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1、一 信托产品介绍华融国际信托公司与贵州宏益公司建立了一份资金信托计划，该计划的详细信息见以下两个图表：表 1 金牡丹融丰系列贵州宏益公司旧城改造项目集合资金信托计划产品名称 金牡丹融丰系列贵州宏益公司旧城改造项目集合资金信托计划信托公司 华融国际信托 投资门槛 100 万信托类型 资金信托 信托期限 12 个月推出时间 2011-08-22成立日期 2011-09-07终止日期 2011-09-22预期年收益率 A 类投资者人民币 100 万元（含）300 万元，预计投资收益率9%；B 类投资者人民币 300 万元（含）1000 万元，预计投资收益率9.9%；C 类投资者人民币 1000 万元
2、（含）以上，预计投资收益率 10.4%。资金运用方式 向贵阳宏益房地产开发有限公司发放信托贷款，资金用于贵阳花果园后街彭家湾危旧房、棚户期改造项目一期开发建设。风险控制 （1）花果园项目二期 6 号地的土地使用权抵押，宏立城公司“山水黔城”项目在建工程抵押，抵押率不超过 30%；（2）宏立城公司连带责任保证；（3）实际控制人肖春红无限连带责任保证。收益分配 自信托计划成立并生效之日起，每季度分配一次信托收益数据来源：http:/图 1 金牡丹融丰系列贵州宏益公司旧城改造项目集合资金信托计划结构图委托人 华融信托 宏益公司信托资金到期清算信托贷款到期还款保管银行资金资金宏益公司花果园项目二期 6
3、 号地的土地使用权宏立城公司 “ 山水黔城 ” 项目的在建工程宏立城公司宏益公司 、 宏立城公司实际控制人肖春红抵押 抵押 保证 保证二 产品分析1 产品背景近年来贵阳城市建设规模不断扩大，城市环境大为改观，大部分区域居住环境得到明显改善。为改善城市基础设施及城中村等居民落后的居住状况，贵阳今年将大量启动棚户区、危旧房、旧城改造，仅南明区年内就将启动 27 个旧城改造项目，其中包括红岩桥汤家坡、百脑汇电脑城、五里冲、原市交警支队地块、兰草坝片区等。云岩区则有大营坡、人民剧场片区等项目。旧城改造项目的集体启动，将给贵阳房地产市场补充大量的房源，或将引起贵阳房地产市场的巨大波动。在这样的大背景下，
4、贵州宏益公司承担了贵阳市彭家湾旧城改造项目“花果园” 。2 产品结构中各参与方需求分析。资金供给者是参与金牡丹融丰系列贵州宏益公司旧城改造项目集合资金信托计划的投资者，包括个人投资者和机构投资者。资金需求者是贵州宏益公司。华融国际信托有限公司则是这笔信托业务的中间商，负责筹集投资者的资金并投向标的投资品。3 投资者特性分析风险性：此项信托投资计划门槛为 100 万元起。这样就排除了资金实力不强的中小投资者。而资金实力强的投资者一般会有一定的风险承受能力。由于本计划是贵阳市旧城改造重点项目，政府的支持力度不言而喻，相对于其他房地产类的信托项目风险相对较小。流动性：该产品信托期限为 1 年，且每季
5、度分配一次信托收益，属市场上较受欢迎的高流动性产品。收益性：本产品期限为 1 年，预期收益率达 9-10.4%/年，远高于同期存款利率，在市场同期同类信托产品中居较高水平。4 产品特点（1）保障房项目棚户区改造项目花果园项目位于贵阳市中心南侧（彭家湾）贵阳市二环内，距离贵阳市中心 1.5 公里。涉及的地区彭家湾，是贵州省最大的棚户区，同时也是贵阳市最大的“城中村” ，贵阳市政府将花果园项目列入贵阳市“十二五”规划重点项目。（2）融资人实力雄厚，品牌卓越融资人宏益公司注册资本 5 亿元，具有房地产开发二级资质，系花果园项目的项目公司。截至 2010 年末，宏益公司总资产 517,957.04 万
