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1、第一章 项目的基本情况苏宁集团江北计划发展中心，位于浦口区大桥北路 77 号中国电信大楼总建筑面积约 4700。靖江花苑物业管理有限责任公司物业管理方案的范围为苏宁集团江北计划发展中心 1 楼营销中心（建筑面积约 1700） 、2-3 楼办公大楼（建筑面积约1500） （不包括办公室内、食堂） 。具体物业管理的内容和任务有：营销中心销售大厅、办公区走道、公共道路等设施的环境卫生管理，安全护卫工作、日常维修等工作，如果办公楼内外绿化、地毯清洗需我公司负责管理，合作方法在双方商定后实施。卫生保洁工作一. 办公楼内卫生保洁1.公共部位卫生保洁（如过道、地面、地毯、墙面、窗户、玻璃等处的卫生保洁）；2
2、.重点营销中心销售大厅卫生保洁；3.办公楼大厅、过道卫生保洁；4.男、女卫生间的卫生保洁。二. 办公楼外卫生保洁1 .大院内路面、绿化带的卫生保洁；2 .停车场的卫生保洁；3 .公共设施的卫生保洁（如垃圾桶、坐椅、沙发、接待台等）；4 .大院内其它公共部位的卫生保洁；5 .负责将日常垃圾集中至指定地点。6安全护卫工作1.门卫室的接待护卫工作；2.办公区的护卫工作；3.办公区夜间巡查护卫工作；4.大件物品进出盘查、登记工作；4.来访车辆的停放管理；5.闲杂人员的管理及办公楼内正常秩序维护工作。维修保养工作1.办公楼内相关设施的日常维护和保养，保证设施的正常运转，确保水、电的正常供应。2.日常维修
3、：确保水、电、卫生间设施的维修及时，做到小修不过夜。第二章 管理思路管理思路1 .靖江花苑物业管理有限责任公司将指派一名驻苏宁集团江北计划发展中心项目负责人在现场具体负责管理，确保日常物业管理工作落实到位；2 .靖江花苑物业管理有限责任公司对苏宁集团江北计划发展中心的物业管理工作进行业务指导，人员调配，检查考评，实行定期走访，发现问题及时处理；3 .苏宁集团江北计划发展中心对物业管理的日常工作进行监督、检查，并将意见、要求反馈给靖江花苑物业管理有限责任公司；4 .靖江花苑物业管理有限责任公司接受反馈意见后，立即进行整改，并将整改结果报告苏宁集团江北计划发展中心。5 .靖江花苑物业管理有限责任公
4、司每年向苏宁集团江北计划发展中心进行工作报告一次。现场运作模式1.靖江花苑物业管理有限责任公司设立苏宁集团江北计划发展中心项目部，并指派一名负责人负责现场的物业管理工作；2.苏宁集团江北计划发展中心对现场物业管理及项目部进行监督、指导；3.各子工作组负责苏宁集团江北计划发展中心的日常物业管理工作；人员配置依据现行的情况和我公司多年的管理经验，本着“工作到位、科学用人”的原则；靖江花苑物业管理有限责任公司对苏宁集团江北计划发展中心项目的实施运作，将拟定配置人员如下：1.项目部负责人 1 名；2.保洁员 4 名（营销中心 2 名、办公楼 1 名、外围 1 名） ；3.护卫员 10 名（营销中心 6
5、 名、办公楼 3 名、出入口 1 名） ；4.专业维护、维修工 1 名；5.如遇其它情况，物业公司根据项目运作所需，将适当的进行人员的调配，确保工作的正常展开。拟采取的管理、服务流程图靖江花苑物业管理有限责任公司将依据苏宁集团江北计划发展中心项目的管理思路、管理运作模式，针对其具体运作过程、事件处理、管理服务效果等初步拟定管理、服务流程图如下：苏宁集团江北计划发展中心需求需求分析卫生保洁安全护卫维修保养苏宁集团江北计划发展中心监督、评价YES持 续 改 进项目部NO清江花苑物业管理有限责任公司第三章 项目承诺靖江花苑物业管理有限责任公司在承接苏宁集团江北计划发展中心办公大楼的物业管理过程中对所
