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1、珠江新城 X 地块写字楼项目策划报告(2004-10-10) 一、项目基本情况珠江新城 X 地块位于广州大道和金 X 路交叉口，用地面积 8000 多平方米，建筑面积72000 多平方米，容积率为 9.0，用地性质为商务办公用地（C13） 。广州市城市规划局已经批准了该项目的建设用地,并给出了红线与规划设计要点。本地块现状为草坪，目前已满足“五通一平”条件。二、项目市场研究（一） 广州市写字楼市场走势分析（宏观）广州市的写字楼在整个房地产市场上占相当比重，广州市写字楼市场特点如下：1. 写字楼呈价升量增。据统计，广州甲级写字楼的面积现存 120 多万平方米，中国加入世贸之后，银行、保险、会计和
2、律师等外资公司被允许经营本地业务，会对甲级写字楼产生大需求。因此，2004 年以来，广州写字楼售价一直坚挺向上，升幅虽然没有住宅高，但也涨势明显；租金更是一路走高，如中信广场的出租率达 98以上，金利来大厦、大都会的出租率在 90以上。中信、金利来等写字楼的租金，高居在 115-130 元平方米月之间，最高租价已突破 200元/平方米大关。 2. 准入门槛提高，发展商实力提升。今年广州各区的写字楼放量较以往有所提升，但与 1996-1997 年广州写字楼开发的无序状况相比，市场属于一个供求合理的阶段。2004 年上半年，广州的写字楼放量 24.61 万平方米，成交量为 18.63 万平方米，供
3、求差只在 6 万平方米左右，合理的供需，是今年广州写字楼好销的原因之一。 另外，由于地价在升，政府已实行一次性的买地付款方式，不少中、小发展商因资金短缺被拒于门外，只剩下实力雄厚的大发展商才具有实力进行开发。因此，广州的写字楼市场含有泡沫成分的不大，将保持着一种平稳的发展势态。 3. 众多停工的楼盘重新启动。 由于广州市经济增长迅速，众多停工的楼盘重新启动，如：体育东路原羊城商贸中心西座被越秀城建集团包装成“财富广场”推售。又如：东风东路的君铂国际（原名广东港澳中心）及体育西路中诚广场。同时政府出台政策，促进这些已停工项目的盘活。广州市房管局会同市计委、财政局对广州的 57 宗烂尾项目制定了三
4、项优惠措施，尽力促使项目复苏。某些停工项目所处的地理位置非常好，能够被盘活肯定可以产生更大的利润，因而 2004 年会出现如此多项目“翻生”个案。4. 新型的公寓式写字楼受欢迎。 申亚的成功，为广州的写字楼市场带来直接的利好，同时，2004 年广州写字楼的兴旺也来源于租户由租转买的模式，市场上，越来越多的大租户由租客转成买家。 目前在广州，最受欢迎的写字楼是 24 小时可办公的公寓式写字楼；最不受欢迎的则是物业管理费贵且管理质量不好的写字楼。其中，高低两端的产品较为好销，中价位的物业则会出现难销、难租的情况。5. 各区域板块写字楼群雄并起、各领风骚天河北、珠江新城、环市东、东风路和沿江路等几大
5、区域共同繁荣。天河：在体育东、天河北和体育西的写字楼市场，云集了广州 55%的甲级写字楼。该板块的写字楼月租金在 80-140 元 /平方米之间，售价由 1.1 万-1.8 万元/平方米不等。以金利来大厦为例，目前月租金为 100-130 元/平方米，二手成交价为 1.5 万元/平方米，出租率在 95%以上。 珠江新城：由于珠江新城的商务规划较广州其他区域更为合理，珠江新城首批投入使用的写字楼将在市场中扮演重要的角色，并且随着时间的推移，将逐步与体育中心板块的写字楼平分秋色。 环市东：着城市中心东移，环市东路原金融贸易商务中心区的地位有所弱化，但由于环市东路的商业配套较为齐全，所以该区域写字楼
