南通国际贸易中心可行性研究报告

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1、 1 南通国际贸易中心项目 可行性研究报告 保华兴东置业（江苏）有限公司 2007年10月 2 目 录 第一章 项目总体情况介绍 第二章 项目市场分析 第三章 项目建设进度 第四章 项目投资估算与资金筹措 第五章 项目财务分析和评价 3 第一章 项目总体情况介绍 一 项目基础资料 南通国际贸易中心项目位于江苏省南通市行政中心园林路西侧、崇川路北侧，宗地面积17588.88 平方米，项目总建筑面积约为79400平方米，其中地上部分61500，地下部分17900。南通国际贸易中心项目主楼是国际5A 甲级写字楼,裙楼为综合型商业中心。项目设计为37层超高层建筑，高度为150米。预计总投资为4亿元人民

2、币。主楼将按照国际标准建设成为国际甲级写字楼，引入国际化专业的高资质物业管理团队，填补南通市国际甲级写字楼的空白。目标客户为在南通市投资的大型跨国企业、保华集团在南通投资的企业和大型金融机构。而裙楼的商业中心将根据项目所在的区位特征和消费层次, 打造区域商业氛围,营造宜人的购物、休闲、娱乐空间，形成一个具有区域代表性并且可持续发展的商业中心。 本项目所在地位于南通市新城区的核心区域中央行政办公区内，南通新城区总面积约17 平方公里，行政办公区地块面积为0.8平方公里，新城区核心区域是南通集行政、办公、商务为一体的现代化区域，目前核心区中已建成南通市行政中心，南通体育会展中心，中南世纪城等项目，

3、而中国人民银行南通分行、南通市工商局、南通市海事局、南通市出入境检疫局、南通市烟草局等行政办公楼、南通市中央商务区、南通大剧院项目、南通国际贸易中心项目、熔盛大厦项目和核心区中央绿化景观带也将陆续开工建设，按照南通“十一五”规划，新城区将作为未来南通市政治、经济、文化、商业的中心。南通国际贸易中心项目将拥有南通市区最佳和最具发展潜力的区位优势。 4 二 项目开发公司基础资料 南通国际贸易中心项目由保华兴东置业（江苏）有限公司具体实施，保华兴东置业（江苏）有限公司是由香港保华集团通过旗下投资公司于 2006年 11 月在南通注册成立的全资子公司。保华兴东置业（江苏）有限公司的注册资本为1250万

4、美元，目前已到帐资本金为1250万美元。 香港保华集团为香港主板上市公司，公司代码为（0498.HK），是世界建筑排名前列的企业，以香港为基地，近年来集团致力于投资中国长江流域一带的大宗散货港口基建及物流运作业务，由保华集团控股的保华建业集团有限公司（0577.HK），提供全面的工程及建筑服务，其建筑业务已拥有 60 年历史。目前香港保华集团已经在国内投资了下列项目： （一）江苏南通洋口港项目：江苏近千公里海岸线唯一可建10-20万吨码头的深水港址，该项目已正式纳入中国十一五规划，到 2009 年总投资超过50亿人民币，香港保华集团占75%的股份。2006年12月中国石油天然气股份有限公司(0

5、857.HK) 已经签署协议将在洋口港区建设液化天然气接收设施。目前总投资74.5 亿元的LNG项目已经得到国家发改委批准即将开始进入建设阶段; （二）南通港口集团有限公司：保华集团投资4.3亿人民币，占45%股份，为单一最大股东； （三）湖北民生石油液化气有限公司：保华集团投资4.7亿元，持有100股份； （四）嘉兴内河港有限公司：总投资4亿人民币，保华集团占39股份； （五）保华兴东置业（江苏）有限公司；保华集团持有 100股份，公 5 司注册资本1250万美元； （六）江苏万华房地产有限公司；保华集团持有 100股份，公司注册资本880万美元； (七) 南通世纪海港乡村休闲俱乐部有限公司

