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1、1,国投物业公司改革方案,2003年3月,国投公司战略发展部北大纵横管理咨询公司,（第一阶段报告）,2,本次物业公司改革的目标,明确物业公司的定位与职能理顺物业公司的管理关系建立科学的管理体制和运行机制建立科学的考核机制和激励机制,3,第一阶段报告内容,一、物业公司的定位、职能与改革建议方案二、物业公司的管理关系,4,一、物业公司的定位、职能与改革建议方案,公司发展对物业管理的要求,物业公司现状分析,内部访谈意见综述,物业管理行业分析,外部物业管理访谈,？,物业公司的定位职能,改革建议方案,5,公司发展对物业管理提出的要求,公司发展目标：,公司发展对物业管理的总体要求是： 物业管理要为实现公司
2、战略发展目标提供支持。,五年内成为国内一流的国家投资控股公司,十年内成为世界一流的国家投资控股公司,充分发挥“国家出资人代表”的优势，快速向运作市场化、股权多元化的控股公司发展,6,根据公司确定的业务选择，物业公司实际上主要是定位于公司自有物业的管理,公司确定的业务选择：重点发展行业 电力、港口维持/发展细分市场/个别项目 煤炭、汽零、电子、医药等潜在发展对象 金融、航空、电信、公共设施 服务、媒体、石化等退出/不考虑新的投入 日用化工、食品饮料、纺织服 装、家电、零售、房地产、餐 饮旅游、农林牧渔、外贸等,重点发展行业 电力、港口发展细分市场/个别项目 煤炭、汽车零部件、集成电路、 中成药和
3、生物制药、金融探索创业投资业务提高资产管理专业化管理水平,公司确定的业务选择：,在公司业务选择中，没有房地产、酒店经营和物业管理业务，但公司拥有国投大厦和国际投资大厦等固定资产，客观上需要物业管理；设立物业公司的初衷，就是为了管理公司自有物业。因此，物业公司实际上是定位于以公司自有物业的管理为主。,7,公司发展对物业管理的要求,物业公司现状分析,内部访谈意见综述,物业管理行业分析,外部物业管理访谈,物业公司的定位职能,改革建议方案,8,公司物业管理的组织沿革,9,公司物业管理的组织沿革（图示）,95,96,97,98,99,2000,2001,2002,2003,国投服务中心,物业管理分公司,
4、国投大厦管理中心,国投物业有限公司,亚华公司,95.11 .28 2300万,96.11 10000万,97.9.23 300万,2001.5.16 10000万,2002.1.4,95.11,98.2,2001.12.31,99.2,2001.12.31,2001.3,北京分公司,2001.6.13 10000万,公司的物业管理经过改革，改变了过去一套人马而三块牌子同时并存的局面，组建了有限责任公司，但物业公司在公司内部是按全资子公司来管理的。,10,物业公司的产权关系,国投电力公司和国投创兴公司都是国投公司的全资子公司，因此实质上物业公司是国投公司的全资子公司； 亚华公司在法律上是有限责任
5、公司，但在公司内部的管理上，对亚华公司与对物业公司一样，也是按全资子公司来管理的。,11,物业公司自己确定的经营理念,目前业务定位：按照市场化标准做好后勤保障，提高服务水平。经营管理目标：标准化、市场化、专业化。发展战略设想：力争在三至五年内，将物业公司建成国内一流品牌的酒店、物业管理企业。,资料来源：物业公司2003年工作会议材料,物业公司的发展战略设想与公司的总体发展战略不相符；物业公司的定位与其发展战略设想也不配套。,12,物业公司目前的主要职能,物业公司目前主要是从事公司自有物业的管理工作，国投大厦的物业管理是其最主要的职能。,13,物业公司资产状况,物业公司（注册资本金10000万元
