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1、金华市房地产市场调研报告,第一部分 宏观背景篇第二部分 市场分析篇第三部分 地块状况,报告框架,第一部分 宏观背景篇,金华概况经济环境城市规划,宏观背景 金华概况,金华市为省辖地级城市，以境内金华山得名。金华市东西直线距离为151千米南北直线距离为129千米，城市面积为10918平方千米。下辖“二区三县四市”，分别为婺城区、金东区、义乌市、永康市、东阳市、兰溪市、武义县、浦江县及磐安县 金华市位于浙江省中部，东衔沪甬温三个港口城市，西临浙江西部及闽赣皖三省，地理位置优越。,金华市,区域位置,人文底蕴,金华市历史悠久，人文气息浓厚，自然风光优美，是一个宜居城市。正因为其人文及自然因素，金华市被评
2、为中国最佳居住城市之一。,对内交通,金华市区交通网络完善趋于完善，城市规划区内与规划区外交通便捷性加强，带动了城市规划区外房地产市场的快速发展。,交通设施,对外交通,金华交通便利,历来就有“四省省衢”之称，作为浙中交通枢纽，境内浙赣横穿东西 ，金温、金千铁路纵贯南北 ，330国道、03省道、45省道在城区交汇，地理位置的重要性使金华成为东部与江西等中西部重要连接点，起到承东接西作用。,人口状况,金华市人口增长缓慢，而金华市区人口增长更低，甚至出现负增长，主 要是因为金华市区经济发展对外部吸引力不大，外来人口少。金华市人口只占整个浙江省的10.01%，比重较低；而金华市区人口只占金华市的18.9
3、%，低于义乌市人口。婺城区及金东区作为金华中心区域，人口数量有限，低于义乌、永康、东阳等县市，对金华市区房地产市场发展带来了障碍。,金华市GDP总值发展较快，增幅保持在10%以上，表明金华市经济发展迅速。但05年后整体增长速度放慢。人均GDP值增长曲线与全市GDP发展类似，到06年底，人均GDP达到了26974元。但05年以后，人均GDP增速放慢金华经济平稳增长，为当地房地产市场业健康发展提供了良好的经济环境，购买能力得到增强。,宏观背景 经济环境,GDP总值及人均GDP,人均可支配收入发展,人均可支配收入逐年上升，人民生活水平得到提高，潜在消费能力得到增强，对房地产市场而言将是有利因素。人均
4、可支配收入发展看，发展速度起伏不断，0204年呈持续增速趋势，而05年有一定幅度下降，到06年又有较大幅度的上升。从发展看，基本保持较快的发展速度。,三产结构发展,第一产业比重逐年减小，第三产业增加值增速明显高于第二产业，第二产业增加值对金华经济发展影响缩小，三大产业比重表明金华整体的城市化发展速度较慢。第一产业在GDP的比重逐年下降，但其06年仍达到了5.5%，第一产业所占比重过大影响到金华经济的快速发展；第二产业所占比重在05年有较大的下降，而后逐步缓慢上升；第三产业所占比重逐年上升。虽然第三产业比重上升，但由于第一产业所占比重太大，且二产发展缓慢，表明金华工业经济发展较慢，影响到金华整体
5、经济的发展速度。,金华市与周边主要城市比较,通过比较,可看出金华市在浙江全省而言,城市化水平较低,就全省而言,处于中等偏下水平,但从其人均GDP值及人均可支配收入看,其城市化速度发展潜力较大,消费潜力较大.,市区与周边主要县市比较,义乌市整体经济发展最快，其不管GDP生产总值、人均GDP生产总值还是人均可支配收入均是最高的。金华市区虽然GDP总值比永康市高，但由于人口因素，其人均GDP值最低，而且从金华市全市人均GDP值看，市区低于全市水平，表明市区经济发展在全市经济中仍处于一个偏低水平。,宏观背景 规划发展,金华城市发展以南北为主对本项目十分利好，对于城北以浙师大、体育会展中心为特色的综合区
6、发展方向以及周边地块和交通规划对本项目有很大的提升作用,第二部分 市场分析篇,一级市场分析二级市场分析,市场分析 一级市场,土地供应,06年金华市区土地出让相比05年有所增加。从市区各区域土地出让看，城市规划区内土地出让有所减少，而城市规划区外土地出让有大幅度增加，金华市区外括速度比较快。从土地性质看，商业土地出让基本维持原状，而住宅类土地出让增加，其中以容积率1.0以上的地块增加最多。,（容积率1.0以下土地主要是指以别墅产品为主，容积率1.0以上土地主要是以公寓产品为主）,土地开发,06年金华市土地开发以城市规划区外发展最快，而城市规划区内土地开发速度相对放慢。从住宅用地看，由于容积率1.
