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1、NO:GMREC9280616御鹿华庭策划代理投标方案二零零五年六月1 市场分析 广东省概况广东位于中国大陆最南部，是一个多民族的省份，总人口达万人，位居全国第三位。广东南临南海，土地面积万平方公里，海岸 线总长公里，岛屿众多。全省山地、平原、丘陵交错。河流主要有珠江、韩江、鉴江等。最 长的珠江由西江、北江、东江汇流而成， 长公里，是中国第三大河流。南海沿岸的珠江三角洲、韩江三角洲土地肥沃，是著名的鱼米之乡。广东交通发达，以广州为中心的海、陆、空交通运输网，四通八达。铁路有京广、广茂、广九、黎湛、广梅汕、京九梅坎诸线；公路有 105、106、107、205 等十多年国道，海运有广州、湛江、深圳
2、、汕头、珠海等港口，民用航空有广州、深圳、汕头、湛江、梅州、珠海、佛山等机场。广东是中国第一经济大省。19782002 年，广东国内生产总值（GDP ）年均递增 13.4%。2002 年，广东 GDP 达 11770 亿元（约合 1418 亿美元），占全国 GDP 的十分之一强。另外，固定资产 投资总额、社会2商品零售总额、居民储蓄存款余额、进出口总额、财政收入等主要经济指标均列全国首位。支柱性产业为家电、塑料制品、食品、服装、纺织、电子、电力、冶金等。工业产品有机床、仪表、船舶、发电量、水泥、硫酸、机制纸,蔗糖、化学纤维、塑料、家用 电器、罐头食品、日用五金、自行 车、摄影器材、 丝麻棉织品
3、等。手工艺品有广州牙雕、粤绣、佛山陶瓷、潮汕抽纱、肇庆端砚和草席、东莞烟花等。广东外向型经济较为发达。广东与世界上 200 多个国家和地区建立了贸易关系。2002 年外贸进出口总额 2211 亿美元，其中出口总额 1185 亿美元，占全国的 36.4%.广东是全国吸收外资 最多的省份，截至 2002 年，累 计实际利用外资约 1576 亿美元，其中，外商直接投资 1249 亿美元，占全国的 28%.近几年，广东每年 实际利用外资均在 150 亿美元左右，2002 年外商直接投资达 131 亿美元。世界 500 强企业已有超过一半投资于广东，并且取得了良好的业绩。3 东莞市概况() 东莞市概述东
4、莞现辖 32 个镇区，546 个村委会，132 个居委会。全市陆地面积 2465 平方公里，158.96 万人，外来暂住人口为 440.45 万人。此外，还有港澳台同胞 70 多万人，海外侨胞 20 多万人，是著名的侨乡。二十年来，东 莞的经济以平均每年 22%的增长 率蓬勃发展，是中国综合经济实力 30 强城市之一，成为中国经济发展最快的地区之一，形成了以制造业为主，以电子资讯产业为支柱的外向型经济结构，是国际性的加工制造业基地和中国重要的外贸出口基地。2004 年全市生产总值 1155.3 亿元,按可比价格计算,比上年增长 19.6%,增长速度创近五年新高。第二、第三产业 共同推进经济增长
5、。 固定资产投资 427.8 亿元，增长 34%；社会消费品零售 总额 389 亿元，增长 15.1%。东莞形成了以电子及通讯设备制造业、造纸及纸制品业、食品饮料加工制造业、电力蒸汽热水生产和供应业为支柱的现代化的制造业体系。改革开放以来，东莞累计引进外资 210.13 亿美元。全市电子信息产品制造企业近 3300 家，实现产值 1150 亿元，约占全市工业总产值的 40%以上；出口 89 亿美元，占4全市的 31.8%。东莞作为世界重要电脑资讯产 品生产基地的地位进一步巩固。2005 年，是巩固和发展宏观调控成果、保持经济社会发展良好态势、实现“ 五年见新城”目标、加 强基层基础建设的关键一
