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1、第 1 页住宅设计基本要求一、总则1、目的地产开发的项目是在不断总结中得到提高的。为了将成功的开发经验应用到新的项目中，在满足居住舒适度、经济实用、安全可靠的前提下，不断提高住宅设计质量，特制定本设计指导书。2、内容说明各项目可根据具体情况增添工程做法或适当变通，并以附件形式提交相关设计单位；本作业指导书基于国家设计规范进行制定，当与规范在表达方式上有所不同时应优先满足本指导书技术要求。二、室外篇：第一节、 总图：1、设施：设备用房、物业管理处、垃圾处理站、公共洗手间、设备用房的位置应避免对小区景观造成不利影响，更重要的是不能对周边的住户形成噪音、灰尘、视觉等的干扰。同时，应设置合适的路径供工
2、作人员进出设备用房；物业管理处应在不影响小区功能布局的前提下，布置在便捷位置(如入口附近) ，以便内外人员工作联系而减少对小区的影响；物业管理处的使用要求通常包含会议室、管理员办公室、业委会办公室、财务室、客户接待室以及维修/保洁/绿化仓库；需考虑保安、维修宿舍区，及早与物业沟通初步达成相应的设计要求，在设计中一并考虑宿舍区、食堂、厨房等如果存在的规划报建的面积问题，可以预留合适的位置及大小，待验收后施工。垃圾收集点应设在小区的下风向和较隐蔽的位置（其面积由住户数量来计算决定，一般不小于 6平方米） ，与住宅距离不宜小于 10 米，外部与道路相连；其地面及内壁宜贴光滑、易清洁饰面材料，并配置给
3、排水设施。公共洗手间是提供给小区内活动或工作（如保安、保洁人员）的人员使用的。通常布置在首层较为隐蔽的位置；其数量与选点应考虑距离因素保证使用者能方便地使用；其使用要求仅需满足便器、洗手盘及拖布池即可；并配置给排水设施、排气通风设施和照明设施；岗亭在小区主入口处要求按人流车流方向实行人车分流管理。岗亭的外窗最好为推拉窗，能大角度观察外界；岗亭应考虑遮阳措施，配备电话、门禁门口对讲机、照明等设施；岗亭道匝配备应考虑其提升速度合理且造型与小区形象相适，读卡器位置与岗亭最好在同一侧，岗亭位置确定时应该充分考虑人行、车行的进出口位置，方便停车取卡、读卡及缴费。2、管线：埋深、覆土、综合、管线埋深、水管
4、道宜与道路中心线或主要建筑物平行敷设，尽量减少与其它管道交叉；第 2 管道的埋深应根据外部荷载、管道强度与其它管道交叉等因素确定，緑化带按 ，人行道按 ；排水管道的布置应根据小区规划、道路和建筑的布置、地形标高、污雨水去向等，按管线短，埋深小，尽量自流排出原则；排水干管应靠近主要排水建筑物，并布置在连接支管较多的一侧；排水管道的最小覆土深度应根据外部荷载、管材强度，结合当地埋管经验，车行道下，绿化带按 ，人行道 。压电缆选用 联聚氯乙烯绝缘，聚氯乙烯护套铜芯电力电缆；压出线电缆选用聚氯乙烯绝缘，聚氯乙烯护套铜芯（阻燃）电力电缆，工作温度 90|U+2103；应急母线出线选用聚氯乙烯绝缘，聚氯乙
5、烯护套铜芯（阻燃）电力电缆，工作温度 90|U+2103。电缆明敷在桥架上，若不敷设在桥架上，应穿镀锌钢管（设。制线采用 燃型电缆，与消防有关的控制线为 火型电缆。下燃气管道与建筑物、构筑物及其它管道之间的距离按规范执行；下燃气管道尽量不设置在地下室顶板上，如设置在地下室顶板上须考虑其埋深覆土不小于1000底） ；下燃气管道上方不得设置建筑物及结构物等；反映各设备专业管线（电缆、通讯煤气、给水、污水、雨水）相对位置和埋设情况；能根据各专业管线埋设情况，结合园林、结构反梁等确定室外地下室顶部最小覆土深度，；埋深宜保证管线上至少留 200300 覆土；总图设备管线布置应与景观设计总图核对，综合确定
