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1、港惠新天地2期思路探讨,代言城市的未来,项目终极目标如何产生效益最大化,技术思路,星彦优势,市场走势,项目分析,二期产品分析,二期产品定位,定位下的营销,技术思路,星彦优势,市场走势,项目分析,二期产品分析,二期产品定位,定位下的营销,开发投资,数据来源：惠州统计信息网,近年惠州房地产开发投资进入发展快车道。,市场投放,数据来源：惠州统计信息网、惠州市人民政府公众信息网,未来供应量仍增长迅猛，市场竞争压力较大,（资料来源：惠州统计信息网、惠州市人民政府公众信息网）,市场消化,上图数据显示，07年9.27之后惠城住宅销售呈快速下降趋势, 08年销售情况最理想的5月销售量6.28万, 而07年5月
2、销售量19.25万, 下降了二倍多。,（数据来源：惠州市房管局网）,项目界定,数据来源：惠州统计信息网、惠州市人民政府公众信息网,市场呈现供大于求的局面，下半年的供应将继续增多，市场竞争更加激烈,市场态势,08年上半年比07年整体价格有较大回落，市场的观望情绪仍在持续.,2007年11月-2008年6月惠城区商品住宅成交走势（单位：元/）,（资料来源：惠州房管局网站）,惠州商品房销售均价历年走势(单位：元/),上半年销售状况,惠城区1-6月新增住宅开盘销售情况,今年惠城新开楼盘价格整体呈低开低走势头,成交量明显下跌，销售明显周期拉长，市场未现回暧迹象。,市场总结,受国宏观调控影响，出现买方市场
3、 ：受到国家宏观调控政策影响，投资置业比例减少，惠州市场出现严重观望气氛，楼市冷淡,由卖方市场转向买方市场。 市场供应量增大，竞争压力加大：2007年12月惠城区有110万的存量未售；再加上2008年预计新房增量443万，2008年惠城区总供应量为550万左右，市场存在严重的供过于求状态（数据来源：惠州市房管网、惠州房地产沙龙）；投资客退场，房价继续回落：由于06、07年惠州房地产的非理性发展，加上投资客的退出，惠州当地居民以现有收入难以消化现有存量，促进开发商降价促销，房价明显回落；市场回归理性，出现哑铃市场：根据惠城08年开盘的楼盘销售情况，1-6月市场在降价促销下，销售情况较好的主要为高
4、端类型物业或低总价中小户型的中低类型物业；而中端市场销售情况并不理想。,写字楼市场供应,2003年是惠州的写字楼市场的一个转折点，2003年写字楼建设呈井喷现象，施工竣工面积也出现较大的提高。,数据来源：惠州统计年鉴,写字楼市场消化,惠州写字楼的销售高峰期从2004年开始，2007年有更大提升！,数据来源：惠州统计年鉴,写字楼空置,数据来源：惠州统计年鉴,惠州写字楼的空置面积逐年增加，在05年达到峰值，目前写字楼正在逐渐被市场消化，空置面积有减少的趋势。虽然03年以及07年施工面积不断刷新历史新高，但最大空置面积并没有出现，原因是销售情况良好，消化了大量的供应。,近期销售项目状况,专项客户需求
5、调查,市调国商大厦、风尚国际、华利大厦中的公司所得以下结果：,对于市场上的写字楼：置业以自用为主，对于新物业以买多于租，主要选择180以下的单位为主,写字楼市场总结,1、发展起步晚，后如雨后春笋般涌现 2003年以前，惠州没有纯正的写字楼，办公物业大都是由其它功能物业转变而成，写字楼的功能处于非常原始的状态。2003年，惠州第一个定位为商务写字楼的项目华阳大厦面世，开启了惠州纯商务写字楼的先河，随后，惠州的写字楼如雨后春笋般涌现 。2、分布零散，主要集中江北演达片区 惠州的写字楼分布比较分散，主要集中演达片区和江北中心区这两个片区，其他片区则都很零散。3、江北空置率高,老城区空置率小目前惠州新
6、建的写字楼空置面积较大，如大隆大厦、双子星国际商务大厦等的空置面积都较大，大隆大厦除空置率约为40；双子星国际置率约为40。华阳大厦、世贸中心的空置率相对小些，空置率在1025之间。4 、公寓办公楼入驻率高 人人乐、天虹老式住宅却基本改成办公型物业,入租率基本达70%以上,扣除住宅因素,基本达100%出租,主要跟小型公司租金承受水平关系较大,宏观市场对项目的启示,市场观望氛围依然浓厚，市场局势仍不明朗惠州市场出现供远大于求的局面，市场销售面临严峻形势惠州目前的需求主要以自住为主，投资份额所占比例相当少目前市场下的中端物业前景不乐观惠州商务市场处于初步阶段，小面积办公市场缺乏惠州目前的租售商务市
7、场主要面向中大型企业，中小型企业的需求 无法得到保证,技术思路,星彦优势,市场走势,项目分析,二期产品分析,二期产品定位,定位下的营销,一期的市场地位,成功之处,不足之处,市场环境：上升期的高潮产品价值：酒店式公寓商业价值：沃尔玛进驻营销价值：升值潜力、不愁卖客户价值：投资客,战略失败：没有形成项目城市综合体的对外形象,区域解读：最能代表老城的未来,新城中心,老城中心,项目地位：核心中的“新霸主”,花边岭广场,人人乐,世贸,天虹,数码商业街,沃尔玛,新一佳,第一高度,惠州最早商家,惠州CBD,现代商业发展趋势,项目交通：可达性强,东平,江北,河南岸,陈江仲恺,下埔,龙丰上排,水口,项目解读：项