6、元，净资产 135,121.71 万元。宏益公司控股股东贵州宏立城房地产开发有限公司（简称“宏立城公司” ） ，注册资本 1 亿元，具有房地产开发二级资质。宏立城公司是贵州省本土第二大的房地产开发商。（3）认购踊跃自 2010 年 11 月底开盘以来，花果园项目已连 8 个月占据“贵州省单体楼盘销售面积、销售套数冠军” ，每月成交 1000 套以上。截至 2011 年 8 月 2 日，花果园项目已销售住房10,216 套，已销售建筑面积 909,878.77 平方米，已销售金额 53.47 亿元。（4）抵押物足值宏益公司以花果园项目二期 6 号地的使用权抵押，宏益公司控股股东以贵阳“山水黔城”
7、项目在建工程抵押，抵押物评估价值合计不低于 20 亿元，抵押率不超过 30%。5 该信托计划与华融国际信托其他信托计划比较华融国际信托发起的债权信托计划众多，期限也各异，收益率也不同，本文在选取该公司金牡丹融丰系列信托产品中其他十个债权转让信托计划作对比。表 3.2 华融国际信托金牡丹融丰系列信托计划一览表信托计划 期限（月） 收益%金牡丹融丰系列华融同江伟业信托贷款集合资金信托计划 24 11-12.5金牡丹融丰系列正诺矿业信托贷款集合资金信托计划 24 10.5-11.5金牡丹融丰系列苏州高新结构化融资集合资金信托计划 24 8.5-10金牡丹融丰系列能交投大西、晋豫鲁股权/股份收益权投资
8、集合资金信托计划36 9.75金牡丹融丰系列新疆海成房地产信托贷款集合资金信托计划 24 8-8.5金牡丹融丰系列武汉信用担保集团贷款集合资金信托计划 24 10.5-11.5华融金牡丹融丰系列龙山特定资产收益权集合资金信托计划 24 10.5-12华融金牡丹融丰系列弘源兰炭股权投资集合资金信托计划 24 10-11金牡丹融丰系列泰亨投资股权投资集合资金信托计划 24 9.5金牡丹融丰系列广州惟觉公司信托贷款集合资金信托计划 18 10.5-11金牡丹融丰系列当代万国城不动产收益权转让及回购（二期）集合资金信托计划24 10.8-11.5数据来源：http:/从上表可以看出，华融国际信托公司推
9、出的金牡丹融丰系列理财产品预期收益率几乎都处在 10%以上，属于较高回报率。期限主要集中在 2 年期以下。三 启示在本案例中，虽是旧城改造项目，但是从公司的项目计划看，也只是一般性的房地产项目，房地产信托是对房地产行业融资渠道的一个补充，它在为信托业开辟了一块新的业务领域的同时，也为投资者开发出一个新的投资品种。从这个角度说，房地产信托的出现无疑是件好事。但是，房地产本身就是一个高风险行业，房地产信托的风险控制能力并非能强于商业银行；对于个人投资者，投资于房地产信托并非就能得到稳定的高收益。房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未
10、能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。房地产投资信托孕育于成熟的市场经济体制，只有具备了规范的市场运作机制和完善的法律、法规，才能确保这一金融工具的顺畅运行。而我国现在仍然处于计划经济向市场经济的过渡阶段，法律制度还不够健全。就房地产信托业而言，尽管有了“一法两规” ，但其只是一个框架性的法律文件，缺乏真正针对信托业务操作层面配套制度。另一方面，当前法律体系的法律实施是短期行为，而且，机构立法责任与执法责任是分开的，这导致了监管者与金融机构对法律解释的困难，在很大程度上导致了违法乱纪、违法违规的出现，不同的法规如何相互补充或替代，通常也不够清晰，致使透明性很低。
