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1、,07研-83号,泛 城 顾 问,凯光国际,City Integrated Residential,谨呈：新余凯光房地产开发有限公司,项目财务分析报告,前期策划阶段泛城的任务,07.04.01 07.04.10,07.04.11 07.04.30,07.05.01 07.05.20,07.05.21 07.06.10,根据双方合同，泛城应于07年6月10日前向凯光地产提交第三阶段项目财务分析报告。,报告逻辑地图,财务分析背景研究,项目实施进度计划安排,项目投资估算和资金筹措计划,项目推售计划及销售收入预测,建设项目财务分析,建设项目不确定性分析,产权酒店财务分析,项目财务分析背景:仙来开发区要
2、求项目必须于07年 6月前动工，意味着项目在7月份已经进入正式的施工阶段，各项支出开始持续发生。本财务分析是建立在新余房地产市场调查、预测与项目策划基础上，根据项目投资、成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行全面分析，据此判断和评价投资项目在财务上的可行性。本项目财务分析是基于5月30日设计院所提供设计稿上确定的规划方案和各物业指标拟制，其后规划数据只做微调，结果较具参考意义。,财务分析背景研究,目前规划方案以下这个布局是在第一次雏形的基础上进行深化而来，在物业类型、户型均好性、景观营造等方
3、面具备较好的平衡性，属多种客观条件限制下的较优选择。,财务分析背景研究,项目地块狭小，容积率高，覆盖率低，而新余高层产品的出现才刚刚开始，这些因素给总体规划布局带来不小的难度。由于项目所在片区为未开发生地，市政、生活配套不足，可资项目借力的社会资源不多，因此倚重于产品品质的打造成为项目必然的选择。这意味着项目在规划布局上不能仅满足于符合建筑基本规范和宗地技术指标，而应更注重住户的居住舒适性和文化感受，使项目拥有区别于城北高端物业的独特气质和比较优势。项目布局充分考虑园林对社区景观营造的重要作用，为园林预留尽可能多的施展空间，产品溶入更多的创新元素。,相对狭小的地块以及稿容积率下的设计规划产品线
4、较为丰富，集商业、酒店、花园洋房、小高层、高层为一体的城市综合体，打造资源共享、功能互补的新型社区。,财务分析背景研究,花园洋房：退台式创新5层花园洋房。小 高 层：11层，一栋一梯三户， 其余一梯四户。高层：18层，创新两梯三户，户 户朝南。酒店：21层，新余南门口地标建 筑。,高层设于地块北侧，利于使尽可能多的住房享有最优生态景观与小区内部园林景观，利用产品的打造弱化市场对高层的抗性，引导市场的置业新理念；小高层分布于项目中、南部，广泛的分布能最大限度利用内部园林景观的变化，打造产品和环境的多样化，避免同质化现象；情景洋房设置于地块最东端，拥有较强的私密性，同时可利用地块自然间隔营造半开放
5、的组团内部小环境；酒店设置于项目西北角，使其可充分利用地块在片区中的门户地位，借助主干道良好的通达性体现其作为地标性建筑的强大昭示效应；产品线上高层面积比例较高，未来入市将会存在一些消化风险，而市场上酒店则存在着售价的低廉与较高造价之间的矛盾；,酒店式公寓调研,项目实施进度计划安排,项目开发计划拟定原则,项目开发计划拟定原则：项目开发计划需与宏观市场保持一致，以市场为导向安排自身项目的开发进度和实施计划，实现经济效益、社会效益、环境效益三者的共赢；从项目自身而言，开发计划的拟定需参照项目自身投入安排、营销推广策略、项目销售策略以及后续经营模式的选择等多方面因素综合考虑；项目开发计划拟定需在合理