6、托管的项目郑重承诺：管理承诺一、科学用人、依法管理，严格遵守政府及行业规定、要求。二、管理活动依照ISO90012000标准进行贯彻实施；三、项目托管后，将严格按照双方签定的合同履行，并随时接受贵方的工作监督、建议和指导；四、按照物业管理专业化要求，结合贵方的需求及我方管理的特性进行有效、规范的项目物业管理运作；五、积极配合贵方日常工作，以及节日、活动等需求工作。服务指标序号指标名称 国家标准拟定指标服务指标实施1 房屋完好率 98% 98% 落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好，无违章及损坏公共设施。2 房屋零修、急修及时率 99% 99% 接到报修通知 10 分钟内到达现场，及
7、时完成并建立回访档案记录3 维修工程质量合格率 100% 100% 分项检查，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足业主需要。4清洁、保洁率99% 99%落实责任人，实行巡查制度，并由项目负责人监督执行，以确保办公大楼内垃圾日产日清，空气清新，设施完好。5 道路完好率及使用率 90% 92% 落实责任人进行养护，建档记录，项目负责人监督执行，以确保道路完好、畅通。6 化粪池、雨水井、污水井完好率 90% 落实责任人进行养护，建立记录，项目负责人监督执行，以确保沟、渠、井完好，并定期疏通、清理7 排水管、明暗沟完好率 90% 落实责任人进行养护，建立记录，项目负责人监督执行，以确保排
8、水管畅通无阻、无塌陷8路灯完好率85% 85%落实责任人进行养护，建立记录，项目负责人监督执行，以确保路灯无损，正常使用并进行定期清洁、养护9 停车场、单车棚完好率 90% 落实责任人进行养护，建立记录，项目负责人监督执行，以确保设施完好，方便使用10 办公大楼治安案件发生率 1以下 1 保安员经培训考核后方能上岗，落实保安岗位职责，明确责任， 项目负责人负责监督11消防设施设备完好率 100% 100%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，项目负责人监督执行，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损、正常使用。12 火灾发生率 1以下 0项目部全员义务消防员制并定期进行培训和演习，加强宣传，日常
9、巡视，发现隐患，及时处理并通知项目部，以确保办公大楼消防安全。13违章发生率与处理率发生率处理率 95%195%建立巡视制度，跟踪管理，及时发现、及时处理。并加强宣传工作，取得业主的理解，杜绝违章事情发生。14 业主有效设防率及处理率 投拆率 1%月处理率 95%1%99%按照政策规定，做好各项工作，同时加强与业主的沟通，了解客户的愿望和要求，满足业主的需要，发生投拆及时处理记录，同时建立档案跟踪处理结果。15 维修服务回访率 60% 对于进行维修的项目，实行回访制度，建档记录，以确保维修服务满足业主的需要。16 业主对物业管理满意率 95% 95%在日常工作中及时收集业主需求信息，尽可能的满
10、足业主的需要，加强双方的沟通，以确保业主对物业管理工作的满意。第四章 工作计划管理方案制订过程靖江花苑物业管理有限责任公司针对项目具体情况，制定管理方案，在苏宁集团江北计划发展中心认可的情况下，靖江花苑物业管理有限责任公司确保把环境保洁、护卫工作、维护、维修等工作做细、做好。在合作的过程中，我们将根据苏宁集团江北计划发展中心的要求，对工作的各项措施不断改进、提高，确保给苏宁集团江北计划发展中心的领导、职员营造一个舒适、整洁、安全、文明的工作环境。实施管理计划1 .靖江花苑物业管理有限责任公司与驻苏宁集团江北计划发展中心项目负责人签定工作责任书；2 .靖江花苑物业管理有限责任公司根据项目情况，对
11、驻苏宁集团江北计划发展中心进行全员岗前培训；3 .苏宁集团江北计划发展中心项目负责人制订工作计划，报靖江花苑物业管理有限责任公司批准后实施；4 .苏宁集团江北计划发展中心项目负责人对保洁员、护卫员、维修工进行再次培训；5 .苏宁集团江北计划发展中心项目负责人对工作进行走动管理，发现问题及时处理，对员工规范管理、严格考核，实施业主一次投诉下岗；6 .苏宁集团江北计划发展中心项目负责人每周向靖江花苑物业管理有限责任公司提交工作报告。物资装备1 管理用房1间（苏宁集团江北计划发展中心提供）；2 办公设备：如文件柜3组、办公桌2张（苏宁集团江北计划发展中心提供）；3 保安装备：高低床2张，对讲机3部（