6、近年的租售价格仍保持在较高的位置。如有 10 年楼龄的世界贸易中心南塔平均月租金为 75 元/平方米；楼龄较短的好世界广场、东山广场、国际电子大厦的月租金均在 90 元/平方米以上，出租率也高达 95%。 东风路：环市东、体育中心等区域相比，东风路的写字楼租金较为便宜，月租金普遍在 40-65 元/平方米之间，其中，租金较高的要数健力宝大厦，月租金达 90 元/平方米。由于东风路是广东省、广州市政府及直属机构的聚居地，再加上租金较天河北及环市东便宜，因此，东风路写字楼的主要客户群是国内公司在广州的办事处。 沿江路：江路的写字楼近年来一直较为低迷，主要原因是交通不便，同时部分写字楼已呈老化，新货
7、的填补尤显重要。目前，沿江路租金最高的写字楼是新光商务大厦，月租金约为 65 元/平方米，售价在 8000 元/ 平方米左右；江湾新城的月租金是 55-65 元/平方米，其他写字楼的月租金则普遍在 40 元/平方米左右。 此外，还有海珠区写字楼的前景也受看好。据统计，海珠区写字楼的成交增幅为 2004 年的各区之首。2004 年上半年，海珠区一手写字楼的成交量为 0.68 万平方米，同比增幅62.8%；二手写字楼的成交量为 1.176 万平方米，同比增幅近两倍。（二） 天河区及珠江新城写字楼市场走势分析（微观）区位特点及房地产情况：珠江新城位于广州市天河区的西部，南面珠江，区域面积达 6.6
8、平方公里。它是广州市未来的城市中心区，是未来城市的核心。它处于黄埔大道的南面、广州大道的东面、华南快速干线的西面，具有良好的区位条件。交通条件方面，广州市政府已经做好了详细的规划，大力改善珠江新城的道路建设，打通断头路。同时建设地下交通系统，地铁三、五号线均从珠江新城穿过，方便珠江新城的人流集散。区域写字楼市场的表现如下：天河写字楼新货量大。从分布上看，天河区仍是写字楼市场的主流之地。目前，天河区在售的写字楼有东站一带的中泰国际广场、金海大厦，珠江新城的华普广场、勤建商务大厦、星辰大厦、双城国际和广州保利大厦等等，其总建筑面积达几十万平方米。从 2004 年第四季度开始，单在珠江新城，即将推出
9、市场的有星汇国际大厦、信合大厦、富力科讯大厦、富力盈隆广场、富力中心大厦、保利国税大厦、发展中心大厦以及海联大厦，这 8 栋写字楼的总建筑面积将近 70 万平方米。天河北写字楼租金有所波动。天河北的中信广场、大都会广场不再独自称霸，因为它们附近多了很多对手，像体育西的新创举大厦、维多利广场；体育东的财富广场、天俊国际；天河北的中旅商务大厦等。在体育中心周边一下子涌出了如此多的办公物业，肯定会对当地的甲级写字楼造成影响。目前财富广场的租金已达到 110 元/平方米，在同等条件下，由于它比较新，外资企业会把它作为办公地点的首选。同时，像都市华庭、帝景苑等高档住宅楼的裙楼部分已用作办公点，且租金比甲
10、级写字楼低了两成，由此又吸引了一批要开源节流又要体面的公司进驻。另外，也有一些备受关注的项目将正式入市，如重新盘活的中诚广场、京光国际广场和原名南方信托大厦的壬丰大厦，还有已接近封顶状态的正佳广场写字楼等，仅这四个写字楼项目已接近 30 万平方米。此外，还有零星的写字楼，如正在施工的广虹大厦，建筑面积超过 10 万平方米；保利地产和珠江投资的金穗大厦等。 新推出的写字楼单层面积大、质素高。珠江新城新推的 8 栋写字楼中，超过 10 万平方米的写字楼至少有 3 栋。另外壬丰大厦、京广国际广场、正佳写字楼等都是大型写字楼。这些写字楼面对的客户大多是大公司或财团，发展商都希望能整体或整层出售。这些写
11、字楼都以甲级写字楼配置为卖点，素质高，越来越重视高科技高智能化，在规划设计配套上也各有特色，更强调生态办公、休闲办公等理念，创新元素和细节设计也越来越受重视，如引入复式空间、空中花园等住宅设计概念。珠江新城写字楼越来越受到追捧。珠江新城作为 21 世纪广州中央金融商务区，商务用地占了相当大的比重，但由于种种原因，珠江新城至今没有形成足够的商务氛围。因此，不少商务写字楼项目都还在持观望态度。但珠江新城的住宅项目却有相当比重用来做写字楼，如南天广场、名门大厦等。其中名门大厦用来做写字楼的单位约占六成左右，月租金在 40-50 元/平方米，租户以中小企业为主，如广告公司等。广州市国土房管局交易中心也