6、：保华集团持有 100股份，公司注册资本1000万美元； 随着各项目的成功实施集团利润得到大幅增加，多家国际知名的投资分析公司和国际基金公司如麦格理公司都对香港保华集团做出正面评价，集团股价也保持优异的走势（详见保华集团网站：）。 6 第二章 项目市场分析 一. 房地产市场宏观环境分析 随着2007年3月全国的召开，国务院总理温家宝5日在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出，房地产对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。而随着中国经济继续健康高速的增长，人民币升值，中国房地产行业面临一个良好的发展期。 二 南通市经济及竞争力 南通“据江海之会，扼南北之

7、喉”，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”；北接广袤的苏北大平原，通过铁路与华北相连；溯江而上，可通苏、皖、赣、六省及云、贵、陕、豫等地。南通市最大的优势是靠江、靠海、紧邻上海。南通市拥有江海岸线 369 公里，其中长江岸线 166 公里，海岸线 203 公里。目前南通市已形成万吨级以上码头38 座，在长江沿岸城市中是最多的。南通市近年在基础设施上有很大的建树。二零零五年底，沿海高速公路盐城至南通段已提前一年正式通車，苏通大桥预计在二零零七年底通车。苏通大桥通车后，南通距离上海仅有一小时的车程；沪崇苏大通道上海的隧桥工程已开工建设，南通市正积极推进崇启、崇海两座大桥的前期

8、工作，争取早日开工。沪崇苏大通道将把南通和上海更加紧密的联系在一起。 7 在江苏省的十三个主要城市中，南通市的综合经济实力现时排名第四，紧跟在苏州、无锡、南京之后。外商直接投资快速增长，年月份，南通外商投资已稳居江苏省第三，达亿美元； 由于长三角的商业和金融中心上海的土地和劳工成本日高，不少投资者都在长三角的二线城市寻求新的机会。由于南通市的基建设施日益改善，加上苏通大桥在二零零七年底通车后，南通市新城区距上海市仅约一小时的车程，二零零八年北京奥运会和二零一零年上海世博会即将召开，海內外投資者近年已开始加速在南通市增加投资。从上表可见，南通市的经济增长正在加速，各项指标由二零零零年至二零零五年

9、的增長，远比一九九五年至二零零零年期间高出许多。 三南通市写字楼市场分析 对各级写字楼的分类，主要是以写字楼的设施、分层面积、物业管理及所在地点作依据。按这个标准看，南通市市中心现实并不存在合乎国际甲级标准的写字楼。而勉强合乎乙级写字楼标准的亦只有一座：在二零零七年投入使用，位处环城西路的新建写字楼城市之光。通过调查南通市超过30 座写字楼，其中素质较佳的有 8 座。写字楼售价由每平方米 5,500 元人民币南通市经济指标(年均增长率%)1995-2000 (%) 2000-2005 (%)名义GDP 9.6 14.9实质GDP 10.9 13.1人均名义GDP 9.5 15.2出口 8.3

10、23.3港口货物吞吐量 11.3 24.8外商直接投资 -18.7 64.1接待外国遊客人数 15.6 22.2存款余额 16.2 19贷款余额 8.3 21资料来源: 南通市统计局 8 至8,200 元人民币不等，平均租金则介乎30 至50 元人民币(每月每平方米)。租金回报率的中位数为6.1%。上述写字楼之平均空置率为7.8%，属低水平，可见南通市对优质写字楼有强劲之需求（具体数据见下表）。 在新增写字楼供应方面，位处旧城区的旧市中心可供发展的土地已不多，可在未來兩年內投入使用的新写字楼寥寥可数。未來新增供应主要集中在南通市新城核心南通国际贸易中心项目和中南世纪城项目。我们预计，随着苏通大

11、桥的通车及南通市经济起飞，未來数年的需求足以吸纳南通这部分新增写字楼的供应。 四.南通市商业地产市场分析 伴随着中国经济和南通经济的高速发展,南通的商业地产市场也成为投资的热点,下面就南通目前几个主要的商业地产情况做个介绍: 1、 八仙城 租金：一楼临街地段按位置不同，租金约300元/平米/月。二楼的租金价格约为一楼的1/3。周边大型商场多，主要以做扣点为主，不收租金。文峰的扣点是40%。 内街部分价格在250元/平米/月左右。服饰馆较高，鞋帽部分较低。电写字楼名称 建筑面积 使用日期 平均售价 租金 空置率 平均租金(平方米) (人民币/ (人民币/ (%) 回报率(%)平方米) 平方米)北

