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1、1天津大学科技文化广场商业业态规划书第一部分 策划书摘要策划书总体综述：我们团队对大楼底部四层分别进行了设计，我们把整个大楼定位于文化产业，以提供各个方面的文化服务为主，主要包括汽车文化、食文化、健身。总的策划理念是：以文化服务为中心，突出特色，提供一体化的包括问题咨询，娱乐，休闲，提升自身修养的服务。设计理念的出发点：大楼滨临有着百年文化底蕴的天津大学，离南开大学的车程不到 5分钟，又有中医学院和天津师范大学北院等等学府，在文化方面既有资源优势又有广大的市场空间。而且考虑到大楼所在位置附近的人均收入都比较高，人员平均素质也比较高，因此本策划将我们的目标市场定位与中高层消费者。楼层具体规划简介
2、：首先：对大楼名称的思考，由于本大楼的经营主体已经定位在了文化上，所以我们认为本大楼可以更名为：南开区文化服务广场。我们要成立一个公司总管各个楼层的经营，各个楼层的直接管理人员都由总公司来任免，他们必须接受本公司的监管，从而达到整个大楼的综合经济效益最优。具体的经营策略有他们各自做出，总公司并不越级监管具体的专业性的事务。一层：我们打算做汽车文化方面的服务主要包括：爱车一族沙龙，汽车专业知识咨询，汽车的美容维护。二层：做餐饮文化，展现中华民族悠久的食文化，集各地美食于一层，提供中高档的服务，满足较高层白领的需求。三层：健身中心，为广大消费者提供健身场所，教授健身知识，满足高层知识分子工作之余的
3、健身需求。四层：中国传统文化 具体包括：品茗，茶道、琴艺教授与欣赏，花道交流与学习，书画欣赏，戏曲欣赏等。同时又为白领提供一个举行小型会议的优雅场所。第二部分 各个楼层使用情况具体策划一、一层使用情况策划1、 产品和服务一层设计用来提供汽车文化方面的服务，主要经营“硬件”方面的服务及“软件”方面的服务。前者包括：贴膜、包真皮、装 CD 音响、装防盗器、汽车检验等等。后者包括：提供汽车日常保养信息咨询，简单故障的自我修复，并为准备购车的顾客提供最新的市场行情及导购信息，举办爱车一族沙龙。并由此延伸出相关业务：与天津地区的汽车生产商保持业务联系，征求其最新的产品动态及相关零部件的技术指标，从而建立
4、起汽车生产商与顾客的动态联系。本经营单位充当桥梁，收取双向信息费。1.1 本项经营业务的策划理念首先，以本楼宇为核心的辐射域内有多处住宅群，如天大六村等。这些住宅群内私家车量相当可观，而且都是中高档车型，比如：别克、大众、福特、丰田等，且拥有者大多数都是中高级知识分子，收入可观，追求生活品位爱护车，但缺乏时间和有关汽车方面的专业知识，周围有多处写字楼，如有需要有车族可以上班时把车交于本店保养，下班取回很方便，客源充足。2楼层经理盈利部门项目部门信息服务组组长 A零部件销售组长 B汽车服务组组长 C财务分析组组长 D信息采纳组长 E其次，由于本楼宇本身及其周围都没有泊车位，这对有车族十分不便，本
5、业务提供高中低档各项汽车维护业务，顾客在本楼与消费的同时对爱车作了保养，解决相当部分的泊车问题。1.2 经营场地使用和布局（参见一层平面图）在图示截线用隔墙隔开，隔墙以南作为信息咨询场所，由于其正对其鞍山西道，所以要保证店面相对整洁美观；隔墙以北作为汽车美容维护场所，汽车全部由后面进出，维持了前门的交通和整洁度；东半部的配楼经营汽车零部件及装饰品。这样便构架出从零部件销售到汽车保养、信息咨询一整套服务链，增加利润附加值。2、 商业模式2.1 管理模式首先，经营相同业务的楼层设一个楼层经理，这样本层的主要的负责人硬是该层的经理，其下各设信息服务组组长、汽车零部件销售组组长、汽车服务组组长，各组长
