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1、第 1 页 共 18 页投资广场二期扩建工程卧 龙 公 寓项 目 建 议 书一、 项目扩建背景卧龙公寓是集团公司在荆州投资的项目之一，建筑占地 1500 平方米，楼高五层，砖混结构，外观为独特的梯次退层处理。公寓有客房 72 间，床位 100 个，现有员工 28 人。自 2002 年 9 月装修开业以来，公寓按酒店模式经营管理，积极倡导人性化服务理念，打出“卧龙公寓就是您温馨的家” 、 “卧龙公寓，给您回家的感觉“等人情味极浓的品牌，对来荆投资的中外客商产生了巨大的吸引力，平时入住率达到 80%以上，经常出现爆满现象，不少客户满怀兴致而来，却因入住不下扫兴而去。卧龙公寓位于荆州市城区主干道江津
2、西路与武德路交汇处。10 年前，这里是原荆州地区与沙市市结合处，交通不畅，发展缓慢，此地段没有档次较高的宾馆酒店。荆沙合并后，江津路全线贯通，这一带得到迅速发展，现已成为中心城区。公寓东边是荆州市政府、市人大、荆州日报社、荆州电视台等行政事业机关办公所在地，南边有七一一、荆大公司、小天鹅等大型企业，西边有市检察院、国税局、白天鹅家居广场和天发集团开发的房地产，北边有美国一公司洽谈的大型房地产项目，特别是投资广场的诞生，市政府 20 多家行政机构进入广场联合办公，30 多家中外客商入驻投资广场写字楼，大多数客商下榻首选卧龙公寓，这就给规模小、客房少的卧龙公寓带来了极大的接待压力。特别是卧龙公寓由
3、学校教室改建而成，综合设施不配套，餐厅简陋，未能与公寓连成一体，客商吃住多有不便，连一般的会议都难以接待，长此下去，势必影响公寓经营发展而最终被市场淘汰。从荆州市宾馆酒店发展的情况看，卧龙公寓也有参与竞争发展的必要。来荆州投资的温州客商郑成奎董事长曾多次向市领导反映说“到荆州投资，住不好是最大的问题。 ”可以说，这句话代表了相当一部分来荆客商的心声。由于荆第 2 页 共 18 页沙合并仅 10 年，过去各自为政，城区人口也少，全市没有一家五星级酒店。荆州宾馆号称四星级，红苑大酒店、江津宾馆、荆保宾馆挂三星级，实际上都未达到。这几年建成的锦佳宾馆、金九龙酒店，分别建在荆州开发区和城南开发区，由于
4、都属于当地私人投资建设，规模小，功能不全，管理理念滞后，综合档次都较低，远远不能适应荆州市发展的需要。因此，卧龙公寓如能乘势而上，将投资广场院内的几十亩闲置土地充分利用，把卧龙公寓扩建成四星级酒店，改名卧龙山庄，积极参与荆州宾馆酒店市场竞争，服务和融入地方经济发展，这无论对于卧龙公寓自身做大做强，对于集团公司在荆州的渗透扩张，还是对于荆州当地经济发展，都是大有益处的。无疑是一个双赢战略。荆州市投资广场二期扩建四星级酒店卧龙山庄项目，正是在这种背景下提出来的。综上所述，也可以看出卧龙山庄扩建工程完成后，具有广阔的发展空间。二、 市场分析（一） 国内旅游酒店业的市场分析1、 2001 年上半年国内
5、酒店业的发展现状酒店服务是发展旅游业的重要物质基础，酒店的数量和服务质量是旅游发展水平的重要标志之一，改革开放之初酒店业曾是我国旅游业发展突出的瓶颈问题，自十一届三中全会以来，经过近 20 年的发展，我国的酒店业得到了长足的进步，据新华社 2001 年 2 月 28 日消息，我国目前已有旅游酒店总数 6046 家，与 1978 年的 137 家相比，增加了近 44 倍，不仅成为国民经济中绝对增长速度最快的行业之一，而且酒店业也成为了一个大行业。另一方面，改革开放的直接成果客观上为内需市场的崛起创造了必要的经济基础，根据权威部门的统计消息，2000 年我国国民生产总值为 1 万第 3 页 共 1
