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1、2017年房地产市场展望调查房地产扩张热潮继续上演前言尽管2017年存在众多不明朗因素，房地产市场还会持续增长科学家断言，从大爆炸创造宇宙的那一刻起，宇宙已经扩大了137亿年。同样的现象在房地产市场是不存在的。200多年来，美国房地产周期，从高峰到低谷再次回到高峰，平均为每18年一次。 1我们目前正在经历的，就是房地产市场的历史性长期上升阶段。它开始于2007年房地产市场崩溃后的复苏和稳定。现在，十年后，当我们预期该行业将有可能达到平稳或甚至下降期时，它却几乎没有减速的迹象。房地产市场扩张真的可以继续吗？行业的高管人员似乎认为可以。在毕马威会计师事务所（KPMG）的年度房地产行业展望调查中，我
2、们向美国商业房地产高管人员询问了他们对行业的看法及其未来一年的战略计划。我们的研究发现美国房地产市场仍保持韧力尽管不少人推测目前的市场扩张势头应不能维持更长的时间，但调查结果表明房地产市场在2017年甚至更长的时间仍然会有所增长。房地产行业的高管人员指出，2017年可能是风险曲线下移的一年。他们预测未来市场拥有无限机遇但企业必须把市场中的噪音排除，并采取必要的战略选择来抓住这些机会。该行业正在努力研究如何借助不断增长的国内经济和强大的房地产市场基本面，同时掌衡房地产市场不断增加的不明朗因素和复杂性，其中包括特朗普意外当选总统、潜在的税务改革和利率上升。2017年房地产市场展望报告，探讨了促进商
3、业房地产市场持续出现乐观情绪的微观和宏观因素，并帮助您了解投资者、业主、资产管理机构和服务提供商在未来一年将采取什么行动，以迎接预期的挑战，抓住机遇，“保持繁荣”。1 如何利用房地产的趋势来预测未来的房地产泡沫，Teo Nicolais（美国哈佛学院，2014年3月11日）从市场上看到的大多数迹象和来自客户的反馈表明，目前房地产扩张周期的结束还未临近。经济保持健康发展，市场上能轻易取得融资和获取资本，房地产行业的基本面仍然保持强劲。Greg Williams美国房地产业务主管合伙人1房地产扩张热潮继续上演 2017 KPMG LLP是一家位于美国特拉华州的有限责任合伙制事务所，同时也是与瑞士实
4、体 毕马威国际合作组织 ( “毕马威国际” ) 相关联的独立成员所网络中的美国成员。版权所有，不得转载。 2017 KPMG LLP是一家位于美国特拉华州的有限责任合伙制事务所，同时也是与瑞士实体 毕马威国际合作组织 ( “毕马威国际” ) 相关联的独立成员所网络中的美国成员。版权所有，不得转载。增长还没有结束当前的房地产上升趋势不能永远持续，下滑是无可避免的。但是房地产行业高管人员看好2017年的市场前景，认为行业下滑应该不会在未来一年发生 。美国市场继续保持良好的发展势态。77的高管表示，2017年美国经济发展会与2016年相若或甚至更佳。此外，由于市场上能轻易取得债务融资，大多数公司都表
5、示能够获得房地产交易的资金。根据我们的调查，86的受访者表示，他们的公司在2017年获得债务融资的机会较以往相若或甚至更佳。您对2017年美国经济发展有何期望？0 10 20 30 40 50 60 70显著提高轻微提高基本持平轻微下降显著下降3%19%55%22%2%此外，91的房地产行业高管人员预期他们在2017年获得股权资本的机会较以往相若或甚至更佳。贵公司在2017年获得债务融资的机会将有何变化？主要调查结果金融市场指数对房地产行业重新分类2016年9月1日，全球行业分类标准 （GICS）分类法引入了房地产行业的独立分类指数，将该行业的股票与较为波动的金融服务业分开。这一举动反映了房地
