团润邦保障性住房可研

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1、103 团保障性住房建设项目（润邦凯旋城居住小区）可行性研究报告1第一章 总 论11 项目背景1.1.1 项目主要内容（1）项目名称：农六师五家渠市 103 团保障性住房建设项目（2）项目性质：新建（3）项目社会属性：社会保障事业（4）项目主管部门：农六师五家渠市建设局（5）项目主办单位：五家渠城市建设投资经营有限公司项目负责人：王以胜（五家渠城市建设投资经营有限公司总经理）（6）项目建设地址：润邦凯旋城小区位于蔡家湖镇中西部，北 为团结路，南为胜 利路， 东为 西环路，西 为西外环 路。（7）项目建设内容：多层砖混结构住宅楼和公共建筑，规划户型面积 59-90 平方米不等。（8）项目建设规模

2、：规划区总规划建设用地面积为 164735.43 平方米，用地分为两块， 计 划拆除现状 39468.58 平方米的砖房建筑，回迁安置总户数 282 户 903 人。规划新建总建筑面积 152709.21 平方米，其中住宅面积 135634.76 平方米，1532 套住宅（其中保障性住房 1500 套），公共建筑 17074.45 平方米。（9）项目建设总投资额：计划总投资 13440.2 万元。（10）项目建设资金来源：五家渠城市建设投资经营有限公司自筹建设资金11040.2万元，占项目总投资的82.2% 。103 团保障性住房建设项目（润邦凯旋城居住小区）可行性研究报告2（11）项目建设期

3、计划：项目从2012年初年开始启动，分两年建设完毕，于2013 年底全部建成投入使用。注：保障性住房以外的32套住房建设列入二期建设计划，一期建设内容主要针对保障性住房建设项目。1.1.2 承办单位概况农六师 103 团位于天山北麓，准噶尔盆地南缘，五家渠市北郊。地理位置东经 8725587365，北 纬 441855444000，属于五家渠市市属辖区。全团东西宽 1218 公里，南北长 40 公里。东起老龙河同 102 团交界；西起邓家大沟与共青团农场接壤，南起猛进水库与 101 团相连；北至望杆子向东延伸于北家海子。103 团场部距农六师五家渠市 35 公里，距离昌吉市 56 公里；距离乌

4、鲁木齐市 65 公里。农六师 103 团前身五十一团是一支在解放战争时期组建起来的部队。1947 年 10 月在山西省组建晋绥军区补训团，1948 年 2 月,编为西北野战军第六纵队新四旅第三团,计 3 个营 12 个连 2500 余人。1949 年 1 月,改编为中国人民解放军第一野战军二兵团第六军十七师五十一团。1952 年冬,五十一团在乾德县甘州宫、留子庙一带垦荒。1953 年 6 月,编为中国人民解放军农业建设第十六团进入蔡家湖开荒生产。1961 年西戈壁农场并入，1969 年改名农六师 103 团场。驻场单位有邮电支局、工商所、税务所、气象站、新华书店、派出所、保 险公司、通信公司等

5、。 全团土地面积 545.56 平方千米,耕地 9936 公顷。总人口 1.71 万，5259 户。其中 汉族 1.64 万人,回族 552 人,蒙古族 6 人,维吾尔族 2 人,其103 团保障性住房建设项目（润邦凯旋城居住小区）可行性研究报告3他民族 179 人。从业人员 6390 人(国有 5260 人,个体 1130 人)。团场经济以农为主,多种经营,主产有粮食和瓜类、棉花、油料。有农业连队 15个，工业单位 6 个。 团场甜瓜每年种植 2550 公顷,成为著名的“ 中国甜瓜之乡”，是团场经济支柱，同时大面积种植的作物 还有棉花、粮食和油料作物，近年来工业番茄和辣椒种植异军突起，发展很

6、快。畜牧业以养猪养鸡养羊为主，年牲畜存栏 1.82 万头。工业主要产品:煤炭、保温砖、红砖、耐火砖、番茄酱、辣椒干、 纸箱、发 泡沫、打包带、面粉、食用油等。2010 年实现工业总值 33867 万元,其中第一产业 15174 万元,第二产业 6701 万元,第三产业 5840 万元。2010 年实现主营收入 17676 万元，利润总额-2985 万元。 全团有中学 1 所,职业中学 1 所,小学 7 所。在校学生 2471 人,教职工 224 人。医院 1 所,病床 65 张。连队卫生室 25 个,卫生技术人员 52人,其中医生 24 人。 蔡家湖镇是 103 团场部驻地,镇区规划面积 4

