土地估价技术报告参考格式

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1、在对中国人保重组改制项目进行土地评估时，应参照以下统一格式和内容出具土地估价技术报告，其中红色字体部分（灰色底纹）为评估说明，在评估报告完成后应全部删去。未标注灰色底纹的红色字体是需要替换和注意的内容。注意报告中的所有表格应在报告完成后按顺序进行编号。土 地 估 价 技 术 报 告（参考格式）项目名称：中国人保重组改制项目土地价格评估（*省*市或*县）受托估价单位：中地不动产评估有限公司合作估价单位：估价人员：委托估价单位：中国人民保险公司估价日期：二00二年四月二十日至*月*日土地估价技术报告编号：中国人保重组改制*备注：土地估价技术报告编号中“中国人保重组改制* *”其中：* 各省、直辖

2、市简称*所在市、 县名称（注明县或市）例：中国人保重组改制皖合肥市中国人保重组改制苏如皋县1土地估价技术报告第一部分 总 述一、估价项目名称中国人保重组改制项目土地价格评估（*省*市或*县）二、委托估价方委托单位：中国人民保险公司单位地址：北京市宣武区宣武门东河沿街 69 号法人代表：唐运祥联 系 人：陈东辉联系电话：8610-63156688三、受托估价方受托估价机构：中地不动产评估有限公司机构地址：北京市西城区金融街通泰大厦 B 座 601 室资质等级：A 级资质证书编号：2000A002法人代表：王朝阳联 系 人：尤孝明联系电话：8610-88086862邮政编码：100032合作估价机

3、构：机构地址：资质等级：*级资质证书编号：法人代表：联 系 人：联系电话：邮政编码：注：当合作估价机构多于一家时，可按以上内容分 别列出各合作估价机构。四、估价对象估价对象是指位于*省*县（市）的*宗土地，其中商服用地*宗，仓储2或工业用地*宗，综合用地*宗，住宅用地*宗，土地总面积为*平方米。各宗地具体情况详见表 1。表 1 估价对象情况一览表宗地编号宗地名称估价期日土地使用者土地证或土地权属证明 宗地位置估价期日登记用途土地面积（平方米）设定年期（年） 土地等级注：1、待估宗地土地使用者应以土地使用证为准。2、宗地位置和面积：要与土地证（或土地权属证明）中保持一致!宗地位置在保持一致的同时

4、尽可能详细。如土地证发证年限较早，土地证中登记的位置与实际不符，应以登记宗地位置填写并加括号标明实际宗地位置。五、估价目的中国人民保险公司拟进行重组改制，根据国家有关规定，特委托中地不动产评估有限公司对此次重组改制所涉及的土地进行价格评估，为其进行土地资产处置提供土地使用权价格依据。六、估价依据1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、城镇土地估价规程（试行）4、原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“ 关于印发股份有限公司土地使用权管理暂行规定的通知”（1994 国土 法字第153号）5、原国家土地管理局1998年第8号令国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定6、

5、原国家土地管理“ 关于印发的土地估价报告规范格式（1996）的通知”（1995国土 籍字第180 号）7、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发200144号）8、国土资源部办公厅“关于印发企业改制土地资产处置审批意见（试行）和土地估价报告备案办法（试行）的通知” （国土资厅发200142号）9、国土资源部关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知（国土资发2000 年105 号）10、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知注：凡评估所用的参数如地方有文件要求，一定要以文件要求为准，并将文件名称及文号列入评估依据，国家规定取消的税费不得列入11、委托

6、方提供的有关资料12、估价人员现场勘察、调查、收集的相关 资料3七、价格定义根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用途、设定用途、设 定年期、 实际 及设定开发程度等状况详见最后附表 1土地估价结果一览表。考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况。故本次评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日的设定年期的土地使用权价格。八、估价期日二 00 一年十二月三十一日九、估价日期二 00 二年四月二十日至*月*日十、估价结果评估土地总面积：*平方米评估土地总

7、地价：*.*万元（保留两位小数）大写：*元整其中：1、划拨土地总面积：*平方米评估土地总地价：*.*万元（保留两位小数）大写：*元整2、出让土地总面积：*平方米评估土地总地价：*.*万元（保留两位小数）大写：*元整（货币种类：人民币元）各宗地具体估价结果详见报告后附表 1土地估价结果一览表（*省*市或县）十一、需要特殊说明的事项（一）假设条件1、委托方合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。2、估价对象作为保险主营业务用地，得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。3、待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的4正常进行，保证公司的持续发展。4、在估价期日地产市场为公正

8、、公开、公平的均衡市场。5、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。6、委托方提供资料属实。7、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况。（二）本报告使用限制条件1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效。2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。4、报告中有关待估宗

9、地的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门（或房地产管理部门）核发的国有土地使用证（或房地产权证或土地权属证明）为准。5、本报告的估价结果自估价期日起一年内有效。（三）资料来源说明1、土地利用状况等资料由委托方提供。2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。（四）估价中的特殊处理关于土地使用年期的设定：划拨土地按设定用途法定最高出让年期设定土地使用年期；出让土地按剩余使用年限设定土地使用年期，如出让年限高于国家规定的法定最高出让年限，

