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1、泸洲地块之市场调查与研究作为策划环节的基础工作，房地产项目前期市场调查的目的是对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据、回避风险。商业地产因其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。在设计“泸州宾馆改造项目”的调查时，我们力求从宏观经济状况到区域城市结构与市场情况到微观层面进行综合的了解，以便对影响本项目的各种因素有一个全方位的掌握，同时重点对泸州市商业、商用物业、商铺需求特点进行了考察。本次市场调研采用的主要方法有资料查阅、观察法、访谈法
2、和问卷法，既采用了全地段全面考察，又进行了专题调查和典型代表调查，以保证产生最适合市场需求的商业安排。第 一 章 泸州市经济与城市发展概述宏观经济运行情况一、 宏观经济历史悠久的“酒城”泸州地处四川盆地的东南部，总幅员面积 12246.87平方公里，辖区人口约 474 万，是国家级历史文化名城 ，全国十佳卫生城市和国家卫生城市。泸州东接重庆，南邻云南、贵州，西与宜宾、自贡相邻，北通内江，为“川、滇、黔、渝”四省市的重要结合部。全市由三区四县组成，长江由南向北横贯全区，沱江在此汇入长江，泸州主城的中心区三面临水，又称“中心半岛” 。山水相依的泸州历来就是四川省重要的通商口岸之一，同时也是一座具有
3、光荣革命历史传统的城市。最近三年泸州的基本经济发展状况如下：泸州市城市社会经济主要指标项目 指标名称2002 年 2003 年 按可比价格计算同比2004 年 按可比价格计算同比人口 465.91 万人468.06 万人473.99 万人人均可支配收入7125 元 7628 元 8197 元 7.3%居民人均消费支出5796 元 5982 元 6530 元零售物价指数100.2 100.3 102.7社会消费品零售总额66.02 亿元 84.06 亿元 100.6 亿元 16.3%居民储蓄余额151.38 亿元171.11 亿元195.2 亿元规模以上工 163 个 195 个 229 个业企
4、业数国内生产总值215.8 亿元 258.8 亿元 13.2%地方财政收入8.8 亿元 10.6 亿元二、 主要支柱产业泸州是我国西部地区重要的传统工业基地之一，三线建设时期得到国家的大量投入，形成了以化工、食品、机械等行业为主导的工业经济体系，一大批实力雄厚、具备行业领先地位的大中型企业构成了泸州传统工业的主体，是泸州市工业企业的中坚力量。（一） 化学工业泸州是中国最大的氨肥生产基地、重要的天然气化工基地，亚洲最大的尿素生产基地，是我国重要的三大化工城市之一，在全国 16 大化工基地和 14 大精细化工基地中泸州均榜上有名。泸州化工行业总产值占全省同行业总产值的10%强。泸州化学工业已形成年
5、产值 30 多亿，以泸天化集团、天华股份、北方化学工业公司、火炬化工集团、鼎力碱业公司、宝光集团、郎中药业、西南化工研究院、泸州天然气研究所等为代表的工业门类齐全、产品多、质量好的完整化学工业平台。（二） 酿酒工业“酒城”泸州酿酒工业历史悠久，是中国名酒最多的城市。泸州老窑为全国八大名酒之一，郎酒在全国白酒行业首获国际质量认证和绿色食品标志，两者均为中国驰名商标。青岛啤酒也落户泸州与火炬化工集团共同投资啤酒开发，全市饮料制造业年产值近 30 亿，占全省同行业总产值的 10%。（三） 工程机械泸州为全国主要工程机械基地之一，拥有四川长江工程起重机有限公司、邦立起重机有限公司、长江液压件有限公司、
