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1、旅游地产专题研究,二战-建筑中心12.2011,汇报说明自1999年“旅游房地产”这个概念出现后，旅游房地产在我国卷起了一股浪潮。2001年7月，在海口举办的“首届中国旅游房地产发展论坛”，2001年11月，在杭州召开的“中国旅游景观房地产论坛”，2002年4月，北京召开的“第二届中国旅游房地产发展论坛”将旅游房地产推向了市场的风口浪尖。一时间，旅游房地产成了房地产业和旅游业这两大热门行业共同关注的热点。本报告只限于中原集团内部培训使用,目录 Contents,旅游地产的理论基础,相关案例,1,2,04,23,80,Page,旅游地产的理论基础,Part 1,旅游地产发展的背景,1,旅游功能三
2、层论,2,旅游度假市场的发展趋势,3,旅游地产的理论基础通过对旅游地产的研究，我们对旅游地产的理论基础进行了分解阐述,旅游地产的五种驱动力,4,旅游地产发展的背景旅游地产是地域民俗走向世界的窗口,旅游地产是朝阳产业，旅游资源与土地资源的不可复制和不可再生性决定了旅游地产的美好前景。相关数据表明，全世界目前已有1000万个家庭和个人购买了旅游度假房产和度假权益。预计在未来10年，中国将有500万个家庭参与到旅游地产购买行列，以每家出资20万元计算，将产生价值10000亿元的市场需求。,旅游业成为世界第一大产业中国将发展旅游业纳入国家战略体系，旅游业将迎来一个新的黄金发展期中国是亚洲最大的客源市场
3、2015年中国将成为世界最大旅游目的地国家,2010年5月30日第一届世界旅游大会,国家旅游局 局长 邵琪伟,世界旅游业理事会总裁兼首席执行官 鲍姆加藤,世界旅游发展组织,第十一届世界旅游大会主题：旅游，世界第一大产业，迈向新领域,旅游地产发展的背景,1,旅游地产的理念和分类,2,旅游度假市场的发展趋势,3,旅游地产的理论基础,旅游地产的五种驱动力,4,旅游地产的理念,概念,特点、优势,所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目可称为旅游房地产。,旅游地产是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高
4、的投资价值。,旅游地产的分类,旅游地产可分四种类型 自然资源依托型风景区小镇 新旧城类型特色古镇 主题乐园型迪斯尼乐园小镇 行业依托型拉斯维加斯、博鳌,旅游地产的功能是什么？,生态功能旅游集散功能商业宜居功能商务会议功能,景区景点阶段塑造景区景点知名度为主产品系列阶段整合、创新旅游产品旅游和房地产结合阶段着力开发周边房地产主题城镇提升阶段旅游资源内涵和文化层级升级,旅游地产有没有产业链？,旅游地产的分阶段特征？,旅游地产不同于住宅地产和商业地产,1、旅游地产需要有旅游的路线作为支撑2、旅游的客流量均匀分布而不是集中涌入3、旅游地产的借助资源的运营来融和商业、商务、度假、养生、住宿、休闲、购物为
5、一体的综合性产品，他的投资群体、客户群体、消费群体、经营群体比较复杂4、旅游地产他的产品组成是需要流动性与长久性功能兼备的特性共同出现的5、旅游地产推广的空间性和受众群体的阶级性很明显6、旅游地产的推广不单是媒体、报刊、现场活动、单页的宣传他需要企业与企业联手、企业与政府形象联手、国际化品牌与本土资源的联手、产品营销渠道和产品的运营管理模式的联手7、旅游地产的推广是阶梯式与持续型和爆炸型相结合的攻击组合8、时代性、前卫性、创意性的推广策略是旅游地产成功的一个市场渠道,旅游地产发展的背景,1,旅游地产的理念和分类,2,旅游度假市场的发展趋势,3,旅游地产的理论基础,旅游地产的五种驱动力,4,旅游
