库F4.3.1可行投资方案可行投资方案F3.2.1及模型及模型 方案方案决策结决策结果及模果及模型检验型检验P4.1.3决策者决策者 决策结果决策结果及模型参数及模型参数不不合合理理结结果果及及模模型型相关相关参数参数决策模决策模型及评型及评价模型价模型管理管理P4.3决策者决策者决策人员决策人员( (方案决策及风险分析之投资决策方案决策及风险分析之投资决策) )最优投资方案最优投资方案F4.1方案支出数据方案支出数据方案收益数据方案收益数据F2.2.2F2.2.1三、系统分析3.4 数据流程分析与数据词典（5）数据词典 数

34、据词典是系统逻辑模型的详细、具体的说明，是系统分析阶段的重要文件，也是内容丰富、篇幅极大的文件。本例只给出投资决策与评价处理过程中的部分数据词典图。三、系统分析3.4 数据流程分析与数据词典（5）数据词典名称名称形式形式意义意义等号等号=等等于于，表表示示等等式式左左边边的的项项目目由由等等式式右右边边的的各各项项组组成成或或等等式式两两边项目内容相同边项目内容相同加号加号+与，表示加号两边项目同时出现或共同组成某项内容与，表示加号两边项目同时出现或共同组成某项内容方括号方括号或者，表示方括号内各项目中至少一项出现或者，表示方括号内各项目中至少一项出现花花括括号号重复，表示花括号内项目重复出现

35、多次或重复取值多次重复，表示花括号内项目重复出现多次或重复取值多次n表示重复表示重复n次；次；n1表示括号内项目从取第一个值到第表示括号内项目从取第一个值到第n个值；个值；（条件）（条件）表示在满足所注明的条件下重复，如不注明条件表示无表示在满足所注明的条件下重复，如不注明条件表示无条件重复，如不注明次数，表示重复次数任取；条件重复，如不注明次数，表示重复次数任取；圆括号圆括号（）（）选择项，表示括号内所列项目为可选项目；选择项，表示括号内所列项目为可选项目；三、系统分析3.4 数据流程分析与数据词典（5）数据词典条目名系统名来源数据结构出处简要说明相 关 决策参数方 案 决策决 策 人员输入

36、相关参数=模型代码+模型名称+模型参数+模型描述决 策 方案 及 模型 选 择模块模型参数依模型的不同而有所不同，且参数的个数从一个到多个不等；模型描述在备注中加以说明，主要指模型结构。方 案 及模型方 案 决策由 决 策方 案 及模 型 选择 模 块输出方案及模型=方案编码+方案收支数据+方案的财务指标+模型编码+模型参数+模型描述决 策 计算模块这里的方案编码是指可行方案编码；在进行决策计算前，需要调用改方案的收支数据及财务指标值；决策模型来自于模型数据库。决 策 结果 及 模型方 案 决策由 决 策计 算 模块输出决策结果及模型=方案编码+方案决策结果+方案的收支数据+模型编码+模型参数

37、+模型描述决 策 结果 及 模型 检 验模块方案的决策结果必须进行检验，以验证其合法性；检验包括结果检验和模型检验两方面。不 合 理结 果 及模型方 案 决策由 决 策结 果 及模 型 检验 模 块输出不合理结果及模型=方案编码+方案决策结果+方案的收支数据+模型编码+模型参数+模型描述决 策 模型 及 评价 模 型管 理 模块如果检验结果合理，就不存在这一数据流，决策结果可以直接用于参考；不合理的结果及模型调入到模型管理模块进行模型修正，为下一步继续检验做准备。数据流条目三、系统分析3.4 数据流程分析与数据词典（5）数据词典 数据加工条目条目名条目名系统名系统名输入输入加工逻辑加工逻辑输出

38、输出简要说明简要说明投投资资方方案决策案决策方方 案案 决决策策 及及 评评价价相相关关参参数数；可可行行投投资资方方案案；相相关关决决策策模模型型；方案收支数据。方案收支数据。方方案案及及模模型型选选择择决决策策计计算算决决策策结结果果及及模模型型检检验验最最 有有 投投资资 方方 案案及及 其其 决决策策 分分 析析结果。结果。本本条条目目的的加加工工逻逻辑辑较较为为抽抽象象，须须进进一一步细化求解。步细化求解。用用层层次次分分析析法法进进行行决决策计算策计算投投 资资 方方案决策案决策方方案案编编码码及及本本模模型型；方方案案的的收收支支数数据据及及指指标标数据。数据。投投资资类类型型及

39、及各各收收益益指指标标；各各类类型型方方案案代代码码的的指指标标权权重重计计算算及及检检验验；每每个个方方案案下下的的各各收收益益指指标标计计算算及及检检验验；各各方方案案的的比比重重计算及排序。计算及排序。决决 策策 结结果果 及及 模模型型问问题题不不同同，选选择择的的模模型型及及方方案案不不同同，决决策策计计算算的的方方式式亦亦不不同同。本本条条目目是是决决策策计计算算下下一一层层数数据据流程图展开的部分流程图展开的部分方方案案的的敏敏感感性性分析分析最最 优优 方方案评价案评价方方案案编编码码及及本本模模型型；方方案案的的收收支支数数据据及及指指标标数据。数据。评评价价指指标标及及不不

