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1、黄石磁湖北岸项目可行性报告,二零零七年十月,目 录,黄石市宏观经济概况黄石市房地产市场分析磁湖北岸周边主要楼盘介绍磁湖北岸项目投资分析结论,一、黄石市宏观经济概况,黄石市区位概况黄石市人口黄石市经济发展黄石市人均经济黄石市矿产资源黄石市交通,1、黄石市区位概况,黄石市位于湖北省东南部，距武汉约70公里黄石市现辖大冶市、阳新县、黄石港区、西塞山区、下陆区、铁山区、黄石经济技术开发区全市总面积4630平方公里，其中市区227平方公里*,*黄石市政府网站 :8080/publish/hsgk_1/dlqw_6/2007-04-1658968.html,2、黄石市人口,2005年年底全市总人口为252
2、.8万人，其中常住人口为239.9 万人（指常住本市半年以上人口）*黄石市区总人口66.81万人，常住人口70.74万人*,*黄石市政府网站 :8080/publish/hsgk_1/dlqw_6/2007-04-1658968.html,3、黄石市经济发展,2006年全市完成生产总值（GDP）406.47亿元，按可比价格计算，比上年增长14.2%，是1997年以来增幅最高的一年*2006年实现财政收入41.33亿元，比上年增长30.3%。全年完成各项税收36.57亿元，同比增长29.1%*,*2006年黄石市国民经济和社会发展统计公报 :8080/publish/hsgk_1/tjzl_44
3、/tjgb_46/2007-03-2803927.html,3、黄石市经济发展,黄石被誉为钢铁摇篮、水泥故乡、服装新城和能源基地，已发展成为我国重要的矿冶城市和原材料工业基地*黄石拥有国有及年销售收入500万元以上的非国有企业293家，有9家企业进入全国520家重点企业行列*大冶特钢、华新水泥、大冶有色、东贝冷机、锻压机床、黄石纺机、美尔雅、中国劲酒、镀铝薄板、电缆幅照、万达金卡等高新技术企业在黄石经济中占据重要的地位*,*2006年黄石市国民经济和社会发展统计公报 :8080/publish/hsgk_1/tjzl_44/tjgb_46/2007-03-2803927.html,4、黄石市人
4、均经济,2006年，全市人均生产总值达到16044元，比上年增长11.7% *城镇居民人均可支配收入9472元，比上年增加969元，增长11.4% *,*2006年黄石市国民经济和社会发展统计公报 :8080/publish/hsgk_1/tjzl_44/tjgb_46/2007-03-2803927.html,5、黄石市矿产资源（一）,黄石市矿产资源丰富，素有“江南聚宝盆”之称。已发现的有金属、非金属、能源和水气矿产4大类计64种，其中硅灰石质量居世界第二*金、铜、钼、钴、锶、硅灰石等14种矿产储量居湖北全省首位* 已列入储量表的矿产有42种*，全市矿产资源保有储量潜在经济价值（不含延伸加工
5、）达4000余亿元*,*黄石在线 http:/:8080/publish/hsgk_1/zyzk_5/5695.html,5、黄石市矿产资源（二）,铜矿保有储量占全省的91.8%，为大冶有色金属公司重要的供矿基地*金矿保有储量占湖北全省的88 *水泥用石灰岩矿床规模大、质量好、矿层厚度大，宜于露天开采*铁矿石保有储量虽只占湖北全省储量的23.7%，但产量居全省第一，是武汉钢铁公司铁矿石原料重要产地*,*黄石在线 http:/ :8080/publish/hsgk_1/dlqw_6/2005-11-0178005.html,项目位置,2、黄石与武汉城市圈经济发展,武汉城市圈是以武汉为中心，包
