《杭州市梅坞会所项目可行性分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《杭州市梅坞会所项目可行性分析报告（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 杭州市梅 坞 会 所 项 目 可 行 性 分 析 报 告目 录前 言 一 、 地 块 概 况 1二 、 区 域 环 境 分 析 2三 、 项 目 定 位 7四 、 建 筑 设 计 要 求 9五 、 项 目 规 划 要 求 11六 、 项 目 SWOT 分 析 12 七 、 案 名 15综 述 16前 言受浙江东方兴业有限公司委托，对梅家坞梅灵路东面梅坞会所（暂名）项目的可行性进行调研分析。此次分析报告主要针对市场环境、项目可行性、项目定位展开，通过对目前梅家坞休闲市场的景气现状，发展趋势，尤其是针对项目开发的各个条件进行了细致的调查，结合我们的经验，对于项目可行性、定位做了分析，现立卷提供参
2、考。浙 江 阳 光 房 地 产 投 资 顾 问 有 限 公 司2005 年 4 月 22 日一、地块概况1、 地 理 位 置本 项 目 位 于 杭 州 西 湖 风 景 区 梅 岭 隧 道以 南 ， 梅 家 坞 底 ， 梅灵 南 路 以 东 小 丫 坞 。2、 地 块 面 积本 地 块 占 地 约 10亩 ， 建 筑 面 积 4190 平方 米 ， 地 下 面 积 1300 平 方 米 ， 项 目 地 块 长 200 余 米 ， 宽 则 从 15米 到 80 米 不 等 。 地 形 不 规 则 ， 呈 狭 长 状 。 。3、 地 规 划 使 用 性 质根 据 杭 州 市 政 府 有 关 规 划
3、， 该 地 块 为 集 体 用 地 。4、 三 通 一 平 现 状本 项 目 基 本 实 现 通 路 、 通 电 、 通 信 、 通 水 、 和 土 地 平 整 等 三 通 一 平 。小 结 ： 地 形 平 整 ， 地 段 较 好 ， 但 是 地 块 不 规 则 称 狭 长 状 ， 规 划 较困 难 。二、区域环境分析1、 项 目 区 位 分 析 与 自 然 景 观本 项 目 位 于 梅 家 坞 腹 地 ， 三 面 靠 山 ， 又 有 一 条 自 然 溪 流 自 东 向 西顺 势 而 下 ， 从 风 水 角 度 来 将 属 于 藏 气 聚 水 之 地 。 梅 家 坞 位 于 云 栖 西 二公
4、里 的 琅 砀 岭 北 麓 的 山 坞 里 ， 因 世 代 居 住 此 地 的 数 百 户 茶 农 梅 姓 居 多 ，故 称 为 梅 家 坞 。 四 周 青 山 环 绕 ， 茶 山 叠 嶂 ； 与 龙 井 、 狮 峰 一 样 ， 生 产色 绿 、 香 郁 、 味 醇 、 形 美 的 龙 井 茶 叶 ， 赢 得 了 国 内 外 一 致 好 评 。 曾 接待 过 苏 联 、 美 国 、 越 南 、 罗 马 尼 亚 、 柬 埔 寨 等 国 家 元 首 和 政 府 首 脑 以及 世 界 各 地 友 好 人 士 的 参 观 访 问 。 周 恩 来 总 理 生 前 曾 五 次 亲 临 梅 家 坞 ，关 怀
5、 和 指 导 茶 叶 生 产 的 发 展 。梅 家 坞 又 名 琅 珰 岭 ， 古 名 扪 壁 岭 。 原 指 天 竺 山 东 ； 龙 井 村 西 ， 梅 家坞 村 东 北 的 山 岭 。 现 在 习 惯 上 把 南 起 五 云 山 ， 北 至 天 竺 一 带 山 岗 通 称“郎 当 岭 ”。 因 山 岗 婉 延 约 数 公 里 ， 又 有 “十 里 郎 当 ”之 称 。 上 天 竺 志 ： 俗 称 郎 当 岭 ， 左 边 峭 嶂 ， 右 临 深 溪 ， 缘 木 攀 萝 ， 方 可 举 趾 ， 故 称“郎 当 ”。 郎 当 岭 景 区 是 以 石 灰 岩 为 主 的 地 质 地 貌 ， 故 自
