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1、第二部分：龙岗区商品住宅市场状况分析一、总体部分第一节、 龙岗区概况：1、龙岗区总体概况 龙岗区行政区域示意图概况龙岗区成立于 93 年 1 月 1 日，全区面积 941 平方公里，人口近 80 万人。龙岗区以良好的自然环境，独特的地理位置，丰富的土地资源三大优势构成了其经济、城建和发展的总体规划的基础。以国际性中转大港盐田港为依托大力发展先进工业、现代农业和第三产业，形成以大工业、大旅游业、大流通为支柱的产业结构。深圳市政府确定龙岗区未来的发展方向， 其目标和超前性的宏伟规划是力求在短期内把龙岗区建成国际和国内货物集散中心、大工业基地和国际性海滨旅游中心 。未来的龙岗新区规划分为四大功能组团
2、，以龙岗、坪地及龙岗中心城组成行政、文化、商业中心组团，以坪山、坑梓组成的大工业组团，以布吉、龙岗、平湖组成的大流通组团，以葵涌、大鹏、南澳组成大旅游组团。 （请看示意图）2）龙岗区经济社会发展状况1999 年全区实现国内生产总值 160.1 亿元, 增长 15.2%；工业总产值（90 年价）218.7 亿元，增长 24.6%；固定资产投资 39.01 亿元，增长 17.7%；社会消费品零售总额 34.5 亿元，增长 13.1%；出口 55.1亿美元；实际利用外资 4.8 亿美元，增长 12.2%；年末人口 96.2 万人，增长 3.3%。2-1） 工业继续保持增长的势头，农业生产结构逐步调整
3、。以华为公司为代表的一批新落户企业的投产，为全区工业生产注入了新的动力，其中华为公司今年新投产增加产值约 18 亿元，确保了全区工业生产继续保持较高增长速度。2-2） 商品市场保持稳定，商品房销售势头旺盛。居民消费价格指数和商品零售价格指数降幅逐步缩窄。房地产销售依旧旺盛，1999 年全区商品房销售面积 68.88 万平方米，销售总额将达 23.32 亿元，分别比去年全年增长 8%和 30.8%。全区房地产的开发量及供应量居全市之首。2-3） 投资维持较高水平，重点项目建设进展顺利。投资总额依然位于各区的前列，有力地拉动了全区经济的增长。工业生产所占投资比重提高了 3.5 个百分点。重点项目建
4、设进展顺利，中心城市政等工作也稳步向前推进，凯帝斯工业园首期 12 万平方米用地正加紧建设。2-4） 招商引资取得新的成绩，高新技术项目落户取得重大突破。全区原有外商追加投资总额超过了 1 亿港元。在 7 月份举办的香港经贸洽谈会上，协议投资总额达到 62.85 亿港元。在去年首届中国高新技术成果交易会上，又签订了 23 个科技项目，涉及电子信息、新材料、新能源、生物工程等领域，总成交额达到 26.5 亿元，使高新技术项目落户龙岗取得了重大突破。2-5） 国企改革初见成效，资本经营水平进一步提高。区属国有资本运营取得较好成绩，国有资产保值增值水平有了进一步提高。新增贷款得到合理控制，区投资管理
5、公司贷款担保风险逐步化解，资产平均负债率下降。2-6） 财政体制改革效果良好，金融部门积极支持经济发展。全区金融运行质量良好，有效地支持了经济的发展。截止到 99 年底，全区各家金融机构贷款总额达到 122.7 亿元，比上年增加了 11.7 亿元。在促进经济增长的同时，金融系统自身也得到了长足的发展。2-7） 社会事业全面进步，人民生活水平进一步提高。举办了客家文化艺术节等一大批高档次文化活动，丰富了人民群众的业务生活。大力整治脏、乱、差环境，全区十镇全部通过了省级卫生镇检查验收。城镇居民可支配收入有所增长，人民生活水平进一步提高。2-8） 1999 年经济保持了稳步增长的势头，主要得益于：第