40、确确定定性性因因素素选选择择；不不确确定定因因素素变变动动范范围围设设定定；计计算算因因素素变变动动导导致致指指标标值值的的改改变变；求求解解敏敏感感性性系系数数；求求解解敏敏感感分分析析表表；对对敏敏感感分析结果图示分析结果图示敏敏 感感系系 数数 ；敏敏 感感分分析析表表；敏敏 感感分析图。分析图。本本条条目目是是最最优优方方案案评评价价下下一一层层数数据据流流程程图图展展开开的的部部分分，除除此此之之外外，还还包包括括盈亏平衡分析模块盈亏平衡分析模块三、系统分析3.5 功能/数据分析（1）U/C矩阵的建立 从理论上说，建立U/C矩阵一般须按照结构化的系统分析方式来进行，它首先分析系统的总

41、体功能，然后自顶向下、逐步分解，逐个地确定各项具体的功能和完成此项功能所需要的数据，最后填上功能/数据之间的关系，即完成了U/C矩阵的建立过程。本系统的U/C矩阵在数据分析时已经建立好。 （2）U/C矩阵正确性检验 建立U/C矩阵后一定要根据“数据守恒原则”进行正确性检验，也就是对数据进行完备性检验、一致性检验和无冗余性检验，以确保系统功能数据项划分和所建U/C矩阵的正确性。这一项工作已在前面数据正确性分析时完成。三、系统分析3.5 功能/数据分析（3）U/C矩阵求解 U/C矩阵求解过程就是对系统结构划分的优化过程。它是基于子系统划分应相互独立，而且内部凝聚性高的这一原则。具体做法是使表中的“

42、C”元素尽量地靠近U/C矩阵的对角线，然后，再以“C”元素为标准，划分子系统。这样划分的子系统独立性和凝聚性都是较好的，因为它可以确保各子系统不受干扰地独立运行。 U/C矩阵求解过程是通过表上作业来完成的，其具体做法是：调换表中的行变量或列变量，使表中的“C”元素尽量地靠近U/C矩阵的对角线，注：这里只是尽量地朝对角线靠近，但不可能全在对角线上，按照这一原则，本系统U/C矩阵求解结果如下页图。三、系统分析U/C矩阵求解表上移动作业过程数据功能市场信息录入市场信息查询市场信息编辑取费房价管理数据分类统计对手投资分析提出被选方案支出估算收入测算方案可行性分析方案决策优选方案风险分析数据分类预测预测

43、模型管理决策模型管理历史数据管理费用计算标准成本顶额标准各类房价租金已建项目费用已建项目成本已建项目收入市场购买力市场需求量房屋空置量其他企业计划项目总成本项目总收入内部收益率投资回收期基准收益率净现值及指数预测参数决策参数投资规模投资类型投资位置房地产价格方案决策结果风险分析结果CCUUUUCUUCUUCUUUUCUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUCUUUCUUCUUCUUCUUUUUCUCUCUUUUCUUUUCUUUUCUUUCUCUUUUU三、系统分析3.5 功能/数据分析（4）系统功能划分和数据资源分布 通过对U/C矩阵的正确性检验，及时发现前段分析和调

44、查工作的疏漏和错误； 通过对U/C矩阵的正确性检验来分析数据的正确性和完整性； 通过对U/C矩阵的求解过程最终得到子系统的划分； 通过子系统之间的联系（“U”）可以确定子系统之间的共享数据。这里仅分析后两点。 在本系统中U/C矩阵求解的目的是为了对系统进行逻辑功能划分和考虑今后数据资源的合理分布，具体来说，可帮助我们做好四点工作：三、系统分析3.5 功能/数据分析（4）系统功能划分和数据资源分布 系统逻辑功能的划分 根据对房地产投资决策过程中功能需求、业务流程、数据流程、功能/数据等的分析，我们将总系统初步划分为四个子系统，即市场分析子系统、方案预测子系统、经济评价子系统、投资决策及评价子系统

45、。系统的逻辑功能分别由这四个系统出完成，每个子系统所要完成的功能如下图所示。三、系统分析3.5 功能/数据分析（4）系统功能划分和数据资源分布 数据资源分布 在对系统进行划分并确定料子系统以后，从图上可以看出所有数据的使用关系都被小方块分隔成了两类： 一类在小方块以内；所产生和使用的数据，今后主要考虑放在本子系统的计算机设备上处理。 另一类在小方块以外。（即图中小方块以外的“U”），则表示了各子系统之间的数据联系。这些数据主要包括一些基础数据和一些中间数据如方案收益数据、方案支出数据、方案的财务指标等等。这些数据资源今后应考虑放在网络服务器上供各子系统共享或通过网络来相互传递。 三、系统分析U

46、/C矩阵的求解结果从被选方案中选择可行方案 数据功能费用计算标准成本顶额标准各类房价租金已建项目费用已建项目成本已建项目收入市场购买力市场需求量房屋空置量其他企业计划项目总成本项目总收入内部收益率投资回收期基准收益率净现值及指数预测参数决策参数投资规模投资类型投资位置房地产价格方案决策结果风险分析结果市场信息管理、取费房价管理以及数据分析 提出被选方案及方案收支估算 投资方案决策及方案风险分析 CCUUUUCUUCUUCUUUUCUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUCUUUCUUCUUCUUCUUUUUCUCUCUUUUCUUUUCUUUUCUUUCUCUUUUU基础