6、产行业对全球经济的重要性，预计将吸引新的投资者参与行业投资，并导致许多现有投资者增加对此行业的投资比重。新投资持续涌入应该能为中小型房地产投资信托提供更多资本，并可能重新激活停滞不前的IPO市场。0 10 20 30 40 50新投资者持续涌入中小型房地产投资信托可取得更多资金房地产IPO市场更加活跃/成功降低市场波动其它47%33%19%19%17%由于四舍五入的关系，调查数据各项百分比相加可能不等于100%。0 10 20 30 40 50 60 70 802017年会明显改善2017年会有所改善2017年会基本持平2017年会有所下降2017年会明显下降11%73%14%0%2%2016
7、年9月1日，GICS分类法对房地产行业引入了一个独立分类指数。这将对房地产行业有什么长期影响？（选择所有适用者）3房地产扩张热潮继续上演 2017 KPMG LLP是一家位于美国特拉华州的有限责任合伙制事务所，同时也是与瑞士实体 毕马威国际合作组织 ( “毕马威国际” ) 相关联的独立成员所网络中的美国成员。版权所有，不得转载。2 美联储提高利率，并预期2017年再加息（MarketWatch，2016年12月14日）我们在未来两年看到美国当局制定一套全面的税制改革法案的可能性正在不断增加，这项立法的变革无疑会影响房地产行业的走向。虽然现在还未得悉关于这些法案的细节，房地产持有人应开始评估企业
8、税率降低和新房地产开发的税收待遇变化可能对投资选择和投资架构带来的影响。G. Chris Turner美国建筑和房地产业税务主管合伙人最后，房地产市场的基本面有望在未来一年改善。超过四分之三（76）的高管表示，其主要市场的房地产基本面在2017年年中将较以往大致相同或有所改善。更令人惊讶的是，52的受访者表示改善房地产市场的基本面将是其公司在未来三年收入增长的最大推动力。市场上存在噪音，但不是震耳欲聋在所有利好消息的背后，房地产市场还是存在一些不确定性。这些不确定性没有动摇房地产高管人员对市场的看涨，但房地产市场确实存在一些必须得到深入探讨和妥善管理的风险。这个行业的一个重要问题来自美国白宫的
9、新一届政府。唐纳德特朗普总统的政策，从税制改革到移民，将对该行业产生什么样的影响，仍有待观察（见边栏）。此外，该行业还面对其他风险和挑战。利率正在上升。2016年12月14日，美联储将其关键短期利率从0.25-0.5提高到0.5-0.75，并宣布了在2017年计划三次加息，这一举措比预期的要激进得多。2 息率上升可能减低了首次购房的动力。然而，高利率反映经济保持健康势态，并可能是持续就业增长的迹象，从而可能导致更多的家庭形成，增加多户式公寓购买、零售和工业领域的交投活动。监管变化的影响亦继续在行业的不同领域中体现。我们的调查显示，可负担医疗法案和联邦税法的变化是对房特朗普任职总统会如何影响商业
10、房地产？特朗普总统承诺降低税收，放松行业监管，增加基础设施支出。这些旨在创造就业机会的政策可能导致新家庭形成，增加住房建设和家庭住房销售。年轻成年人可能会搬离父母家自己搬到多户式公寓居住。随着可支配收入增加，消费者可购买更多家庭用品或增加旅行次数。特朗普还提倡将企业带回美国。如果这些措施成功落实，可能会增加对办公空间、制造设施、数据中心和其他物业类型的需求。特朗普在经济和贸易政策上将美国的利益放在首位的目标，可能导致一些外国政府阻止其公民对美国的投资，减少总体资本流入美国。然而，大多数大型外国投资者不太可能抑制对美国房地产资产的兴趣，因为美国市场相对于其他潜在投资市场，更能提供安全和保障。最后
11、，如果特朗普在竞选时对移民和贸易提出的政纲真的转化为政策的话，也可能影响一些外国人和移民买家较为集中的市场的房地产需求，比如迈阿密等。 2017 KPMG LLP是一家位于美国特拉华州的有限责任合伙制事务所，同时也是与瑞士实体 毕马威国际合作组织 ( “毕马威国际” ) 相关联的独立成员所网络中的美国成员。版权所有，不得转载。地产业最有影响力的监管变化。鉴于这些法规的根本重要性，它们在未来的任何改变都可能对房地产公司的运营和收益产生重大影响。最后，房地产公司不能仅仅关注对其资产或其租户/居住者的实际威胁。数据泄露是当前一个明确的危机，可能会导致严重的经济和商誉损失。30的高管表示他们的公司，或
