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1、1,天山集团蟠龙湖项目,谨呈：河北XX房地产开发有限公司,2008-03-05,市场调研及可行性研究报告,2,战略目标,山水大盘价值高度 稀缺山水资源是项目品质塑造及市场差异化的核心优势；,低密度优品物业产品高度 二居的品质兼有一居的配套，将成为项目打开市场的关键,人居新标杆战略高度 XX品牌、湖山资源及大盘规模合力打造省城二居物业新标杆,XX集团的第二次飞跃,3,竞争,产品与客户,方向,解决的四大核心问题,本市场研究报告解决以下几个问题,4,纲要,第一部分市场调研报告宏观环境解读竞争格局扫描客户群体分析项目发展建议第二部分可行性研究报告风险与收益物业类型主推方案,市场调研及可行性分析报告,5
2、,6,目录,宏观环境解读,竞争格局扫描,主流产品与客户,项目发展建议,7,宏观环境解读,政策环境,楼市概况,规划发展,经济形势,8,1 、全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%，增速加快0.3个百分点。至此我国GDP增速连续五年超过10%。2 、全年固定资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。其中城镇固定资产投资117,414亿，增25.8%；全年房地产开发投资25,280亿，比上年增长30.2%3、全年城镇居民人均可支配收入13,786元，比上年增17.2%，扣除价格因素实增12.2%。年末居民储蓄存款余额172,534亿，增10,967亿4、对外贸易和外商投资继
3、续增长,一、国民经济,07年GDP保持快速增长，经济发展过热,9,07年全年通胀压力很大。全年居民消费价格上涨4.8%，涨幅比上年提高3.3个百分点。城镇居民家庭恩格尔系数（通过居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重以体现富裕程度的指数）为36.3%，比06年上升0.5%。0506年恩格尔系数均是下降趋势，但07年上升，说明食品涨价使人民的富裕程度相对降低。 08年2月CPI（消费价格上涨指数）已达8.7%，食品、住房价格上涨是拉动价格总水平上涨主要原因,一、国民经济,07年消费价格上涨快，人民生活成本提高,10,中科院预测：2008年中国经济将会继续高位运行 1月11号，中科院预测科学研
4、究中心 副主任 杨晓光根据数据指出: 2008年我国消费价格总指数、工业品出厂价格指数以及生产资料价格指数会分别上涨4.4%、4.9%和3.8%，控制好粮食供应对稳定物价至关重要。08年，股市会出现一个大盘震荡现象，股市风险增加。,一、国民经济,房地产业发展的经济大环境较好，但物价若保持快续上涨，房地产的开发成本和风险将有所增加。,11,07年实现生产总值2,393亿元，增长13.2%。同比增幅高于全国水平第一产业稳定增长，增值327亿元，增长2.3%；第二产业增长1146亿，第三产业增920亿。年末全市城镇单位从业人员86.2万人，其中在岗职工84.6万。全市在岗职工年平均工资19,294元
5、，比上年增长14.1%。同比低于全国水平,二、区域经济,12,全部财政收入230.35亿，增21.2%，预算收入完成95.87亿元，增23.9%,城市居民人均可支配收入13,205元,增长14.9%,增速比上年高0.4 %,人均消费支出9,189元,增10.9%。农民人均纯收入为4,954元，增11.2%，均增幅较大,二、区域经济,13,固定资产投资达1,391.0亿，增长26.9%，城镇固定资产投资1,263.8亿，增26.7%，建设项目投资完成1066.6亿元，增长23.2 %；新开工项目3,666个，增长22.5%；施工项目4814个，增40.64%，房地产开发完成投资197.1亿，增4
6、9.2 %，施工和竣工面积达983万和176万 ，分别比上年增2.4%和降36.4%,消费品零售总额821.1亿元，比住年增长17.5%。增速为十年来最高水平,二、区域经济,14,拉动河北发展的五架马车,石家庄的城市GDP在全国省会城市中排名第十，是中等偏上，在全省也是中等偏上河北经济发展最好的是唐山，其次是石家庄，邯、沧、保。这是带动全省发展的主力,二、区域经济,15,经济发展形式良好，推动了房地产业发展,石家庄07年经济增长率快于全国平均增速。由于经济基础薄弱，前几年房价在全国省会城市中较低，近年来经济和房价涨幅较大，也属正常。全市07年恩格尔系数低于全国水平，为33.8%，比上年下降2.
