《火车站商业项目可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《火车站商业项目可行性研究报告（38页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、汇丰行房地产投资顾问有限公司 0311-88631922、88631958 第1页 火车站商业项目可行性研究报告 针对火车站项目，市场调研组把整个保定市的商业项目做了全面调查。物业类别涉及写字楼、商住公寓、底商、产权式商场、酒店（详情见楼盘调研情况表）。并且对市房管局、市土地局等政府部门官员进行了深度访谈；同时与若干名本市房地产业内资深人士也做了深入交流，结合贵公司的自身情况和对该项目的期望值、项目运作打算，现按以下几部分内容对该项目的可行性进行论述： 第一部分 保定市宏观房地产市场研究 写字楼 1、市场供应情况及销售情况： 目前保定市写字楼市场供应量较大，整体销售状况不理想，销售状况区域特征
2、明显，象高开区、恒祥北大街这样周边配套齐全、商业氛围浓郁、交通便利、周边自然环境和人文环境良好的区域销售状况相对较好，如恒通财富中心、兴远现代城、GOGO不夜城；本地块附近的写字楼销售情况一般，如康泰大厦、建基大厦、金马大厦。 写字楼项目销售周期均较长，一般销售周期都在两年半以上。 2、价格情况： 本市写字楼价格与住宅价格拉不开差距，平均只有二、三百元左右的价差，与其它一线城市一、两千甚至几千元的价差相比这汇丰行房地产投资顾问有限公司 0311-88631922、88631958 第2页 样的价差很小。 无论一个项目自身相比还是不同项目之间比较，现房与期房的价差较大。但现房基本上是有价无市。如
3、：高区的恒通财富中心销售初期2400元/M2，而现在的二手房出售价达4200元/ M2；兴远现代城期房现售2500元/M2，而发展大厦现房3500元/ M2。 3、出租情况： 项目后期物业管理的好坏直接影响写字楼的租售状况，后期管理到位的出租情况比较好。如：高区的恒通财富中心采用四星级酒店管理模式出租率较高，而本地块附近的建基大厦、金马大厦、十方商贸城等项目后期管理不善导致出租率基本为零。 整体出租情况均不理想，写字楼内比较萧条，空置率极高，现在还有三四家房产写字楼项目还未交付使用，可以看出本市写字楼市场供大于求。出租状况区域特征明显，部分高区写字楼出租情况相对较理想，但出租率还在60%以下，
4、而大部分单位选办公地点时对火车站附近区域不太认可。 4、产品特征及功能配套标准： 面积段较全，从30 M2900 M2的都有。 大部分是简装，部分产品带卫生间。 部分带中央空调，带中央空调的写字楼售价普遍较高，大致比不带中央空调的写字楼高300元/ M2。 现市场上供应的写字楼从配套上基本能满足办公使用要求。 市场结论：从整体写字楼市场销售状况及租赁状况分析，不难看汇丰行房地产投资顾问有限公司 0311-88631922、88631958 第3页 出保定市作为二、三线城市外来企业较少，加上本市公司保守思想的影响，办公选择门脸的和住宅楼的较多。写字楼市场供大于求，此物业类型从市场角度出发不可行。
5、 商住公寓 1、市场供应情况及销售情况： 商住公寓现在市场上的供应量较小，整体销售情况不错。 面积在40 M270 M2、户型结构合理的比较畅销，面积在100 M2以上的相对销售缓慢，特别是跃层的商住公寓更加滞销。 位置处于商业氛围好、交通便利、周边配套完善的商务公寓相对于位置较偏的销售情况好。如：秀兰银色星座虽然价格降到1500元/ M2，但仍有许多房子销售缓慢。华海大厦福星阁也属于这种情况；同样处在闹市区的兴远现代城、财智中心、恒通财富中心、侨生.裕华金街中的小户型公寓都非常畅销，基本是在开盘后三个月就已售完。 本地块附近商住公寓供应量很小，03年鑫隆湾一经推出销售火爆。特别是纯粹小户型的