47、数据管理子系统方案估算子系统方案决策与风险分析子系统经济评价子系统四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 11 子系统划分子系统划分 房地产投资决策信息系统市场信息管理 数据分析市场信息分类录入市场信息分类浏览市场信息查询市场信息修改市场信息删除分析方法管理数据统计分析预测结果处理模型选择及方案预测方案及数据选择预测结果检验预测模型管理市场分析方案预测经济评价方案决策及评价系统维护方案生成 收支预测备选项目管理投资项目立项财务指标计算及分析现金流量表生成方案评价方案决策模型管理模型修改模型帮助模型增删密码管理数据备份数据导入编码管理帮助投资决策数据及模型检验方案及模型选择敏感性分

48、析盈亏平衡分析四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 12 系统功能描述 121 市场分析子系统 （1）市场信息管理模块 市场信息内容包括土地供给、资金供给、建筑材料、施工力量、拟投资地点的基础设施、地理环境、人文环境、商业网点等内容、市场需求情况、商品房空置情况、房地产行业的政策法规、竞争对手投资计划以及本企业历史投资项目的收支情况等等 市场信息分类录入模块用以实现对现有房地产市场的数据分类和追加，它是原始数据的入口。 市场信息分类浏览模块对所录入市场信息的内容加以分类浏览。 市场信息查询模块根据使用者的要求，检索出特定范围类的市场信息供使用者参考。 市场信息编辑模块用以对已改

49、变的市场信息或人工录入错误的市场信息加以修改编辑。 市场信息删除模块用以对已过时的市场信息或无用的市场信息加以删除，以节省存储空间、提高数据库的空间利用率并可避免无用的市场信息对决策人员的干扰。四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 12 系统功能描述 121 市场分析子系统 （2）数据分析模块 分析方法管理模块用于对分析方法的录入、修改、删除等，这里的市场分析方法主要是一些常用的数据统计分析方法，它们主要用于对数据变化的趋势分析； 数据统计分析模块即用分析方法管理模块里的统计分析方法来对市场信息加以分析，并将其分析结果用图表来加以显示，增加其直观性、可视性，从而为决策者提出备选

50、方案作准备。四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 12 系统功能描述 122 方案预测子系统（1）方案生成模块 投资项目立项模块主要是用于录入决策人员根据对市场信息的分析后所提出投资备选方案，包括项目的投资计划和销售计划，本文所讨论仅指项目的投资计划，主要是项目的投资类型、投资规模、投资地点、房产价格以及资金的融资计划等内容； 备选方案管理模块用于对备选方案的编辑、删除和比较。四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 12 系统功能描述 122 方案预测子系统（2）收支预测模块 方案及数据选择模块的作用在于从备选投资方案中选择所有的投资方案，并从基础数据库中调入相应

51、方案下的基础数据； 模型选择及方案预测模块用于选择合适的模型并根据基础数据对方案进行收支预测； 预测结果检验模块用于对所预测的结果加以检验，以验证其合法性， 预测结果处理模块用于根据实际需要对所预测的结果加以人工调整； 预测模型管理包括预测模型录入、预测模型修正、预测模型删除和预测模型使用帮助等四个子模块； 预测模型删除模块用于对不适用的预测模型从预测模型库中删除； 预测模型使用帮助模块主要是考虑到用户的知识层次不一样，为了使任何用户能较好的运用本预测模型，从而加设这一模块，该模型采用类似于Windows下的向导模式，通过对本模块中所举实例的分步使用，以帮助用户熟练使用。四、系统设计1 1 系

52、统总体结构设计系统总体结构设计 12 系统功能描述 123 经济评价子系统 （1）现金流量表生成模块 现金流量表生成模块用于对所选方案的收入数据和支出数据从其数据库中提起并加以合并成现金流量表，为下一步的可行性分析作准备。（2）财务指标计算及分析模块 财务指标计算及分析模块用于将所选方案的现金流量表通过OLE技术调入到EXCEL里的现金流量表模板中，然后利用该模板的自动计算功能求解出各项财务指标值，包括内部收益率（IRR）、投资回收期、净现值（NPV）、净现值指数（NPVR），最后将其结果返回到主程序中，在对这些结果的分析后，筛选出可行投资方案，剔除不合理的投资方案。 四、系统设计1 1 系统

53、总体结构设计系统总体结构设计 12 系统功能描述 124 投资决策及评价子系统 （1）方案决策模块 方案决策模块又可分为方案及模型选择、投资决策、数据及模型检验三个子模块。其中，方案及模型选择模块用于选择所有可行方案并基于不同的方案特点采用合适的决策模型和方法进行决策比较，具体可细分如下：对于投资规模不同的方案采用报童行为决策模型或投资增量内部收益率法或线性规划法加以比较；对于投资地点不同的方案采用理想点法决策模型；对于投资类型多目标决策方案采用层次分析法决策模型等；对有效期不等方案的比较，采用最小公倍数法，将对比方案处理成为相同有效期后再进行对比；四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体

54、结构设计 12 系统功能描述 124 投资决策及评价子系统 （2）方案评价模块 方案评价模块又可分为盈亏平衡分析、敏感性分析两个模块。 盈亏平衡分析模块是通过对盈亏平衡分析点的计算来分析开发项目对市场需求变化的适应能力，从而确定各因素的盈亏变化点及其盈亏变化概率矩阵； 敏感性分析模块主要用来研究各种不确定因素发生变化时对方案效果的影响，这里采用的方法是单因素分析法，考虑的因素有投资规模、投资收入、投资支出、利率以及市场需求来量等。四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 12 系统功能描述 124 投资决策及评价子系统 （3）决策模型管理模块 决策模型管理模块又分为模型录入和删除、

