江苏金海置业-2007年连云港市金海东郡房地产开发项目可行性研究报告

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1、1连云港市金海东郡房地产开发项目可行性研究报告江苏金海置业有限公司二 00 七年三月二十一日2目 录第一部分 项目总论1.项目概况1.1 项目名称1.2 项目建设单位1.3 项目位置（四至范围）1.4 项目周边目前现状1.5 项目性质及主要特点1.6 项目地块面积及边界长1.7 研究工作依据2.可行性研究结论2.1 市场分析预测2.2 项目地块分析2.3 项目规划方案2.4 项目工程进度2.5 投资估算及资金筹措2.6 项目财务与经济评价2.7 项目综合评价结论3.主要技术经济指标表4.项目存在问题与建议第二部分项目背景1.项目提出背景31.1 项目所在区域商业发展情况1.2 所在区域政策、经

2、济及产业环境1.3 项目发起人及发起缘由2.项目发展概况2.1 已进行的调查研究项目及成果2.2 项目地块初勘及初测工作情况3.项目投资的必要性第三部分市场研究1.市场供给1.1 所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2 所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3 其他替代性产品供给量情况调查研究2.市场需求2.1 所在区域内商业用房的租用情况调查2.2 所在区域内在售商业用房销售情况调查2.3 其他替代性产品租售情况调查3.市场价格3.1 所在区域内商业用房销售价格情况调查3.2 所在区域内商业用房租赁价格情况调查4.市场预测4.1 未来该区域内商业用房需求预测4.2 销售及租

3、赁价格预测45.市场推销5.1 推销方式及措施5.2 产品推销费用预测第四部分项目研究1.地块特征分析1.1 项目区位分析1.2 项目交通分析1.3 项目人流分析1.4 项目周边规划2.项目 SWOT 分析2.1 项目优势分析2.2 项目劣势分析2.3 项目机会分析2.4 项目威胁分析3.项目定位方案3.1 项目产品方案3.2 主要功能建筑规模3.3 主要技术经济指标第五部分投资估算1.土地费用2.前期工程费用3.建筑安装工程费用54.基础设施建设费用5.公共配套设施建设费用6.管理费用7.销售费用8.财务费用9.各种税金支出10.其他成本支出估算第六部分开发进度第七部分财务评价1.获利性评价

4、1.1 成本利润率1.2 销售利润率第八部分风险评价1.盈亏平衡分析2.敏感性分析第九部分 综合评价6第一部分 项目总论1、项目概况1.1 项目名称： 金海 东郡1.2 建设单位： 江苏金海置业有限公司1.3 项目位置： 连云港市新浦区新城区东上渔场，南临建设东路，北靠朝阳路，东连杰瑞花园，西接巨龙路。1.4 基地现状： 建筑基地总面积 155388 平方米，其中东西两侧净地 102055 平方米，中间部分为居民区占地 53333 平方米，现有建筑以 2 层小楼为主，面积约 70000 平方米，拟于 2008 年上半年拆迁完毕。1.5 项目性质： A 地块商业办公， B 地块居住兼容商业服务业

5、1.6 研究工作依据：1.6.1城市居住区规划设计规范 1.6.2连云港市城市拆迁管理条例 1.6.3城市居住区公共服务设施设置规定 1.6.4住宅设计规范 1.6.5住宅建筑设计标准 1.6.6建筑工程交通设计及停车场设置标准 1.6.7城市道路绿化规划及设计规范 1.6.8高层民用建筑设计防火规范1.6.9 其他相关文件 71.7 公司住所： 新浦区苍梧路 45#1.8 开发资质： 壹级1.9 注册资本： 5013 万元整2.0 法人代表： 张标远2.1 项目负责人： 武勇2、可行性研究结论2.1 市场分析预测连云港市地处中国沿海中部，是全国首批 14 个沿海对外开放城市之一，是江苏省唯一