6、性的基础上实现最小投入，最大产出的价值工程量原则；,项目开发进度计划以仙来区政府要求动工的2007年7月份为正式全面开工的时间节点，参考新余同类建筑工程开发时间进行开发时间的预计。,项目开发进度安排,项目发展时间主要仙来区政府要求动工的2007年7月份为正式全面开工的时间节点，参考新余同类建筑工程开发时间进行开发时间的预计，主要为经济测算用，不包含任何具体及特殊情况。在不考虑施工建设期其它技术、资金等因素不可预见风险的前提下，本项目整个建筑工程期约为2年时间。,项目总占地40亩，容积率3.0，总建筑面积80031.9平方米,规模较小,采取一次性全部开发策略,便于建安成本以及各项费用的控制,实现
7、项目开发的成本最优管理;时间上采取环环相扣的开发进度安排,对资金要求较高,同时亦对项目营销推广和销售回款提出更高要求.项目建设周期大概为2年时间,考虑后续酒店销售的压力,项目总体开发周期预计为2.75年时间.,酒店式公寓调研,项目投资估算和资金筹措计划安排,各物业建安成本估算,项目总开发成本估算,项目销售收入预测,项目总投资估算,项目投资计划,花园洋房总建筑面积为3793.8平方米，参考新余市场多层建筑的造价，本项目花园洋房的建安成本单价估算为677.446元/平方米。,各物业建安成本估算,花园洋房采用退台式五层结构，一、二、三层各为一户，四五层为复式，一层赠送半地下地下阳光室，初步预计为每户
8、60平方米，共360平方米，建安成本单价预估为500元/平方米，地下室总造价为18万元。,11层小高层总建筑面积为22465.71平方米，参考新余市场多层建筑的造价，本项目小高层的建安成本单价估算为915元/平方米。,小高层建筑采用首层架空，1栋为一梯三户，4栋为一梯四户，小高层部分无设置地下室结构，造价较低。,各物业建安成本估算,18层高层总建筑面积为29150.588平方米，参考新余市场多层建筑的造价，本项目高层的建安成本单价估算为1194.08元/平方米。,高层建筑采用首层架空，全部为创新性两梯三户，户户超南，小区地下车库面积12000平方米，高层部分分摊6000平方米，单位造价700元
9、/平方米，地下车库总成本估算为420万元。,各物业建安成本估算,商业总建筑面积为9121.8平方米，参考新余市场多层建筑的造价，本项目花园洋房的建安成本单价估算为580元/平方米。,沿渝州大道主商业街设置三层商业，辅商业街和滨江风情街都为一层。主商业街进深为20米，辅商业街和滨江风情街都为15米进深，部分商铺受到塔楼结构影响，呈现不规则形状，在结构上会增加部分造价。,各物业建安成本估算,21层酒店总建筑面积为15500平方米，参考新余市场多层建筑的造价，本项目高层的建安成本单价估算为2235.97元/平方米。,酒店采用四星装修标准，初步以1000元的装修单价进行测算，总装修成本在1550万元，
10、致使酒店总体建安成本单价较高。,各物业建安成本估算,项目总开发成本总建筑面积为80031.9平方米，计算项目地价成本、前期费用、建安成本和不可预见费，项目总开发成本为11854.6万元，开发平均单价为1481元/平方米。,项目总开发成本估算,销售推盘策略项目销售从2008年第二季度开始分三批先后推出市场，每次推出市场主产品线不同，实行从小高层高层洋房商业酒店的推盘策略。,第一批推盘：采取稳健的推盘策略，先期推出市场主流产品小高层物业，先行抢占市场，打造市场知名度，同时高层和创新性产品花园洋房各推出一栋，进行市场的试探和刺激。第二批推盘：在第一批房源消化即将完成之际，本项目在市场上拥有一定的知名
11、度后，通过前期的引导，市场对高层抗性减少以及花园洋房的创新引力，第二批先行推出剩余高层和花园洋房，并借住宅热卖之势推出商业，实现商业和住宅的相互拉动和攀升。第三批推盘：考虑酒店投资较大，市场总体价格不高的条件下，酒店建议最后一批推出，在社区较为成熟，配套完善的时间下进行销售，可以保障酒店销售后可以迅速的进行经营，确保资金流量的持续运行。,项目销售收入预测,第一批推盘,第二批推盘,第二批推盘,第三批推盘,价格定位回顾价格定位决定因素,更 高 的 价 位,市场需求承受能力客户心里价位关口,竞争对手价格水平,项 目 成 本,更 低 的 价 位,在此价格以上没有可能的需求,项目价格的上限,项 目 定