55、模型修正、模型使用帮助三个模块。 模型录入用于对决策模型的录入和描述，模型删除用于将不合适模块从模型库中删除； 模型修正模块是根据模型预测和模型检验的结果来对所用的模型加以修正，同样包括对参数和常数修正的两个部分； 模型使用帮助模块是为了帮助决策人员更好地使用本系统的决策模型而设立的，该模型采用类似于Windows下的向导模式，通过对本模块中所举实例的分步使用，可使任何层次的决策人员用好本系统中的决策模型。四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 12 系统功能描述 125 系统维护子系统 （1）密码设置模块 该模块为系统每个用户设置了必要的密码及其相应的使用权限，以防止非法用户进

56、入系统更改数据或执行其它非法操作，同时还可以根据用户的需要，随时更改密码。（2）编码管理模块 为了方便用户对项目代码和方案编码的管理而设置的，本系统对每个项目及其方案均设置了唯一的项目代码和对应方案编码，为了加强用户对项目的统一管理，维护数据的一致性，在一般情况下，项目代码不可修改，如果用户根据实际情况需要统一修改项目代码，便可在本模块中进行。四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 12 系统功能描述 125 系统维护子系统 （3）数据备份模块 数据备份模块是为了防止系统运行时出现意外或因用户的错误操作而导致数据库损坏而进行数据库备份。本模块能将此系统数据库备份到用户指定的目录下

57、，以便需要时恢复。（4）数据导入模块 数据导入模块当系统的数据库因意外而损坏时，便可在本模块中将备份好的数据导入系统中，代替原有的数据库以方便用户使用。（5）系统帮助模块 系统帮助模块是对用户如何使用本系统而设置，包括各模块使用帮助、管理模型如预测模型、决策模型、评价模型的知识介绍和使用说明等等。 四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 13 网络设计和网络配置 131 网络设计 从房地产投资决策这一过程分析出发，主要涉及市场部、工程技术部、财务部、各职能领导办公室的四个业务功能操作场所；并且每个职能部门功能相对独立，部门之间有诸多必要的数据联系。另外，系统还需为领导信息服务提出

58、各项信息查询功能。 根据这种特点，系统利用计算机局部网络作为系统的物理结构，为了提高系统的可靠性和可扩充性，网络采用以交换机作为数据交换中心、以网络集线器（HUB）为终端连结接点、以双绞线为数据传输介质的星型结构。在每个业务管理功能发生地点以及每位高层理人员分别配置一台计算机作为子系统的节点工作站，系统功能的实现、子系统间的数据共享与交换传递均通过网络服务器完成。四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 13 网络设计和网络配置 131 网络设计网络集线器（HUB）总经理工作站项目经理工作站总工程师工作站网络服务器信息中心市场部工作站网络集线器（HUB）财务部工作站工程技术部工作站

59、业 务 办 公室工作站各职能部门总会计师工作站总经济师工作站交换机房地产投资决策信息系统网络设计模式图四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 13 网络设计和网络配置 132 网络配置 （1）硬件配置 交换机 采用LS-3024F2的24口10/100M自适应以太网交换机。 网络集线器（HUB）采用LH-2016E的16口10M集线器。 传输介质 采用Lucent五类双绞线。 网络服务器 作为系统功能实现和数据共享的中心，应具有较高的性能和可靠性，因此，宜选择高档品牌专用服务器。 网络工作站 选用586以上普通的微型计算机，由于业务管理活动分散在多个物理地点，而每个部门的高层领导

60、也各有自己的办公的地点，因此工作站的数量亦有多个。 工作站与网络连接时的网络适配器采用NOVELL公司的网络适配器NE2000。网络上还配置多台EPSON-3200K打印机，分别置于财务部、市场部、工程技术部、总经理办公室和信息中心等处，以满足工作站打印和网络打印的需要。 除此之外，在网络服务器和各工作站处，还配置净化电源及UPS不间断电源，以应付电源的各种变化和故障，从而保证系统功能的可靠性。 四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 13 网络设计和网络配置 132 网络配置 （2）系统软件配置 网络服务器上运行Microsoft 公司的网络操作系统NT Server5。工作站

61、上运行Microsoft 公司的操作系统 NT Workstation或 Windows2000。 另外，系统的可靠性和安全性是本系统在软件总体结构设计上重点考虑的问题。从系统可靠性出发，系统的应用软件和数据库均采用了双向备份的工作方式，即在工作站本地硬盘和网络服务器硬盘上均有应用系统软件和数据库备份。用户即可以直接运行网络服务器上的系统，以保证某一工作站的故障并不影响该功能子系统的使用；也可以使用本地工作站上的系统，以保证网络服务器故障并不影响功能子系统的使用。并且通过数据双向备份机制保证网络服务器和工作站上数据的一致性。四、系统设计2 代码设计 本系统的代码设计包括项目类型代码设计、方案编

62、码设计两个方面 21 项目类型代码设计 由于开发项目类型的不同，项目间的收益与支出也有很大的差别，所以在对项目进行决策分析时，必须根据其相应的类型进行分析讨论。因而很有必要对项目类型进行代码设计。把项目类型划分为六个类型，相应的项目类型代码也只设一位，取其英文字母前第一个字母，并大写，对应关系如下： 地产L(land) 住宅H(house) 公寓A(apartment) 办公楼、写字楼O(office building) 商业楼C(commercial building)工业楼I(industrial building)四、系统设计2 代码设计 22 方案编码设计 方案编码采用组合码，分为四部