6、一近几年陆续出台的扩大投资、扩大出口的各项政策的驱动效应逐步显现，财政、金融对经济发民的支持作用进一步增强。第二，经济增长的主要推动力工业达到了 24.6%的增长。工业增加值占 GDP 的 52.8%，在全区的 15.2%的增幅中有 8.9 个百分点来自工业，贡献率高达65%。工业增长从根本上保证了全区 GDP 的增长。第三，加工贸易的形势逐渐转好。龙岗区对外贸易中加工贸易占有绝对比例，加工贸易去年初下降 25.4%，以后降幅逐月收窄，到 10 月份已基本与上年同期持平。第四，经过亚洲金融危机后的积极调整各类企业和经营者对国内外环境变化的适应能力增强，生产经营秩序和产销衔接水平有所提高。目前龙
7、岗区发展中的不足主要表现在以下四个方面：一、是加工贸易出口形势依然严峻。二、是传统畜牧业产量严重下降。三、是旅游市场明显不景气。四、是依然存在相当数量的老、边、山贫困地区。3）龙岗区域经济社会发展目标及政策取向2000 年全区预计完成国内生产总值 778 亿元，增长 13%；工业总产值（90 年价）258 亿元，增长 18.3%；固定资产投资 46 亿元，增长17.9%；社会消费品零售总额 38 亿元，增长 10.1%；出口 5 亿美元，与上年持平；实际利用外资 4.8 亿元，与上年持平，年末人口 100 万人，增长 4%。3-1） 产业发展加大高新技术产业招商引资的力度。大力调整农业生产结构
8、推进工厂化养殖、花卉种植等高效农业的发展。加快以高新技术改造传统产业的步伐，提升全区制造业的水平。 着力建立大型的商业网点，提高商贸服务档次。 房地产开发注重现代居住理念，以大社区的发展为特征，构筑龙岗房地产发展的整体形象。加快旅游资源的合理、有效开发，提高旅游产业的经济总量，树立旅游业在我区第三产业中应有地位。3-2） 固定资产投资。一要加强投资的引导、协调和管理。资金投向坚持向高新技术产业、传统工业的技术发行城市基础设施及促进社会进步的公益项目倾斜。加强对重大建设项目建设过程的协调，促进重大项目建设的顺利推进。二要拓宽投资运作的方式。三要扩大投资的资金来源。充分利用当前宽松的金融部门的信贷
9、比例。今年重点建设项目有：东部沿海高速公路的建设，重点在龙岗区境内，预计投资约 2 亿元；坪西公路进入全面建设阶段，两河治理投资约 2 亿元；平湖垃圾处理场投资约 1 亿元；平湖物流中心投资约 1.5亿元。3-3） 城市环境。一要继续完善城市配置。二要塑造城市特征。三要整治城市环境。3-4） 加强社会事业3-5） 财源调配。一是丰富财力的来源。二是加强财源的管理。三是优化财力的配置。3-6） 改革与探索。尝试投融资方式改革，拓宽渠道筹措建设资金。积极探索加入世贸组织我区经济发展的相应策略。深入研究国家施行加工贸易分类管理对我区加工贸易的影响，寻求有效的措施。2 龙岗中心城概况在龙岗区的房地产市
10、场中，有两大地产板块颇为引人注目。首先是布吉板块，其次是龙岗中心城板块。布吉以其先天的优越位置、完善的配套、旺盛的人气已成为特区外房地产市场的领头羊。而龙岗中心城则在政府政策的大力支持下，以其超前的城市定位、合理的规划、完善的配套设施、优美的环境、高水平的城市形象，正日渐成为特区外甚至是整个深圳市房地产市场的一颗新星。龙岗中心城作为深圳国际大都市的卫星城，东临港澳经济开发区，南连深圳特区、香港，西接宝安区，北靠东莞、惠州，是龙岗政治、经济、文化、商贸、金融中心。龙岗中心城规划面积 32 平方公里，规划人口 25-30 万人，其中首期开发区域有 8.15 平方公里，规划人口 9 万人。除平盐铁路
11、、深汕、惠盐高速公路穿区而过之外，投资10 亿元的龙岗到市区的快速通道正在修建，龙岗到深圳机场的高速公路已开通。快速发展的铁路、公路网建设和盐田国际中转港的建设，为整个龙岗区，特别是龙岗中心城的经济奠定了坚实的基础。在城市结构方面，龙岗中心城分为东、西、南、北、中五个组团：1） 东组团为行政活动中心：由区委、区政府办公大楼及其各部分办公场所和图书馆、展览会议中心、影剧院、学校等文化设施以及国家公务员宿舍区、生动区等组成。2） 南 组 团 主 要 发 展 第 三 产 业 ； 以 高 层 办 公 楼 、 公 寓 、 宾 馆 、 酒 家 、 金融 机 构 、 购 物 中 心 、 商 业 区 等 组