7、0以下供应量小，该类土地基本开发完毕。,（容积率1.0以下土地主要是指以别墅产品为主，容积率1.0以上土地主要是以公寓产品为主）,土地市场判断,金华市区城市外扩速度提高，城市规划区外的土地供应和开发量体都大幅度增加。,金华市区土地供应主要是以公寓类产品用地为主，其次是商业类用地，别墅产品 用地近两年几乎无供应量体入市，市场中别墅用地较稀缺。,金华市区近两年未开发土地量达到58.99万，其中公寓产品用地达到了45.11万 ，占到未开发土地量的76.5%，其余未开发土地主要是商业用地，可见金华市 区房地产市场中未来公寓产品竞争将会异常激烈，而别墅产品由于量体有限，将 是市场受欢迎产品。,市场分析
8、二级市场宏观面,固产及房产投资额及变化曲线,固产及房产投资额及变化曲线,固产投资与房产投资,金华市固定资产投资在04、05年达到高峰，但其发展速度最快出现在03年。金华市房地产投资在04、05年达到最大，而后有所降低，从其发展速度看01年的增幅最大，在02-04年整体增幅保持较稳定。05年后，金华市的固定资产投资及房地产开发投资速度逐步放慢。,从金华市的商品房的施工面积可以看出，在02-04年之间是金华市房地产发展最快的期间。金华市区在06年达到了商品房销售最大，有力的去化了市场中的产品量。03-04年金华市区商品房的销售量体位于近5年的前两位，说明了在03-04年 之间金华市区市场供求都比较
9、活跃。,供应与需求,空置面积,由于在03-04年，市场活跃，所以金华市区空置面积在04年达到最低，而后随着市场的 发展缓慢，土地的大量供应，05年金华市区空置面积大幅度上升，金华市区商品房存量 较大，市场压力较大。与周边县市比较看，金华市区空置面积较高，近两年空置面积只比武义县少，但远远 高于义乌市和永康市，表明金华市区房地产市场发展相比义乌、永康两市有所落后。,市场分析 二级市场微观面,根据金华市区房地产市场的发展情况，可以将金华市区划分为三大板块：江北板块；江南板块；金东板块、仙源风景区板块、城北板块。,江北板块：主要是指金华江、义乌江以北区域,往北到环城北路，东到二环路江南板块：主要是指
10、金华江以北，武义江以西等区域金东板块：主要是指金东新城区及金东经济开发区区域范围仙源风景区板块：主要是指仙源风景区范围，城北板块：主要是指环城北路外围区域，北到浙江师范大学,江北板块,江南板块,金东板块,仙源风景区板块,金华江,义乌江,武义江,城北板块,板块划分,江北板块(3200),金东板块(3400),江南板块(3500),仙源风景区板块,城北板块(2500),江北板块,板块介绍 江北板块包括了金华市老城区范围及其延伸区域，该板块是金华市发展最早同时也是发展最成熟的二大板块之一。该板块主要依托老城区的商业、生活、交通等条件配套而发展，加上金华江的优势，使得该区域市场发展较快，客户接受度也较
11、高。,产品形态 本板块产品主要以公寓产品形式出现，基本为多层和高层产品，另外还有部分的联排、叠加排屋和独栋别墅存在。板块内无纯别墅楼盘，多为混合性小区。,主力面积 由于受区域市场价格的影响，板块内公寓产品的面积主要以中大面积段产品为主小面积段产品相对较少，产品面积主要130-140为主。对于联排以360 左右为主，叠加排屋而言以200-260 为主，独栋别墅面积在400 以上。,价格水平 本板块是金华市发展最早也是最成熟的板块之一，加上其生活、商业配套齐全，所以板块的价格相比而言较高。公寓产品的整体价格水平达到3200左右，而板块内公寓产品的最高价格达到了7000元/ 。另外板块内的叠加及联排