12、濠大厦 约1万 2005年1月 7,000 約40 10-15% 6.90%金鹰大厦 3.7万 1997年 7,000-8,000 35-40 3-5% 6.00%城市之光 约3万 2007年 8,200 不租 (未使用) -文峰大厦 1,000 2004年 5,500 25-35 5-10% 6.60%佳成大厦 6,000 2002年 7,880 40 5-8% 6.10%华辰大厦 7.8万 2006年中 7,500 30-40(刚使用)5.60%鼎典商务大楼 1万 2004年 7,600 45-55 8-10% 7.90%鼎典大厦 1.2万 2002年 6,000-7,000 25-35

13、5-10% 5.50% 9 脑城、音像区域最低。 售价：一楼临街店铺价格在 4 万元/平米以上，几乎没有出售者。二楼约在2万元/平米左右。内街的价格在2.5万元/平米-3.5万元/平米左右。 2、 桃坞路商圈 租金：标准店铺约 200 元/平米/月（目前正在招商）。其他店铺约 150元/平米/月至180元/平米/月之间。新一佳目前对外招租的价格在180 元/平米/月左右（一楼）。 售价：商铺售价预计在2.5万元/平米左右。其周边住宅售价从6000元/平米-10000元/平米不等。 3、 濠南路商圈： 租金：租金约在200元/平米/月。主要以服饰为主。 售价：售价约在3万元/平米左右。其周边住宅

14、售价约7000 元/平米至9000元/平米之间。周边无大型商场，仅有一大型超市，濠源超市。 4、 工农南路： 租金：租金约在120元/平米/月。主要以服饰为主。 售价：价格在2万元/平米以上。 通过以上数据分析,目前南通的商业地产具有良好的投资回报率和投资价值,而南通国际贸易中心项目所在的地段,目前几乎没有成规模的商业配套设施,而随着南通中央行政区的功能逐步完善,职能部门的集中以及周边中南世纪城和大规模高质量住宅小区的业主入住,将会形成对商业设施井喷式的需求,南通国际贸易中心附近的住宅售价已达到约7000元/平方米.因而我们按照目前南通商业地产的价格标准,结合南通国际贸易中心项目的高品质定位,

15、保守认为南通国际贸易中心商业中心的平均售价约为25000元/平方 10 米,随着中央行政区,中南世纪城和周边住宅区的功能完善和区位优势的提升,这部分商业地产将更具投资价值; 五 本项目的总体定位 1规划设计理念 （1） 以人为本 努力创造以人为本、高效率、人性化的空间，运用先进的现代建筑设计理念，以人为中心，合理布局，关注细节，充分考虑人员使用的功能需要和心理需要，从使用和空间两个层面提升建筑的整体品质。 （2） 以环境为本 强调人与环境的有机结合，把办公场所和商业设施融于环境之中，处处体现舒适性原则。环境设计突出小尺度效果。把南通源远流长的文化底蕴融入其中，绿地、水景、建筑相互呼应，在人的尺

16、度与主楼的尺度间形成尺度的过渡，增强主楼的亲近行。处理好景观与朝向的矛盾，在不同的高度考虑景观和视野的关系。 (3) 智能化科技让交流没有障碍 现代商办楼的重要发展趋势是智能化、数字化。随着网络技术与数字化的飞速发展，一切都要求快速、方便，人们需要实现信息的快速交流，人们在网络营销上可以延展自己的商业空间，把握无限的商机，感受与时俱进的时代脉搏。 （4）综合性、有活力 作为国际甲级写字楼，在提高自身品质的同时，还要将经济效益与社会 11 效益相结合，功能布置考虑包括停车、会务、金融等等资源共享，优势互补，让使用者能便捷地使用各项优质设施。 （5）可持续发展 绿色节能，符合生态要求的高科技元素在建筑中给予充分的考虑。 自然采光。有效组织自然气流，高效节能的双层幕墙体系结构以及节能设备的广泛应用，将极大提高大楼的使用品质及舒适度，节约能源，体现可持续发展的思想。 2. 5A级的