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1、建筑资源联盟 筑域网 杂、长期等特点，在日常管理中须对大量物业管理信息进行分类、加工、处理和传递，如果管理水平跟不上，工作效率低下，就不可能做好物业管理。提高物业管理工作效率须从多方面考虑：首先，物业管理者应具有区别于传统管理模式的现代管理与服务理念；其次，要有一群具有高度敬业精神的管理服务人员，毕竟企业事业成败的关键都在于人；第三，在管理中应推行一整套程序化、规范化的管理方式，使各项管理标准达到规范要求，例如标准信函的应用、工作时间的有序安排等；最后，在对各类型物业的管理中还应积极采用现代化管理工具，实现计算机管理，对物业管理目标、功能、应用环境等做好管理系统分析、系统设计与系统使用，从而切
2、实提高物业管理的工作效率。在住宅小区的物业管理中，管理公司的工作是以以下几个方面为工作重点开展的： 首先，大量的日常工作是围绕居住保障进行的，也就是满足居民最基本的居住需求，它包括上水、下水、煤气、交通、通讯线路的畅通，供电的稳定，冬季的用暖供给，土建结构的安全保障，外墙装饰的破损补救，以及对突发事故的急修、抢修等。这是通过对物业各类硬件的日常维护、修缮、更新、改造等一系列复杂繁重的技术劳动完成的。 环境的保障和建设是物业管理工作的又一重点，这既是物业的居住环境、公共空间的清洁、卫生、绿化园艺的设计、维护，也包括了杜绝任何可能影响居住生活环境的现象，行为的产生，如视觉环境污染、乱设摊点、嗓音、
3、临时施工等。对于小区 统的导入和管理应是现代小区物业管理的一个新的重要组成部分。 另一个影响我们居住生活的环境是人际互动的空间环境，消弥心理障碍，形成自由系交住，这既是社会学家，也是物业管理公司通过理论研究和实践探索共同解决的问题。 为个体生活提供全方位的服务是居住小区舒适度的一个重要标志。现代生活节奏的加快，带给人们对现代居住生活更多更高的要求，人们希求便捷周到的服务，以最大限度的满足个体生活所需。 由于国家政策规定和发展商出于商业目的需要，大多在小区内建立一定的生活配套设施，这些配套设施在初期设定时常常是概念型的，无法确定缜密的运行安排，随着居用者的入住，居住群体进行一般需求分析和商圈调查
4、，对小区的配套设施进行延伸设计和定位的强化，以寻求有效需求和有效供给的锲合点，初步确定小区基本的生活设施和配套服务。 继而，管理公司在可能提供的服务空间和相应资金保障的前提下，针对小区内的居住群体进行目标群体的细分，通过调查分析以进行特别服务设计或特色服务的设计。 在对小区居住者的问题上，大多乐于谈及的是服务，而讳于谈的是管理。首先应指出的是物业管理中对人的管理是指对公共生活秩序的管理，是相对于个人私生活而言的。作为物业管理的重要组成部分，是衡量物业管理水平的关键。共同生活的方式必然会涉及公共生活秩序的管理，在个体生活自律的同时，也需要物业管理，公司的他律性规范，更需要公众的参与完成。 对于公
5、共生活秩序的管理是以社区精神文明建设保障大多数居用者的舒适，文明的居用生活为前提，是以提高社区文明程度为目标的。在管理过程是，按照“以法为据，有约可依”的原则，通过公约书来约束个体生活中影响群体利益的行为，杜绝不符合社会公德和伤害公共生活秩序的现象发生，作为居用生活的准则。 有别于传统居住区，新建小区的安全防范、公共秩序的管理常常是薄弱环节，而这些又常常是引发强烈不满的重要原因。物业管理公司对小区提供物业管理服务的同时也还扮演着一个法律、法规维护者的角色，大量烦琐棘手安全防范和公共秩序管理工作自然成了物业公司一项重要的工作内容。围绕着防火安全治安防范交通管治、技术安全防范、公共生活秩序管理以及