7、平方千米,隶属五家渠市。清光绪年间,有 3 户蔡姓人家在此居住,原是一片苇湖洼地,取名蔡家湖。1952 年冬,五十一团驻此垦荒。2010 年全镇人口 2580 户，约8000 人,现有城镇住房总建筑面积 30.74 万平方米，其中砖混楼房 2.04万平方米，各类平房住宅 28.7 万平方米，镇区人均居住房面积 38.42平方米。古尔班通古特沙漠是中国第二大沙漠，五家渠市 103 团是进入古尔班通古特沙漠腹地天然绿色通道（古尔班通古特沙漠 103 团至 182团更是被称为“ 血脉” 之旅）。绿色沙漠通道以五家渠为起点,沿途良田103 团保障性住房建设项目（润邦凯旋城居住小区）可行性研究报告4万顷

8、、绿树成排，道路宽阔、通 畅、方便，所到之 处， 处处见景，又处处不同，特种旅游业发展迅速。同时， 103 团有着“ 中国甜瓜之乡”之称，这里的哈密瓜香、甜、酥、脆、营养、安全、 绿 色产品远销国内外，每年来收购和运输甜瓜的人群为团场商贸发展增加了无限潜力。 1.1.3 可行性研究报告编制依据（1）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724 号）；（2）国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见2009年；（3）山西省对口支援新疆综合规划；（4）农六师 103 团晋惠苑保障性居住小区修建性详细规划（5）项目建设单位提供的相关资料；（6）投资项目可行性研究编制指南（试

9、用版）（7）项目可行性研究报告编制委托书1.1.4 项目提出的理由与过程随着我国住房制度改革的不断深化，福利分房制度的终结，城镇住宅建设在旺盛的需求压力下持续快速发展，使得住房市场化程度逐步提高，我国居民住房条件总体上有了较大改善，目前全国城镇人均住房面积已经达到 25 平方米的指标，住房改革使国家和居民均获得了实惠。但在经济发展过程中，存在由于受地区经济发展差异、教育程度和身体健康等原因所形成的弱势群体，其生活状况未能实现与经济发103 团保障性住房建设项目（润邦凯旋城居住小区）可行性研究报告5展同步发展，其收入水平长期在低水平上徘徊，甚至走下坡路。改革开放 30 年来，在党的富民政策的正确

10、引导下，兵团农牧团场职工居住条件和环境发生了翻天覆地的变化，特别是 2000 年兵团推行职工危旧房改造工程以来，随着国家对兵团团场基础设施和民生工程投入的加大，许多兵团团场职工告别了又小又矮的土坯房，住进了宽敞明亮，冬天有暖气，夏天有菜园的新居。曾经的地窝子、土坯房、戈壁荒滩，被如今的绿树环抱、高楼林立的美景所代替。一个个如诗如画、风景秀美的小城镇已经建成，兵团屯垦戍边新型团场建设成效显著。但由于兵团生产体系以农业为主，各团场又大多处于边远落后地区，底子薄，自我循环发展速度慢，由于历史上注重生产性投入，在各民生工程上的历史欠账多，仍有大批团场农工居住在普通砖木甚至土木住房中，其住宅建设标准低，

11、抗震能力差，配套条件差，周围环境处于自然状态，随着聚居人口的增多，周边环境不断恶化。团场职工由于自身收入低，依靠自身难以改变目前的居住状态，难以感受到社会进步所带来的变化。“十一五”以来，我国城镇化建设速度加快，兵团也提出了以城镇化加快工业化， 连队农业人口向城镇集中的战略发展方针，兵团小城镇基础设施建设和各项民生工程建设进入了快车道。农六师也计划在“十二五”期间，力争把五家渠市建成平安、开放、宜居城市， 倾力打造有魅力、有后劲 的自治区直辖市，师市城镇化率将由现在的 46提升到70，形成由城市、中心城镇、一般城 镇、中心 连队构成的现代城镇体系，城镇基 础设施、公共服务设施功能、 产业 聚集