6、8 页亿元，以 12 亿人口计，人均约为 833 美元，而按照国际惯例，凡是人均国民生产总值达 8001000 美元之间时，势必形成一个旅游发展的排浪式消费阶段，这种排浪式的消费开始在中国显现出来，休假制度的改革，带薪休假制度、奖励制度等推出，又为我国百姓开展旅游活动提供了必要的闲暇时间条件，旅游作为一种生活要素已开始在中国百姓的生活中占据重要地位，因此，我国酒店业除了原有的海外旅游市场外，又迎来了庞大的内需市场，并且，随着我国加入 国酒店业将有望在世界范围内进一步拓展市场空间，就此而言，我国酒店业已形成一个大市场格局。面对星级酒店这一大行业、大市场、大发展的蓬勃发展态势，我国的酒店业在欣喜的
7、同时，更应具备忧患意识、创新意识、要善于透过这一表象深刻分析酒店业经营的危机和挑战，众所周知，由于受传统观念、陈旧体制、发展历史、技术条件等限制，我国酒店业在发展过程中也凸现了不少问题，管理机制僵化不活、市场秩序混乱无序、饭店竞争手段单一、市场定位盲目混乱、饭店产品雷同老化，所有这些都将使中国的酒店业失去众多机会，并可能陷入致命的困境，日趋规范的市场经济，渐入佳境的知识经济，势不可挡的全球经济，构成了新世纪酒店经营的新背景，这就要求酒店业必须站在战略高度，站在与国际接轨的角度，重新审视自身的发展模式，苦练内功，抓住机遇，迎接挑战，这新一轮的竞争中争取主动和优势。如此，建议酒店应以前瞻性的服务眼
8、光及早介入这一市场。2、 国内酒店业消费市场的调查A、 青年是主体调查显示，到酒店娱乐场所消费愿望最高、机会最多的是中青年人，尤以 3140 岁消费者比例最高，占 其次是 2130 岁和 4050 岁的消费者，分别占 他们构成了消费主体。B、 个人消费增长据调查，消费者去酒店娱乐场所费用支出方式基本有三种类型，公款第 4 页 共 18 页消费占 57%，主要是国家机关会议和旅游团体消费；公费加自费占 24%，主要是企事业单位文化、商务性活动；费用自理者占 19%，主要是一些民营企业主和白领高薪阶层，普通市民相对较少。个人消费的比例比过去有所增长。C、 酒店消费客户多样化海内外商务客人、旅游团队
9、、企事业单位会议、娱乐休闲散客、周末度假之家等。3、 现代酒店的发展趋势世界酒店业随着世界经济的发展，已经形成最重要的服务行业。由于人们生活的日益改善和生活方式的改变，酒店业也将不断变化发展，其发展趋势有以下几个方面：A、保持高速增长的势头世界酒店业的发展与旅游业的发展是密切相关的，而世界旅游业的发展与全球性的政治、经济形势息息相关。现有世界旅游业已成为世界最大产业之一，位居石油工业与汽车制造业之前。从发展速度上讲，新世纪国际旅游业可能保持稳定发展，每年递增率在 5%左右，当然，在不同的区域，不同的年份可能会有较大的差异，在中国，由于政治稳定，经济发展速度很快，旅游业会保持高于 5%的速度发展
10、，由此使酒店业也会继续向前发展。随着我国带薪休假制度的实行，国内国际旅游将有更大的发展，也会给酒店带来好生意。B、集团化、国际化经营的趋势生产与资本的国际化进一步促进了经营的集团化与国际化，这是世界经济发展的重要趋势。起源于一些经济发达国家的大型企业集团，将进一步向世界扩展。规模经济的优势，不仅使它们的业务遍布世界，其本身也逐渐发展成一个规模庞大、资产雄厚的跨国公司多国公司，酒店业更是如第 5 页 共 18 页此。C、面临竞争的新形势当今国内、国际酒店业的竞争，不仅是服务质量的竞争、管理水平的竞争、价格的竞争、客源市场的竞争、服务设施与服务项目的竞争以及酒店特点的竞争、风格的竞争等等，还表现在
11、各酒店企业管理人中与服务人员素质的竞争，即员工素质的竞争。而在酒店业迅速发展、传统的酒店之间相互竞争的同时，酒店业又面临来自传统住宿设施的挑战，这就是近年来在欧美日益兴起的酒店公寓、第二住宅与定时分享住宅或度假住宿设施的竞争发展。D、产品的多样化与综合性的经营趋势现代旅游者的需求越来越多样化，因此，世界酒店业为了与需求相适应，也尽力提供多样化的产品，以满足旅游者的需求。一些大的酒店联号不断调整其产品结构，改变产品形象，以寻找新的市场机会。在美国，对大型城市酒店来说，家庭旅游者与商务旅游者变得越来越重要，许多酒店将传统的单人间、双人间改造成带会客室的套房，套房里配有家庭常用炊具。现在，不仅套房在
