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1、JCT合同框架体系介绍,1.合同安排 2.政府标准总包合同和分包合同。 3.合同关系4.履约保函 5.术语,1.合同安排,i) 包干合同ii)测量合同iii)成本补偿合同iv)施工及设计合同v) 交钥匙合同vi)时期合同(Term Contract),1.1 包干合同,合同总价固定闭口包干,工程变更引起加帐和减帐。a) 基于图纸和施工规范的包干合同合同文件包括施工图纸和施工规范的全部内容。为了便于计量变更，合同文件还包括点工表和主要材料/设备单价表。i)投标单位承担按图纸计算工程量发生差错的风险，承担由于不确定因素或不可预见未来因素在计算价格上的风险。因此投标单位往往提高投标价以避免这种风险。
2、ii)最低价投标者往往源自低估工程量或风险者。iii) 业主可节约工料测量师编制工程量清单的费用。iv)基于以上原因这种合同适于小型工程，工程变更预计较小的工程。,1.1 包干合同,b) 基于工程量清单的包干合同i)由业主雇佣的工料测量师根据图纸和施工规范编制工程量清单。ii)减少投标单位测量工程量的时间，从而减少了招投标周期。iii)工程量测量差错的风险转移至业主。iv)业主能较清楚地预测到工程项目的最终成本。v)工程量清单的单价有利于计算变更，从而有利于业主控制成本。vi) 适用于业主希望早开工的项目、项目工程内容不确定或设计深度不够。,1.2 (再)测量合同,(再)测量合同基于大约工程量
3、的工程量清单或合同文件中的单价表。a) 基于大约工程量的工程量清单的合同。合同中工程量清单中的工程量为大约工程量，是由于业主希望更早开工，而无足够的时间深化设计造成的，项目竣工后将会根据实现完工情况再测量所有工程量，但合同中单价为包干单价。i)开办费(基本措施费)为包干价。ii)这种合同安排使设计与施工能交差进行。iii)避免了用大量时间编制确定工程量的工程量清单。iv) 适合于土木建筑工程。,1.2 (再)测量合同,a) 基于单价表的(再)测量合同合同文件中单价表替代了工程清单，单价表中项目同工程量清单。这种合同安排，业主要求施工单位按业主命令进行施工，适合于业主还未明确他的具体要求，或者没
4、有足够时间编制大约工程量的工程量清单。i)单价表中的项目履盖完成项目工程的所有内容，但无工程量，报价困难，造成业主和施工单位较大风险。 ii)投标者往往会被要求投报一个下降%(率)。 iii)准备招投标的时间较大幅度地减少。,1.3 成本补偿合同,成本补偿合同工程款的支付基于施工单位实际发生的费用，适合于紧急事件的修补工程等等。,1.3 成本补偿合同,a. 成本加百分比率支付施工单位的工程款是实际发生的成本加一个%，这个%履盖施工单位的管理费加利润。这种合同安排业主无法知道项目最终的成本高低。施工单位往往尽可能抬高项目成本，成本控制较为困难。i) 一旦合同签约，工程可立即开始。ii)施工单位无
5、压力提高工作效率以及人工、材料的利用率等等。iii) 非常困难在项目早期预测项目最终成本。iv) 成本控制体系是必须的。,1.3 成本补偿合同,b. 成本加固定费用（率）c. 成本加浮动费用（率）支付给施工单位的工程款须根据是否总成本高于或低于事先确定的总成本水平，给施工单位较大财务压力以促使他们降低成本。,1.3 成本补偿合同,d. 目标价格根据业主的详细要求估计项目的最终成本作为目标价格，施工单位工程款的支付在最初几次按实际发生额进行补偿支付，然后在较后阶段要将实际发生额与目标价格进行比较。,1.4 施工及设计合同,在这种合同安排下，施工单位即负责施工，又负责设计，业主可利用施工单位在某些
6、特殊项目上特殊的施工和设计经验。在施工及设计合同下，业主代表(可以是业主雇佣的管理公司)负责监督施工单位按施工规范进行施工，工料测量师负责监督和控制成本。,1.5 交钥匙合同,这种合同要求施工单位不但要负责设计，施工，而且要负责建筑工程中的一切。,1.6 时期合同(Term Contract),1)适合一般时期的工作 e.g. 2年时期的维护工作，地质勘测工作。2)合同文件中单价表替代工程量清单。3)施工单位每次申请的工程款需由工料测量师评估。,2.政府标准总包合同和分包合同,2.1 使用标准合同的原因2.2 合同基本条款2.3 合同特殊条款,2.1 使用标准合同的原因,- 合同各方较熟悉合同
7、条款。-合同双方清楚了解各自的权利、义务；合同条款由法律专家编制，避免含糊和岐义。-避免时间大量花费在起草合同条款上。-提供了一些列争议解决的方法 e.g. 仲裁和诉讼。,2.2 合同基本条款,a. 建筑工程 ，建筑工程合同基本条款，1993年版。 b. 维护工程 香港房屋署，时期合同(Term) 基本条款，1990年版。c. 土木工程 ，土木工程合同基本条款，1993年版。d. 指定分包工程 ，建筑工程指定分包合同条款，1988年版。,2.3 合同特殊条款,合同特殊条款是对合同标准条款的修正。a. 建筑工程 房屋署合同特殊条款，1999年5月等6版，配合建筑工程合同基本条款 1993年版。b