12、产品价格在3500-4500元/ 。而独栋产品价格最高，在7000-8000元/ 左右。,板块总结,销售状况 板块内产品中，公寓产品整体的去化速度相对别墅产品而言去化较快。但从板块争议看，去化速度一般。这主要和金华整体市场有关，由于市场在03-04年左右发展很快，使得市场饱和度较高，所以使得产品的去化速度逐步放慢。别墅由于市区客源的有限，必须对外区域产生吸引，所以整体去化也很慢。,客源状况 板块内公寓产品的客源主要是金华市区的工薪阶层为主，一些高档公寓产品的客源主要是金华市区的公务员、事业单位人员等，另外还有部分武义，衢州的客户。对于别墅产品的客源中，叠加及联排产品中金华市区客户较多，另外还有
13、部分义乌和永康，而独栋别墅产品则义乌、永康等地客户居多，还有部分金华当地的老板。,重点个案,时代花园（怡和雅苑）,开发商：浙江金华时代置业有限公司 地理位置：金华市八一街、中山路，产品形态:高层建筑面积：150000 开盘时间：怡和雅苑：2006年3月交房时间：2007-12面积范围：115-214公寓均价：景观房：7000元/ 非景观房：5000元/ 销售率：47%,该个案由于其面江而建，地理位置是金华市区独有的，加上其位于金华市老城区中心位置，周边存在着大卖场、购物中心、公园等，而且其交通便利，所以个案是金华市高档公寓产品的典型代表。,江南板块,板块介绍 江南板块与江北板块一样，是金华市发
14、展最成熟的板块之一，同时现在也是金华市楼盘相对集中的板块。该板块主要是依托金华新城区发展而成，是金华市新城区中心范围。板块内房地产发展水平基本是金华市现在发展最高的区域。,板块总结,产品形态 本板块产品与江北半卡相似，主要以公寓产品为主，基本为多层和高层产品，另外还有部分的联排、叠加排屋和独栋别墅存在。板块内仅有一个纯别墅楼盘,主力面积 该板块后于江北板块的发展，是随着金华市江南新城区的发展而形成的，板块内产品面积控制相对江北板块较小，公寓产品主要集中在110-120；板块内独栋别墅产品为380-430 。,价格水平 本板块是金华市发展最成熟的板块之一，其生活、商业配套齐全，板块的价格相比而言
15、较高。公寓产品的整体价格水平达到3500左右，另外板块内的叠加及联排产品价格在3500-4500元/ 。而独栋产品价格最高，在10000元/ 左右。,销售状况 板块内产品的整体销售速度是金华市区各板块中销售速度最快的一个板块，其产品在市场中的接受程度很高，这是因为板块位于金华新城市中心，商业、交通、生活等各方面配套齐全，加上产品性价比高。板块内公寓及别墅产品的速度均较快。,客源状况 该板块是随着新的城市中心形成而形成的，板块内产品的性价比高。其公寓产品客源主要是金华市区的首次购房的年轻人和二次置业这，以公务员、私营业主等为主，同时，板块内投资客相比其他板块而言较多。别墅产品主要是以金华市的私营业主为主，包括义乌、永康等地的客户。,重点个案,保集半岛,开发商：浙江保集房地产开发有限公司 地理位置：金华市八一南街1566号产品形态: 小高层建筑面积：200000 开盘时间：2002年交房时间：已交面积范围：120-130公寓均价：3600元/ 销售率：92%,
