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1、中冶京唐有限公司 中冶置业有限公司,唐山机场新区项目可行性研究报告,总目录,开发建设方案,市场定位,财务分析,项目总论,市场研究,结论,项目总论,项目背景项目概况可行性研究内容和依据,项目背景,京津唐环渤海经济带将成为继珠三角、长三角之后的中国经济“第三极”！,开发背景分析,近几年，北京、天津和唐山之间由于铁路、公路纵横交错，人员、物资交流频繁，经济相互关联度高，使区域经济总量快速健康增长。2005年，京津唐三市实现地区生产总值12,503.36亿元，完成地方财政收入1,870.7亿元，分别占环渤海京、津、冀、辽、鲁5省市总量的27和26。首钢的搬迁，给地处唐山南部渤海西岸的曹妃甸工业区的快速
2、崛起注入了强劲的动力，作为我国“十一五”最大项目集群的曹妃甸工业区，五年内投资将超过千亿元，大规模开发已全面展开。曹妃甸的开发建设将为环渤海乃至我国北方地区经济增长提供强有力的支撑。,2005年，唐山经济总量逐渐超过石家庄，成为环渤海区域经济第三大城市。,开发背景分析,唐山经济增长速度明显加快,项目背景,近年唐山房地产市场呈现爆发性增长,截至2005年底，唐山国民生产总值已经达到2027.12亿元，比上年增长15.1%，比“九五”末增长81.8%。,2003年，唐山市区商品房平均价格不到2500元/平米，但在之后的不到三年房价几乎翻了一倍，目前已经达到接近5000元/平米的水平！,在良好经济背
3、景和市场机遇下，唐山机场项目开发背景极佳！,项目地块概况,项目概况,项目位置唐山市机场新区项目位于河北省唐山路北区机场新区友谊路东侧路东侧，距唐山市三大商圈的远洋城商圈约为3公里，交通十分便利。项目四至该地块位于机场新区中心地段，西至友谊路东侧路、东至大里路西侧路、南至朝阳道、北至裕华道南侧路。,项目地块概况,项目概况,规划技术指标居住区建设用地总面积约187778.9平方米，合281.7亩；代征城市道路及绿地面积约24121.8平方米，合36.2亩。容积率：2.0建筑密度：30绿化率：30机动车泊位：商业2车位/100平米，居住1车位/户；地下停车60%。非机动车车位：商业2车位/100平米
4、，居住1车位/户；地下停车60%。限制高度及层数：80米，层数不低于6层；,可行性研究内容和依据,可研内容和依据,可行性研究内容本研究报告的主要内容是对唐山市宏观经济发展、房地产市场分析，区域内同类物业的市场分析，结合本项目自身条件，对项目投资成本及经济效益等进行分析评价，为项目立项及相关决策提供参考。可行性研究主要依据由唐山市规划局下发机场新区拍卖地块规划设计条件、机场新区拍卖地块规划设计要求附件及其他相关条件。建设部及唐山市有关行业现行规程、规范。预计市规划局可能批出的最高容积率、绿地率及建筑密度等基本指标。唐山市政府部门各类统计资料。,市场研究,宏观环境分析区域及地块价值分析房地产市场分
5、析,宏观环境分析,地理位置,气候特征,地理、气候、文化特征,联接华北、东北的咽喉要地和走廊,大陆性气候，四季分明冬季盛行西到西北风，夏季盛行东到东南风,文化特征,襟怀开阔，性格刚勇，富于进取为人诚恳、务实,经济总量逐渐超过石家庄，成为环渤海区域经济第三大城市,宏观经济分析,2002年之后，经济增长速度明显加快,宏观环境分析,经济总量,宏观经济分析,工业以煤炭、钢铁、电力、建材、机械、化工、陶瓷等 为主。,宏观环境分析,产业结构第二产业占据主导地位,产业特征“资源型产业”特征突出,民营经济拉动经济增长的主力军、县域经济的主体！,“十五”期间，发展速度明显高于国有经济，经济总量突破了全市一半。实缴
