钦州市皇庭翡翠华府可行性研究报告

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1、一、 项目总论 1.1 项目 简介 1.1.1 项目位置钦州.皇庭国际新城位于钦州市河东新区核心地带，公共场馆的东北面，南临规划子材西大街，距规划的子材大桥 1.7KM、距市行政中心 1.0KM,有蓬莱大道穿过，交通十分便利。钦州. 皇庭国际新城为体育公园配套房地产开发项目，用地性质以居住为主，兼容商业用地。总用地面积566397.33，含 B 地块（翡翠公馆） 、C 地块（翡翠华府） 、D 地块（体育公园）三大块。整个项目统一规划，分期建设，先期开发 C 地块（翡翠华府） 。翡翠华府基地位于钦州市蓬莱大道西侧，呈方形。该地块以西面小区主入口道路为界，分期建设，规划净用地面积为 133532.

2、41，包含会所、幼儿园、沿街商铺及 18 层住宅、11+1 层住宅、低层住宅及高级公寓等。宗地位置如图： 1.1.2 项目总体规划要求皇庭国际新城项目由钦州皇庭房地产开发有限公司建设开发，皇庭翡翠华府项目属于皇庭国际新城第二期，项目毛用地面积 162611.93，规划净用地面积 133532.41 平方(约 200.3 亩),规划地上总建筑面积约 333844.4 万，地下室建筑面积 41787.32 平米，建筑占地 49442.11平米，容积率 2.5，项目分为高层住宅、小高层住宅、低层公寓、商业及配套等业态。其中，18层住宅建筑面积（2712 户）为 227868.5，11 层住宅建筑面积

3、（160 户）为 20127.36 ，6 层住宅建筑面积（170 户）为 16334.1 ，低层住宅建筑面积（ 137 户）为 30444.64 ，高级公寓建筑面积（12 户）为 3091.38，居住户数 3191 户，居住人口可达 1.1 万余人。 1.1.3 项目规划指标翡翠华府总体经济技术指标表毛用地面积（） 162611.93地下室建筑面积（）41787.32净用地面积（） 133532.41 容积率 2.5地面以上总建筑面积 333844.4 建筑占地面积（） 49442.11幼儿园 2302.21 建筑密度 37%会所（不含物管） 2793.09 绿地面积（） 41662.11商业

4、 30523.27 绿地率 31.20%公厕（设于地下室） 30 小汽车停车位（个） 1102变配电房（设于地下室） 300 地下停车位 819物业管理用房（） 359.78 室外生态停车位 283住宅建筑面积（） 297866 摩托车停车位 127018 层住宅建筑面积（2712户） 227868.5 自行车停车位 420011 层住宅建筑面积（160户） 20127.36 住宅总户数（户） 31916 层住宅建筑面积（170 户） 16334.1低层住宅建筑面积（137 户）30444.6490以上 1028 户，面积 176546.1 ，占总面积 59.27%高级公寓建筑面积（12 户）

5、 3091.3890以下 2163 户，面积 121319.9 ，占总面积 40.73%架空层建筑面积 3557.45 居住人口（人） 11168.5 1.2 集团简介及理念 1.2.1 集团介绍皇庭地产集团是经中国工商行政管理部门核准成立的大型专业地产企业集团，以房地产业为主营业务，经营范围包括房地产开发、工程管理顾问、物业管理、房地产中介顾问等。集团及下属控股房地产开发公司自 1997 年即开始从事房地产开发业务，已开发房地产面积近50 万平方米，具有代表性的项目有“皇庭居” 、 “皇庭彩园 ”、 “皇庭世纪”及“皇庭香格里”等皇庭系列品牌项目。目前在深圳地区在建项目深圳皇庭港湾国际，建筑

6、面积约 10 万平方米，属深圳高端产品、主要客户群为企业中高级管理人员及高级技术人员等。公司实力雄厚，开发的楼盘在深圳地区享有较高的社会声誉。 集团下属公司皇庭物业是深圳市物业管理协会会员单位，并在同行中率先通过ISO9001:2000 国际质量体系认证。公司管理面积逾 70 多万平方米，所管辖的皇庭居、皇庭彩园、皇庭香格里和皇庭世纪等系列精品物业小区均获得了“优秀小区” 、 “安全文明小区” 、 “花园式园林小区” 、 “青年文明号”等荣誉称号。集团下属公司中行监理是国家核定的第一批甲级监理单位，现已成为深圳市监理工程师协会常务理事、副会长单位。拥有建设部核准的 5 项甲级资质和 1 项乙级