63、分，第一部分为地方代码，由我国省市名称拼音组成；第二部分为时间代码，由项目开发的起止时间组成，共有八位数字；第三部分由项目类型代码组成；第四部分为项目在数据库中的次序代码，由英文字母N（New表示新建）和项目的次序编号组成，这一部分代码由系统自动生成，并接受系统的自动调整。 如：方案编码为hbwh20000512HN4hbwh20000512HN4，表示这一项目的开发地点在湖北省武汉市，项目的开发时间是2000年5月12号，项目的开发类型是住宅，该项目在系统中的排序号为4。hbwh 20000512 H N4序号开发类型开发时间开发地点方案编码层次结构图四、系统设计3 数据结构和数据库设计 3

64、1 数据组织的规范化 （1）对于备选投资方案模型，属性项目名称、类型、规模、时间、地点和项目负责人依赖于主关键字方案编码，而属性联系方式却依赖于项目负责人，即项目负责人不同，联系方式也不同，它并不依赖于主关键字方案编码。因此，这种关系不满足2NF的条件，只是一个 1NF关系。 修改此关系模型，将其分解成两个关系模型，分别为：q 方案编码、项目名称、类型、规模、时间、地点、项目负责人q 项目负责人、联系方式四、系统设计3 数据结构和数据库设计 31 数据组织的规范化 （2）对于经济评价模型，属性基准收益率并不依赖于方案编码，也就是方案编码的改变并不会导致基准收益率的改变。基准收益率是由行业的基本

65、状况所确定，因而对所有的方案而言，其基准收益率是相同的，这样相同的数值就重复多次，增加了数据的冗余度，浪费存储空间；同样，若行业基准收益率发生改变，需要多处修改，增加了数据的维护难度。因而在此关系模型中，应该把属性基准收益率去掉。（3）备选投资方案中包含了所有方案的基本情况，而在可行投资方案和最优投资方案中还重复包含了项目名称、类型、规模、时间、地点等属性，如果项目名称等发生改变，则备选投资方案、可行投资方案、最优投资方案中的项目名称等需要同时修改，维护操作不便，增加了程序的代码量和程序运行时间，稍有疏忽就会使同一数据在数据库中的结果不同，同一个方案编码就可能有不同的项目名称和类型等，容易造成

66、数据不一致和更新异常问题。因而同样需要对可行投资方案和最优投资方案关系模型进行修改，即将项目名称、类型、规模、时间、地点等重复的属性删除，需要时再从备选投资方案中读取。四、系统设计3 数据结构和数据库设计 32 数据库物理结构设计 按照规范化数据库设计原理，结合本系统的需要，共设置了备选项目、建筑类型、成本费用、可行方案（财务指标）、盈亏平衡分析、敏感性分析、最优方案等数据库。 建筑类型数据库用于各建筑类型的选择及各类建筑阐述的输入与输出； 成本费用数据库作为投资估算的基础； 财务指标数据库是各类数据库的核心，它将成本分析与盈利分析的各阶 段成果加以汇总、传递再进行反馈。 在此基础上，进行敏感

67、性分析、盈亏平衡分析，并将各自分析结果以表格形式打印输出。 在数据库开发时，采用Access软件设计数据库。Access作为微软公司重力推出的一个数据库产品，主要用于桌面数据库。331 数据库设计四、系统设计3 数据结构和数据库设计 32 数据库物理结构设计 332 数据库相互调用 开发费用数据库开发费用分项测算建筑类型数据库建安成本数据库建安成本分项测算总成本测算年度销售收入测算年度投资额测算成本汇总数据库现金流量数据库A方案生成备选方案数据库可行性分析可行方案数据库敏感性分析盈亏平衡分析方案决策最优方案数据库A概率分析四、系统设计4 用户界面设计 41 输入设计 411 输入内容设计 本系

68、统要求输入的数据基本上可以分为两类： 一类是原始的基础数据，包括各项投资费用估算及其标准，市场调查所得到的数据如居民人口数、房屋需求量、需求类型、购买能力等，历史项目的一些数据，以及备选方案的基本概况等等； 另一类是在预测、经济评价、投资决策以及风险评价过程中要求用户输入的一些参数及修正数等等，如预测模型中的部分参数以及预测结果的修正数，层次分析法中各项目标及方案的权重，敏感性分析时各不确定因素的变化值等等，都是在程序运行时要求用户输入的数据。 四、系统设计4 用户界面设计 41 输入设计 412 输入格式设计 由于本系统中的基础数据是由房地产开发公司下属的前期开发处、工程技术处、财务审计处、

69、销售处先填好各自相应表格后，再汇总而至。因而在输入格式的设计上尽可能地考虑到了操作人员业务要求、工作特点、使用习惯等，设计格式一般均能贴近用户的使用表格格式。四、系统设计4 用户界面设计 41 输入设计 413 输入数据检验 （1）二次键入校对 对同一批数据两次键入，输入后系统内部再比较这两批数据，将不同部分显示出来有针对性地由人来进行校对。它是目前信息中心录入数据时常用的方法。本系统对各项投资费用、销售收入、被选投资方案概况的输入校对采用此方法。（2）数据平衡校对 主要针对本系统中各项费用估算报表、财务报表和统计报表等这类完全数字型报表的输入校对中。（3）逻辑检验 也称合理性检验，指检查输入