12、酒店房总量中比例增加，还出现了一些全套酒店，这些新型的套房比以往的为数甚少的高级套房更加实用，由于房价适中，又比一般客房更加方便，因此颇受欢迎。E、重视细小服务、充分体现服务人性化的趋势酒店的声誉多取决于服务，而优良的服务又多体现在细微处和是否富有人情味，是否做到了微笑服务。被誉为欧洲酒店的皇冠的汉堡四季酒店可谓是这方面的典范。比如对客人以名相称，就是其中之一，一旦客人住下，无论他走进餐厅、还是步入酒吧，那里的服务人员虽未曾见过面，却能叫出客人的名字，实在是一绝。F、加强人才培训的趋势第 6 页 共 18 页世界酒店业迅速发展，顾客需求越来越高，迫切需要提高员工素质。因此，世界各国普遍出现缺乏
13、合格的酒店经营管理与服务人员的问题，酒店业对受过高等专业训练的人员需求量很大，但培养此类专门人才的教育事业却远远跟不上，为了在国际、国内市场竞争中取胜，造就和培养一支高素质的酒店员工队伍，特别是能适应新世纪特点的员工素质队伍，成为世界酒店发展中最重要的问题，所以世界各国、各地区酒店都在努力地有坟墓地对各类各层次的酒店员工进行着系统的培训或有针对性的短期培训，以便增加自己的实力，迎接新的市场竞争与挑战。（二） 荆州市旅游酒店市场发展前景1、 荆州市城市综合环境分析A、荆州概况荆州人杰地灵，物业丰富，历史悠久，文化灿烂，自古就有文化之都、鱼米之乡的美称。荆州地处湖北省中南部，江汉平原腹地，东望武汉
14、，西接三峡，北临汉水。全市国土面积 平方公里，下辖荆州区、沙市区、公安县、松滋县、监利县、石首市、江陵县、洪湖市等 8 个县、市、区，总人口 634 万，其中中心城区面积 54 平方公里，人口 75 万。到 2002 年，全市国民生产总值为 元，是国家农业综合商品基地和轻纺工业基地。荆州位于中国南北和东西交汇的经济地理中心，是连接华北、西北、西南、华东和中南地区的线路枢纽地带，四方连通性好，踞东进西出，南来北往之要冲，具有独特的区位优势和地理优势，是一座充满商机，充满活力，充满希望的城市。B、荆州市人口状况2003 年末，荆州市总口 430 万，其中中心城区人口 75 万，加上外来临时居住和流
15、动人口约 人，仅次于武汉市，在全省第二位。10 年前，荆州地区与沙市市合并前，两地城区人口约 50 万，合并后，城市化第 7 页 共 18 页进程加快，一大批农村人口迁入城区，人口迅速增加到 75 万，增加了三分之一。近几年，该市提出工业兴市战略，一批原在市区的企业退二进三，不少发展壮大的乡镇企业、私营企业迁入市区，如上市公司凯乐集团公司将迁往开发区，投资 5 亿元新建企业，还有一批中外企业将在荆投资兴办实业，荆州市规划占地 11 万亩的工业园已经启动，本来人口密度较大的荆州区域将会迅速形成更大的人口聚集。按国家有关部门规划的 2010 年我国城市化水平达到 45%的指标预算，到 2010 年
16、，荆州市城区人口将增加到 185 万人，人口的聚集将为城市人流的增长提供新的动力。C、荆州市经济发展状况改革开放 20 多年来，荆州经济得到迅速发展，产业规模不断扩张，大中型企业不断强壮，民营经济实现突破性发展，农村经济跨上产业化新台阶，特别是近几年来，对外开放领域进一步拓宽，利用外资规模不断扩大。像美国通用、法国法雷奥、荷兰飞利浦、德国美洁时、英国吉象等众多知名跨国企业进入荆州投资，使荆州成为重要的制造业基地、农产品生产基地。荆州市特殊的资源要素造就了制造业的多样性。2000 年，全市规模以上工业总产值 221 亿元。化学农药、合成洗涤剂、家用电器、精细化工、汽车零部件、电子通信产品的生产能力在全国占有重要地位，汽车零部件、化工、轻纺、电子、新型材料、信息产品等行业已经成为省内优势产业，轻工、纺织、燃化、电子、建材、医药、食品已成为荆州支柱产业。在荆州的土地上，已经成长起 7 家上市公司，涌现出沙隆达、天发、车桥、凯乐