6、税金占全市全部财政收入的53.04%，为全市县域经济的主体。2005年底，民营经济体总户数达27.31万户，比“九五”末增加6万多；,“资源型”民营经济的快速增长催生大量高收入人群,宏观经济分析,宏观环境分析,人口总况,至2005年底，市区人口298.95万，已达“76年地震”前近三倍,人口自然增长率总体保持在0.30.7之间。目前成为华北地区人口仅次于北京、天津的第三大城市。,宏观经济分析,注：2002年，丰润撤县改区，市区人口从168万激增到292万。,宏观环境分析,人均可支配收入持续增长，且近年来有增速加快的倾向。,人均消费支出增长速度从低于收入增速，近年来增长加快。,宏观经济分析,20
7、05年，全年装修支出同比增长69，金银珠宝消费增长75.2；2005年110月唐山市进口1162辆轿车，平均单价超过80万元，位居全国第一。,奢侈品消费支出增幅明显，高收入人群消费力极强。,宏观环境分析,收入水品及消费特征,唐山未来发展战略目标,城市发展趋势,经济强城,文化名城,宜居靓城,滨海新城,宏观环境分析,宏观环境总结,高收入人群消费力强，奢侈品消费量大。,宏观环境分析,唐山经济已经进入高速增长期、后劲十足；,资源型民营经济催生大量高收入人群；,城市化进程正在加快、促发房地产快速发展；,宏观环境分析,战略目标清晰，发展前景看好。,城市功能结构,用地价值分析,城市发展历程,76年地震后，城
8、市中心由路南转向路北区！震后30年重建，居住、商业区均向北、向西发展！,本案,新华道,长宁道,路北区,路北区,路南区,陡河,高新区,旧城市中心,机场新区是城市发展的必然方向,市中心,重工业区,塌陷区,城市功能 结构图,受东部工业、南部地质及原西北“机场”限制，城市呈反L形布局，城布局、交通组织不尽合理！,现状格局的关键问题,未来格局的转变,建设路,机场新区用地分析,机场新区用地特点,用地相对完整、开发面积较大规划布局合理交通网络发达商业、办公、教育等配套完善绿化景观设计到位,用地价值分析,机场新区开发价值,改善城市格局改善城市形象打造新城市中心居住区,用地微观分析,规划初始条件,总用地面积：2
9、81.7亩，其中建设用地245.5亩；总建筑面积：327314.2平方米用地性质：住宅、商业初始容积率：2.0建筑密度：30绿化率：30限制高度：80米限制层数：不低于6层；,用地价值分析,绿化景观带,富人区,现状条件及内部交通,地块内部1,地块内部2,西侧友谊路,东侧绿化带,用地价值分析,场地平整，内部仅存机场跑道等简单构筑物，施工条件好；,用地微观分析,现状仅能依靠西侧友谊路与外部交通连接；但未来周边道路交通将十分便利；,项目用地印象,用地价值分析,地质条件好、无地震遗留问题上风上水、远离重工业区未来城市中心区，配套设施完备、交通网路发达,项目用地印象,用地分析,机场新区将改善城市发展布局
10、，将成为新的城市中心区；,用地价值分析,唐山人对机场新区认可度高、关注度高；,地块综合条件好，土地价值极高、具备高档住宅区条件。,区域和地段价值分析总结,分目录,市场发展现状,房地产市场分析,市场发展现状,社会固定资产投资总额增幅明显,房地产开发总额绝对值保持稳定增长,目前房地产开发总额所占比重不足10,唐山房地产发展概述,房地产市场分析,市场发展现状,70以上项目主力户型面积趋于一致；70以上项目单价价差在500元以内；70以上项目客群特征趋于一致；,普通住宅,唐山住宅市场主要特征：,唐山的商业和写字楼物业发展落后，本报告暂不赘述,唐山房地产发展概述,房地产市场分析,开发商专业化程度低：,市
11、场发展现状,本地开发商为绝对主力，运作经验不足；运作规范化程度不高 ；营销水平低(后续提到)；,唐山房地产发展概述,房地产市场分析,普通住宅住宅市场分析,市场发展现状,高端住宅市场分析,别墅项目,高档住宅,普通住宅市场概况,普通住宅市场特点,房地产市场分析,普通住宅住宅市场分析,市场发展现状,普通住宅市场概况,房地产市场分析,市场供应格局供应集中在西部与北部,市场发展现状,房地产市场分析,市场发展现状,在售住宅项目市场调研细况表,在售项目调研整体销售良好，部分项目有意控盘待售,据初步估算，在售项目存量供应约在150万平米左右,房地产市场分析,市场发展现状,待售住宅项目市场调研细况表,待售项目调