7、8，说明人民富裕程度提高；房价增长，表明了石市房地产整体水平提高，这些都为本项目提升品质提供了良好的大环境。,二、经济形式小结,16,宏观环境解读,政策环境,楼市概况,规划发展,经济形势,17,2005年政策年：新旧“国八条”调控房地产行业，作用不明显。2006年调控年：此轮调控以“国六条”“国十五条” 为主，在政策和执行力度上都有加强。效果主要体现在交易秩序，其他方面的调控效果尚未完全显现。2007年执行年：延续06年政策，在以监督检查为主的基础上，继续出台一些抑制房价上涨过快的有力措施，如提高房贷首付款比例，部分城市房价开始下跌,政策发展脉络,政策变化使部分城市房价下跌，但对高端客户和自住
8、性需求影响不大,政策环境,18,税收政策,交易限制,物业税,房地产市场,1,金融政策,2,3,限制外资,4,5,物权法,6,多种政策出台，显示了政府对房地产市场调控的强大力量，了解政策利于规避项目开发中的一些风险,六大政策,政策环境,19,税收政策,减缓土地开发速度，增加开发成本,金融政策,考验开发商资金周转力，对开发商进行分流和淘汰,对投资客影响大，加大炒房成本并降低楼盘消化速度,降低客户面与销售速度并为内地开发商提供更大发展空间,交易政策,限制外资,物业税征收,深圳市场的投资高潮将随着政策实施分流到周边城市,抑制主房价、开发速度、企业利润，稳定投资信心,物权法实施,政策环境,六大政策导读,
9、20,一）交易政策,此交易政策是指 “927房贷新政”，指对第二套房贷追加首付比例和房贷利率。可能产生3种效果：第一，正在炒房的人会意识到炒房风险和成本上升，会尽早脱身第二，准备炒房的人会离岸观望；第三，准备改善住房条件的人会开始犹豫。,主要政策分析,此政对本地及外地投资客影响大，多数投资置业者由此持观望态度。我们要加大自住客户比例，以避投资客户流失的不利,政策环境,21,二）税收政策,1、关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知 2、关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 3、关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 4、关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定
10、 5、收紧土地使用税减免权限 6、按照买卖合同的总价计算契税，精装修费用不能排除在外 主要影响： 以上政策，主要是通过提高税收门槛，抑制房地产开发过热由此会加大投资、投机成本，抑制市场需求。,政策环境,主要政策分析,22,三）金融政策,1、从07年3月18日起到年底的12月21日，央行加息六次。主要影响：使按揭买房者的还款压力日益加大，购房及投资者热情由此降低，持币观望现象增多。2、中国人民银行08年1月25日起，上调人民币存款准备金率0.5个百分点。这是85年央行将法定存款准备金率统一调整为10%之后，22年来新高。主要影响：央行开始落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信
11、贷过快增长。,不断加息，降低了置业和投资者的热情，因此我们在操作中要适当加大中小户型比例以降低总价，减轻客户的返息压力,政策环境,主要政策分析,23,四）物业税征收,主要影响：当前以房地产为征税对象的税种共五种，将对房地产投机分子进行压制，并对房地产投资过热现象起到抑制作用,政策环境,主要政策分析,24,所谓“双限”房，一个就是限制价格，限价不是死价，它的价格有个上限，也就是不论你卖多少，都不能超过这个价格；另一个就是限制居住面积，这个面积肯定比同地段普通商品房的面积小。从建设部门获悉，今年石家庄可能进行试点，但具体价格和面积限制在多少还没确定。影响力：此政若能实施，将对楼市的成交价格及面积起