12、价 的出 发 点 和 依 据,项目价格的下线,在此价格以下没有可能的利润,价格定位决定因素市场需求目标客户对项目所在片区的可接受价格限度；项目品质含地价、财务成本、建筑工程、税费、利润、及管理费用等；市场价格本项目客户可能选择的其它竞争项目的价格水平和品质对比。 以上3个方面分别决定了本项目定价的上限、下限和区间。如右图所示：,项目销售收入预测,价格定位回顾定价依据及价格预估,价格预估： 结合前述市场状况及本项目实际情况，预计本项目目前市场价位在18002100元/之间为合理售价。,新余整体市场价格不高，在1700元/平米上下。典型楼盘均价在2000元/平米上下。,项目销售收入预测,销售收入预
13、测依据市场定位下的价格，预测本项目的总体销售收入为19544.152万元。,项目销售收入预测,销售价格预测：综合市场状况及本项目实际情况，预计本项目市场价位定在 小高层：2000元/平方米， 高层：21002200元/平方米 酒店：3000元/平方米 洋房：23002500元/平方米 商业：20005000元/平方米销售速度预测说明：总体销售分三次进行推盘，第一批在2008年第二季度开始，经过前期蓄势，开盘预计销售率在30左右，之后以正常销售速度销售，参考新余一般楼盘1.5天/套的速度，第二批房源在2008年第四季度进行入市，最后的酒店在2009年第一季度入市，考虑酒店销售较长的周期，项目全部
14、销售完毕应在2009年年底。,项目总投资估算投资主体为获取预期收益,在选定的项目上所需投入的全部资金，本项目总投资包含土地成本、前期工程费、开发建设成本和开发费用，估算为13827万元。,项目总投资估算,项目投资计划项目总投资13827.3万元，其中自有资金4839.55万元，银行贷款2596.55万元，经营收入再支出6391.03万元。,项目投资计划,项目发展时间以同类建筑工程平均合理开发时间预计，主要为经济测算用。项目采取搭接式的施工方法，在不考虑施工建设期其它技术、资金等因素不可预见风险的前提下，本项目从开工到竣工使用预计建设期约2年时间，初步预计为2008年4月公开对外发售，2009年
15、年底销售完毕。项目开发投资总计需13827.3万元。其资金来源有三个渠道，一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入自有资金4858.38万元作为资本金，其中2007年第2季度投入约1636.45万元，第3季度投入约874.6万元，第4季度投入约1690.76万元，2008年第1季度投入约637.75万元；从银行贷款2596.72万元，于2008的第1季度投入；不足款项根据实际情况通过项目销售收入解决，经营收入再投入累计6391.03万元。,酒店式公寓调研,建设项目财务分析,资金来源与运用表计算出项目开发期间各年的赢余资金的累积值中是否出现负值，以判断引用数据的计算是否有错漏或项目资金安排是否合理，以确定项目本身的可行性。,资金来源与运用表,项目资金来源包含销售收入、自有资金以及银行借贷资金三项共26980.42万元，项目资金运用包含银行借款偿还、银行借款财务费用、开发建设投资、销售费用、销售税费以及企业所得税等项，共17697.86万元。累计项目最后盈余资金为1846.29万元，项目开发可行。,损益表反映企业经营资金运动的动态表现，反映了企业的经营业绩和获利水平，据此分析企业利润或亏损的成因，评估企业的经营效益。,项目损益表,