12、苏宁集团江北计划发展中心提供）；4 电话机1部（苏宁集团江北计划发展中心提供）；5 保安宿舍（苏宁集团江北计划发展中心提供）；6 更衣室（苏宁集团江北计划发展中心提供）；7 食堂（苏宁集团江北计划发展中心提供工作餐）；8 保洁工具，维修工具（苏宁集团江北计划发展中心提供）。第五章 管理职责项目负责人一、在总公司总经理的领导下，带领全体员工实施全面管理，坚持依法管理与主动服务相合，制定切实可行的管理措施；二、对办公区域的环境卫生、护卫、事务管理维护维修等各项工作实施全面管理，保证完成预定的目标；三、调动员工的积极性，加强员工的团结精神、公开、公平、公正地评价员工的工作业绩，负责每月员工考评；四、
13、项目负责人每年向苏宁集团江北计划发展中心提交工作报告；五、不定期地接受靖江花苑物业管理有限责任公司及业主的管理改进要求；六、每季度对业主进行调查，听取意见，并对调查结果进行分析、整改；七、负责对护卫、保洁、维修的工作日检、月检；八、负责相关方、人员的协调、调配工作；九、负责投诉的处理、回访及相互间的信息交流与沟通工作；十、虚心接受苏宁集团江北计划发展中心的监督、建议、评价，并对工作进行有效的改进；十一、积极配合苏宁集团江北计划发展中心的其他工作或活动的顺利展开。保洁员职责一、遵守公司和部门所制定的各项规章制度，树立良好形象；二、听从上级领导的工作安排，保质保量地完成所负责区域内的卫生保洁；三、
14、遵守工作纪律、坚守工作岗位，按照公司规定的标准做好日常的环境卫生保洁工作；四、保持责任区内的环境整洁，对产生的垃圾做到随产随清，并自觉维护周边环境卫生、主动劝阻不卫生、不文明的现象和行为；五、爱惜工具、用具，节约使用日常易耗用品；严禁将工具、用具或保洁用品私自挪用或转卖、转借他人使用；对工具、用具要定期检修保养，确保日常工作的顺利展开；六、工作中积极主动、团结互助、以诚对人、以礼相待；七、认真完成公司及领导交办的其它任务。护卫员职责一、工作积极主动、具有强烈的工作责任心和服务意识；二、工作中必须身穿制服、佩带工作证等，并且仪表端庄、穿着干净整洁、礼貌待人；三、坚决服从公司及领导的各项工作安排、
15、遵守公司和部门的各项规章制度；四、严格执行交接班制度、巡逻制度；五、坚守岗位、提高警惕；六、认真做好区域内的防火、防盗等安全工作；管理好区域内的车辆停放秩序；七、认真做好区域内的闲杂人员、车辆和可疑迹象、不安全因素的管理工作；八、搬出办公大楼的大件物品登记确认后，方可放行；八、对各项工作和细节应积极做好记录并登记归档；九、工作期间要保持良好形象和精神状态；十、认真完成公司及领导交办的其它任务。维修工职责一、熟悉掌握区域内公共设施，各水、电、消防、弱电等系统的管线走向、分布情况和主控位置，以及设备的使用性能和运行状况；二、定期巡查，掌握公共设施、设备的运行和完好状态，若发现隐患或不正常情况，应及
16、时组织人员抢修，确保公共设备完好、设备正常运行；三、维修人员必须佩带工作证、穿工作服、穿绝缘鞋、戴好绝缘手套等安全保护措施；四、做到急修不过夜、小修小补随时发现随时解决；五、人员持证上岗，维修及时；六、接到报修或紧急修复工作时，必须第一时间内赶到现场，并组织抢修；七、维修时严格遵守安全生产条例和操作规程；八、爱护工具，节约用材；不得将工具私自外借，不得将常备维修材料私自挪用或送人；九、认真完成公司及领导交办的其它任务。第六章 各子项目实施运作方案靖江花苑物业管理有限责任公司对所承接的苏宁集团江北计划发展中心物业管理项目（卫生保洁、维修养护、安全护卫） ，依据项目的现状，并结合双方的管理特性，对各项运作制定实施方案如下：卫生保洁实施方案目的：为确保苏宁集团江北计划发展中心的营销中心及办公大楼日常卫生保洁，提供一个干净、整洁、舒适的办公环境。 范围：营销中心销售大厅、办公大楼、过道、道路、场地、墙面、玻璃、标牌等附属设施、设备的日常卫生保洁。职责：