6、度假市场的发展趋势,背景资料：国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到20003000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到30005000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期,国内旅游市场业正在经历历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级。但现实情况表明，国内旅游度假市场仍表现为伴生关系，而非简单升级,观光旅游休闲旅游度假旅游,国内趋势,世界趋势,观光旅游,度假旅游,休闲旅游,旅游地产发展的背
7、景,1,旅游地产的理念和分类,2,旅游度假市场的发展趋势,3,旅游地产的五种驱动力,4,旅游地产的理论基础,旅游地产的五种驱动力,休闲旅游地产的 Resort五种核心驱动力,核心驱动力,主题社区驱动,自然/人文资源驱动,商务活动驱动,主题产品驱动,特殊娱乐产业驱动,愉景湾，香港,华侨城深圳,云顶马来西亚,博鳌海南,安徽，西藏、云南、四川,区域背景：位于区域经济发达，城市化程度较高的深圳市，地处南山区东部，南临深圳湾资源：资源条件一般，区域内无特殊资源交通：东西向的沙河西路、侨城西路、侨城东路和南北向的侨城北路、深南大道、滨海大道构成华侨城的主要道路骨架规模：占地450公顷，东南面建成区约320
8、公顷，其中旅游用地约130公顷，中西部在建和待建区为130公顷人口： 3.5万人,现已建成四大主题公园，成为以主题公园为主体，集旅游、展览、娱乐、居住为一体大型旅游度假居住区,主题产品驱动型,深圳华侨城强势主题公园提升区域价值,主题产品驱动型,主题产品驱动型旅游度假区的适应性KPI体系,区域背景：海南琼海市的海边小镇，资源：集江、河、湖、海、山麓、岛屿、椰林、沙滩、奇石、温泉和田园等景观于一体，自然资源较为丰富、原始。规模：辖有17个村委会，205个村民小组，总人口2.7万人，总面积86平方公里,商务活动驱动型,主要依靠博鳌论坛的强势带动，形成了以商务活动驱动的旅游度假区,海南博鳌商务会议带动
9、区域发展,商务活动驱动型,商务活动驱动型旅游度假区的适应性KPI体系,成都芙蓉古城利用成都地域文化，打造居住、休闲度假、旅游观光等多种功能，引领传统文化氛围的生活方式,区位：位于成都西郊青羊界，新成温公路成-温-郫生态城市带快速通道旁，距市中心20多公里交通：距市区二环路仅10余分钟车程；设有开通芙蓉古城至成都市区的公交专线资源：成-温-郫国家级生态农业保护带、海峡两岸科技园、华西医学院青羊校区、四川省商业学校、成都星星外国语学校等,项目定位：集居住、餐饮娱乐、休闲度假、旅游观光、投资于一体，融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区目标客户： 对老成
10、都有怀旧情结、厌倦喧嚣都市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的中老年人注重“5+2”生活模式、追求个性生存状态的都市人群预期有升值潜力的投资客户,占地面积：680亩建筑面积：20.43万平方米水面面积：3万余平方米容积率： 0.4绿化覆盖率：72%建筑密度：17%,自然/人文资源驱动驱动型,整个项目重点打造旅游观光、休闲度假、商务活动、民居四大功能,传统居住区建筑风格多样的住宅， 毗邻生态观赏型温泉， 环境静雅；特色商业区小吃街、餐饮设施、手工艺品街、购物超市等；文化休闲区诗书画社、青少年素质教育中心、12000平方米的中心音乐休闲广场、2000余平方米的人造山坡景区、置信MBA学术中心等；
11、运动保健区中老年人健康中心、诊所，足球场、网球场、篮球场、滑草场、羽毛球场、沙滩排球场、沙滩游泳池、高尔夫练习场、门球场、少儿武术馆、乒乓球室等运动健身场所；会所宾馆区生态豪华会所、酒店、客栈、博物馆等,皇城-明远楼-至公堂：三者构成老成都建筑及历史文化的灵魂主轴线 酒店宾馆分别修建于会所的西南和正北各功能区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐,自然/人文资源驱动驱动型,芙蓉古城中四种建筑风格的住宅营造了强烈的中国传统文化氛围，同时整个社区打造的休闲度假气质，引领有别于城市的生活方式,建筑：2层为主，面积42-212平方米不等，类型有独栋、四合院、联排，附带特色的私家花园和配套设施建筑