6、括黄石、黄冈、鄂州、咸宁、孝感、仙桃、天门、潜江等9个城市（俗称“8+1”城市）*2007年一季度，武汉城市圈共实现生产总值1084.33亿元，比上年同期增长13.3%，高于全省平均水平1.3个百分点，占全省经济总量的比重为62.8%*黄石属于武汉城市圈 “次中心城市” ，在武汉城市圈占有举足轻重的地位，主要经济指标仅列武汉之后，均排第2位*,*湖北省统计局 www.stats- 黄石市国民经济和社会发展统计公报,4、黄石与其他城市经济指标比较,武汉数据来源：武汉市统计局2006年国民经济和社会发展统计公报（其中人均GDP为推算值）,5、黄石市土地供应情况,说明：1、本数据自2007年1月1日
7、起计算，截止至7月底 2、数据来源：黄石市国土资源局,6、黄石房地产开发投资比较,48.3%,49.7%,数据来源： 2004、2005、2006年 黄石市国民经济和社会发展统计公报,7、黄石房屋施工面积比较,48.2%,27.3%,数据来源： 2004、2005、2006年 黄石市国民经济和社会发展统计公报,8、黄石商品房屋销售面积比较,24.3%,数据来源：2005、2006年 黄石市国民经济和社会发展统计公报,9、黄石商品房屋销售额比较,28.2%,数据来源：2005、2006年 黄石市国民经济和社会发展统计公报,10、2007年黄石市商品房销售情况,说明：1、本数据自2007年5月16
8、日起计算，截止至9月8日 2、本数据包含住宅、商业用房和办公楼 3、数据来源：黄石房地产市场信息发布平台 2、数据来源：黄石房地产市场信息发布平台 2、数据来源：黄石房地产市场信息发布平台 总建筑面积：49262平米 开发商:黄石市佳木房地产开发有限责任公司,本案位置,佳木.景湖丽园,四、磁湖北岸项目投资分析,项目概况项目四至范围项目地块现状项目成本分析项目投资分析项目资金测算,1、项目概况,本项目位于黄石市磁湖北岸拿地方式：挂牌出让规划净用地面积：862亩（57.47万平米）规划用地性质：居住用地容积率：1.8（未最终确定）总建筑面积：103.44万平米开发周期：5年,本案位置,佳木.
9、景湖丽园,2、项目四至范围,本项目南至磁湖路，北抵大众山，东起庆堂湾，西至楠竹林 本项目依山傍湖，风景秀美,3、项目地块现状,该地块位于大众山山坡下，地势北高南低大部分建筑物已拆除，政府承诺于土地成交后的一年内拆除目前剩余的1/3建筑物政府拆迁后出让土地（不负责场地平整）,4、项目成本分析,土地出让金 833元/平米（按100万元/亩计算）土地契税 33元/平米建安费用 1100元/平米配套费用 65元/平米小区配套及绿化 200元/平米行政事业性收费 130元/平米设计监理费 50元/平米管理费用 26元/平米销售费用 58元/平米不可预见费 16元/平米财务费用 122元/平米合计 263
10、4元/平米,5、项目投资分析,销售收入 3500元/平米开发成本 2634元/平米毛利润 866元/平米销售税金 207元/平米销售利润 659元/平米产值利润率 25%利润总额 68167万元盈亏平衡时销售价格 2789元/平米,6、项目资金测算,本项目于2008年初开工，2012年三季度竣工本项目于2008年年底开始销售，2012年完成全部销售本项目总投资约27.25亿元。投入自有资金约9.36亿元及项目贷款融资约5.17亿元后，销售回款即可满足项目滚动开发。自有资金首期投入约6.28亿元，高峰值投入9.36亿元（该最大投入发生在2009年四季度末），2011年三季度自有资金投资全部收回。其中，地价款于2007年11月缴纳50%（约4.5亿元），剩余部分2009年底前分批缴纳。,五、结论,本项目规模较大，符合发展战略目前黄石市场多以中小房地产开发企业为主，本项目的运作有助于我公司在黄石市场树立高端形象项目座北朝南，依山傍水，符合当地居民喜好，适宜开发高品质住宅近年来黄石市土地供应量较小，较好地段的土地资源稀缺投资收益较可观，建议启动本项目,