6、其位置和走向；监控中心设监视屏，录像机和控制设备，以便进行多路切换监控及长时录像；第 3 主出入口处分别设置彩色一体化高速云台摄像机，以便监控中心及时跟踪人员、车辆出入情况；住宅首层各电梯前室安装吸顶式或固定式摄像机，电梯轿厢内安装半球式带广角镜头摄像机，地下车库内部以适当间距安装摄像机，监视车库内车辆和车位使用情况；线检修井应避开如下区域：私家花园、入户主要通道、社区主要活动场地（包括无障碍通道） ；第二节、 环境：1、硬景：地面铺装、住宅入口、泳池、小品、安装工程、地面铺装应选择防滑、耐脏的材料；不同材质间的交接应妥善处理；铺装方法要考虑人们步行的舒适感及便利性。住宅入口应选择防滑、高档的
7、材料以彰显住宅高品质，并向门外找 1%的坡；应设置合适的雨蓬、残疾人坡道、入户对讲机等功能设施；住宅大堂入口门洞的最小尺寸宜为 1500*2300，且设闭门器。单元入口处应设信报箱；信报箱每个最小尺寸不宜小于 230*330（宽*深） ；室外泳池设计应考虑水深、周边防护等安全防范措施。一般，成人的深水池 ，池底可采用斜池底，或用斜池底过渡；戏水池深度：成人戏水池为 ;儿童嬉水池 ，幼儿戏水池宜为 ，戏水池间应采用栏杆分开。戏水池池底基本水平，池子应设计上岸、下池的踏步，池边应设练习浮水的扶杆。泳池的表面构造应圆滑,不得出现有棱角的突出物； 小品应位于视觉焦点位置；整个小区应统一风格统一设计；围
8、墙的高度在 为较好的设防范围值，同时结合红外监控、报警等安防设施的布置以保证不留有监控盲区；2. 软景：选材、有的植物名必须有中文标示；木设计应描述植物的品种、数量及规格，规格标准包括胸径、冠幅、高度，枝下高（行道树）及土球；胸径区间大于 2应在苗木表是分开表达；木应描述冠幅及高度，整型灌木应要求形状、土球，成片种植的灌木应描述种植的蜜度。3、室外环境照明系统（泛光照明） 室外环境照明用配电箱一般设置在架空层或竖井内，如必须设置在室外时，应尽量设置在灌木从中；第 4 室外环境照明配电线路一般采用 缆或 缆，镀锌钢管保护埋地暗敷设； 室外环境照明的电源一般要求引自低压配电柜保证母线段，以便晚上在
9、市电停电或检修时为行人提供必要的照度； 室外环境照明各配电回路要求采用漏电开关保护，漏电动作流不大于 30 室外环境照明用配电回路的控制采用定时器控制的方式； 室外环境照明灯具应根据园林景观的布置合理设置。一般要求设置树木装饰照明、道路照明、小品装饰照明、水景照明、指示牌等的局部重点照明等； 树木装饰照明及小品装饰照明的灯具布置应尽量隐蔽，避免出现眩光。灯光光源一般应选用显色指数高的光源； 道路照明用灯具一般沿小区道路布置，根据道路走向的不同及灯具的高度合理安排灯具的间距，保证照度均匀、适中； 室外环境照明应与架空层照明回路分开控制。灯具的布置应与树木保持适当的距离，线路走向应避开树木的位置；
