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1、 长兴县水口乡项目可行性研究报告 2目 录第一篇 投资环境篇第一章 长兴县投资环境分析 4一、长兴县概况 41.地理环境 42.交通条件 53.特色资源 5二、人口状况及增量 6三、经济发展状况 61. 经济总量 62. 固定资产及房地产投资状况 73.人均收入状况 7四、未来经济发展目标 8五、未来城区规划 8六、产业结构及支柱产业 7第二篇 市场分析篇第二章 长兴县房地产市场分析 7一、长兴近几年房地产发展概况 7二、土地市场 8三、商品房市场 10四、城市拆迁及安置 12第三篇 项目定位篇第三章 项目地块分析 13一、地块基本情况 131.地块现状 13二、地块 SWOT 分析 131.
2、优势 132.劣势 133.机遇 134.威胁 13第四章 项目市场定位 14一、项目总体定位思路 14二、目标客户定位 14三、产品差异化建议 14第四篇 经济效益篇第五章 项目成本及效益分析 15一、项目建筑成本估算表 16 3二、别墅成本估算表 17三、酒店成本估算表 18四、资产评估情况表 20五、资金占用情况表 20第五篇 结论 21第一篇 投资环境篇第一章 长兴县投资环境分析一、长兴县概况1.地理环境长兴县位于苏州与杭州之间的太湖西岸，与苏州、无锡隔湖相望。长兴县是上海经济区的交通枢纽。雄踞江苏、浙江、安徽三省结合部。水陆交通便利，距湖州 20 公里，上海 180 公里，杭州市中心
3、 90 公里。航道通航里程262 公里。船只可达湖州、杭州、上海、苏州等地。长兴气候宜人，属亚热带海洋性季风气候。总特征是：光照充足、气候温和、降水充沛、四季分明、雨热同季、温光协调，适宜农作物的生长。长兴环境优美，大气质量达到国家一级标准，水体质量极大部分在二类水体以上。历年平均气温 15.6。年降水量：年均 1309。其中 39 月是全年降水集中期，占全年雨量的 75%以上。年平均雨日为 144 天。由于境内地形的不同，降水地理分布也存在着明显差异。近年冬季除部分山区地带外，基本无降雪。年均日照数 1810.3 小时，历年平均日照率为 41%，光照分配较均匀，年耕 23 熟。宁波围海置业有
4、限公司42.交通条件长兴处于长江三角洲中心位置，距离上海、杭州、南京、宁波、苏州、无锡等大中城市均在 150 公里左右。由两条国道（104 国道、318 国道） ，三条高速（杭宁高速、杭长高速、申苏浙皖高速） ，三条铁路和一条年运量超过 2000 万吨有“东方莱茵河”美称的“黄金水道” （长兴湖州上海）构成的水陆交通网，交叉汇聚于长兴，使长兴与周边大中城市通达便捷、联系紧密。为长兴物流的畅通和经济发展提供了优越便利的条件。3.特色资源长兴县区域面积 1430 平方公里，土地资源储备丰富，有耕地 60 万亩，可开发旱地 10 万亩，林地 90 万亩，水面 10 万亩，是国家的“粮油大县” 、“商
5、品粮生产基地县”和浙江省的产油大县。长兴名特优新产品十分丰富，有闻名海内外的“太湖四珍” ；有久负盛名的“长兴四宝” ；有令人称绝的“品茗三绝” 。长兴西倚天目、东临太湖，形成了山水相间的优越自然环境，自然、人文景观丰富别样。旅游资源开发潜力巨大。特别是“金钉子”地址遗迹保护区、十里古银杏长廊和扬子鳄保护区这三个上亿年的珍稀自然遗产全球罕见。绵延 34 公里的太湖湖岸线为旅游开发提供了广阔的空间。长兴县政府已进行了 160 平方公里的环太湖旅游开发规划国际咨询，并计划通过几年努力把太湖西南案建设成为独具魅力的国内外知名的旅游休闲度假胜地。金钉子远古世界景区、仙山湖景区、顾渚茶文化景区、大唐贡茶
6、院、中国扬子鳄村、十里古银杏长廊、苏浙军区纪念馆、清泉自然科学探索园、城山沟景区、四座文化名山、陈武帝故宁波围海置业有限公司5宫、朱氏宗祠、寿圣寺、太湖旅游度假风景区、长兴凤凰狩猎度假村、城市公园等。二、人口状况及增量数据来源：长兴县政府官方网站三、经济发展状况1. 经济总量长兴发展迅速，社会和谐。2011 年全县实现地区生产总值 334.9 亿元，自 2007 年以来年均增长 12.1%；财政总收入 54.5 亿元，年均增长 19.9%，其中地方财政收入 30.8 亿元，年增长 20.6%；社会固定资产投资 205.7 亿元，年均增长 21.3%；工业性投入 109.9 亿元，年均增长 22
7、.5%；社会消费品零售总额 127.4 亿元，年均增长宁波围海置业有限公司617.8%；自营出口 13.3 亿美元，年均增长 35.6%；存贷款余额分别由 2006 年的 120 亿元、105 亿元提高到 372 亿元、326 亿元；五年累计完成合同外资20 亿美元，实到外资 8.8 亿美元，实到县外内资 280 亿元。在全国县域经济综合实力百强县中位居第 42 位，财政总收入在全省县（市、区）中列 17 位。数据来源：长兴县政府官方网站2. 固定资产投资及房地产投资状况固定资产投资。全年完成固定资产投资 205.72 亿元，比上年增长20.9%，其中工业性投入 109.86 亿元，比上年增长