6、年。()2004 年东莞房地产市场特征1. 商业地产开始降温据建设局有关文件显示，2004 年商业地产开发规模有所放缓，全年基本上没有新的大型商业地产上马，目前市 场上活跃的仍然是前两年开发的商业项目。2. 写字楼项目明显增多据统计，2004 年全市写字楼完成投资 6.32 亿元，比上年的 1.57 亿元增长了 3 倍多，施工面积达45.47 万平方米，也比上年的 29.61 万平方米增长了 54。3. 别墅开发转向经济型5受国家政策和市场的影响，别墅开发无论是在土地供应、金融信贷还是市场需求上都受到相对制约，具体体现在：一方面新立项的大型别墅项目越来越少，另一方面别墅开发施工面积占商品住宅开
7、发的比重也逐年下降，而且别墅户型也从豪华大户型向经济实用型转变。4. 南城东城上市量居前在全市 32 个镇区中，南城和东城的上市量以 92 万平方米和 80 万平方米稳居前两名，位于第二梯队的是常平和长安，约在 4045 万平方米之间，第三梯队是虎门和厚街，在 33 万平方米左右，第四梯队是塘厦、 凤岗、万江、城区和沙田，均在 20 多万平方米以上。2004 的别墅上市量则被万江独占鳌头，达 8 万平方米，南城为 6 万平方米，东城则不足 2 万平方米。镇上别墅上市量较大的镇包括有塘厦、凤岗、黄江和沙田，均达 56 万平方米。6() 东莞房地产市场分析东莞房地产市场的特点是：多元化，各镇区都有
8、自己的特色，这是由于整个东莞区域从西到东、北到南，无论 地形地貌、历史文化、社会 经济发 展状况、内外地缘关系、交通格局，都各有特色，比如东莞西接珠江口，东邻惠州，南接深圳，北 邻增城，地 缘关系可谓差异巨大，且四条交通干线从西北到东南基本上把全市各镇区都有串联起来，形成四条经济走廊，还有各镇区产业特色各不相同，虎门、厚街、樟木头、塘厦等 产业重点各有不同，更别说莞城区跟各镇区相比，政治经济形态差异更大这些因素就造成了在此基础上发展起来的房地产形态丰富多样，使整个东莞各镇区的房地产产业呈现多元化并存格局，比如樟木头房地产市场的特色是港化色彩，其它莞城、厚街、虎门等都各有特色。这里说明一个东莞房
9、地产市场的规律或特征：各镇区之间没有可比性，只有依据自己当地的产业特色，历史文化，人口结构等特点来开发房地产，就能获得自己所特有的市场，形成自己的特色，从而以差异化、特色化的形态跟其它镇区并存于整个东莞房地产大市场当中。从这个特点出发，就要求各镇区的地产开发机构，必须对自身区城的产特点，历史文化，人口结构做专门的研究，然后开发项目才有当地生存的生命力，形成自己的特色。7 清溪镇概况() 清溪经济发概况清溪镇位于广东省东莞市的东南部，毗邻港澳，与深圳、惠州两市接壤。面积 143 平方公里，生态环境优美，城 镇配套设施完善。先后被定为 国家社会 发展综合实验区、 全国小城镇建设试点镇 、和全国综合
10、改革试点镇，并获得 全国造林绿化百佳镇、 全国外资企业出口创汇十强乡镇 和 国家卫生镇等荣誉称号。进入 20 世纪 90 年代，清溪积极招商引资，大力发展外向型工业，迅速由一个以农业为主的偏僻山乡发展成为一个现代化的工业城镇。目前，全镇已投产的外资企业 700 多家，总投资近 20 亿美元，外来员工达 30 万。2003 年，全 镇国内生 产总值 25 亿元；两税收入 4 亿元；出口创汇 21 亿美元。以电脑制造业为龙头的高新技术产业蓬勃发展，NEC、三洋、实盈、群光等一批国际知名电脑企业在清溪投资设厂，主要生产电脑机箱、显示器、主板、键盘等零部件和组装整机，形成完善的配套能力和较大的生产规模
11、，使清溪成为国内最大的电脑制造基地之一。清溪镇已制定了高新技术产业发展战略，以优良的政策环境和配套环境吸引投资，力争把清溪建设成为世界性的电脑制造业基地、人与自然协调发展的生态科技镇。清溪镇自 1999 年以来连续四年出口值名列东莞市第二位，是全国出口创汇十强镇，2002 年全镇直接8出口 19.6 亿美元（海关）。2003 年出口总值达到 24.4 亿美元( 不含转厂出口值)，比 2002 年增长 24.00%。清溪镇现有外资企业行业分布广泛，门类齐全，其中以电子信息及电脑产业为主，截止 2003 年底，拥有电子信息及电脑产业 246 家，实际利用外资 5.88 亿美元，2003 年全镇电子