12、已经搬迁到珠江新城的皓瀚华轩办公。在珠江新城西区的华普广场由保利地产开发，是珠江新城第一个封顶的商务写字楼，但真正推出市场的商务写字楼项目却是双城国际大厦，于 2004 年 8 月已经公开发售。该项目占地约 1.3 万平方米，总建筑面积为 5.7 万平方米，由两栋写字楼和一栋商务公寓组成。双城国际公寓不单纯是商务公寓，更多的是作为双城国际其它两座塔楼的配套公寓，类似于天河北路中信广场推出的中信公寓。现在珠江新城在建的写字楼项目较多，如建成其货量将是个不小的数字。但这些项目都要两三年才能建成，珠江新城商务市场的全面激活尚需时日。如这些项目建成，加上现已立项或已动工的广东省博物馆、广州市歌剧院、广
13、州市图书馆等相关的配套设施，珠江新城将是另一番景象。不过，与周边写字楼相比，特别是与天河北一带的写字楼相比，在大型社会性基础设施、交通配套、服务设施等仍未完善的情况下，珠江新城现在暂时无法与各方面都极其完善的天河北商务写字楼市场争锋，不过可以肯定的是，日后珠江新城将成为21 世纪广州市中央商务区，区内写字楼的档次更高，对广州写字楼整体水准将会起到一个提升的作用，届时将和天河写字楼市场相互辉映，成为写字楼市场一方新热土另外，广州与香港签订了 CEPA 协议，但对广州写字楼市场的影响暂时未能显现。广州写字楼市场的发展，很大程度上取决于广州市在国内和国际上的经济地位和作用，而作为广州市未来中央商务区
14、的珠江新城必将成为商家必争之地。珠江新城将成为写字楼市场竞争激烈的区域。据统计，到目前为止，珠江新城的已建成和将封顶的写字楼项目已经有 18 个（见附表二） 。其中，已经完成开发的项目有 13 个，正在或准备销售的项目则有 5 个。珠江新城现有写字楼建筑面积达 66.8 万平方米，未来一两年将建的写字楼建筑面积达 111.8 万平方米。（三） 对手盘情况分析(1) 华普广场华普广场位于珠江新城西侧，紧邻广州大道，邻近即将开通的地铁三号线珠江新城站和规划中的地铁五号线五羊新城站，交通之便利。华普广场占地面积 8925 平方米，建筑面积88200 平方米。华普广场的硬件配置的档次较高，实用率达 7
15、279，且有 5 层楼高的大堂，空间显得格外豪华气派。并配有 24 部电梯服务，设有多功能会议中心、大型展览厅。大厦内有高覆盖的光缆综合布线和充足的 IDD 电话线路，可以提供完善的商务服务。车位达 380 个，可满足客户的商务需要，裙楼商铺将引入金融机构为客户服务。（2）星汇国际星汇国际位于广州大道与珠江新城金穗路的交界处，占地面积 8347 平方米，总建筑面积6.7 万平方米，其中地下建筑面积 1.33 万平方米。星汇国际由分别为 28 层、27 层的 2 座塔楼组成，1-6 层为裙楼，东塔 7-27 层为酒店式公寓，西塔楼 7-27 层为写字楼。（3）广州发展中心大厦广州发展中心大厦为综
16、合办公楼项目，占地面积 6840 平方米，建筑面积为 77828 平方米，建筑物之总高由0.00 起计至主屋面为 149 米。三层地下室，均为停车场；裙楼七层，一至三层为银行，四至五层为餐厅，六至七层为会议室和办公室，屋面层为平台花园；一栋三十层高座落在群房上的办公楼；顶层为直升机停机坪。 （四）广州会展博览产业及 2010 年广州亚运会对本项目的影响。由于备战主办亚运会，市政府着重建设发展两心四城 ，即天河新城市中心、广州新城中心；花地新城、白云新城、奥体新城、大学城，亚运场馆以及亚运村选点都会考虑这几个地方。亚运会的举办，对整个广州市的房地产将产生巨大的影响。1984 年洛杉矶奥运会开始，大型运动会成为了城市发展的“兴奋点” ，运动会的意义早已经不仅在于运动本身，而更是多重性的，对房地产的影响也更直接。大型运动会的建设增加大量的就业机会，增加了外来投资，许多工程和场馆是由境外投资者带资承包建设的，而人口的增长和城市建设，必然带来大量的居住需求，从而带动房地产价格的增长。亚运会的举办，对于提升广州房地产交易量和价格是一次刺激