8、 18.1%；限额以上基础设施建设投资完成 50.38 亿元，同比增长 22.7%。按三次产业分，第一产业投资完成 0.15 亿元；第二产业投资完成 109.86 亿元，增长 18.1%；第三产业投资完成 95.71 亿元，增长 24.3%。房地产业。2011 年房地产开发投资完成 41.70 亿元，比上年增长20.1%。全年商品房施工面积 368.15 万平方米，其中新开工面积 116.74 万平方米；商品房竣工面积 81.1 万平方米，略高于去年同期；商品房销售面积 68.5 万平方米，同比下降 11.8%；商品房销售总额 41.41 亿元，同比下降8.2%。数据来源：2011 年长兴县国
9、民经济和社会发展统计公报3.人均收入状况2011 年城镇居民人均可支配收入 29725 元，比上年增长 14.1%，人均消费性支出 15438 元，同比增长 9.6%。2011 年农村居民人均纯收入达 15640宁波围海置业有限公司7元，比上年增长 17.5%，人均生活消费支出 9233 元，比上年增长 19.4%。从登记来看，年末拥有私人汽车 4.9 万辆，比上年增长 31.3%；私人轿车拥有量 3.30 万辆，比上年增长 47.7%。数据来源：2011 年长兴县国民经济和社会发展统计公报四、未来经济发展目标全县“十二五”期间国民经济和社会发展主要指标安排是：地区生产总值年均增长 12%以上
10、，人均 GDP 年均增长 12%左右；固定资产投资年均增长18%以上；财政总收入和地方财政收入年均分别增长 16%以上；社会消费品零售总额年均增长 16%；城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均增长 10%；实际利用外资五年累计突破 12 亿美元。到 2015 年，第三产业增加值占 GDP 比重达到 38.5；研究与试验发展经费（R&D）投入占生产总值的比重力争达到 2.0%以上；中心城市建成区面积达到 56 平方公里，小城镇镇区规模扩大到 35 平方公里，城市化水平达到 62%，建成 30 个中心村；森林蓄积量达到 190 万立方米，单位 GDP 能耗、单位 GDP 二氧化碳排放量和
11、主要污染物排放量下降率不低于省市下达的目标任务，万元 GDP 用水量下降到175 立方米；城镇登记失业率控制在 4%以内。资料来源：长兴新闻网“十二五”目标任务五、未来城区规划长兴按照“拉开框架、完善功能、改善环境、提升品位”的总体思路，坚持走旧城改造和新区建设相结合的城市发展之路，加快推进中心城市、龙山新区、开发区、太湖新城、太湖图宁波围海置业有限公司8影度假区、南太湖产业集聚区的“一中心五区块”联动建设。六、产业结构及支柱产业全县上下将紧紧围绕“大招商、招大商”的总体思路，坚定不移地实施招商引资“一把手”工程，以优化投资结构和大好高项目引进推进为重点，按照“要什么、招什么”的要求，进一步明
12、确导向、健全机制，通过强化招商员队伍建设、完善招商引资工作机制等措施，攻坚克难，开拓创新，再掀招商引资新高潮。具体工作中，以实施招商引资“825 行动”为主抓手，围绕“新能源、现代纺织、装备制造、电子电器、新材料、生物医药、现代服务业、现代农业”等 8 大重点产业，打造一支 200 人的专业招商队伍，开展“长洽会、浙商回归、产业招商、乡镇特色招商、驻点专题推介”等 5 大主题招商活动，力争全年完成合同外资 3 亿美元、实到外资 1.5 亿美元、实到县外内资注册资本金 30 亿元以上的工作目标。宁波围海置业有限公司9第二篇 市场分析篇第二章 长兴县房地产市场分析一、长兴县近几年房地产发展概况长
13、兴 县 统 计 局 数 据 显 示 ， 2011 年 1 月 至 8 月 间 ， 长 兴 县 三 产 累 计 完 成投 资 74.69 亿 元 ， 其 中 房 地 产 开 发 投 资 以 64.5%的 增 速 直 接 拉 动 三 产 增 幅上 升 26.6 个 百 分 点 。 虽 说 长 兴 房 地 产 业 发 展 异 乎 迅 猛 ， 但 是 相 比 部 分 城 市房 价 的 大 涨 大 跌 ， 长 兴 房 价 则 显 得 平 稳 许 多 。 据 悉 长 兴 房 产 超 市 数 据 显 示 ，2010 年 7 月 ， 长 兴 成 交 商 品 房 均 价 为 5909.9 元 /平 米 ， 到 2011 年 12 月均 价 升 至 7167.2 元 /平 米 ， 而 这 18 个 月 期 间 ， 均 价 始 终 未 能 突 破 八 千 大关 。 平 稳 房 价 的 背 后 ， 依 然 没 能 换 取 大 量 的 成 交 。 2011 年 长 兴 商 品 房 销量 全 年 为 2223 套 ， 相 比 2010 年 的 4078 套 ， 销 量 减 少 了 45%。
