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1、,4、上海百联世贸国际广场,上海百联世贸国际广场写字楼的整个剪力墙核心筒落到商场，直接造成物业上永久的痛，影响经营质量！,百联世贸广场案例,中国商业地产的发展瓶颈的表现商业地产建筑形态设计中的常见问题,（1）建筑物业功能与经营功能的错位（2）不符合商家要求，影响招商的实施（3）建筑配套不完善，影响客流导入,商业地产建筑形态设计中的常见问题,长寿路,长宁路,万航渡路,购物中心,写字楼,商业与写字楼的错位！,（1）建筑物业功能与经营功能的错位,A. 产品位置摆错,案例：上海悦达889广场,建筑外观的时尚性,（1）建筑物业功能与经营功能的错位,B. 建筑外观错位,案例：上海大悦城（原新梅广场）,新梅
2、广场,大悦城,（1）建筑物业功能与经营功能的错位,C. 物业价值降低,案例：合肥信旺广场,（1）建筑物业功能与经营功能的错位,案例：松江青年城,2012年,2008年,A. 建筑层高限制招商,案例：盐城缤纷亚洲,（2）不符合商家要求，影响招商的实施,案例：盐城缤纷亚洲,A. 建筑层高限制招商,（2）不符合商家要求，影响招商的实施,住宅等分面积，单一功能，且缺乏物业配置。,B. 建筑功能限制招商,案例：上海香溢花城商业项目,（2）不符合商家要求，影响招商的实施,后果：先建设后定位，建筑物业的商业功能缺失，错失了零售市场的发展机会。,B. 建筑功能限制招商,案例：上海香溢花城商业项目,（2）不符合
3、商家要求，影响招商的实施,C. 建筑平面限制招商,案例：上海日月光广场,（2）不符合商家要求，影响招商的实施,案例：上海曲阳生活购物中心,D. 建筑楼层影响招商经营,（2）不符合商家要求，影响招商的实施,案例：南京恒顺商厦,D. 建筑楼层影响招商经营,（2）不符合商家要求，影响招商的实施,在金角银边草肚皮的地方应设置主力店或目的性消费！,10座尚未开业9座原商户已停业,9座宿野美容（2011年开业，2012年已经关门了）,10座,11座Lexus,9,11,10,（3）建筑配套不完善，影响客流导入,A. 违背商业规律,案例：上海金桥国际,（3）建筑配套不完善，影响客流导入,B. 客流未被利用,
4、案例：上海仲盛世界商城,（3）建筑配套不完善，影响客流导入,C. 车库设计外行,案例：西安长安国际,案例：上海贝尚坊,商业地产项目的科学开发流程,为避免商业地产的发展瓶颈，请遵循科学的开发流程！,科学的开发流程专业的市场调查准确的市场定位契合定位的建筑物业功能现代化的景观氛围营造商业专才的招商经营实操,商业项目成功开发的几大要素,商业项目是否能够成功运作，取决于开发流程是否正确,vs,国外,国内,先建设,1、国外商业地产项目的开发流程,选址,建设,选择管理团队,运营,调整出发点,寻找投资基金,投资基金评审,2、国内商业地产项目的开发流程,我国现阶段商业地产开发营运特点： 开发商既充当着资本运营
5、商的角色，同时还担当了部分商业运营商的角色。,拿地,建设,考察定位,选择管理团队,招商,运营,调整点1,调整点2,国外的商业地产项目，所有权、开发权、经营权是三权分离的，而在国内，则是三权统一的。 三权分离的优势在于，开发商负责拿地，投资开发；定位、策划、规划、设计、招商、运营，各个环节均有专业团队来做，有效避免了闭门造车的“拍脑袋”决策。,3、 造成国内外开发流程不同的原因,三权的不同,4、适合国情的商业地产项目的开发流程建议,可行性论证,考察定位,选择管理团队,主力招商,规划设计,调整设计调整布局,建设,运营,确定开发模式,商业项目地块利用价值最大化的案例介绍,商业项目地块利用价值最大化的