6、直接负责其所辖的基层业务；再成立项目组，分别设财务分析组长和市场信息采纳组组长，分别负责整个楼层的财务分析和市场信息采纳收集，具体图示如下2.2 经营模式首先，各个盈利部门组长全面负责自己所辖范围内业务，A 组负责与外界汽车生产厂商保持及时联系，以便给与顾客及时满意信息服务，招收技工为顾问，一方面可以为顾客提供权威信息，一方面可以帮助 C 组排除技术困难，成立汽车发烧友沙龙，提供信息交流平台，减小信息更新的成本，增加顾客的消费愉悦感。B 组负责汽车零部件及饰品的统一采购，控制成本并且保证零部件更新跟得上市面上主流车型。C 组负责提供汽车的美容、维护等增值服务。 这样 B、C 两族构成了从零部件
7、销售到增值服务的价值链升级。D 组负责整个楼层的财务分析。 E 组确保为 A组提供及时有效的信息。3、 市场及竞争3.1 市场前景分析“七分养护，二分修理，一分爱护” ，随着目前机动车辆尤其是私家车的逐渐递增，一个被称为“黄金产业”的汽车美容养护行业，让越来越多的人开始关注。当前，车市的红火，必将带动汽车美容服务业的迅猛发展，汽车美容业成为目前颇具投资价值的行业。小到汽车打蜡，贴防爆膜，大到加装汽车的影音系统，设置改装汽车的机械设3备，汽车装潢美容的服务可谓无所不包。据不完全统计，全国汽车服务行业的年销售总额已经超过 1000 亿元，平均每 1 元购车消费能带来 0.65 元售后服务费。据不完
8、全统计，随着天津经济的迅速增长，天津市汽车保有量已经突破 100万辆，其中私家车超过 30 万辆。据介绍，本市私家车拥有数量已在全国位居前 4名。 冲着这样的市场前景，各方的投资者，从一次性投入几百万的大老板，到花十几万“ 搞搞”的小业主，纷纷投身到这个看上去很“美” 的行业，大有一哄而上蓬勃发展的势头。3.2 竞争优劣势分析优势 劣势竞争对手 入驻早，市场占有率高，功效渠道畅通，形成了连锁经营的规模优势，可以大规模采购，成本降低没有科研单位支持，服务行业进入壁垒低本经营单位 地理位置优越，客源充足，有天大的机械、精仪等工科技术支持，可善加利用，走产、学、研相结合道路，提高进入壁垒规模小，采购
9、成本高，知名度小宣传成本大3.3 财务分析经过对天津市同行的调查，然后结合本店规模，对设备台数进行了估计，得到的设备投资如下01 泡 沫 洗 车 机 8 台 290802 定 速 打 蜡 机 8 台 90803 高 压 洗 车 机 4 台 800404 汽车两用吸尘器 8 台 500805 空 气 压 缩 机 4 台 800406 空调冷媒加注机 3 台 1000307 调 速 抛 光 机 4 台 280408 便 携 式抽油机 8 台 200809 车室蒸汽桑拿机 2 台 1200210 燃油系免拆清洗机 2 台 800211 冷却系免拆清洗机 2 台 800212 润滑系免拆清洗机 2 台
10、 800213 轮 胎 动 平 衡 2 台 2800214 扒 胎 机 2 台 2800215 电脑故障检测仪 1 台 20001 万16 两柱式液压举升机 1 台 680017 电脑洗车设备（水刀、往复、隧道） 1 台 5 万8 万18 大型电脑四轮定位 1 台 3 万5 万4设备投资总计：￥106800装潢成本总计：￥50000固定成本总计：￥156800管理成本总计：￥10000/月（本层管理人员开资）可变成本总计：根据市场行情结合本店规模，应雇用高级技工、普通技工、服务人员比例为 1：3：2，所付报酬按月记为 2000：1000：700普通技工平均每小时完成 1.5 辆车的工作量，平均
11、每辆盈利280 元；高级技工平均每小时完成 1 辆车的工作量，平均每辆 420元。可以根据本调查资料及开业后的客流量，判断雇用人数，进而计算可变成本。4、 市场营销策略面对机动车在我市的普及率越来越高，车主对相关车辆服务的需求也在日益增加，但由于相关市场的无序，造成了一些管理不规范、服务满意度低、车辆保险不透明等问题，已远远不能满足车主的服务需求。为尽快改变这一现状，可以由本公司汽车文化服务部与有关保险公司和相关的汽车修理厂经过协商联合组建成立“爱车维护中心” 。首期启动后，在市内 10 个试点社区免费投放 5000 张联系卡，届时持卡登记的私家或公家车在市内驾驶出现故障时，只要拨打联系卡上的