10、则设定土地使用年期为该用途法定最高出让年限扣除已使用年限后的剩余土地使用年限。（五）其它说明1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。3、本报告由估价机构负责解释。5十二、土地估价师签名姓 名 土地估价师资格证书号 签名注：至少应有两名盖章 A 级机构中具 备国家认证资格的注册土地估价师签名。十三、土地估价机构省内 A 级机构（盖章） 合作估价机构名称（盖章）注：必须加盖有国家 A 级估价 资格的地市或省评估机构公章，一般由负责协调的省内 A 级机构和具体估价机构盖章。二 00 二年*月

11、*日6第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地位置状况待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、面积、用途、地号、 图号、土地级别等土地登记状况详见表 2。2、土地权利状况待估宗地的土地所有权属国家所有，土地使用权为*公司合法取得，其中划拨土地*宗，出让土地*宗。待估宗地来源合法、产权清楚。待估宗地的土地使用者、国有土地使用证号、他项权利等土地权利状况详见表 2。表 21 估价期日国有划拨土地使用权一览表宗地编号宗地名称估价期日土地使用者土地证号或土地权属证明宗地位置土地面积（平方米）估价期日登记用途他项权利状况地号 图号 土地级别表 22 估价期日国有出让土地使用权一览表（

12、如无出让地则删除此表）宗地编号宗地名称估价期日土地使用者土地证号或土地权属证明宗地位置土地面积（平方米）估价期日登记用途他项权利状况取得时间终止日期批准年期（年）剩余年期（年）1999-10-102039-5-313、建筑物和地上附着物状况待估宗地内建筑物及构筑物状况详见表 3。表 3 待估宗地内建（构）筑物状况表宗地编号宗地名称 主要建（构）筑物名称建筑面积（平方米） 容积率主要建筑物结构主要建筑竣工年代二、地价影响因素分析（一）一般因素（注：一般因素主要是指待估宗地所在市、县的地理位置、自然环境、行政区划、社会 经济状况、房地产政策与房地产市场状况、城市 规划与发展目标等）1、地理位置*市

13、或县位于*省*部，平面地理坐标介于东经* * *，北纬* * *，是我国*地区的*城市。7全市辖有*个县（区），土地总面积为*平方公里，人口*万人。*市或县城位于全市的地理中心，市辖*区，总土地面积为*平方公里，人口约*万人。2、自然环境（1）、地势、地貌（约 100 字）（2）、气候、水文（约 100 字）3、行政区划*市或县总面积*平方公里，现辖*、*个区和*、*、*、*、等 *个县。4、社会经济状况2001 年*市或县国内生产总值达到*亿元，其中第一产业*亿元，第二产业*亿元，第三产业*亿元，人均国内生产总值*元。全市居民消费*元，政府消费*元，居民消费水平*元/人。*市或 县工业基础比

14、较雄厚，全市乡及乡以上工业企业和生产单位*个，*市或县农业基础较好、交通便利、商业繁华、城市基 础设施比较完善。*市或县工业以（机械、电子、轻工、食品、 纺织、冶金、化工、建材）等为骨干。描写城市经济布局、社会储蓄与投资额、物价变动情况等。5、房地产政策与房地产市场状况描写当地的土地制度、房地产 政策、税收政策、住房制度、地价政策等对房价、地价的影响程度。 6、城市规划与发展目标描写城市性质、土地利用规划、城市中远期规划等对地价的影响程度。（二）区域因素区域范围大小可参照所在县 （市）的基准地价级别、城市的行政分区、功能分区等确定；按各宗地所在不同区域分别列出1、区域概况包括区域位置、人口、面

15、积、级别、经济发展、区域优势等2、交通条件（1）公路包括区域内道路等 级、公共交通及对外交通状况等（2）铁路包括区域内穿行的 铁路、站点及距主要客货站的距离如区域内有航运、港口等，需单独描述 3、基础设施条件 指区域内供水、排水、供 电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度及保证率等（1）供水区域内分地下水和地表水源，地下水源来自城市规划区内的承压水层，地表水源来自市区周围的河流和水库，综合生活用水指标*升/人日，工业用水万元产值耗水量*立方米，工业用水重复率*% ，城市给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率*%。（2）排水8区域排水为雨污分流方式，有污水处理厂*座，近期总规模*万立方米，污水处理能力*万立方米/日，排污管分区铺设，自成系统，以污水处理厂为终结，呈辐射状分布，并建有排渍泵站，排水通畅。（3）供电区域内电源来自*千伏*变电站和*电厂（或变压器），供电量*亿千瓦时，最大供电负荷*万千瓦，供电保证率*% 。（4）通讯区域内通讯与市政通讯网相联，市话普及率*% ，长途交换机容量*万路，长途线路*万条，通讯线路畅通。（5）供暖如果没有则删 去（6）供气如果没有则删去