70、的数据项是否符合逻辑，或输入的值是否位于在其相应的值域内（或预先指定的范围内）；本系统在对日期输入的校对中，为防止用户输入错误，对月份和日期数进行判别，即判断月份是否从1-12，日期是否从1-31；又如，历史项目的完工时间应大于其开始日期，敏感性分析时不确定因素的变动范围应是其变动尺度的整数倍等，系统同样对这些逻辑问题做出了判断和检验。（4）数据类型检验 这种检验在系统应用中较为普遍，即判断输入数据的类型是否与字段的类型相配。四、系统设计4 用户界面设计 42 输出设计 421 输出内容设计及其输出方式选择 本系统输出的内容根据数据性质和来源主要分为三类，（1）原始基础数据类，如市场环境信息等

71、，这一类数据主要是辅助企业决策时用，其输出方式主要采取屏幕输出，即根据用户查询、浏览和比较的结果而加以输出，必要时也可打印输出。（2）过程数据类，主要指由原始基础数据推断、计算、统计、分析而得，如市场需求量的变化趋势、方案的收支预测数、方案的财务指标、方案的敏感性分析图等等，这类数据采取以屏幕输出为主、打印输出为辅的输出方式。（3）文档报告类，包括市场调查报告、经济评价报告、投资方案决策报告等等，这类数据主要是存档、备案、送上级主管部门审查之用，因而，采取打印输出的方式，而且，打印的格式还须规范。 四、系统设计4 用户界面设计 42 输出设计 422 输出格式设计 输出信息的表格设计应以满足用

72、户需要及习惯为目标。格式形式主要由表头、表底和存放正文的“表体”三部分组成。 打印输出主要采由OLE技术实现完成的。首先在WORD软件中设计好打印模板，然后，把数据从本系统传输到WORD模板中，利用WORD软件的打印功能从后台输出。这样，方便了日后用户对打印格式的修改和维护，也方便了程序的设计。四、系统设计4 用户界面设计 4 43 3 对话设计对话设计 431 对话设计原则 在对话设计中，要考虑终端或微机的使用环境、响应时间、操作方便和对用户的友好问答，并要注意保密。对话设计原则如下：（1）对话要清楚、简单，不能具有二义性；（2）对话要适合操作人员的水平，要能鼓励用户使用，并且容易学习掌握；

73、（3）对话本身应具有指导用户怎样操作和回答问题的能力；（4）对话应能反映用户的观点、业务和习惯等；（5）必须尽快地反馈用户的输入状态（尤其是出错的状态）；（6）对话应该适合于用户的环境和具体情况，允许具有不同能力和经验的用户在不同的速度下进行操作；（7）要把错误信息的细节显示出来，并直到用户清楚为止。四、系统设计4 用户界面设计 4 43 3 对话设计对话设计 432 对话设计方式 （1）菜单设计 菜单是可以说是信息系统功能选择操作的最常用一种方式。本系统采用的菜单形式有下拉式菜单（与Windows下所设计的菜单方式相似）、图形化菜单、弹出式菜单（鼠标右键单击时弹出）。相应的菜单选择方式有鼠标

74、直接单击和通过键盘选择按钮字母两种。（2）回答设计 当程序运行到一定阶段，屏幕上进行提问，待用户回答后，再进入下一阶段运行。本系统设计的回答方法有两种：一是Y（Yes）或N（No），二是C（Continue）或E（Escape）。（3）提示设计 提示设计主要是针对用户输入的内容有误，或要求提示用户输入相应的内容后，程序才可进入下一阶段。四、系统设计5 模块处理过程设计 51 模块处理过程设计方法 按照自顶向下的结构化设计方法已把本系统分解为若干个子系统，每个子系统下面又分为若干个层次模块，但它只表达了程序中各功能之间关系，却不能表达每个模块的内部逻辑。还得进行系统的IPO图设计。 设计IPO图

75、时，仍然采用结构化设计方法。即把每一个模块的功能及其加工逻辑进一步分解，分解成若干个更小的模块。每个模块的细化不仅仅包括功能细化和逻辑细化，还的包括数据细化。四、系统设计5 模块处理过程设计 5 52 2 系统系统IPOIPO图设计图设计 仅对经济评价子系统、投资方案决策子系统的IPO图加以分析设计 （1）经济评价子系统IPO图 hdH3经济评价H3.1现金流量表生成H3.2可行性分析H3.1.1选择方案H3.1.2合并现金流量表H3.2.1财务指标计算H3.2.2方案筛选H3.1.2.1从数据库中寻找该方案下的支出数据H3.1.2.2从数据库中寻找该方案下的收益数据H3.1.2.3将支出和收

76、益数据合并成现金量表H3.2.1.1将现金量表通过调至中，并计算aaadbcdaabcdabdaegeadefa备选方案方案编码b某方案下的投资支出数据c某方案下的投资收益数据d某方案下的现金流量表e某方案下的财务指标f房地产行业投资基准收益率g可行方案h备选方案结束标志经济评价层次经济评价层次化模块结构图化模块结构图四、系统设计5 模块处理过程设计 5 52 2 系统系统IPOIPO图设计图设计 （1）经济评价子系统IPO图 系统名：经济评价模块名：将现金流量表由OLE传至EXCEL中，并计算 IPO图编号：H3.2.1.1 HIPO图编号：H3设计者：徐X X日期：2001/3/2 由下列