6、案例介绍,综合体项目的定性决定它的开发量 案例一：上海城开南方商务区,项目概况,项目处于上海南方商城成熟商圈，欲打造具备品牌影响力的城市综合体项目。,案例一：上海城开南方商务区项目,项目定性从社区商业升级至区级商业，定性决定定量。,关于体量,商业面积从3万至14万,原方案,开发商保守预计3万,周边已存在南方购物中心、友谊商城等成熟的集中式商业；目前区域商业供应量近50万；开发商商业地产开发经验有限，认为开发3万商业。,我司方案,定位测算14万,根据城市商业规划定性，对商圈性质判断；对已有商业分析，发展市场发展空间；通过现有供应及未来需求商业体量测算，科学预测商业缺口。测算未来商业收益。,地块规
7、划指标10万,其中4万从地下挖掘,案例一：上海城开南方商务区项目,项目地块指标决定项目的产品组合 案例二：南京新街口国信项目,商业项目地块利用价值最大化的案例介绍,案例二：南京新街口国信项目,方案一,方案二,项目建筑密度指标从30调整至42。,项目开发模式决定项目的产品配置 案例三：山东济南英雄山路项目,商业项目地块利用价值最大化的案例介绍,案例三：济南祥泰英雄山路项目,方案一：持有模式,方案二：产权模式,项目零售商业体量从10万平方米降到2万平方米。,以超市卖场为主力店的，持有集中商业的城市综合体 其特点是以超市卖场为主力店，带动其他商业快速销售去化，并提高售价；写字楼布置于地块一，临近英雄
8、山路，最大限度的展示项目品质，推升整体档次。,方案一,以休闲商业街区业态为主，实施全盘销售的城市综合体 其特点是以休闲商业街区业态为主，商业大部分集中于地块一，临近英雄山路，最大化商业可视性，提升售价与去化率，写字楼受建筑密度限制骑乘于商业裙房之上。,方案二,案例三：济南祥泰英雄山路项目,项目的功能从零售购物中心的商业到休闲商业街区。,建筑形态定位,多栋单体高层 花园式配套商业,案例三：济南祥泰英雄山路项目,总体产品组合定位,公寓 办公 商业,项目的开发模式/功能定位/客群定位/竞争格局决定建筑形态与风格 案例四：上海城开南方商务区项目,商业项目地块利用价值最大化的案例介绍,通过对项目地块价值
9、的解构，为建筑设计提供依据,关于地块,从不规则难点至最佳排布,对本项目地块价值进行全面研判：,案例四：上海城开南方商务区项目,关于地块,从不规则难点至最佳排布,在地块价值判断基础上，做出整体规划布局：,案例四：上海城开南方商务区项目,通过对项目地块价值的解构，为建筑设计提供依据,4家国际知名设计公司方案：,第一家,第三家,第四家,第二家,案例四：上海城开南方商务区项目,40,为设计公司提供国际最新商业综合体设计的参考案例,我司提供的实地考察项目案例：,关于建筑设计,从相信品牌至回归诉求,金中心将写字楼入口设置在商场1楼,香港圆方商业广场将写字楼入口设置在商场B1F,香港新城市广场将酒店入口与商
10、场相连通,案例四：上海城开南方商务区项目,最终设计稿,商业、写字楼、酒店相互连通，实现联动,集中式商业与街区式商业相结合,案例四：上海城开南方商务区项目,3、中国商业地产的未来发展趋势,1、拉动内需的国策与城市化进程继续推 动商业地产的持续开发2、商业同质化现象将继续存在发展3、持有开发经营的比重会不断上升4、地产开发资本与商业资本的紧密结合,中国商业地产的未来发展趋势,5、低能级城市开发城市综合体的风险趋大6、商业的购物功能弱化，综合消费功能提升7、商业地产专业化分工的作用会逐渐显现8、商业地产呼唤专业商业设计公司/运营公司,中国商业地产发展特征与未来发展趋势,三、中国商业地产项目典型开发模