8、目与城市的气质吻合,交通便利，商业云集，成熟的配套，人流量最集中的地方 麦地演达片区城市CBD这里云集惠州最高档次的知名商业：人人乐、海雅百货、天虹商场、数码街、沃尔玛,新天地惠州首例复合型商业，大型Shoppingmall，即购物、休闲、娱乐、 饮食、酒店、办公、居住等多种服务 的一站式消费中心。,项目解读：面向多范围客户的集成建筑形式,商业公寓写字楼,商业公寓酒店写字楼,商业住宅,一期,二期,三期,项目界定,城市中心区域的综合体物业,综合体的发展模式,在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：,模式一：酒店、写字楼、商场、居住等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+off
9、ice+shopping+apartment+ 案例：香港太古广场、 北京东方广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：广州中信广场、深圳信兴广场,综合体的发展模式,模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式 office complex =shopping (主) +hotel apartment 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运
10、河城,项目的发展模式判定,以商业为核心功能的城市综合体,以大型购物中心为核心的城市综合体,一期,二期,三期,大型购物中心为主,酒店式公寓,华阳大厦,商业,星级酒店、公寓,写字楼,商业,住宅,市场效应及建议,价值体现:引导惠州城市规划及商业未来,后期引进，整体提升,一大价值：惠州首创新商业模式 (Shopping Mall )二大价值：惠州最多首次进驻的品牌 三大价值：惠州最多主题的商业进驻 四大价值：惠州最多最全的业态 五大价值：惠州最现代时尚风情商业六大价值：惠州最大规模现代商业,休闲、娱乐、餐饮、商务价值提升，后期商业加大引进号召力强的各类型主力店次主力店及各类品牌旗舰店，提升项目品牌号召
11、力及吸引更旺人气,如何进行项目整体定位的方向？,上海新天地中国房地产区域改造的经典案例,规模小，名气大：占地3万平方米，总建面6万平方米,地处“市中心的中心”：周边为上海高档消费的成熟商业区,项目支撑点：以周边高档住宅为支撑,设计理念：由上海近代标志建筑石库门改造而成,开发定位三部曲：一、利用周边高端消费群体，打造上海第一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一 身的消费场所。二、利用建筑特色，打造具有上海历史文化的旅游景点。三、利用项目所处地段，打造成具有国际知名度的聚会场所。,Mall ：集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所,上海新天地成功的背后,上海新天地成功的背后,
12、真正的盈利何在？ 以房地产来带动,翠湖天地,发展新天地商业为前提,品牌效应，提升周边房价,开发上海最大最高端项目,无广告投放，却占领全城,新天地经营模式：只租不卖，管理者与经营者相分离。翠湖天地新天地商业的支撑：总建筑面积61.4万，02年一期面市，三期于08年6月推出，产品为89-427 的1-4房，均价8.5万元/ ，刷新上海历史的均价，成为冷市中热销的佼佼者。,华润中心老城商业“新霸主”,位于深圳老城CBD核心位置总占地8万，总建面超过50万 包括购物中心、写字楼、酒店、住宅 等功能,华润中心老城商业“新霸主”,定位为 深圳首个“都市综合体” 是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多
13、功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。,华润中心老城商业“新霸主”,功能构成,购物中心万象城18.8万平方米的时尚殿堂，品牌零售、特色餐饮交相辉映，娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。 写字楼华润大厦国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2万平方米，以金融机构及国内外大型企业为主要目标客户，已于2004年12月1日交付使用，是华润集团在全球范围内继中国香港、北京、上海和泰国曼谷之后，第五座以“华润”命名的5A甲级写字楼。五星级酒店深圳君悦酒店深圳君悦酒店设有400间豪华客房及套房，设有全新概念多元化的餐饮设施，精美的中式菜肴到充满异国风情的意大利餐厅等应有尽有,酒店有超过5,000平方米的会议宴会设施，所有会议及宴会设施均提供最先进的视听媒体科技和无线上网系统。酒店还设有完善的Hyatt Pure Spa 水疗, 室外恒温泳池，健身中心等设施城市资源型高尚住宅幸福里华润中心内精致住宅项目，是以居住为主导功能并拥有顶级商业配套的城市资源型高尚住宅。由3栋49层的超高层住宅组成，楼高165米，总建筑面积约11万平方米，总户数近800户。,华润中心老城商业“新霸主”,