7、资质，是深圳市监理行业的前三甲，2005 年元月被评为中国深圳行业十强企业，是深圳市颇具影响力的监理公司。集团下属公司皇庭置业，主要从事房地产顾问、地产金融经纪等综合服务体系，提供房地产开发、土地出让到二手房租售的全程专业服务。公司秉承“惜您所托”的经营理念，以诚信、专业、优质、创值的服务宗旨赢得了市场的认可和关注，目前发展态势良好。集团全资下属子公司钦州皇庭房地产开发公司负责广西地区的房地产开发，将在钦州推出“皇庭翡翠湾” 、 “翡翠华府” 、 “翡翠公馆” 、 “钦州体育公园”项目，总建筑面积约 60 万平方米，将为钦州带来全新的建筑理念和前所未有的居住享受。 1.2.2 企业理念皇庭地产

8、集团贯彻专业化经营思想，注重人才团队建设，现已成为中国房地产行业中技术力量及专业技术人才储备最为雄厚的企业之一。皇庭地产集团建立了科学化的组织架构和规范化的管理模式，形成了以“创想未来生活” 、 “诚信、务实、专业、创新”为核心的企业价值观及独具特色的企业文化，逐步树立和强化了皇庭地产品牌，被评为“全国质量、服务诚信示范企业”及“中国最具影响力深圳品牌” 。 1.3 项目开发单位概况钦州市皇庭房地产开发有限公司于 2006 年 9 月经工商行政管理部门核准在广西成立, 注册资金为 1000 万元。公司以房地产开发为主营业务 ,经营范围包括基础工程和市政工程。根据集团的发展战略，立足深圳，辐射广

9、西，广西作为环北部湾区域，东盟经济合作区的总部，发展前景广阔。钦州皇庭地产开发有限公司开发的地产项目属于钦州市政府招商引资的项目，得到了当地政府的大力支持，符合钦州市政府的产业发展要求。公司机构按照“精干、高效”的原则，现设置有：营销策划部、投资发展部、成本管理部、工程采购部、项目部、规划设计部、行政人事部、计划财务部，现有员工 61 人。公司秉承皇庭集团 “创想未来生活”的开发宗旨，凭借皇庭集团十年的探索和实践的积淀，着力于为钦州人民提供高档、时尚、舒适、具有综合素质高及高性价比特征的产品。目前在钦州地区在建项目为“皇庭国际新城”项目，该项目总建筑面积约 60 万平方米，由四部分组成，分别为

10、“皇庭翡翠湾” 、 “皇庭翡翠华府” 、 “皇庭翡翠公馆”及“国际体育公园” 。其中“皇庭翡翠华府”建筑面积约为 33 万平方米，位于钦州市蓬莱大道西面、中央政务区、政府八大场馆核心区位，周边绿色景观资源丰富，将打造成钦州市首席亲水人文高尚名宅。公司贯彻专业化经营思想，注重人才团队建设，技术力量及专业技术人才储备雄厚。并且建立了科学化的组织架构和规范化的管理模式，形成了以“创想未来生活” ， “诚信、务实、专业、创新”为核心的企业价值观及独具特色的企业文化，逐步树立和强化了皇庭地产品牌。目前公司与钦州市政府的洽谈,进一步扩大投资,增加土地储备,同时也拟在广西南宁储备项目 ,为公司在广西的持续发

11、展奠定坚实基础。 1.4 编制依据本项目可行性报告根据钦州皇庭房地产开发有限公司提供的资料，结合有关的政策法规和钦州市有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发融资提供科学的决策依据。此外，本项目可行性研究报告编制依据还有： 钦州市国土资源局国有土地使用权证 、 建设用地规划许可证 ； 钦州市皇庭国际新城项目红线图； 钦州市国土资源局钦州市房地产发展报告 ； 钦州市统计局相关统计数据、钦州市市场调研报告。 1.5 结论由于项目规模在钦州较大，社区配套相对齐全，楼盘整体档次较高，对推动钦州市房地产市场的发展，改善钦州市居民居住条件将会产生重大作用，本项目并可解决