6、邻里纠纷调解等一系列过去本应由多个部门共同完成的工作。 除了配合公安法机关加强小区安全管理防范措施的制定和落实外，还地做好对违章、违纪、违规现象的纠正工作，杜绝一切可能影响居用者生活的行为产生，由于这一类工作极易引发居用者之间的矛盾的产生，故还应积极做好宣传教育工作，使小区安全保障系数提升到最高点。 物业管理公司能够提供优秀的管理和服务，居住者能够享有高品质的居住生活，首先应明确二者之间的关系。这既有一般意义上的“管理与被管理，服务与被服务”的常规概念，而更重要的是以平等为前提保障的法律关系。 物业管理公司与居住者及所成立的业主委员会通过法律协定委托管理协议和管理公约，而形成的契约关系，依据国
7、家及政府相关部门所界定的权限及合约中的各项条款明晰双方的各项行为，保障双方的权益。不管是法人机构（管理公司）与自然人（居用者） ，还是法人机构（管理公司）与非独立法人社团（业主委员会）之间所形成的建筑资源联盟 筑域网 具的法律效益的。 居住者与物业管理公司的另一层关系是政策法规及合约所约定的经济关系。物业管理公司收取相应标准的管理费，获得一定的权益，向居住者提供管理与服务，居用者支付一定的费用并出让一定的权益，获得相应的服务，物业管理公司所提供的管理服务做为企业行为有别于过去政府部门提供的公益行为，是有偿的，做为开放改革新形势下的市场经济的产物正逐渐被社会所接纳，企业化做为其重要表征也为国家所
8、大力提倡。 物业管理作为一个新兴的行业，则以社会化为其重要标志的有别于传统的具有政府强制行为色彩的社会行为，其平等的法律地位和鲜明的企业色彩决定了物业管理公司与居住者最重要的一层关系棗相对自由的社会关系，是以共识为基础，通过共管共建来调和不同社会角色的差异，最终达到居住小区社区文明，舒适程度，安全保障系数的提高，共同营造现代人的生活空间，共享现代生活这一终极目标。物管企业求生六法作 者:文章来源:本站原创 更新时间:2005、选准定位，树立形象物业管理服务的范围很广，规模一般的公司，不可能做好所有的方面，这就要求物管公司在参与市场竞争之前选好市场定位。看自己适合吃哪一块蛋糕，而不能眉毛胡子一把
9、抓。做好市场定位之后，要做的是形象定位，即以什么姿态面对市场，服务品牌是什么，如“我真心换您安心，我细心换您舒心”等有利于形象的标准。品牌打出去，得到认可，也就增加了市场竞争力。 二、理顺思想，加强培训物业管理其实是对人的服务，从业人员要摆正自己与业主的关系，二者之间是服务与被服务的关系，而不是管理与被管理的关系，要想提供优质服务，就要严把用人关，多吸纳有专业技术、有服务精神的优秀人才。要不定期的进行培训，强化职工“服务是天职”的意识，即要靠服务求生存。 三、建立岗位责任制，实施内部激励机制只有人尽其职，才不会人浮于事，才能真正把工作做到实处，实施内部激励机制，能充分调动员工的工作积极性，使企
10、业永葆活力。 四、开展多种经营，提供多种服务物业管理除了是对物业实施的与其相应的管理，如维护、清洁、保安、绿化等，还可以开展诸如销售代理、租赁代理、中介、维修经营等多种经营业务。除向业主提供一些常规服务外，还可以提供一些专项服务如学生接送，还可以提供一些特约服务如代请保姆、家教等业主所要求的服务。这样，就增加了资金的来源，保证了企业的正常运作，而且也树立了形象，增强了企业的竞争力。 五、实行成本核算，提高风险防范意识成本核算不只是事后核算，还包括事前预算，不是企业整体粗略的核算，而应该是分摊到每个人的精细核算，即要人人都算经济账。明确各级领导和全体职工的成本责任，将成本控制的压力传递到个人，使
11、广大职工增强风险意识，树立以“以最小成本做最大服务”的思想。 六、进行专业化分工，实行联合经营物管公司的人员有限，不可能拥有经营管理所需要的全部人员，也没有必要。一些专业人员、技术人员及一建筑资源联盟 筑域网 于较大型综合小区，物管公司可以通过联合形式，两家或几家共同管理，按各自特点分管几摊，实行统分结合的管理形式，既体现了各自的特色服务，又大大增强了市场竞争力如何面对物业纠纷？作 者: 文章来源:本站原创 更新时间:2005格的物管公司是什么样作 者:文章来源:本站原创 更新时间:2005格的物管公司是什么样如果对物管公司的职责范围不了解的话，非但物业的合法权益得不到保证，连正常的经营活动也