12、作用明显改善，职工103 团保障性住房建设项目（润邦凯旋城居住小区）可行性研究报告6群众幸福感将得到显着提升。而 2012 年，兵团与国家签订保障性安居工程工作的展开，为这一进程的实现提供了强有力的动力。因此，下决心、下力气对 103 团蔡家湖镇城镇现有建筑进行改造，进行保障性住房（润邦凯旋城居住小区）建 设，是提升城 镇整体形象、改善城镇发展布局，提高人民生活水平、促进安定团结局面、增强城镇发展后劲的有效措施，是落实兵团城镇化的重要举措，是一项重要的民生工程，在现实具有积极的社会意义。1.1.5 研究工作的范围本可行性研究报告主要对以下几方面进行论述：（1）项目建设的必要性和可行性；（2）项

13、目区改造的需求分析和规模确定；（3）项目建设的资源、环境、社会和实施配套条件；（4）对建设内容进行规划设计，确定建设方案，完善项目区配套设施规划；（5）规划项目的消防、建筑节能及环境保护；（6）确定项目组织形式、资金管理形式及实施进度计划；（7）编制项目投资估算，确定资金筹措方式和资金使用计划；（8）项目经济效益和社会效益分析12 项目概况1.2.1 拟建地点拟建地点位于新疆五家渠市 103 团蔡家湖镇规划范围的中西部，位于西环路、 团结路、胜利路、西外 环路所包 围的地块。103 团保障性住房建设项目（润邦凯旋城居住小区）可行性研究报告71.2.2 建设规模与目标建设规模：规划建设用地面积

14、164735.43 平方米，计划拆除现状39468.58 平方米的砖房建筑，回迁安置总户数 282 户 903 人。规划新建总建筑面积 152709.21 平方米，其中住宅 135634.76 平方米，1532 套（其中保障性住房 1500 套）。建设目标：将项目区内砖木和土木结构建筑全部拆除，按照规划将其改造成功能分区合理、各类公共设施齐全、生活便利、休闲时尚、文明和谐的居住生活区，彻底改善当地居民的生活条件，顺利实现城镇居住人口住房条件的改善，实现城镇景观和社会功能的提升，达到人与自然和谐相处的目的。1.2.3 主要建设条件（1）国家保障性住房建设已获得许多成功经验。目前为改善低收入人群的

15、住房问题，平抑房价快速上涨所带来的社会问题，国家在全国掀起了保障性住房建设的热潮，全国各地都在进行保障性住房建设并且均取得了良好的效果。103 团为了改善低保户、低收入群体和住房困难群众的居住条件，按照师市的统一部署， 2011 年进行了大规模的保障性住房建设项目，已经具备了丰富的建设管理经验。（2）居住群众对新住房的热切盼望。城镇低收入人群长期生活在恶劣的环境中，随着吃穿问题的解决，对改变自身的生活环境有着强烈的愿望。群众对对城镇保障性住房持支持态度，热切盼望，为项目顺利进行提供了较好的基础。（3）兵团与国家目前将保障性住房建设列为改善民生的一项重要103 团保障性住房建设项目（润邦凯旋城居

16、住小区）可行性研究报告8工作， 103 团也将保障性住房建设纳入政府年度目标考核中，积极筹措资金按时完成计划目标。团场保障性住房建设，使保障性住房建设项目得以顺利启动的前提条件。1.2.4 项目投入总资金及效益情况润邦凯旋城居住小区项目计划在 2012-2013 年内投入总资金13440.2 万元， 实现对蔡家湖镇镇区西侧区域的建设，将现有建筑拆除后就地重建，新增建筑面积 152709.21 平方米，住宅建筑面积135634.76 平方米，住宅 1532 套（其中保障性住房 1500 套），新增住宅小区使得镇区居民全部住进安全舒适的楼房，小区内公共服务和生活设施配套齐全，人民生活和谐安详。1.2.5 主要技术经济指标居住用地经济技术指标规划建设用地面积 131647.99m2规划总建筑面积 152709.21m2多层住宅建筑面积 135634.76m2其中 规划公共建筑面积 17074.45m2容积率 1.16建筑密度