6、）,长期投资,经营类,委托经营类,资产管理类,亚华公司（4000万元）,天驿宾馆（10400万）,华利酒店（3767万）,国投大厦（70000万元）金岛花园（1462万元）万通房产（4688万元）中煤大厦（700万元）,三鹏公司（300万）北京大诚(193万),华利公司（114万）陆阳热电厂（340万元）CKD公司（138.6万元）沃顿威尔公司(125.3万)深能源（157.5万元）,以上为2003年2月末物业公司长期投资数,物业公司经营管理的资产分属不同的类型，要求各不相同，非物业管理的经营职能分散了物业公司的资源和精力。,14,下面从三个维度分析物业公司的经营管理能力,经营管理能力,顾客满
7、意度,内部管理能力,财务回报能力,15,基本形成了一支较为 专业的物业管理队伍,物业公司目前共有员工137人，其中：大专以上学历53人，其中本科16人，研究生2人，在读研究生3人；管理人员中具有高级职称者9人，中级职称者13人,专业工程技术人员6人；具有5年以上写字楼物业管理经验的人员15人；20名管理人员取得了建设部颁发的物业管理从业人员岗位证书；7名管理人员取得了北京市颁发的物业管理从业人员岗位证书；6人取得了国家旅游局颁发的物业公司总经理上岗证书，29人取得了经理上岗证书,资料来源：国投物业公司国投物业在发展中成长,内部管理能力分析：,16,各种管理制度、流程基本完整,2002年物业公司
8、通过了ISO9000质量管理体系认证，规范了企业内部的各种规章制度、管理业务流程；2002年取得了北京市物业管理资质合格证书；2002年加入了中国物业管理协会。于2002年7月获得北京市质量协会、北京用户满意工程联合推进办公室联合颁发的“用户满意工程证书”，被正式授予“用户满意物业企业”称号。,资料来源：国投物业公司国投物业在发展中成长,内部管理能力分析：,17,大部分国投大厦租户对物业公司的服务质量表示较为满意,80以上的租户在总体上对物业公司的服务表示满意或比较满意；所有的被调查者都认为物业公司的服务水平基本能够满足自己的需求。,资料来源：3月19日，工作小组通过随机抽样方式，对国投大厦的
9、50名租户发放国投大厦租户调查问卷，收回有效答卷43份。,被调查者对物业公司各项工作内容均感觉比较满意或满意。注：满分为5分,顾客满意度分析：,18,物业公司资产变化状况,2000年比上年度新增划转资产华利酒店3767万元，万通房产4688万元,2001年比上年度新增划转资产华利公司1350万元，天驿宾馆1亿元；总部拔付1亿投资亚华,2002年比上年度减少对亚华投资6000万元,物业公司资产的变动是公司总部资产划转的结果。物业公司实际经营管理的资产总额近11亿元。,经营回报能力分析：,19,物业公司收支状况变化图 (单位：万元),年来物业公司经营收入和支出同步增长，收入与支出基本持平并略有盈余
10、。物业管理行业本身的一个特点是利润较薄但收入稳定，这是形成这种现象的一个原因；另一个原因是物业公司为总部提供的福利资金减少了其利润。,以上收入不包含国投大厦的租金收入，国投大厦的租金收入全部上交公司总部。,财务回报能力分析：,20,物业公司收入构成,经营收入主要来自于围绕国投大厦物业管理与服务所形成的物业费、餐饮及车队收入等项目构成。近两年公司委托其经营管理的房产，增加了其房屋租赁收入。划转的天驿宾馆和华利酒店，较大地增加了物业公司的资产数额，但未带来经济效益。,财务回报能力分析：,21,物业公司支出构成,经营支出主要是折旧（万通140万和车辆等的折旧）、人工费、餐饮等项目构成。其它支出增长较
11、多，主要包括车辆修理及保洁、食堂等的低值易耗品支出、给总部的一些福利、税金等。,财务回报能力分析：,22,综上所述，说明物业公司基本具备做好中高档写字楼物业管理工作的能力,良好的顾客满意度和较为专业的物业管理人员，以及比较规范的内部管理制度，说明物业公司在物业管理服务方面已经有了一定的基础和经验；财务分析说明，物业公司在物业管理成本控制上，能做到收支持平并略有盈余。,23,天驿宾馆经营状况分析,天驿宾馆2002年营业收入1490万元，营业支出总计1676万元，累计亏损2126万元（包括以前年度亏损1940万元）,当年净资产收益率为 -3.49%。现金流较为正常（净现金流达到208万元）。当年计