6、商住公寓目前市场供应还是空白。 2、价格情况： 商住公寓和写字楼的价格相差不大，和普通住宅的价格基本接近。 配套好，物业管理到位的商住公寓售价较高，如：恒通财富中心的商住公寓售价4000元以上。（期房售价2200元/，2003年6月销售）。 汇丰行房地产投资顾问有限公司 0311-88631922、88631958 第4页 3、出租情况：整体出租情况良好。如：恒通财富中心、财智中心入住率达70%以上。 4、产品特点及功能配套： 商住公寓现在市场供应的产品大部分为精装修。 面积段较全，30 M2300M2的都有。 都有电梯。 个别有中央空调。 高层建筑均以塔楼为主。 建筑风格简约现代。 至少是有
7、厨房厕所的一室一厅。 市场结论：从市场角度看，商住公寓宜商宜住，市场受众人群广泛，需求较大，特别是位置处在闹市区、小户型的倍受购房者青睐，而且本地块附近符合市场需求的商住公寓供应量非常小，所以此物业类型从市场角度出发是可行的。 底商 1、市场供应情况及销售情况 现在市场上底商供应量较大，无论住宅、商业、写字楼的一、二层部分基本都是底商，整体销售情况良好。尤其是小进深、大面宽，面积在100 M2以下的底商比较畅销，面积在200 M2以上、套价在100万以上的商铺销售缓慢。 2、价格及出租情况 汇丰行房地产投资顾问有限公司 0311-88631922、88631958 第5页 不同区域的底商销售价
8、格差距很大。根据位置不同销售价格大部分在 40008000 元不等，闹市区一层底商价格最高达 28000元/M2，如裕华金街一层底商将近30000元/M2。 大部分底商出租情况良好，紧邻本地块的康泰大厦底商出租情况良好。 二层底商的租赁价格均在1-1.7元/ M2之间，一层底商的租赁价格能达到2元/ M2。 底商价格在未来一段时间仍会稳中有升。 3、产品特点：底商易于出租，大部分底商以二层为主，实行捆绑销售，面积均较大，大部分在150 M2以上。 市场结论：购买底商保值增值性强，具有可租可自用的特点，投资风险性小，是很多人投资的首选物业类别。 市场供需两旺，在产品设计合理、价格定位合理的基础上
9、今后仍会有不错的销售前景。 分割式产权商场 1、市场供应及销售情况 2003 年2005 年产权式商场市场供应量很大，基本都是开盘期销售火暴，销售率达80%以上，后期剩余铺位很少，销售迟缓。 如：京海铜锣湾、西苑美世界、国贸大厦。 购房者以投资客为主，涉及人群广泛，男女老少皆有，购买热情高涨，一般都在正式放开销售时排队抢购。 汇丰行房地产投资顾问有限公司 0311-88631922、88631958 第6页 产权式商场大部分炒作力度都非常大。一般实行返租三年，包租 1015 年，以增加投资者购买信心，刺激其投资铺位高额获利的欲望。但是目前保定的大小商场基本饱和，很多商场经营都是屡战屡败，所以此
10、物业虽销售火暴，但后期可能都面临招商不利的严峻考验，投资者风险很大。 2、价格情况 产权式商场根据铺位位置的不同价格在500011000元不等，总价款在10万元以下，套价较低的销售的较快。 3、产品特点： 产权式商场多建在居民区集中和商业繁华的地段。 多以出售单位面积产权为主，单位面积较小，以8M2为一个单位为主。 市场结论：市场供需两旺，在后期投资风险尚未显现出来之前，此物业仍将成为投资者追求高额回报的热门投资方式；在项目前期营销运作成功的情况下，销售前景仍比较乐观，销售周期较短。但后期存在很大的经营风险。 酒店： 1、经营及销售情况： 在销售和招商的酒店中，项目附近有两个，销售情况都不理想