12、成 。3） 西、北组团主要发展先进的工业，以轻工业、高科技产业等为主。4） 中组团由中央公园等游览点组成。以上五个组团的开发必将分期进行。目前，东组团的开发建设已全面铺开并形成一定规模，南组团也初具规模。五个团级将分期进行。目前东组团的开发建设已全面铺开，南组团已初具雏形。中心城还将兴建大型商业购物中心广场；广播影视中心；体育运动中心；新闻博览中心等。这样宏大超前的高档次规划，无疑为中心城房地产的长远开发提供了十分有利的契机，名级团的房地产也将取得不可估量的升值。从居家安身的角度考虑，中心城也将是深圳升起的又一座伊甸园。现建设成各种配套的服务设施，可谓一应俱全应有尽有，主要有以下六个方便：文化
13、教育：龙城中专、龙城中学、龙城二中、龙城小学、机关幼儿园等各类学校让您的子女享受正规教育，帮您圆子女成龙成凤的梦想。特别是市重点龙城中学由名校长管理，高才升学率高，近几年均有学生考入北大、清华等高等学府。办公居家: 区委区政府、区府各局等机构设在中心城。 这为行政办公、申报投资管理项目提供了意想不至的方便。有众多经名师精心设计的花园式生活小区，如碧湖花园、紫薇花园、城市花园紫罗兰花园、天健花园、新鸿花园、鸿基花园、爱地花园等。花园内既有巍然耸立的高级住宅楼，又有绿树草地联缀，环境优雅，闲静舒适。一般设置游泳场、网球场、康体中心、幼儿园、商场、菜市、停车场等，还有高素质高水准物业管理队伍全天 2
14、4 小时保安与管理，让您住得放心，玩得开心。金融证券：工行、农行、中行、建行、招商银行、证券交易中心、保险公司、信用社等机构齐备。医疗卫生。除建有龙岗区第二人民医院、龙岗中心医院、妇幼保健等大中型医院外，每个花园式的生活小区也都配有诊所，让居户的疼痛都能得到及时有效的消除。第二节、 龙岗土地供给状况在土地利用方面， 次区域规划制定了明确的土地综合利用目标和方向，并就各类用地划定了明确的范围并制定了相应的控制和保护策略。在城市建设用地方面， 次区域规划制定了龙岗次区域城市建设用地的控制规模，并以整治已推未建土地为重点，实现城市开发由粗放型向集约型转变。并就各功能类别用地分别提出了控制标准、布局原
15、则和配置模式。龙岗次区域城市建设用地平衡表（2010 年）面积（hm 2）占城市建设用地比例（%）人均用地（m 2/人）序号用地代码用地名称现状 规划 现状 规划 现状 规划1 R 居住用地 3292 4256 34 26 39 342 C商业性公共设施用地258 451 3 3 3 43 G/IC政府/团体/社区用地563 1586 6 10 6.6 124 M 工业用地 3341 3530 35 22 39.1 285 W 仓储用地 88 887 0.9 5 1 76 T对外交通用地304 1131 3 7 3.6 97 S道路广场用地909 2572 9.5 16 10.7 208 U市
16、政公用设施用地65 643 0.6 4 0.8 59 G 绿地 172 1108 2 7 2 910 OU其他指定用途用地607 244 6 1 7.1 2合计城市建设用地959916408100 100 112.4 130第三节、 龙岗区商业类型及网点分布状况1、主要商场分布状况 龙岗商业区主要有两种分布形式，一种是旧城区的大型商业圈，另一种是归属于各小区的商业网。前者经过较长时间性的衍生，最终在当年人口聚集地自然形成，其主要消费群体为当地居民及生活在此片区的各界人士；后者多在新建的小区内发展生成，其主要的客源来自小区的居民。2、 租 售 状 况旧 城 商 铺 总 体 供 求 图未 租 售 面 积68700M218%已 租 售 面 积237000M260%在 建 面 积86400M222%除 个 别 楼 盘 情 况 特 殊 外 ， 租 售 率 基 本 符 合 深 惠 公 路 龙 平 路 金龙 街 富 佳 街 龙