77、模块调用：财务指标计算调用下列模块：输入（）：某项目下的方案编码、该方案下的现金流量表输出（）： 收益率（IRR）、净现值(NPV)、 投资回收期处理描述（）：1.定义并生成EXCEL对象，再打开现金流量表模板； 2.将方案编码及其现金流量中的数据传至EXCEL对象的现金流量表模板中， 并调用该模板中的宏，计算出其财务指标值； 3.将财务指标值返回至VB主程序中，并关闭EXCEL对象； 内部数据元素：调用调用OLEOLE计算财务计算财务指标模块指标模块IPOIPO图图 四、系统设计5 模块处理过程设计 5 52 2 系统系统IPOIPO图设计图设计 （2）投资决策与评价IPO图 mk dalk

78、kcdaeadbbghaf ijcbcacdadcaddadcabH4.1方案决策H4.2模型管理H4.1.2.1用理想点法求解caH投资决策与评价H4.3投资评价H4.1.2.2用线性规划法法求解 H4.1.2.3用增量分析法求解H4.1.2.4用层次分析法求解H4.1.2.5用报童模式分析法求解H4.1.1方案及模型选择H4.1.2决策计算H4.1.3结果及模型检验H4.2.1模型录入H4.2.2模型修正H4.2.3模型删除H4.3.1敏感性分析H4.3.2盈亏平衡分析bjfaafifH4.1.2.4.1对各项目下的决策方案及投资目标进行标记H4.1.2.4.2输入各投资目标间的优先权数并

79、进行一致性检验H4.1.2.4.3输入各目标下决策方案间的优先权数并进行一致性检验H4.1.2.4.4最优方案求解lm投资决策层次化投资决策层次化模块结构图模块结构图a：各项目下的可行方案及相关数据 b：模型编码；c：模型及其参数 d：各方案间优先权数计算结果及所选模型 e：决策结果检验是否合格的标志 f：最优方案及其相关数据 g：模型及相关数据 h：模型修正后的结果 i：敏感性分析结果 j：盈亏平衡分析结果；k：各方案及投资目标的代码标记 l: 投资目标间优选权数计算结果(通过一致性检验) m：各目标下决策方案间的优先权数计算结果(通过一致性检验);四、系统设计5 模块处理过程设计 5 52

80、 2 系统系统IPOIPO图设计图设计 （2）投资决策与评价IPO图 系统名：投资决策与评价模块名：最优方案求解IPO图编号：H4.1.2.4.4 HIPO图编号：4.1设计者：徐X X日期：2001/2/2 由下列模块调用：层次分析法求解调用下列模块：输入（）： 投资目标间优选权数计算结果(通过一致性检验);各目标下决策方案间的优先权数计算结果(通过一致性检验); 输出（）： 收益率（IRR）、净现值(NPV)、 投资回收期处理描述（）：1.将投资目标间优选权数计算结果和各目标下决策方案间的优先权数 计算结果赋予数组; 2.构造决策矩阵,并对决策矩阵求解, 3.对结果进行排序选优,并奖排序结

81、果返回;内部数据元素：层次分析法模块下的最优方案求解模块的层次分析法模块下的最优方案求解模块的IPOIPO图图五、系统实施1 开发平台的选择 11 开发平台的选择原则 （1）系统的可靠性和安全性 （2）系统的集成性和兼容性 从本系统的特点来看，由于本系统主要讨论的是房地产投资决策这一过程，其中有基础数据录入及分析、数据预测、投资决策、风险评价等等，因而涉及到的计算工作量大，且有些计算结果需要用图表加以展示；本系统拟于在多处通过OLE技术将EXCEL软件应用到主程序中；因而，在所选开发工具和EXCEL之间的集成性和兼容性上，开发人员应给予足够的重视。 （3）系统的可扩充性 由于客观环境的不断变化

82、、房地产行业法规政策的出台和不断更新导致业务处理流程的变化以及用户需求的增加、原始系统设计的某些不完善等等，这些都会增加系统日后的维护工作，因而在对系统开发工具的选择上，必须考虑到上述这些因素。 五、系统实施1 开发平台的选择 12 系统开发工具 鉴于本系统的自身特点，采用VISUAL BASIC6.0作为系统开发工具、并以ACCESS作为数据库的设计工具。选择VB6的主要原因：（1）在支持VBA技术应用上，VISUAL BASIC能够与WORD、EXCEL等完全兼容；尤其在OLE技术的接口上，VB具有VFP、DELPHI所无法比较的安全性和稳定性；（2）能真正地支持面向对象，具有完全的面向对

83、象的编程能力；同时还能支持ActiveX的设计和运用，支持网络开发及客户机/服务器（C/S）工作模式的开发等等；（3）VB具有使用方便、功能强大的优点。在程序的编制和调试上，给了程序员最大程度的自由，减少了程序员的工作量；（4）VB作为Microsoft公司早期主导产品，也是美国Microsoft公司重力推出的拳头产品之一，在诸多方面，Microsoft公司都给予了技术支持和技术改进；同时，VB的使用较为普遍。因而，在系统开发时，更容易得到技术支持和技术合作。五、系统实施2 2 OLEOLE技术应用技术应用 由系统分析可知，本系统要求具有较强的数据计算和图表处理功能以及一定的文档处理功能，而常

84、用的办公软件Word和Excel在这方面具有优势，通过OLE技术，能使本系统和Word、Excel良好兼容，从而使本系统兼备数据计算、图表处理、文档处理和数据库管理功能，这既可以简化编程有方便了系统日后的维护和扩充。数据库数据计算模块 文档处理模块OLE技术通道 WORDEXCEL评价报告.DOC等现金流量表.XLS等系统运用OLE示意图五、系统实施2 2 OLEOLE技术应用技术应用 21 OLE术语 OLE技术是指通过对象链接和嵌入技术的运用，将多个应用程序捆绑在一起，从而使应用程序达到数据和功能共享的目的，因而OLE技术可以说是Windows应用程序间相互沟通的桥梁；从本质上讲，OLE就

