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1、企业搬迁补偿费评估探讨摘自中国房地产估价与经纪2011年3期作者：刘艳萍摘要：针对国有土地上房屋征收与补偿条例 （以下简称征收条例 ）颁布实施，本文研究搬迁对企业的损失和影响。对于不动产价值的补偿，不仅仅是房地产价值的补偿，而是所有不动产价值的补偿。对于停产停业损失费的补偿，把工业企业房地产与纯商业用途、办公用途房地产的停产停业损失费分开对待。对于搬迁补助费，不可按固定标准进行补偿，而应按实际发生费用进行核定。关键词：企业搬迁；补偿费；评估；探讨一、搬迁对企业的损失和影响搬迁对企业的损失主要包括三个方面：不动产损失、停产停业损失、搬迁支出损失。（一）不动产损失不动产损失指不能随迁的固定于土地上
2、或地下的所有有形资产，包括：建筑物（生产经营用房、办公用房、后勤用房） 、构筑物（设备基础，道路交通、院墙、烟筒、挡土墙等） 、管网系统（给水、排水、暖气，电路、通讯、网络、管理信息系统、安全监控系统、消防系统） 、绿化景观、路灯照明等，以及土地使用权等无形资产。（二）停产停业损失停产停业损失指因搬迁而停产停业给企业造成的生产经营损失、盈利损失以及不必要的支出。一个大型的正在进行生产经营的企业，根据其生产规模和所经营业务的不同，因搬迁导致的停产停业时间一般为半年至两年，所涉及的损失一般包括：(1)生产经营损失。主要指停产停业期间的利润，以及利润在此期间产生的利息等。(2)公司产品订单损失。潜在
3、客户的跑单、现有客户的跑单或减单、对原材料的订货减少导致订货单位成本增加、已订货订单无法继续生产的赔偿金等。(3)一些设备因搬迁不得不提前报废或更换所带来的固定资产损失。(4)原有客户群的丢失及新的市场开拓所带来的成本增加。原有客户群或许丢失，新的市场开拓必定带来成本的增加，如需加大广告力度而造成的费用增加等。(5)公司的隐形损失。有些企业地理位置优越，由于搬迁，企业很难找到与原来一样优越的地理位置，导致原材料、产成品的运输成本大大增加，职工的交通补助增加，从而导致该企业的生产经营成本增加。(6)搬迁范围外房地产的损失。一些企业部分房地产在搬迁范围内，部分房地产不在搬迁范围内，但因工厂主体停产
4、而导致不在搬迁范围内的房地产也不得不停产、停业，其补偿费是得不到的，但其停产停业损失和日常有些开支是必须要发生的（如一些销售业网点的房租费等） 。以上停产停业损失是以企业停歇一段时间继续生产经营为前提的。如果因为搬迁，公司厂址的变更，机器、设备的大迁移，公司人员的变动、对客户的负面影响等原因导致企业无法继续生产经营，不得不进行破产清算。那么以破产清算而告终的企业损失就会更大。（三）搬迁支出损失搬迁支出损失是指因搬迁产生的全部费用以及不必要的浪费和不可预见损失等，包括：(l)可移动物品的搬迁、安装费用。可移动办公家具及用品、文件档案的迁移费，大量的原材料、在产品、半成品、产成品的迁移费，在用工装
5、模具、刃具和器具、消防器材的迁移费、安装费，可移动机器设备的运输、安装费用。(2)不可移动设备的搬迁、安装费用。固定于地表的不可移动的机器设备的拆卸费、运输费、安装调试费、验收费、不可预见费等。(3)一旦拆除便无法恢复使用的机器、设备的补偿费。每个企业都或多或少存在一些一旦拆除便无法恢复使用的机器、设备或者为配合安全生产、环境保护等要求的一些生产外附属设备，这些设备一旦拆除便无法恢复继续使用，如通风设备、除尘设备等。二、目前国家及北京市实行的相关补偿政策（一）国家相关法律规定国有土地上房屋征收与补偿条例第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿，包括：（一）被征收房
6、屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 ”第二十三条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 ”（二）北京市相关法律规定北京市在新的征收条例出台后，目前还未制定出新的配套的补偿办法与相关法律规定，目前尚在执行的相关政策为：(1)关于被征收房屋价值补偿，目前执行的文件是：