6、的海港城市，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡。连云港市南接长三角，北承渤海湾，西连中西部，东邻东北亚，战略地位重要，区位优势明显，完全有潜力、有基础、有希望发展成东部沿海地区乃至全国一个新的经济增长点。 “十五”期间，全市紧紧围绕“富民强市、快速崛起，全面建设小康社会”的奋斗目标，坚持“以工兴港、以港兴市、以市带农”的发展方针，全市综合实力和人民生活迈上新的台阶。 2007 年全市地区生产总值（GDP）达到 615.23 亿元，较上年增长15.1%，增幅比全省高 0.3 个百分点。按常住人口计算，全市人均 GDP达到 13710 元，是五年前的 2.1 倍。财政总收入突破百亿元，达到122.85 亿

7、元，增长 56.8%。其中一般预算收入 48.79 亿元，增长 43.7%，高出全省 8.6 个百分点。一般预算收入占 GDP 比重 7.9%，比上年提高1.5 个百分点，较上年提升 1 位。各项税收占一般预算收入比重82.0%，提高了 2.8 个百分点。人均一般预算收入 1087 元，增长 44.8%。8财政一般预算支出实现 74.70 亿元，增长 29.6%。2007 年结构调整继续加快。三次产业继续呈现“稳固、提升、活跃”的局面，第一产业增加值 102.35 亿元，增长 6.0%；第二产业增加值 288.86 亿元，增长 18.3%；第三产业增加值 224.03 亿元，增长16.0%。二

8、、三产业对经济增长的贡献率分别为 54.1%和 38.5 %。结构由 18.245.935.9，调整为 16.6：47.0： 36.4。2007 年建设施工项目 1359 个，其中本年新开工项目 860 个。全部在建项目平均规模 7908 万元；其中新开工项目平均规模 4903 万元，较上年增加 1046 万元。全市在建亿元以上项目 154 个，增加 64 个；其中本年新开工亿元项目 79 个，增加 25 个。完成全社会投资 584.62亿元，增长 37.9%。其中规模以上投资完成 507.37 亿元，增长37.0%。2007 年继续加大港口基础设施建设力度，连云港港口固定资产投资 20.23

9、 亿元，创历史投资最高。通榆河北延工程、盐灌船闸开工建设，204 国道新沂河特大桥、海堤公路建设加快推进。基本完成东陇海铁路电气化改造，中云火车站开工，总投资 3.5 亿元的中云物流园投入使用。开工建设花果山大道，新建改建港城大道、海宁大道、中山路等 147 条城市主次干道，城市路网进一步完善。共完成基础设施投入 104.98 亿元(不含房地产开发) ，较上年增长 22.5%。国家级重点建设项目之一的田湾核电一期项目累计完成投资已经达到 296 亿元，当年发电量 92.85亿千瓦时，完成产值 39 亿元，实现销售收入 30 亿元。2007 年，连云港市区土地成交量再创新高，全年市区共挂牌土地9

10、85 宗，其中成交 69 宗，成交土地面积达到 5840173 平方米。与 2006年相比，2007 年连云港市区土地成交宗数增加了 10 宗，总成交面积增加了 1873600 平方米，成交面积增幅达到 47.23%。在所有成交的地块当中，商服、商业等用地性质的地块普遍成交价格较高。在完成成交用于住宅用地的地块中，成交价格最高的地块是位于建设东路南、巨龙路西的 LTC2007-59#地块，其成交价格高达 3880 元/ 平方米。2002-2007年 土 地 成 交 情 况35.85 94.97142.9307.24584.02373.4801002003004005006007002002年

11、2003年 2004年 2005年 2006年 2007年单 位 :万 平 方 米房地产投资趋于合理。规模以上房地产完成开发投资 79.40 亿元，较上年增长 44.2%；其中市区 55.57 亿元，增长 39.7%。商品房屋施工面积达 967.65 万平方米，增长 49.2%；其中住宅 813.37 万平方米，增长 57.5%。房地产开发高层化趋势明显，商品房屋施工面积中 11 层及以上建筑 354.11 万平方米，增长 98.2%。商品房竣工面积达到 244.15平方米，增长 34.8；其中住宅 197.7 万平方米，增长 37.0。在市统计局公布的 2007 年 1 到 12 月份房地产