85、是组件软件，即将所需功能集成起来，生成自己的万能软件。组件就是别人开发的项目（空间或应用程序）。这些组件不必重新开发，既可用在应用程序中。如果组件支持OLE，即可借助其功能为我所用。应用程序可看成是组件的组合体，它们通过OLE应用程序的公共接口标准结合起来，如，电子表格功能可以在字处理文档中提供。反之，字处理功能也可以在电子表格中提供，同时，VB还可以借用字处理程序和电子表格程序的功能。 几个基本术语是：对象；客户与服务器；服务器名称；OLE链接。五、系统实施2 2 OLEOLE技术应用技术应用 21 OLE术语 （1）对象（Object） OLE应用程序提供的项目称为OLE对象。OLE服务是

86、一种应用程序，提供了各种应用程序可用的容器对象，如WORD对象、EXCEL对象等等。（2）客户与服务器（Clients and Servers）根据通过OLE交换信息的两个应用程序在OLE过程中扮演的角色，可分为“客户”和“服务器”。接受请求并提供信息的应用程序就是提供服务的程序，称为OLE服务器（或源应用程序），提出请求并接受信息的应用程序也就是接受服务的程序，称为OLE客户（或目标应用程序），客户应用程序也称容器应用程序，它包含链接和嵌入对象的应用程序。（3）服务器名称 在OLE技术链接中，每一个充当服务器的应用程序都有一个服务器名称（Service Name），类似于服务器的服务号码。当

87、一个应用程序提出申请时，它必须通过服务器名称来明确指定数据来源。一般情况下，服务器名称为应用程序的可执行文件名（去掉扩展名）。 五、系统实施2 2 OLEOLE技术应用技术应用 21 OLE术语 应用软件名称OLE服务器名称Microsoft ExcelEXCELMicrosoft WordWORDOLE服务器名称 （4）OLE链接 与EXCEL、WORD进行数据共享和数据传输的方式。 一种是对象嵌入，即将应用程序中的对象插入到容器应用程序中。插入的对象是原对象的拷贝，拷贝文件可以独立于原对象而单独操作和存放，这种方式在编程中应用较少，因而这里不作讨论。 另一种是对象链接，这项技术在某些方面类

88、似于嵌入，但嵌入的数据还与原先的文档相链接。服务器中对象的改变会自动地反映在容器应用程序中。五、系统实施2 2 OLEOLE技术应用技术应用 22 OLE工作模式 OLE工作模式有多种，这里列举较为典型的一种，也是在本系统中调用OLE技术的主要方式，其步骤如下：（1）生成对象 这一步就是在容器程序中生成服务器程序，它是运用OLE技术的前提。 （2）客户机（VB主程序）提出请求，并传输参数 如：把数据库现金流量表中的收入支出数据通过OLE技术传递到服务器EXCEL对象中。（3）服务器（EXCEL）接受请求，做出响应，并将运算结果动态地返回到客户机中 如：服务器（EXCEL）接到请求和客户机传输过

89、来的参数后，调用现金流量表模板中的财务指标计算模块中的宏进行计算，求解出各项财务指标值，然后将计算结果返回。（4） 关闭对象 通过上述三步操作之后，至此，OLE已调用完毕；根据具体情况，如果不再调用OLE的话，就需要关闭所生成的EXCEL对象，以减轻系统的负担，节约内存占用量，加快机器运行速度。 五、系统实施2 2 OLEOLE技术应用技术应用 22 OLE工作模式 VISUAL BASIC 6.0 EXCEL Server Linked Data Client Linked Data各项财务指标值数据库中的收入支出数据 VB通过OLE技术调用EXCEL工作模式图五、系统实施3 3 基本算法运

90、用分析基本算法运用分析 31 算法与数据结构关系 算法是问题求解过程中的精确描述。一个算法由有限条可完全机械执行的、有确定结果的指令组成，算法是建立在数据结构的基础上的。对于一些复杂的问题，常因数据结构的差异，问题求解的算法也完全不同。设计合理的数据结构常可有效地简化算法。一般来说，语言环境不同，构造数据结构的方式亦有所不同，当然实质是一样的。 算法和数据结构是程序的两个重要方面，要使计算机能完成人们所预定的工作，首先必须为如何完成工作设计一个算法以及数据存储方式，然后，再根据算法编写程序。 经常采用的算法有迭代法、穷举法、递推法、贪婪法、分治法、回溯法、递归法等等。（略）五、系统实施4 4

91、系统应用说明系统应用说明 41 软件安装说明 本系统在WINDOWS操作系统上开发，采用图形用户界面，操作简单方便，下面以具体示例说明本系统的操作。（1）系统配置 系统配置如下：CPU：585主频133以上；RAM：32M或更高安装空间： 操作系统：服务器：NT Servers4.0以上；客户机：NT Workstation或Windows95/98/2000； 所需支持软件：OFFICE系列软件，即EXCEL、WORD等。（2）安装方法 将相关软盘上的文件拷贝到C盘（或D盘等其它驱动器）里的同一目录下，点击Setup.exe文件，按屏幕提示进行操作即可。五、系统实施4 4 系统应用说明系统应用说明 42 系统应用展示打开HIDIS.EXE文件，即可运行房地产投资决策信息系统。