12、将受到影响。可以通过下面方法判断物业管理公司是否尽到职责。成立物业管理机构后，能否对收益性物业实施招商、招租活动，并明确物业公司与经营者的责任划分？在物业管理公司全面接管物业之后，就应根据本物业的规模和结构，设计一整套方案，开展物业的招商、招租活动。主要从以下几方面配套进行工作：一是对整个商业楼宇的招商、招租活动和经营定位做出整体策划。在策划中要注意物业的地理位置、周边环境和商圈的调查，尽量在专业化经营或填补空白上做文章。二是围绕招商、招租活动进行宣传。宣传要把握好动机、选准诉求点，使之产生较大的反响。三是选好进驻的商家，可产生名物业加名店的优优叠加的“名牌效应”，为创造骄人的经营业绩奠定坚实
13、的基础。而选择不好，不仅带来经济上的许多麻烦，还会给物业的发展商及物业管理公司带来负面影响。四是明确物业公司与收益性物业经营者的责任划分。作为物业公司，其责任主要是提供较完善的后勤保障，提供场地及室内外环境、治安、秩序的维护等，但无权过问和干涉经营者的经营活动。而作为物业经营者，其责任是在经营中树立企业的形象并充分享受自己的经营成果。在经营过程中经营者不得破坏物业的原有结构、功能和使用寿命，不得对物业进行恶意使用和违章滥用。一切须按租赁合同来进行，出现违约或毁损的要依合同进行建筑资源联盟 筑域网 否根据物业的结构、造型等向商业楼宇的经营者提供改造、装修及陈列布局的专业性意见？物业管理公司由于职
14、业特点及前期对物业的介入，一般对该物业的结构、造型比较了解，可根据物业的特点及限制性条件（如承重墙、承重梁等），向经营者提供其在进行二次装修或改造方面的专业性意见，及商品与设施的陈列布局方面的意见，使有限的经营面积得以充分地、合理地利用，从而有助于实现经营者的预期经营目标。不仅如此，物业公司还对经营者的装修中有消防设备安装、消防通道设置方面进行技术把关，提高物业经营的安全性。物业公司由于清楚物业的构造和特征，又担负着对装修项目代发展商进行审批及相应的装修管理的任务。因此，要严格把关，对比物业的施工图特别是各种线路、管道的布置和走向，对比进驻物业的经营者所提出的装修方案，逐项查验，发现装修方案影
15、响设备、线路安全，立即将方案退回，请进驻商家修改原方案或重做新方案；直至确信方案没有问题时才予以批准，并在装修过程中派员到现场巡查、指导、监督装饰公司按规范要求施工，避免装修施工中对楼内设备及管线的破坏。能否实现收益性物业的全面智能化，为经营者提供高效、便捷、安全的经营或交易环境？物业公司在接管收益性物业之后，应通过部分改造和功能的弥补，使原未实现智能化的物业初步实现低程度智能化；使原较低程度智能化的物业实现较高程度的智能化，从而为物业的经营者提供通讯高效、迅捷，经营、交易便利，安全舒适，管理有序的环境，并通过管理的自动化及建立相应的计算机管理系统，提高物业公司自身的办事效率和管理的科学水平。
16、能否为经营者的运营提供完善的后勤保障和多方位的优质服务？如电讯方面，在经营场所或交易大厅的一隅，设置磁卡电话或公共电话，方便人们的信息沟通；在大厅内设置自动滚梯及货梯，方便人们的购物；设置大屏幕电子墙板及座位，供人们入场交易；设置中央空调和风幕机以调节和保持室内的正常温度；冬季要确保供暖不发生故障。多方位的服务有信息查询服务；报纸销售的服务；快餐服务；代送礼品、代发信函，代订机票火车票，代叫出租车等。能否探索开放型收益性物业的治安保卫、防盗反扒的有效措施，提高经营者及顾客的安全感？包括对经营（交易）场所外场地的治安和秩序管理，也包括对楼宇内经营场所或交易大厅的治安和秩序管理，还包括交易信息的安全性管理（物业公司可派员巡察通讯线路有无被他人“切入”的情况）。物业管理纠