12、到较大限制本项目若是以二居所的别墅类产品为主，可能受此影响不大，若以一居所为主打产品，将会受较大影响,1.构建 “双限”房,地方政策,政策环境,25,高端产品通常受此影响不大，因为住宅维修资金与购房总价相比，所占比重较小，相对普通住宅而言敏感度不高。,今年2月1日起，市民买房时所要缴存的公共维修基金将不再按照房款比例，而是按每平方米建筑安装工程造价的比例缴纳。,2、住宅维修资金将按面积缴纳,地方政策,政策环境,26,政策环境小结,07年是中国房地产行业的“政策生效年”，从03年起到07年国庆前，每年有各种政策在对房地产进行调控，但房价一直上涨。07年国庆后，从9.27交易政策开始，全国多处楼市
13、量价齐跌，楼市降温 各种政策给项目带来不利主要体现在开发和销售的风险方面，适当加快开发速度与加大中高端产品比例，可规避一些政策风险。,量价皆有下跌，多年调控政策开始生效,27,宏观环境解读,政策环境,楼市概况,规划发展,经济形势,28,07年的房地产宏观市场，一半是海水，一半是火焰火：国庆前，全国房地产市场一片火爆，很多楼盘见好见涨，多个城市房价涨幅超过。水：国庆后9.27房贷新政、银行利率多次上调等政策如一瓢瓢凉水，使深圳、广州等气焰高涨的房价下跌。岁末年初，广州有楼盘降价50%，此现象潮水般影响到全国，购房热降温,市场变化加剧，使当前开发项目的风险加大,全国房地产整体形式,楼市概况,29,
14、1、国家统计局：07年70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5% 据国家发展改革委、统计局调查显示，07年全国70个大中城市房屋售价格同比上涨10.5%。同比涨幅较高的：乌鲁木齐25.3%、北海19.3%、惠州19.0%、北京17.5%、南宁17.4%、石家庄12.8%,楼市概况,石家庄同比上涨12.8%。略高于全国水平,全国房地产整体形式,30,2、 07年岁末，受政策等多方影响，深、沪、穗为首的城市出现量、价齐跌现象，并波及了其它大中型城市。 07年底，万科率先降价。年底，深圳房价跌幅超过15%，08年月深圳盐田区房价跌幅超37%。上海房价降幅也超25%。去年国庆至今近4个月里广州有6成
15、楼盘房价下跌. 最高跌幅57。春节前后内地许多大中城市与往年同期相比，大都出现了不同程度的量、价齐跌现象。3、受楼市“入冬” 影响，全国多处土地出让有价无市或流拍。,岁末量价齐跌现象，有业内人士预测08年楼市将一改房价猛涨势头，逐渐回归理性，保持平稳,全国房地产整体形式,楼市概况,31,宏观环境解读,政策环境,楼市概况,规划发展,经济形势,32,城市定位,城市定位：沿海强省省会 、 华北南部中心城市城市产业功能定位：全球医药制造业基地，国家纺织中心之一 “三北”地区重要商埠，华北地区重要高速交通与通讯枢纽,城市发展方向:“京津冀经济一体化经济圈”与“环渤海经济圈” 未来可能与京、津、太原、郑州
16、、济南六大城市形成一小时生活圈城市文化定位：燕赵文化与现代文化交融的文明城市,居“一中心”、 “两经济圈”,33,1、区位：南北通衢，燕京咽喉； 京南第一座省会城市，背靠京津唐、外扩环渤海，接壤河南、山东区域，素有南北通衢，燕京咽喉之称。2、交通：四维城际交通，与五省市形成一小时生活圈； 四维城际交通：重要铁路、高速公路、国道、省道和航线交汇处；未来与京、津、郑州、太原，济南形成一小时生活圈。3、产业：全国最大医药基地，产业门类齐全； 产业门类比较齐全，有全国39个工业门类除造船之外的其他38个。有全国最大医药基地、重要纺织基地和国家首批认定的生物产业基地，其中一些中坚企业产量占全球60-70%。,