12、风格：川西民居组团江苏民居组团云南民居组团唐风建筑组团园林：建有亭榭、小桥流水的江南风格设计，绿地景观错落有致,四种建筑风格的住宅营造了强烈的中国传统居住氛围,饮食文化：数种成都传统小吃茶文化：铜壶、铜烟袋、铜茶椽子水文化：龙舟比赛、放河灯等天府街市文化：蜀绣、蜀锦、竹帘画、剪纸、泥塑、木雕等驰名中外传统手工制品童趣文化：陀螺、响簧、铁环、毽子、风筝、弹子等有着乡土色彩的玩具民风民俗文化：赶庙会、搭戏台、贴门神、磨刀人、打更人等老成都民俗地域文化： 4000年历史的鱼凫文化、陈家桅杆、大石文化、琴壁空弹、梅花街道：以成都老街道名命名各小区主干道、干道、次干道和院内道路，达成街道名的亲切和易于记
13、忆,深度挖掘成都区域文化，举办各种活动，营造强烈的中国传统文化氛围，引领一种充满传统文化氛围的生活方式,自然/人文资源驱动驱动型,旅游观光的功能：独特的建筑和优美的景观设计成功吸引众多游人前来参观游览、消费，带来商机；休闲度假的功能：提供安逸、清静的环境，迎合都市人周末消费，休闲广场供人们品茶、聊天、对弈、打牌，客栈和酒店提供住宿场所；商务活动的功能：提供会议、谈判活动的场所；满足现代都市人追求古朴、喜欢幽静的居住心理，外观古朴，住宅内部强调实用性，合乎现代人生活习惯，价格合理，吸引了大量购房者通过对传统建筑和历史文化的挖掘，展现中华民族古老文明的精髓，使其一砖一瓦，一檐一壁，都透出历史的、文
14、化的深沉底蕴。 例如：饮食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民风民俗等等,营造社区氛围，满足现代人的居住心理,利用社区完善的配套功能，举办各种活动,深度挖掘传统文化，满足居住者的文化需求,成功的关键因素总结,开发理念在日渐提高的都市人生活消费水平和文化追求中，主要依据城市中产阶层随社会发展而日益增长的物质文化需要，结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状，推出整合四大功能的第二居住体系：,相关案例,Part 2,色彩的天堂法国南部科利乌尔镇(collioure)自然/人文资源驱动驱动型,位于西班牙与法国交界的科利乌尔小镇（Collioure）曾经给无数画家，比如毕加索、马蒂斯带来绘画灵
15、感，虽然其面积不大，却是法国人的“后花园”，每到夏天便成为法国人的消暑休闲胜地。,色彩的天堂法国南部科利乌尔镇(collioure),自然/人文资源驱动驱动型,上海星期八小镇主题产品驱动型,区别于传统游乐性质的主题乐园，社会角色扮演主题乐园更着重为3-13岁的儿童创造一个尽可能逼真的大人世界。星期8小镇的首家店开在位于上海莘庄地铁站南广场 仲盛世界商城5楼。近7000平米的小镇中，包含有消防局、银行、便利店、巧克力工厂等涉及领域广泛的50多个主题馆，为3-13岁的孩子，提供70多种社会角色体验。作为角色扮演的主要运营商，星期8小镇负责设计、建造场内所有的体验场景，并将这些与真实品牌商无异的体验
16、区销售给特许赞助商，并通过门票和赞助收益来获得公司的投资收益。目前，星期8小镇已吸纳了中国银行、东方航空、肯德基、上海大众、普利司通、养乐多等近30多个中外资一线品牌商进驻。,上海星期八小镇墨西哥的运营经验已有十年的趣志家KidZania。中国第一店在2009年10月高调宣告正式投入建造,项目基本能信息：位于三亚海棠湾，项目地块整体形状窄长且垂直于海岸线，海岸线短，海景资源有限，海景公寓产品部分在主地块最南端，户型面积较小，适合度假产品。,三亚福湾自然/人文资源驱动驱动型,三亚福湾,区域背景：定位“国家海岸”国际休闲度假区、世界级的旅游度假天堂的海棠湾，是三亚市五大名湾唯一未经开发的处女地。,海棠湾未来规划为“一点、一带、三区、六片、五楔”的总体结构；将划分为三大功能区，分别是滨海多元社区、湿地生态保护区和综合旅游度假区；区域开发时序安排为由南向北逐次推进；起步区的开发以旅游度假为主，建成包括游艇港、度假酒店、度假公寓、度假别墅等度假休闲项目在内的高端旅游产品汇集区域；,