7、北京市非住宅房屋搬迁评估技术标准（京房地评字1999656号） ，及北京市房屋重置成新价评估技术标准 （京国土房管拆20031808号。(2)关于停产停业损失，目前执行的文件是：关于北京市城市房屋搬迁补助费有关规定 （京政函20011109号第五条：“因搬迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，对被搬迁人根据被搬迁房屋的区位、使用性质，按照每平方米建筑面积500至1500元给予一次性停产停业综合补助费。具体标准由各区、县房屋、搬迁行政主管部门制定。 ”(3)关于搬迁支出损失，目前执行的文件是：关于北京市城市房屋搬迁补助费有关规定第三条：“搬迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，按照被搬迁正式房屋建
8、筑面积每平方米25元计算；无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给补偿。 ”三、 征收条例颁布后企业搬迁损失补偿评估的方法（一）关于不动产价值的补偿内容(l)不仅仅是房地产价值的补偿，而是所有不动产价值的补偿。搬迁对于不动产的损失，如前所述不仅仅是房地产的损失，还包括相应的构筑物、附属物、管网系统以及附属配套设备、设施的损失，相应评估就不应该仅仅是房产与地产价格的评估，也应包括构筑物、附属物、管网系统以及相关附属配套设、设施价值的评估。(2)对于房地产价值的评估建议采用房地分估的办法。因为在同一地段、同一使用类型的土地其地理区位与公共配套设施、基础设施情况大致相同，土地区位价格就应该大致相
9、同；而房屋情况却是千差万别的，有钢混结构、砖混结构的、砖木结构以及纯木结构或者彩钢板结构的，有新的、半新的、旧的，估价师就应该根据不同的建筑结构、建筑类型、新旧程度，根据相应的建筑物于估价时点的工程造价标准的市场行情来评定其重置成新价格，而不是一成不变的套用多年不变的计算公式及死指标。(3)对于土地价值的评估，建议采用假设开发法、市场比较法进行评估。因为假设开发法是依据建成后房地产的市场售价减去房屋的重置价格得到的土地价格；市场比较法是依据估价时点的土地市场三个以上比较案例的交易价格加以修正得到的土地的价格，均更能反映届时土地的市场平均价格水平。尽量少用基准地价系数修正法（因为北京市的基准地价
10、还是于2002年制定的，其价值水平已经远远不能反映目前的市场价格行情了） ，尽量少用成本法（因为成本法中的许多价格参数没有参照指标、无据可循） 。(4)对于房屋价值的评估，建议采用成本法、收益法进行评估。尽量少用市场比较法进行评估（因为市场比较法绝大多数的市场交易案例价格是房地一体的房地产价格，而不是单独的房产的价格，难于剥离） 。（二）关于停产停业损失费的补偿(l)把工业企业与纯商业用途、办公用途房地产的停产停业损失费分开对待，区分不同补偿标准。目前北京市的补偿标准不区分工业企业还是商业企业、办公类等非住宅类型房地产，只要是处于同一地段，是同一个项目，其补偿标准均是一致的。笔者认为这中有不妥
11、之处，试想一个临街店铺或一个办公用房，只要换个地方，搬一下家、更新一下营业执照，就可以继续经营，其停产停业损失费怎么可能与需要重新寻址、重建厂房，机器、设备、人员大迁移的正在进行生产的工业企业的停产停业损失费一样呢？所以，不同情况应不同对待，不同性质的非住宅类型房地产区分不同的补偿标准是笔者的观点与主张。例如：笔者所从事的项目石景山区西黄村道路改造项目，经过两年多的博弈，一个工业企业最终的解决方案就是这样的：工业企业最后结算的补偿标准是1500元平方米，其余的企业是1200元平方米，收到了极好的效果，赢得了三方（拆迁人、被拆迁人、拆迁公司）的赞同，故根据具体情况以不同的补偿标准区分不同的行业补