11、，建基大厦主楼、金马商务酒店现在内部冷清萧条。 在高开区酒店的产权销售价位是24002500元/，基本汇丰行房地产投资顾问有限公司 0311-88631922、88631958 第7页 与商住公寓的价格差不多。 恒通财富中心大酒店，从2003年5月份开始对外销售，购买者无经营权，主要购买者为投资客。现在已经售完，无其他酒店产权销售项目。 通过调查的九个酒店经营状况（后附酒店经营入住情况明细表），不难分析出酒店管理到位的入住情况就好，尤其是三星级以上的酒店，如东方大都会、恒通财富中心大酒店入住情况都不错。基本入住率在80%左右。 根据各个酒店装修配套标准不同，标间价格由120元/人天-280元/
12、人天也不同。 项目周边酒店普遍经营不够理想，平均入住率在 10%-30%之间。 市场结论 ： 从保定酒店业的经营情况来看，有星级的配套和服务好的酒店，入住率非常高，这种现状使一部分投资客户非常看好这种物业形态，但保定房地产市场，销售酒店产权的项目极少，酒店做产权销售市场前景不错。 第二部分 项目地块分析 一、优势分析： 本项目地块位于老城市中心火车站附近，建华路与裕华西路交叉口东南角。该地段属于城市一级地段，交通便利，各项城市配套设施齐全。 汇丰行房地产投资顾问有限公司 0311-88631922、88631958 第8页 紧邻火车站，人气较旺。 距以保百为首的城市中心商圈很近，购物方便。 项
13、目三面临街，商业价值较高。 乡镇进城人较认可此地段，在他们印象中火车站附近一直是城市最繁华的中心。 距建华批发市场，十方商贸城较近，由此带来很多商机。 二、项目劣势及风险分析 （一）、政府规划风险和地块风险： 1、目前该地块土地规划已到期，新的设计规划要求不确定因素较多。 2、随着以客运为主的高速铁路的建成通车使用，而旧保定站将以货运为主；而汽车站也将在2006年5月份所有短途和长途车都迁至新汽车站；火车站和汽车站的搬迁引起的一系列不确定性问题很多： 客流量的变化 商机的减少 商业氛围的变化 周边环境的不确定性，可能会好，也可能会更糟。 3、此地块不是政府规划的发展方向，处于被抑制的方向。 4
14、、保定市民对火车站区域不太认可，自住购房及购物基本不选择此区域。 5、地块周边环境较乱，人员素质较低，周边大部分都是中低收入人群，消费能力较弱。 6、地块附近流动人群较多，固定消费群少。 汇丰行房地产投资顾问有限公司 0311-88631922、88631958 第9页 7、此地块经过几次转手，地价较高；此地块为一级商业地段，市价在100万/亩，而贵公司拿地的价格高达160万/亩。 8、因此地块空置多年，大部分人都认为是烂尾项目。 9、因项目周边无一经营景气的项目，好多人认为此区域附近风水不好，经营什么都不成功。 10、地块面积小，在产品设计上局限性很大。 （二）、市场风险 1、由于前一段时期
15、，保定房地产市场上供应的可供投资的项目比较多，随着购房者所购物业交房日期的临近，今后经营、出租、投资收益兑现等问题会逐渐暴露，一旦投资收益兑现不了，会大大降低人们的投资热情，客户购买会越来越理性。 2、本地块周边没有一个成功案例。 3、地块周边租售情况不理想，租售价格均较低。 4、不过保定市每年的商品房销售面积大概在50万M2左右，现在保定市场上供应的住宅主要集中在高开区，此区域因产品同质化严重，有一部分滞销楼盘，而本地块虽然不处于特别有发展前景的地方，但是因为市场上供应小户型公寓较少，本区域内也没有此物业类型供应，因此不会影响销售大局。 （三）、开发商自身风险 1、佰盛公司成立时间不长，在项目选