12、其本人的一项或以上财产，在过去两年曾经历过和网络安全有关的事件 。您的公司（或您的一项或以上财产）在过去24个月内是否经历过网络安全事件？0 10 20 30 40 50 60 70 80是否30%70%房地产行业在网络安全方面需要迎头赶上。一半的受访者 （50）表示，他们的公司没有做好充分准备防止或减轻网络攻击的措施（见边栏）。您觉得您有充分做好准备，防止或减轻网络攻击吗？0 10 20 30 40 50 60是否50%50%鉴于网络安全的威胁已经变得相当广泛，以及它们可能会对业务或品牌造成破坏，房地产公司必须更积极主动在网络安全措施方面做好准备。数字世界中的资产保护由于网络安全所带来的业务
13、和监管风险，所有行业（包括房地产业）都面临着加强网络安全的压力。房地产投资顾问尤其受到关注，因为美国证券交易委员会（SEC）将投资顾问和公司列入其2017年考核优先考虑的名单。3房地产行业面临哪些主要网络威胁？ 住宅和办公楼租户可能很容易受到入侵者通过连接技术（如智能警报、环境控制、锁和灯光甚至语音辅助设备等）的入侵。 物业管理人员掌握大量有关客户和租户在租赁、租赁申请、信用报告等的个人识别信息（PII）等数据。这些信息对黑客寻求窃取身份或在黑市上销售数据很有价值。酒店和零售商也会接触大量高度针对性的消费者数据，例如信用卡号码。 某些内部系统可能成为网络威胁的对目标以获取数据甚至现金。例如，房
14、地产投资信托基金(REIT)必须保护交易融资、租赁协议和私人帐户信息等机密信息。3新闻稿：美国证券交易委员会宣布2017年考核优先事项（美国证券交易委员会，2017年1月12日）Commission, Jan. 12, 2017)5房地产扩张热潮继续上演 2017 KPMG LLP是一家位于美国特拉华州的有限责任合伙制事务所，同时也是与瑞士实体 毕马威国际合作组织 ( “毕马威国际” ) 相关联的独立成员所网络中的美国成员。版权所有，不得转载。没有自满的空间 商业房地产高管如何应对当今复杂的房地产市场的挑战？答案是不能自满。高管们对前景充满信心，2017年行业可能会进行更多实质活动，从而继续专
15、注增长、提升效率和客户满意度。很多企业也准备在市场供应日益减少下寻找最好的交易机会。他们还计划采取重大变革和转型，以抓住新兴机遇，同时着眼于提高盈利效率，优化或平衡高风险投资。我们的研究表明，尽管目前经济环境持续良好，但理想的交易仍是极之难求。56的房地产高管人员能够找到优质房产，但在收益率方面则不能满足他们的要求。81的受访者认为市场上的投资机会较12个月前相同或更差。此外，50的受访者表示，房地产企业面临的最大威胁（与宏观经济动态/影响挂钩）是无法找到投资回报率足够的投资。2017年哪些事项对您的业务模式构成最大威胁？ （最多选择两项）科技创新即将到来：你准备好吗？只有5的高管表示，科技创
16、新是他们业务的最大威胁。但科技创新正在改变消费者使用和与所有类型的商业房地产（包括办公空间、酒店、零售和其他）进行交互的方式，从而影响房地产公司和投资者战略。科技创新几乎肯定会在很大程度上影响房地产业主： 无人驾驶车辆可降低停车位的标准比率，允许开发商将这些较高价值的空间用于其他用途。 人工智能可取代一些人手工作，这意味着公司员工将需要更少的实物资产来经营业务。这也可能会影响一些规范的流程，如投资者报告等。 零售业务的新模式将不断发展，呈现以客户为中心和渠道无关的方法来满足消费者的购物需求。 “共享经济”的在线公司，如Airbnb、Craigslist和HomeAway等，可能会撤离酒店甚至公寓方面的业务。0 20 40 60 80 100宏观经济的动力/影响无法找到提供足够回报的投资无法找到股权资本缺乏就业增长新法规/立法的影响地缘政治的不确定性50%50%14%16%13%13%无法找到债务资本缺乏合格的劳动力其他