12、提折旧130万元，累计提折旧3700万元。,总体来看，天驿宾馆的经营管理较过去有了一定改观，运转较为正常。但由于投资过大，累计亏损过多，天驿宾馆的亏损状况难以在短期内得到根本扭转。,专题经营分析：,24,华利酒店经营状况分析,华利酒店2002年营业收入1783万元，营业支出1727万元，当年利润56万元，净资产收益率2%。客房出租率达到70以上（据行业经验，酒店客房出租率达到70%80%，表明经营状况良好）。当年计提折旧365万元，累计提折旧1926万元。但华利酒店以前年度亏损，现累计亏损还有230万元。,华利酒店的经营虽较为正常，但规模有限，盈利能力不强。,专题经营分析：,25,对公司酒店类
13、项目的处理建议,在公司业务选择中并没有包含酒店经营，因此，公司系统内的酒店项目原则上应予以收缩。物业公司的两家酒店并未带来收益，酒店项目也很难以成为利润增长点，所以，物业公司的两家酒店同样应予以收缩。但考虑到天驿宾馆店目前收缩可能会形成一定的损失，所以，建议目前要加强经营管理力度，提高效益，择机退出。,26,公司发展对物业管理的要求,物业公司现状分析,内部访谈意见综述,物业管理行业分析,外部物业管理访谈,物业公司的定位职能,改革建议方案,27,对物业公司定位的观点综述,公司物业应该进行统一管理,工作小组对公司领导、总部部门领导、物业公司领导及中级管理人员进行了访谈，大家普遍倾向于公司物业应该统
14、一管理，但对未来物业公司的定位却有两种不同的意见：,物业公司应定位于公司内部的服务机构。不能面向社会开展业务，否则，就会影响到公司自有写字楼的管理和对公司内部的服务。物业管理不是公司的业务选择，公司也不靠物业公司赚钱。不能考虑将公司其他酒店划转给物业公司管理。,物业公司应定位于公司自有物业的管理,物业公司应向外承包物业管理，到市场上找饭吃。物业公司应向酒店、物业管理集团方向发展，搞中档酒店的连锁经营。物业公司可以逐步发展成为房地产公司。,物业公司应向外承包物业管理，搞酒店连锁经营,28,公司发展对物业管理的要求,物业公司现状分析,内部访谈意见综述,物业管理行业分析,外部物业管理访谈,物业公司的
15、定位职能,改革建议方案,29,物业管理的定义,物业管理的定义：具备专业物业管理资质的企业，接受业主的委托，按合同运用现代管理手段对已建成投入使用的各类物业实施多功能、全方位的统一管理，为物业的产权人与使用人提供高效、优质的服务，以提高物业的使用价值和经济价值，营造一个安全、方便、舒适的居住和工作环境。,行业分析：,30,物业管理的分类 （按权属性质划分）,全权委托管理委托顾问管理,委托管理服务型,自有自用型自有出租型,自主经营管理型,行业分析：,31,不同管理类型的优缺点比较,行业分析：,32,物业管理的发展趋势,趋向物业管理现代化主要标志是物业管理的市场化、标准化、品牌化和信息化。向国外先进管理模式并轨我国的物业管理在观念上、服务上和管理模式上将逐步与国际接轨。成为独立的物业管理业物业管理行业不仅将逐步成为一个相对独立于房地产的行业，而且最终将成为独立的物业管理业。,行业分析：,33,现代物业管理的特点,企业化： 将管理和服务作为商品，进行规模经营、独立核算、自负盈亏的企业运作。专业化： 有专门的组织机构，有专业人员配备或可以合作的专业技术力量，有必要的专业技术工具配备。社会化： 利用外包、合作等方式充分利用各种社会资源用以物业管理和服务。规范化： 在遵守国家法律法规的前提下，完善企业内部的各种管理制度，以确保企业的管理和服务水平。,