8、. 维护工程 房屋署合同特殊条款，配合时期合同基本条款，1990年版。c. 土木工程 房屋署合同特殊条款，1999年6月，第五版，配合土木工程合同基本条款1990年版。d. 指定分包工程 房屋署指定分包工程特殊条款，1999年6月，第五版，配合指定分包 工程基本条款，1988年版。,3 合同关系,3.1 在建筑工程和指定分包工程合同基本条款1993年版下的合同各方的责任。3.2 在1993年版建筑工程合同基本条款下非合同方的责任,3.1 在建筑工程和指定分包工程合同基本条款1993年版下的合同各方的责任。,3.1.1 承包商责任3.1.2 业主的责任,3.1.1 承包商责任,a) GCC条款1
9、0i) 承包商有责任根据图纸和施工规范施工完成工程。ii)施工图纸中所描述的工作都须完成，承包商还须根据变更指令完成变更工作。b)有责任向建筑师提交施工 图，表明施工过程/程序，方法和时间等。（GCC Clause 16 t SCC Clause 5）c)在施工期间提供所有必要的监督（GCC Clause 17 t SCC Clause 6）d)对施工现场的安全负全部责任。（GCC Clause 20）,3.1.1 承包商责任,e) 承包商在下列情况下有责任进行赔偿（GCC Clause 22，28和30）i) 施工过程中对建筑物和人员的损坏/损伤。ii) 施工过程中侵犯有关专利、商标权的行为
10、。iii) 对违约、违反政府法规、违法行为的罚款。f) 支付政府规定的各种费用和税收。,3.1.1 承包商责任,g) 提供必要的保险，包括：i) 工程自身的损坏险ii) 第三者责任险iii)自已施工人员安全险。h)对施工提供必要的机械和设备。i) 没有业主的书面同意，不得散发工程照片。,3.1.1 承包商责任,j) 保持工地现场清洁。k) 支付给施工工人合理的工资。l) 在合同的时间内书面准备索赔的文件，保持必要的证据以支持这种索赔。m) 允许建筑师和任何获授权的人员进入施工现场。,3.1.1 承包商责任,n) 允许建筑师或其代表检查工程。o) 不允许提供小帐。p) 确保施工质量达到合同规定的
11、要求。q) 在竣工命令发出后，完成各项未完工作。r) 根据工料测量师签发的付款证书尽快支付款项给指定分包商。,3.1.1 承包商责任,a) 给工料测量师提供必要的信息。b) 开工后28天内提供详细的安全计划草稿，并随后定期修正。c) 为安全检查提供必须的设施和帮助。d) 确认所有施工人员/技术人员持有必要的证件。e) 未经业主书面同意不得分包/转让工程之任何一部分。f) 在规定的保修时间内，完成项目修理工作。,3.1.2 业主的责任,a) 转让工地与承包商进行施工。b) 若总包单位未有合理理由拒绝或截留应支付给指定分包商的工程/材料款，业主可直接支付给指定分包商。c) 竣工证书发出后14天内支
12、付保留金。d) 在工料测量师签发工程款支付凭证后，21天内支付承包商完成工程款和到达现场的材料款。,3.2 在1993年版建筑工程合同基本条款下非合同方的责任,a. 内部分包商和供应商内部分包即承包商将一部分工程分包给其它单位施工。承包商须负责内部分包商/供应商施工质量和材料质量，承包商须监督内部分包商/供应商的工作，并按与他们签定的合同付款.若发生争议他们自己解决.b. 指定分包商/供应商由建筑师指定具有特殊施工经验的承包商或能提供特殊产品的供应商进入指定分包供应合同。指定分包商/供应商完成的工作/材料的估价包括在工料测量师准备的中期付款证书中。承包商在业主支付其款项后7天内，通知并支付指定
13、分包商/供应商款项。,3.2.2 指定分包商的责任,i)遵守所有总包合同条款。ii)未经业主书面同意不得分包全部或部分工作给其它单位。iii) 遵守总包工作指令。iv)维护分包工程直至整个项目完全竣工。v)修复好有缺陷的分包工程。vi)在合同规定的时间内提交付款申请书。vii) 允许总包和获授权的人士进入施工现场。ix) 根据总包进度安排完成分包工程施工。x) 由于损坏、损失总包工程或使总包人员受伤，则赔偿总包损失。xi)提供其受雇人员必要的证件。,3.2.3 建筑师的责任,a. 代表 (业主代表)b. 设计c. 图纸d. 成本（确保建筑物竣工后成本不超过事先制定的目标成本）e. 监督（材料和
14、工程质量）f. 变更g. 付款（签署付款凭证）h. 竣工（签署竣工证书）,3.2.4 工料测量师的责任,a. 合同前责任i) 估算项目成本ii) 建议合同安排iii) 准备招标文件iv)评标报告,b. 合同后责任i)计算中期付款证书ii)评估变更iii) 准备财务报告iv) 准备现金流量报告v) 评估承包商申请的索赔,4履约保函,施工单位向银行购买的，若其未能履行合同造成业主损失，业主可要求银行支付给他履约保函上列明的金额，通常为合同总价的10%。,5术语,暂定金额总额包干Prime Cost Sum开办费优惠付款书面合同条款合同隐含条款应受处罚的拖期同意的拖期,5.1 付款证书,a. 是约束性文件由业主发出，上面注明了支付给承包商的金额。b. 由工料测量师准备c. 内容i)已完成的工作（总包和指定分包工作）ii) 到达现场的材料iii) 业主同意的现场外的材料iv)合同规定的应支付的其他款项v)缺陷扣款vi)拖期罚款vii) 保留金,5.1 付款证书,d. 中期付款证书为某一时间已完成工作的估价，有关调整在以后的证书中进行。e. 承包商每月须提交中期付款申请书给工料测量师，内容包括：i)已完成工作的估价（包括指定分包商）ii)现场材料表iii) 业主同意的现场外储存的材料表iv) 工料测量师在收到申请后21天内进行估价。,