6、 然 形 成 了 峰 峦叠 秀 ， 千 姿 百 态 的 山 林 景 观 ， 是 西 湖 群 山 中 最 高 、 最 长 的 山 岭 ， 平 均 海拔 在 200 米 以 上 ， 视 野 开 阔 ， 澄 静 明 秀 。 是 目 前 深 受 杭 州 市 民 和 游 客 喜爱 的 西 湖 山 林 旅 游 胜 地 之 一 。 现 古 道 仍 保 持 着 原 有 路 径 走 向 和 传 统 的地 面 铺 装 。作 为 杭 州 著 名 的 龙 井 茶 生 产 基 地 梅 家 坞 拥 有 “不 兩 山 长 涧 ， 无 云 山自 阴 ”的 自 然 山 水 风 光 和 人 文 资 源 。 梅 灵 隧 道 的 开
7、 通 ， 梅 家 坞 村 成 为都 市 人 假 日 休 闲 的 地 方 。 目 前 梅 家 坞 已 经 由 龙 井 茶 产 地 发 展 成 为 休 闲娱 乐 的 风 景 区 ， 其 中 的 茶 楼 、 会 所 、 宾 馆 等 成 为 茶 文 化 旅 游 、 休 闲 娱乐 胜 地 。2、 项 目 交 通 分 析本 项 目 交 通 便 捷 ， 位 于 梅 灵 隧 道 南 的 梅 灵 南 路 边 上 。 南 可 直 接 通 到之 江 路 ， 过 钱 塘 江 大 桥 而 到 滨 江 ； 北 可 通 梅 灵 路 穿 杨 公 堤 观 西 湖 之 景 ，或 者 直 通 杭 州 市 区 。3、 域 人 流 分
8、 析本 区 域 人 流 量 较 大 。 自 从 梅 家 坞 茶 文 化 村 的 形 成 ， 梅 家 坞片 区 茶 楼 林 立 ， 特 色 旅 游 区 逐 渐 形 ， 休 闲 度 假 场 所 纷 纷 云 集 。不 论 是 平 时 还 是 节 假 日 ， 梅 灵 路 梅 家 坞 段 车 辆 总 是 川 流 不 息 ，路 两 旁 的 茶 楼 旁 总 是 停 满 了 车 辆 ， 而 茶 楼 里 面 则 顾 客 源 源 不 断 。梅 家 坞 区 域 人 流 量 中 以 休 闲 消 费 与 游 客 居 多 。 在 调 研 中 发 现 ， 区 域 内人 流 主 要 分 为 两 大 部 分 ， 其 中 绝 大
9、 部 分 是 杭 州 本 地 人 来 此 休 闲 娱 乐 ； 仅 有小 部 分 为 来 杭 州 旅 游 的 人 群 。4、 项 目 周 边 规 划2003 年 10 月 ， 梅 家 坞 整 治 工 程 一 期 完 成 。 整 治 后 的 梅 家 坞 粉 墙 黛瓦 、 小 桥 流 水 、 漫 山 青 茶 ， 旅 游 韵 味 和 休 闲 韵 味 更 浓 。 另 外 ， 在 杭 州 规划 中 “十 里 梅 坞 ”以 自 然 山 水 环 境 为 依 托 ， 以 茶 文 化 为 底 蕴 ， 结 合 西 湖风 景 名 胜 区 内 最 大 的 茶 乡 农 家 休 闲 村 落 群 及 茶 文 化 休 闲 景
10、区 ， 成 为 杭 州茶 乡 旅 游 区 。 规 划 范 围 北 起 梅 灵 大 道 渡 桥 ， 包 括 梅 竺 渔 村 ， 总 规 划 面积 207 8 公 顷 。 规 划 将 梅 家 坞 旅 游 区 分 为 若 干 个 景 观 小 区 和 一 条 景 观大 道 。 景 观 小 区 包 括 乡 村 茶 文 化 旅 游 中 心 （ 老 村 ） 、 茶 乡 新 农 家 休 闲 旅游 区 （ 新 村 ） 、 小 牙 坞 自 然 茶 园 风 光 区 、 天 竺 坞 壶 中 天 地 休 闲 度 假 区 等八 大 旅 游 区 域 。 新 建 成 的 梅 灵 大 道 由 北 向 南 贯 穿 景 区 ， 形