6、熊猫机器制造有限公司等众多国家级骨干工程机械制造企业。泸州将建成中国中西部压缩天然气汽车生产基地。（四） 其他泸州还是四川省粮、油、猪、林、果、烟和精致煤炭的主要生产基地。三、 小结 产业发展泸州市产业发展特征表现为：工业化与城市化齐头并进，主城区内城市建设水平逐年提高。目前泸州市产业发展的主要问题表现在主导产业优势不足，城市工业门类较多但主导产业优势还显不足，产业链上下游的延伸能力较弱，未形成对整体经济产生强大带动能力的主导产业循环。 产业发展对城市发展的影响由于主导产业优势不足，导致城市发展动力机制不明显，城市发展方向上清晰度不够，在一定程度上制约了城市总体实力的进一步发展。 宏观经济评述
7、泸州市经济运行良好，多项指标近年来均高于全国平均增幅。考虑到总体经济规模不高的因素，泸州市正处于经济高速发展的初期，未来经济仍有相当长时期的持续稳定快速增长。结合泸州市工业发展重点推进计划及主导产业的做大做强，工业经济的发展必将衍生对第三产业的巨大需求。因此，从行业角度看，本项目所属的商业及商业地产业拥有良好的发展背景。泸州市未来发展规划综述一、 城市发展规划（一） 发展目标泸州市城市发展总目标是成为长江上游川、滇、黔、渝四地毗邻地域经济发达的现代化中心城市。规划目标是：1、 长江上游经济发达的现代化工业城市和港口城市；2、 山水相依、生态良好的宜居城市；3、 区域性物流、商贸中心城市；4、
8、生态环境良好的“绿色”历史文化名城。（二） 发展方向泸州城市发展的远期规划是城市整体布局形成有机疏散、分片集中的组团式结构。泸州市现有六个集中组团和两个带状区，但组团过于分散，组团间联系不密切，中心半岛集中了过多的城市功能，中心半岛已有不堪重负的迹象。近期城市发展方向主要是疏散中心半岛的职能和人口，城北新区和城西新区的启动表明城市中心区已经出现扩大的趋势。另一方面由于目前城市向北为主，北部用地与交通条件良好，中心区向北发展更为有利。远期随着城北新区建设用地基本饱和，同时城市外环线全线贯通及长江大桥复线工程的实施，改善了城南的交通条件，城市向南跨长江发展成为必然。因此泸州城市发展方向近期是中心半
9、岛向西扩展，城北新区陆续启动，中远期是南北方向拓展。（三） 空间结构与城市职能规划主城区形成“一心、两带、多组团”的城市空间结构一心：以中心半岛及城北组团组成城市中心城区两带：沿长江南北两岸为城市主要产业空间发展带以中心区空间拓展为导向，形成中心半岛和城北新区双中心组团，以产业空间布局为导向，形成外围六大功能组团。城市组团职能中心半岛组团：合并中心半岛和城西新区组成新的中心半岛组团，半岛组团主要向西发展，形成传统文化、商业、行政办公、旅游、对外交通、物流等职能为主的综合性城市核心。城北组团：合并城北新区和小市片区组成城北组团，组团主要向北发展，形成以金融商贸、教育、办公、居住职能为主的综合性城
10、市中心区。安宁组团：依托铁路站场形成以对外交通、仓储物流、加工工业为主要职能的专业型城市功能组团。城东组团：合并鱼塘、高坝片区，形成以化工、酿酒、仓储、物流、对外交通等工业职能为主的专业型城市功能组团。茜草组团：形成以文化娱乐、渡假休闲、机械制造等职能为主的专业型城市功能组团，长江二桥建成后茜草组团将成为中心半岛功能的延伸组团，承担部分城市中心区的职能。沙湾-泰安组团：建设沙湾新区、合并泰安镇，新建泰安工业园区，依托城市外环路发展机械配套工业及其它加工工业，并为搬迁茜草“长三厂”预留空间。纳溪组团：在原有泸天化的基础上继续发展化工业，并利用码头和铁路资源发展临港工业，形成以化工、物流、对外交通
11、工业职能为主的专业型城市功能组团。二、 产业发展规划（一） 农业大力推进农业生产的企业化、基地化、标准化、规模化和区域化，同时实现特色农业与生态环境的协调发展。（二） 工业一方面巩固和做强传统的化工、饮料、机械支柱产业；另一方面大力发展培育医药制造、电力能源等新兴产业。（三） 服务业服务业的发展一方面在现有基础上进一步发展邮电通信、批发零售、贸易和餐饮业、房地产等，另一方面要重点发展商贸、物流、旅游等现代服务业。创建现代物流体系是服务业发展的重点。商贸业主要是积极培育各类大型专业批发市场，促进市场相对集聚，增强整体辐射竞争能力。适当控制中心半岛零售商业的整体规模、促进业态合理分化，实施逐步开发