12、投资施工销售情况一览表上发现，去年我市房地产市场继续保持供销旺盛的良好发展势头。商品房10屋销售面积 271.86 万平方米，增长 39.7%；实现销售额 69.61 亿元，增长 53.3%。商品房屋平均售价 2560 元/平方米，较上年上涨 9.6%；其中住宅平均售价 2401 元/平方米，上涨 9.5%。112 月，市区商品住宅销售面积为 126.46 万平方米，同比增长 74.36%，销售额达 38.1亿元，同比增长 88.35%。从商品房供应情况看，供应量继续增大。2007 年，市区商品住宅竣工面积为 116.56 万平方米，同比增长 64.28%。同时，市区商品住宅施工面积达 558

13、.28 万平方米，同比增长51.28%。2007 年，市区新建商品房的平均成交价格为 3080 元/平方米，同比上涨 4.23%。其中，新建商品住宅成交均价为 3012 元/平方米，同比上涨 8.03%，而连云区商品住宅均价高达 3828 元/平方米，高出市区商品住宅均价的 27%。2000-2006连 云 港 市 房 地 产 开 发 投 资 情 况55.0735.3627.3319.7479.425%38% 32%55.7%44.20%0501002003年 2004年 2005年 2006年 2007年单 位 :亿 元0%20%40%60%开 发 投 资 额 增 幅2007 年在岗职工人均

14、工资为 21486 元，较上年增长 21.0%；增幅达到 12 年来最高，高全省平均 6.1 个百分点，位居全省第 2 位。城市居民人均可支配收入 13254 元，增长 15.5%，是 1996 年以来增幅最高11的年份；农村居民人均纯收入 4828 元，增长 13.2%，是 1998 年以来增长最快的年份之一。城市居民人均消费支出为 8357 元，农村居民人均生活消费支出 3317 元；城乡居民恩格尔系数分别为 38.9%和43.7%。城市居民家庭人均住房总建筑面积 31.3 平方米，农村居民家庭人均住房面积平均为 29.6 平方米；城乡居民人均储蓄存款余额 7092 元，增长 12.2%。

15、在“十一五”期间，宏观上看，全球和区域经济一体化日趋明显，国际间、区域间生产要素流动和产业转移加快；我国进入了一个新的发展阶段，社会主义市场经济体制日益完善，经济结构战略性调整和城市化进程加快；江苏省“两个率先”快速推进，统筹区域发展力度进一步加大，特别是沿东陇海线产业带和沿海经济带建设，将我市摆在了全省生产力布局的重要位置，为我市加快发展提供了重大历史性机遇。我市正由工业化初期向快速扩量增效的工业化中期迈进，工业化的快速推进正促使我市经济社会结构发生根本性的转变；目前我市的城市化水平达到 40.1%，城市框架将逐步拉开，城市功能日臻完善，正处在城市化加速攀升期，城市支撑能力的增强为汇聚各类发展要素提供了良好的载体，城镇空间的扩大为农村人口转移创造了更好的条件。根据不同视角分析，我市正处在实现经济起飞的关键节点上，将进入一个持续高速增长阶段。“十一五”期间，我市进一步加快城市化进程，重点发展市区与县城，加快小城建设，紧紧围绕富民强市和全面建设小康社会的总体目标，全面扩大开放，强力推进改革，继续坚持“以工兴港、以港兴市、以市12带农”的发展方针，以港口为依托，加快推进工业化、城市化进程，深入推进沿海经济带和沿东陇海线产业带建设，以东部城区建设为重点，加快建设国际性的海滨城市、现代化的港口工