12、偿是非常重要的。(2)补偿标准按土地面积还是建筑面积，根据其证载范围内实际生产经营场所来决定。北京市的补偿标准是：“对被搬迁人根据被搬迁房屋的区位、使用性质，按照每平方米建筑面积500至1500元给予一次性停产停业综合补助费。 ”可是在我公司承接过的项目中，例如2009年的怀航水泥制品有限公司，其所经营的是水泥预制板的生产，全部是室外地面作业，其房屋建筑面积很小，如果按照此标准进行计算的话，其停产停业补助费（按照700元平方米计算）是50万元，按照其实际生产经营场所土地面积进行补偿的话是120多万元，被搬迁人认为应该按照实际经营场所土院落面积进行补偿，而不是按建筑面积进行补偿。后来经过一年多的
13、博弈，最终搬迁人（委托方）还是同意按其证载土地面积计算其停产停业损失费，很快便签订了搬迁补偿协议。因此，按照国有土地使用证范围内的实际生产经营场所计算停产停业损失费不愧是一个行之有效的办法。(3)适当考虑企业的品牌与商誉，区分不同标准。显而易见商誉很好的品牌大企业与小型的普通企业相比，在同样的搬迁时间内其停产停业造成的损失是相差很大甚至是大相径庭的，这点应该是大家无需争辩、毋庸置疑的。(4)建议采用计算公式计算停产停业损失费。停产停业损失费严格来讲包括房屋所有者的损失和房屋经营者的损失以及其他费用。建议采用以下公式进行计算：停产停业损失费=房地产净收益 （人员工资补偿 基本利润补偿）（1其他因
14、素补偿系数）停产停业合理补偿期限这样当房屋所有者与经营者相同主体时，其停产停业损失费就是利用以上公式计算出来的全部，当房屋所有者与经营者为不同主体（如出租）时，则房屋所有者的损失为前半部分：房地产净收益停产停业合理补偿期限；房屋经营者的损失为后半部分：（人员工资补偿 基本利润补偿）（1其他因素补偿系数）停产停业合理补偿期限。其中：房地产净收益：是指房地产所有者因拥有房地：而在单位时间内（这里指月）可以持续获取的净收益。其数额等于有效毛收入（潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后的客观收入）减去运营费用（包括房地产税、保险费、管理费、维修费等）后的纯收入。人员工资补偿：是指因停产停业造成的房屋经营者
15、对职工待岗期间内每月工资支出的合理补偿。基本利润补偿：是指因停产停业造成的经营者平均每月基本利润的合理补偿。基本利润补偿等于企业前三年的平均利润。依据企业纳税额核定：A 按所得税率纳税的：利润=纳税额所得税率一纳税额；B 无法按所得税核定的：根据营业税核定收入，然后按行业平均利润率核定；C 以上方法都无法核定行业平均利润的，以企业财务报表为依据确定。其他因素补偿系数：主要用于补偿企业经营者设备折旧、重新建立资信、渠道维护费用、商誉损失、强销售宣传等所产生的费用。取值范围在0-0.4之间，依据行业特点及实际情况进行取值，例如表1：停产停业合理补偿期限：停产停业合理补偿期限是根据企业类型、企业规模
16、，综合考虑搬迁所需实际时间设定的，如表2：（三）关于搬迁补助费的补偿搬迁补助费对企业来说，按照北京市的现行标准（按照被搬迁正式房屋建筑面积每平方米25元计算）来定，对于一些小作坊企业（没有大型机器设备的企业）可能是够，但对于一些大型的工业企业是远远不够的。2008年我单位承接的朝阳区市政道路改造项目，其中一个单位是建材生产单位，其原材料、半成品、产成品、机器设备等均为大体积、大重量的物体及设备，其补偿金额均已达成协议，因为搬迁补助费一项迟迟达不成协议，最终拖了两个多月未能搬家，后来我们采取了按该实际发生费用，很快便与企业达成了搬迁补偿协议，也得到了三方的充分认可。2007年门头沟区的兴华机械厂项目也是因为搬迁补助费达不成协议而拖延了好几个月，后来我们加大现场核查工作力度，采取据实估算的办法，很顺利协助双方签订了搬迁补偿协议。由此可见，固执己见、墨守陈规、死搬硬套规程、规定的方法在搬迁实际工作中是行不通的。由此，笔者的观点和建议是，对于企业（尤其是大型工