10、促进售楼，保证开发的住宅成为城市的亮点，一般要求在住宅屋顶或有特色的会所等建筑物处设置泛光照明；光照明灯具的设置应做到隐蔽，检修方便；筑方案设计体现泛光照明效果，应突显建筑的造型特征，具有超前性、先进性、美观实用，泛光照明二次设计方案应得到建筑师的认可；光照明灯具应采用显色指数高的光源，尽量如实反映建筑物本体的色彩；目的外墙标志应设置照明，有利于夜间识别。一般采用霓虹灯制作；4、小区室外一般应设置背景音乐系统，音源及功放等前端设备一般设置在监控中心。喇叭的布置应根据园林景观合理设置，尽量布置在隐蔽的树丛中。喇叭的设置一般按半径 1020 米设置一个。喇叭应采用室外全天候防水型喇叭，其外型应根据
11、建筑师的要求选择。喇叭的功率应不小于 10W。背景音乐的线路采用 埋地暗敷设。5、绿地给排水/绿地给水面积较小者，可按 40 米间距设置取水点和排水较大面积的草地可采用喷灌给水系统进行浇灌。第 5 页52 临近广场、道路等应根据物业清洁要求在适宜位置设置取水点。第三节、 入户大堂（生态大堂） 、架空层1、层高架空层净高宜设置在 4 米到 5 米之间。2、据不同楼盘设计风格、造价等因素确定天花做法。留灯线，灯具选型要注意室外灯具的特点，防水、抗风、耐用。量避免管线外露；影响美观的外露管线需进行处理。花管线尽量穿梁，避免设置在梁下。3、地面：成面与室外地面高差 300置 2台阶。梁做法的每圈梁内宜
12、设计排水口；空层内设水景、挑台及特殊地形的宜在结构设计时先行提条件；层架空的吊顶做法应考虑其对立面效果的影响。4、立面及空间设计（包括装饰）户大堂（生态大堂）应作为设计的重点区域，由专业设计公司（室内或景观）与建筑设计单位共同完成。力墙上在不影响结构安全的前提下，尽量开洞，量避免管线外露；外露管线需进行处理。外家具（包括入户大堂家具）应在设计阶段统一考虑，便于统一招标；户大堂主景墙上尽量避免安装安防设备，一定要安装时需考虑对装修效果的影响；5、管线敷设（水、电等）备专业应与建筑专业核对架空层管线布置，尤其需要明确电缆井位置，电缆桥架走向等，以免对后续设计造成影响；空层给排水敷设原则：尽可能管线
13、不占入户大堂高度，有其它用途的架空层对管线进行吊顶，要求较高的架空层管径小于 150穿梁敷设。气 照明回路在地面敷设时，一般采用 缆或 缆，镀锌钢管保护埋地暗敷设，并应尽量在绿化带上敷设； 照明回路在天花板敷设时，一般采用 ，保护暗敷设；架空层灯具应尽量采用防水型灯具，并考虑风力对灯具的影响； 灯具的控制一般采用定时器控制；架空层的照明回路应与室外照明回路分开；弱电回路穿过架空层时，应尽量采用暗装敷设；第 6 页 电力干线穿越架空层时，应尽量采用埋地暗敷设的方式，如必须采用吊装明敷设时，应尽量紧贴梁底并沿边缘敷设；第四节、 空中花园1、安全防范：结构选型、围栏、 空中花园的空中连廊结构宜选用结构厚度小的轻型结构，以减少对下层住宅的影响；主体内的花园宜注意剪力墙与梁对使用区域的影响。 空中花园的围栏应考虑安全防护及风的影响，宜进行玻璃外围护设计（一般不低于 ） 。 空中花园应考虑避免其与上下左右相邻的住宅在安全（防坠等） 、防盗、视线等方面的干扰。2、绿化种植：结构安全、覆土、 绿化种植应保证空中花园的结构安全不因植物的生长而受到破坏。 空中花园的覆土应符合不同绿化植物种植的厚度要求。空中花园应进行有组织排水，种植排水、种植灌溉、照明、防雷等要求管线敷设到位，并严防排水沟孔堵塞；应考虑设置水表、浇灌用水和排水点，管线敷设应尽可能埋地；照明回路在地面