11、 成 梅 家 坞 4 个山 坞 、 2 个 村 落 、 1 处 岩 壁 山 体 及 梅 竺 渔 村 的 一 线 多 点 的 景 点 分 布 模 式 。5、 区 域 经 济 分 析梅 家 坞 经 济 发 展 模 式 有 原 来 的 产 茶 收 入 为 主 而 变 成 目 前 的茶 饮 消 费 收 入 为 主 ， 截 至 2004 年 ， 杭 州 茶 馆 达 到 784 家 （ 不 包 括 萧 山 、余 杭 ） ， 仅 2004 年 就 新 增 285 家 。 西 湖 风 景 区 内 茶 座 有 近 百 家 ， 西 湖 街道 与 产 茶 区 有 大 小 茶 馆 400 余 家 。 杭 州 茶 馆
12、业 扮 演 了 强 力 推 动 者 的 角 色 。梅 家 坞 区 域 内 ， 茶 馆 等 休 闲 娱 乐 消 费 成 为 梅 家 坞 居 民 收 入 的 主 要 来 源 。并 且 旅 游 和 休 闲 餐 饮 收 入 大 大 超 过 茶 农 茶 叶 收 入 。6、 梅 家 坞 区 域 休 闲 市 场 发 展 现 状 梅 家 坞 是 龙 井 茶 最 正 宗 的 产 区 ， 其 知 名 度 高 较 高 梅 家 坞 区 域 客 流 聚 集 ， 人 气 旺 梅 家 坞 休 闲 市 场 初 步 形 成 ， 并 且 日 趋 成 熟 车 量 增 多 ， 停 车 位 紧 张在 梅 灵 路 梅 家 坞 地 段 ，
13、 来 休 闲 消 费 的 人 群 大 都 是 有 车 一 族 ， 道路 两 旁 边 上 总 是 停 车 排 成 长 龙 。 产 品 结 构 单 一 ， 市 场 细 分 不 足目 前 梅 家 坞 区 域 的 休 闲 市 场 主 要 以 茶 楼 为 主 ， 另 外 有 少 量的 旅 馆 。 两 种 业 态 分 布 凸 显 区 域 休 闲 市 场 的 结 构 单 一 。 整 体 趋 于 同 质 化从 整 个 梅 家 坞 休 闲 市 场 来 看 ， 档 次 以 中 、 低 档 为 主 ， 总 体 趋于 同 质 化 。 休 闲 市 场 的 服 务 质 量 和 卫 生 有 待 提 高梅 家 坞 休 闲 市
14、 场 由 于 档 次 的 中 低 档 为 主 ， 为 了 减 少 不 必 要 开支 ， 服 务 人 员 的 减 少 ， 质 量 的 降 低 ， 卫 生 质 量 难 以 保 证 。 据 每 日 商报 调 查 ， 在 梅 家 坞 调 查 的 10 家 客 容 量 在 100 人 以 上 的 茶 楼 ， 厨 房 面积 在 20 平 方 米 以 上 的 只 有 四 家 ； 在 对 其 他 20 家 茶 楼 的 调 查 中 发 现 ，玻 璃 杯 和 一 次 性 杯 子 并 用 的 有 20 家 ， 占 100%； 有 5 家 茶 楼 的 厨 房就 将 冷 菜 直 接 暴 露 在 外 ， 占 25%； 每
15、 家 茶 楼 的 经 营 者 均 宣 称 自 己 的工 作 人 员 有 健 康 证 ， 但 是 因 为 种 种 客 观 原 因 无 法 出 示 。 这 种 卫 生 条件 无 法 满 足 高 档 消 费 人 群 的 消 费 需 求 ， 而 高 档 次 人 群 消 费 水 平 则 是普 通 人 的 好 多 倍 ， 因 此 抓 住 高 档 消 费 群 体 将 会 取 得 更 好 的 收 益 。 农 居 改 造 房 凸 显 先 天 不 足 ， 粗 糙 凌 乱农 居 改 造 后 ， 梅 家 坞 休 闲 市 场 整 体 水 平 较 之 以 前 有 很 大 的 改 观 ，风 格 多 以 明 清 时 代 的 江 南 民 居 为 主 ， 但 由 于 是 旧 房 改 造 ， 先 天 不 足 ，有 些 凌 乱 粗 糙 。远 看 梅 灵 路 两 边 沿 街 梅 家 坞 茶 楼 等 休 闲 场 所 ， 典 型 的 明 清 仿 古风 格 ， 这 是 民 居 改 造 的 成 果 ， 但 是 距 离 道 路 较 远 的 仍 有 许 多 民 居 没有 改 造 ， 仍 是 现 代 的 小 农 居 ， 明 清 式 农 居 与 现 代 农 居 林 立 于 一 起 ，显 得 凌 乱 。从