12、 1.1 万余位居民住房问题，社会效益非常明显。通过一系列环境保护措施，将项目建设对水、植被、动植物等造成的影响降到了最低且保护了生态的原生性、完整性，环境效益明显。本项目的财务收益非常可观：本项目预计总销售收入为 122036 万元，总投资为 64148 万元，税后净利润 29674 万元，投资利润率 46.26%。因此，从社会效益、环境效益和经济效益来看，本项目可行。同时，随着钦州市房地产市场的逐步完善，凭借我司及集团投资母公司完善的营运管理机制、优秀的各类专业人才和丰富的房地产开发经验,本项目必将取得成功, 并成为当地此类项目中的一道亮丽的风景线。二、 项目投资环境及市场分析 2.1 市

13、场宏观环境2006 年 1 月 16 日，中国国务院正式批准实施广西北部湾经济区发展规划 ，标志着广西北部湾经济区开放开发已纳入国家发展战略。北部湾位于中国南海西北部，是指中国的广西沿海、广东雷州半岛、海南西部，以及越南东北部所围成的海域，即通常所说的两国四方 。广西北部湾经济区处于北部湾顶端的中心位置，主要包括南宁市、北海市、钦州市、防城港市所辖区域范围，同时，包括玉林市、崇左市的交通和物流。土地面积 4.25 万平方公里，海域总面积近 13 万平方公里，海岸线长 1595 公里，人口 1240 余万。 广西北部湾经济区的功能定位是：立足北部湾、服务三南 （西南、华南和中南） 、沟通东中西、

14、面向东南亚，充分发挥连接多区域的重要通道、交流桥梁和合作平台作用，以开放合作促开发建设，努力建成中国东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心，成为带动、支撑西部大开发的战略高地和开放度高、辐射力强、经济繁荣、社会和谐、生态良好的重要国际区域经济合作区。 广西北部湾经济区是中国西部唯一沿海的地区。处于中国东盟自贸区、泛北部湾经济合作区、大湄公河次区域、中越 两廊一圈 、泛珠三角经济区、西南六省（区、市）协作等多个区域合作交汇点，南拥北部湾，背靠大西南，东连珠三角，面向东南亚，西南与越南接壤。是中国沿海与东盟国家进行陆上交往的枢纽，是促进中国与东盟全面合作的重要桥梁和基地，区位

15、优越，战略地位突出，发展潜力巨大，其对于加快广西发展，深入实施西部大开发战略，完善中国沿海沿边区域发展布局，推进中国-东盟自由贸易区建设都具有十分重大的意义。 2.2 钦州市投资环境分析 2.2.1 钦州市概况钦州地处广西沿海地区中心位置，是华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部，是西南地区最便捷的出海通道，是连接中国西南、华南、中南与东盟大市场的重要枢纽。位于南宁、北海、钦州、防城港“3+1” 北部湾（广西）经济圈的核心位置，距离南宁 128 公里、防城 43 公里、北海 100 公里。距南宁北海机场仅 100 公里。现辖二县四区，即灵山县、浦北县、钦南区、钦北区、钦州港经济开发区和钦城

16、管理区，总人口 310 多万，总面积 10843 平方公里。 2.2.2 钦州市经济发展2007 年，全市国民经济继续保持平稳快速协调发展。全市生产总值 303.87 亿元，按户籍平均人口计算，全市人均生产总值达到 8626 元，增长 14.7%。全市生产总值突破 300 亿元，人均生产总值突破 1000 美元，综合经济实力进一步增强。2007 年全市全社会固定资产投资 166.29 亿元。房地产开发投资加快发展，共完成投资23.46 亿元，增长 85.43%。商品房销售面积 80.7 万平方米，增长 6.56%；商品房销售额17.02 亿元。全市 500 万元以上投资项目共有 466 个，比去年同期多 36 个；500 万元以上投资项目累计完成投资 102.2 亿元。2007 年，全市财政收入达到 23.56 亿元。2007 年钦州港区实现生产总值 30.19 亿元，同比增长 40%。实现规模以上