12、信息及电脑产品出口值达17.34 亿美元，仅恩倍福公司就达到 1.5 亿美元，被誉为国际电子信息产品制造基地。截止 2003 年底，清溪镇共引进外资企业 811 家，实际利用外资 13.99 亿美元，包括 NEC、SANYO 等国际知名企业。()清溪房地产简介清溪，全国最大的电脑生产基地之一，一座科技化的生态小城镇。清溪四周港澳、深圳、惠州亲密簇拥，多条高速及国家一级公路穿梭而过，为东莞南部的经济重镇。每年有上百家企业在这里落户，富裕的本地居民和数十万外来劳务人员构成了强大的购买力，促进本镇房地产业的发展。近年来，清溪镇房地产开发公司联同东莞正裕物业有限公司、东莞市三阳实业发展有限公司、东莞市
13、怡丰实业有限公司等共同开发了碧月湾花园、金阳商贸广场步行街、大 绿地金豪花园等优质项目。各个项 目有着不同于别的独特风格和优点，供广大不同要求的消费者选购。9() 清溪房地产发展环境分析由于产业、人口、政策、 资源、市场等方面的原因。清溪的房地产起步较迟， 发展进度不大，所以房地产的市场成熟度不是很高，从产品到开发模式，到营销手法，到销售服务，以及到市场规模，都处于相对滞后阶段，落后于深广不下三、五年。但是， 这正好形成了它的一个优势后发优势，使得房地产产业在吸收他人经验教训的基础上获得良性的发展。伴随着全国城市化浪潮这样一种机遇，也适逢着地方产业发展的新飞跃，清溪的房地产产业将很快迎来新的春
14、天，它将一步踏上现代城市以及现代房地产业的发展平台。 清溪房地产新一轮发展的动因有：1. 产业发展将带动人口数量和消费者的收入水平的增长，也就是带来更大的市场。2. 城市化扩张的驱动。城市化也是为着提升地方对内对外的凝聚力而来的；只有城市化，才能带来更大规模产业和人口的聚集。所以，必须进行城市变革，提升城市的品位，所以，清溪中心区的诞生是大势所趋。而房地产就是服务于此城市扩张的手段和内容之一。3. 清溪房地产市场上至今才那么三、五个项目，并且产品单一，这将适应不了未来市场发展之需，或者说产品的结构失衡和市场空白也是要求房地产开发扩张的因素之一。4. 房地产产业本身也需要完善、充实，使之成为地方
15、产业结构中不可或缺的一部分，增加财政收入，10完善市场经济体系。在这样一种背景下，清溪房地产的发展是顺势而为，合乎形势与市场的要求。() 项目市场环境分析清溪镇及其周边产业发展综合分析清溪镇地理位置极为独特，在整个珠三角范围内，它属于中心地带，从珠三角乃至整个华南范围内看，它具有着极其优势的区位优势，但是缩小到整个东莞范围内，它又是一个较为“ 偏僻 ”的地方，它不在东莞区域内四条纵向交通干线的直接覆盖范围中，所以区位优势在整个东莞区域中属于中等程度，综合其它因素，清溪的产业发展水平在整个东莞区域中处于中档状态。同时也正因为它对交通干线有一定的空间距离，就使得它较其它交通干线上的镇区获得了一种独
16、特的自然环境，并避开了干线上传统产业带来的诸多工业和传统城市社会的人文污染，从而形成了它对未来产业及未来都市文化所特有的价值。这样它就形成了某种有别于其它镇区的特定产业和特定都市文化的“洼地 ”效应，形成了跟其它镇区在产业和文化上的一种“分工” ，那些不切合其它镇区的产业和文化元素将在这里获得生存的空间，并不断聚集而形成更大的规模。据公开资料，清溪在今年前四个月外商投资扩资的比例高达 42%，足以可见清溪在独特产业和11文化发展上的光明前景。() 清溪房地产市场板块分析清溪房地产的发展，分为两个时代。1. 第一个时代：老城区时代，其发展区城所围绕的中心，就是我们所称之的“ 商业金三角”，也就是由香芒路、鹿鸣路接清溪路以及聚富路并由广场路所架构成的一个呈三角形状的清溪现存的核心商圈。商业金三角内外各住宅楼宇内居住着大量的当地原住居民、政府公务员和企业老板、产业白