12、，保证商业设施的充分利用。三、 城市规划分析及对本项目的影响（一） 关于城市发展规划泸州市未来发展目标是一个经济实力强大，辐射能力更强的现代化区域中心城市。除了加强各组团间的有机联系，还要强化中心半岛组团外其它组团的城市功能，使整个城市均衡发展，中心半岛包括商业在内的城市职能有被适度分担的趋势。（二） 关于产业发展规划泸州市产业发展规划对实现城市发展目标提供了强有力的经济保障，在泸州市工业化过程中必将衍生对第三产业的大量需求，对包括商业及房地产在内的服务业而言有很好的行业发展背景，这一结论我们在第一节小结中已经谈到。（三） 对本项目的影响从对城市发展规划和产业发展规划的分析看，中心半岛未来商业
13、将因为面临新兴商业区的竞争而产生功能性和结构性的调整。本项目的商业定位必须顺应这种变化趋势方能有理想的市场前景，原因在于： 基于中心半岛城市职能过于集中的判断，规划中对中心半岛的城市职能要求适度分解，其中当然包括商业职能。未来其它组团商业职能的增强对中心半岛商业会逐渐构成竞争，这一点目前的重庆已经体现得非常充分，从泸州与重庆极为相似的城市特征来看完全可以预见泸州未来商业格局很可能步重庆发展之路。 工农业发展规划对服务业而言可以带来很好的行业发展机会，但机会对不同组团和具体行业并不均等。首先，工农业发展对服务业的需求更多的来自对现代物流的需求；其次，对零售商业带来的需求虽然也很大，但是城市组团化
14、均衡发展思路产生的结果是这部分增加需求分流到中心半岛的比例会伴随着其它组团商业职能的增强而逐渐递减。 目前泸州市并未出台专门的商业网点规划，在城市规划中对商贸的发展侧重于大型专业市场的培育以提升城市的区域商贸辐射能力。对中心半岛则侧重于适当控制零售商业的整体规模，促进业态合理分化，保证商业设施的充分利用。这个规划原则印证了我们对中心半岛商业的判断，即业态结构不合理、总体规模放量空间不大。 按商业发展的一般规律，城市传统中心商业区受到其它组团或周边区域的竞争威胁时会通过升级商业功能、满足高级别消费需求的方式建立与新兴商业区的差别竞争优势。综合而言，中心商业区将面临强大的市场竞争压力，有功能升级和
15、业态整合的内在要求，以新的商业格局巩固现有的市场地位。中心半岛的商业总体上放量的空间已经不大，但在中心商业区功能升级的过程中存在很大的结构性机会。本项目的商业定位要顺应这种竞争特性的变化趋势，向差异化市场定位方向考虑，在现有商业格局下体现出自己的竞争优势。重要经济环境指标分析一、 GDP 发展状况及产业结构分析（一） 全市 GDP 发展状况及产业结构分析泸州市 GDP 发展状况从总量看保持快速增长，从结构上看三次产业结构为 24:39.4:36.6。虽然实现了从“一二三”向“二三一”的转变，但第一产业的比重仍然达到四分之一，不仅高于全省的平均水平，更高于全国的平均水平。因此，从全市经济来看，包
16、括商业在内的非农产业仍有巨大的发展空间。（二） 本项目所在地 GDP 发展状况及产业结构分析江阳区 2005 年第一季度相关经济指标如下：总额 月比增长 占全市比重GDP 20.25 亿元 13.0% 33.6%社会消费品零售总额7.66 亿元 16.0% 28.6%居民人均可支配收入2427 元 7.2% 三次产业结构2004 年统计年鉴 9.5：44.4 ：46由上表可以看出，江阳区作为泸州经济规模最大的一个区，三次产业结构已经达到了“三二一”这样一个城市化水平比较高的经济发达地区的标准，人均收入也处于全市最高水平。二、 本项目所在地生活结构与其它经济指标对比研究(一) 人口和城市化水平市域人口及地区人口结构：区域 全市 江阳区 纳溪区 龙马潭区 泸县 合江县 叙永县 古蔺县类别总人口(人) 4680600 605347 470170 319613 1035641 840002 661631 748245非农人口（人）768300 22