12、救援电话， “爱车维护中心”将马上派出连锁汽车修理厂的一些技术人员前往现场为车主提供紧急送油、充气换胎、紧急送电瓶等各种紧急救援服务(免收往返路途车费和服务费，更换零件和材料费除外)。平时在社区内还能享受经过培训达到合格标准的“社区保险员”为车主提供的车务保险类、维修保养类等“零距离”服务。随着“爱车维护中心”不断完善，可以开通市内更多的社区，计划投放 10 万张服务卡。这样，在为私家车的拥有者们或公司车辆的司机提供服务的同时，由于我们高质量的服务必将能够在他们当中留下良好的口碑，他们也就成为了我们的免费宣传员。5、 经营风险及规避5.1 市场风险分析1. 成本太高优秀技术人员紧缺2. 汽车美
13、容业是近年刚刚兴起，职业培训尚未跟上，行业内缺乏专业熟练的技术工人，许多新开店没有自己培训出来的员工，要到其他地方挖人才，这样势必增加员工工资的支出，也会导致人员的不稳定、频频流动。 3. 根据一份市场调查显示，众多汽车护理、美容店开业后只有洗车，没有美容和养护生意，有流水、无利润，高档服务卖不出去。 4. 产品过于平庸，丢失回头客。“什么产品都有，什么特色都有”，是投资人的主要感触。其实，汽车美容不但存在技工“ 手艺 ”因素，服务的效果更要通过产品的科技含量来体现。产品没有特色，服务缺少足够的人性关怀和体贴，车主自然没有特别印象。5. 打价格战，并非促销，而是“促死” 。因为自身的特色也是别
14、人的特色，一些汽车美容店在产品服务方面无法与对手拉开差距，于是，价格竞争成为他们主要的销售手段。然而，服务行业不等于零售行业，如果没有系统的销售策略配合，价格战轻易不能打，如果用错了时机，非但效果不好，顾客还会质疑服务质量。6. 对于时下越来越风靡的汽车个性化装潢，是每个汽车养护中心都在“恶补”的课程，比如贴膜、包真皮、装 CD 音响、装防盗器等等。但是由于车型较多，顾客要求不一，新开店难以把握什么货该进，什么货不该进，如果在进货价格上没有优势，往往会造成时而产品不够、时而产品积压的尴尬。像杭州城西那家一年换四个老板的汽车美容店，据说5第一个老板一次性光眉条就进了 300 副。5.2 风险规避
15、 如遇经营不善长期入不敷出，引入百车汇、丰源等汽车美容服务连锁店入驻本楼一层，本单位只收取租金，本店工作人员必须保留。第二层楼层设计:餐饮文化市场分析:总体分析:依托整座楼层的文化定位,将第二层应用到餐饮业,借弘扬中国文化的底气,推出中国饮食文化.随着这几年人民生活水平的提高,直接得利的即是餐饮业,从大局看,餐饮业近年来发展迅猛,中国餐饮深受外国快餐冲击,但由于市场需求太大,有地方特色和文化品味的中式餐馆越来越受民众喜欢,像北京的徽寨馆,将古老而神秘的徽寨搬到北京,主体经营餐饮,取得了很大成功.从天津看来,2003 年天津人均 GDP 已达 3000 美元,而天津市规划到 2010 年人均 G
16、DP要接近 6000 美元,短短七年将近一番,这种幅度的收入增长也许会刺激对住房和奢侈品的消费,但相比来言,人们肯定会改善自己的生活品质,尤其是谁都离不了的饮食,这时特色和品质将成为吸引顾客的关键.大楼位于天津市南开区鞍山西道“科贸街”中心位置,周围有众多高校,每天都有大量去购买科技产品的顾客和大量的商家,而他们大多属于中低端的消费者.尤其大学生,经常出去聚会和尝鲜,但苦于校园餐厅的单调和校外卫生条件的担忧,如果能够解决他们这方面的顾虑,并将各色各样的餐饮提供,将会满足他们的愿望.市场定位:中高端消费市场价值定位:以食养身,将中国的食品文化提升为食品养身文化.主要顾客:大学生、来往科贸街的顾客和商家、附近地区天津市民。项目介绍:将二层总体定义为中华美食文化城,下分为西北、东北、中原、西南、东南、港澳台和雅阁(包厢类) 八大板块,楼层的总体分布设计、物业管理我们主掌 .吸引各地风味特色入驻,除包厢外,板块设计将以地方特色为主,由入驻方参谋我们进行设计,摊位的装