11、式的介绍,案例：综合体商业案例万象城,商业系列产品分工定位的典范,1997年,2004年,2004年后,华润置地第一个商业项目“上海华润时代广场”开业。,深圳万象城开业，标志华润商业地产之路开启。,万象城模式逐渐复制到杭州沈阳等城市。,2011年后,历经7年发展，万象城系列已成功布局全国15大城市。,1、华润发展历程,上海华润时代广场,深圳万象城,成都万象城,华润,华润电力,华润金融,华润燃气,华润微电子,华润水泥,华润置地,华润创业,华润零售集团,物业管理,住宅开发,万象城五彩城,中艺,华润万家,华润零售集团（香港）,Vivo,Galaday,PacificCoffee,Leonardo,华
12、润堂,华润万家,欢乐颂,Voi-la!,Ole,VANGO,Bit,华润万家（香港）,华润苏果,2、华润商业物业品牌管理架构,3、华润万象城建筑设计团队,强强联手，精英团队，群英荟萃,沈阳万象城-塑造生活地标,合肥万象城-开启城市万象,青岛万象城-城中之城,郑州万象城-铸造中原核心商圈,南宁万象城-再续万象传奇,成都万象城-掌控一城脉搏,杭州万象城-城市精粹所在,深圳万象城-永不落幕的时尚舞台,4、万象城各地项目经营主题,51,华润万象城的系列产品内容,高端品牌：华润置地万象城系列,购物中心主力店：国际一线品牌、泰国CENTRAL百货、嘉禾影院、OLE超市、“冰纷万象”真冰滑冰场、TOYS“R
13、”US玩具“反”斗城、NOVO新概念、大食代美食广场、苏浙汇、NIKE等。,大型购物中心,5A写字楼,高尚住宅,超五星酒店,酒店式公寓,高端品质消费,中高端品牌：华润五彩城livingmall系列,购物中心主力店：沃尔玛超市、屈臣氏、SASA、热风、星巴克、浩泰冰上运劢中心、韩国CGV五星级影院、snoopy乐园等。,购物中心,住宅,年轻时尚家庭消费、中高层年轻消费群体,中低端品牌：欢乐颂系列,华润万家目前拥有华润万家、苏果、Ole精品超市、V ango便利店、blt、Voila ！酒窖、中艺、华润堂、VivoPlus等连锁品牉，还进一步组建百货公司和院线、剧院，加上之前独家经营的“Espri
14、t”及“RedEarth”的思捷环球，独资拥有高档时装皮具GA LADAY及在2010年6月份收购的Pacific Coffee,“欢乐颂”同时可以将华润旗下超市、百货、酒窖、咖啡店、美容与健康、高档零售等近10个零售业态整合其中，涵盖主力店、中店及小店，达到60%的体量由自己旗下业态以及紧密合作品牌实行一级控制，而其余40%的体量才对外招商，保证开业率及开业速度，为快速扩张奠定坚实基础。,区域型购物中心,大众家庭消费,百货、大卖场、餐饮、游乐场、KTV、影院持续升级中,5、华润持有型物业三类产品比较分析,REL时尚生活百货专为1835岁年轻女性打造的时尚生活馆2. Ol超级市场华润万家旗下第
15、一家新概念超市，以“时尚、健康、快乐”为经营理念。3. 嘉禾深圳影城目前深圳最大的电影城4. 冰纷万象滑冰场中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场,6、华润万象城4大主力店,7、华润万象城管理经营模式,总部进驻,一线品牌,持有经营,定义形象,海外招商,1、选城二线城市,3、业态定位一站式齐全规划,1、开发商具备强大实力,2、招商以一线品牌为主,2、选址考虑因素,5、打造高端商业建筑形态,外因,内因,a、城市金融商业核心位置,c、周边交通便捷，公交线路多 拥有地铁,b、区域内缺乏一个高端大型商 业来统领区域商业形象,4、引进国际一流的精英团队,8、华润万象城成功的KPI体系,初期,过渡期,平稳上涨期,万象城,万象城财务线图示,一期租金收益平衡 二期开发,租金及物业价值平稳上涨,首期资金投入大,现金流,时间,9、华润万象城投入与收益,支出,收入,9、华润万象城投入与收益,