12、研多选择年后开盘，届时出现一次集中放量,据初步估算，待售项目存量供应约在30万平米左右,房地产市场分析,市场发展现状,普通住宅住宅市场分析,普通住宅市场特点,房地产市场分析,市场价格特征,市场发展现状,价格呈连续性上涨，单价差异低,房地产市场分析,市场供应特征,市场发展现状,产品趋于同质化严重、户型趋于一致,唐山人居住条件的发展过程：,房地产市场分析,投资客比例较低；增加居住面积为主要改善目标；对于价格涨幅较为敏感；户型与价格是主要关注点、轻视“园林、配套及物业”等因素；多数客户为首次购买商品房，消费观念尚不成熟；,市场需求层次低：,市场发展现状,房地产市场分析,市场发展现状,高端住宅市场分析
13、,房地产市场分析,市场供应特点供应数量少，主要分布在西部,市场发展现状,新华道,南新道,北新道,龙泽路,缸窑路,友谊路,长宁道,本案,分布图,建设路,房地产市场分析,市场发展现状,高端住宅市场分析,别墅项目,房地产市场分析,景泰御苑 沙盘,尚座整体沙盘,尚座实景,别墅项目目前仅存少数几个项目，产品品质总体较低；售价在8000-10000元/平米之间、销售状态不佳。,市场发展现状,市场高端产品叠拼别墅,房地产市场分析,市场发展现状,高端住宅市场分析,高档住宅,房地产市场分析,在售项目仅有天元骏景：一期2005年1月开盘，15万平米于当年九月售完；目前少量尾盘在售；售价5500元/平米左右，高出周
14、边项目700元左右。,天元骏景一期实景,高端住宅供应趋缓，销售良好,市场高端产品高档住宅,市场发展现状,高档住宅销况佳、品质仍待提高,房地产市场分析,价格承受力强、价格敏感度低；,追求产品品质、品牌；,多次置业多、消费心理成熟；,硬件设施、车位及配套等标准明显高于普通项目；,设计风格以带有欧式元素的现代风格为主；,产品特征：,市场高端产品高档住宅,市场发展现状,建筑形态以小高层板楼、高层板楼为主；,丽景琴园,金色家园,高档住宅销况佳、品质仍待提高,需求特征：,房地产市场分析,丽景琴园,园林景观、建筑材料等方面仍存在较多不足；,丽景琴园,产品细节不到位，品质有很大提升空间,市场高端产品高档住宅,
15、市场发展现状,天元骏景,天元骏景,天元骏景,高档住宅销况佳、品质仍待提高,房地产市场分析,分目录,市场发展现状,市场发展趋势,房地产市场分析,市场发展趋势,机场新区是潜在供应的热点区域所在,房地产市场分析,潜在供应格局仍将延续现状，产品品质难以大幅提升2007年中后期潜在供应量预计将到达220万平米以上；,市场发展趋势,潜在住宅项目市场调研细况表,房地产市场分析,普通住宅市场的品质难以迅速提升，竞争将明显加剧；,市场发展走势,未来供应总量400潜在220万平米待售30万平米在售存量150万平米,2007年中后期供应规模达400万平米以上；,西部富人区用地趋于饱和、高档住宅供应趋缓；,潜在供应总
16、体在分布特征、地块条件、开发商特征与在售项目相似,目前富人区仅有“瑞景国际公馆”一个小型项目供应,房地产市场分析,分目录,市场发展现状,市场发展走势,市场需求的深入研究,房地产市场分析,市场需求的深入研究,唐山业内精英访谈：,宏扬香木林销售主管、资深置业顾问尚座销售主管、资深置业顾问丽景琴园销售主管、资深置业顾问馨秀园销售主管、资深置业顾问,唐山东方房地产有限公司副总经理：鹭港新天地项目销售总监：翡翠城销售经理天元骏景销售主管、资深置业顾问,房地产市场分析,典型唐山人的访谈：,老唐山人、资深律师：丽景琴园部分老业主；天元骏景部分业主，项目组主要成员的唐山社会关系，属富人阶层部分,市场需求的深入研究,
