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1、,大悦城商业策划报告JOY CITY SHANGHAI,大悦城品牌体系 - 集团商业地产平台,大悦城近年开业及拓展计划,西单大悦城,朝阳大悦城,安定门大悦城,沈阳大悦城,天津大悦城,天津六纬路大悦城,烟台大悦城,上海大悦城,杭州大悦城,成都大悦城,长沙大悦城,广州大悦城,2009年11月5日，中粮集团在上海举行 “大悦城”品牌推介会，发布了“全服务链城市综合体”战略，“大悦城”品牌在中粮商业版图上的作用得到显著加强。,在2010-2014年期间，将在国内多个一二线城市分别拓展15-20个新的纯商业或以商业为主的项目，基本完成大悦城体系国内布局。,至2014年底，大悦城品牌体系将拥有近20个城市
2、综合体。,商业面积：10万平方米迅速成为北京乃至全国的行业标杆日客流量突破25万人北京年轻时尚风向标近300个国内外知名品牌已成为各大时尚潮流品牌形象及销售全国冠军店新进北京品牌开店首选地,大悦城形象店-西单大悦城,大悦城形象店-西单大悦城,大悦城理念,倡导全新的Fashion生活理念，注重消费者体验和时尚教育的概念因地制宜，符合商业规律符合市场的同时，注重城市或区域的差异化和引领性产品线协同,位置交通,南京东路,南京西路,陆家嘴,位置交通,周边有多条公交线路到达，直达火车站及市中心人民广场例:210、46、916等，还有地铁8号线和在2011年开通的12号线大悦城离人民广场距离不到1公里，人
3、民广场是全市交通集合的核心中心,900米,两条地铁线换乘，地铁上盖，交通便利； 连接杨浦、嘉定区，可截流通往南部商圈的客流。 交通主干道：西藏北路、天目中路、河南北路 轨道交通： M3、M4（宝山路站）步行约20分钟 M8（曲阜路站）与上海大悦城连通，连接杨浦 M12（曲阜路站）与上海大悦城连通（2012年开通），连接嘉定,位置交通,M8,M12,曲阜路站,百联世茂商城,新世界商城,来福士广场,一百商城,四行文化区,新客站,中兴路站,人民广场站,位置交通,苏河湾，市中心留下的最后一块黄金宝地，上海滩水岸经济新热点。再现苏州河河滨经济的辉煌与繁荣，传承上海历史文化，塑造城市地标的新亮点。,河滨高
4、档居住区,区域未来前景,河滨高档居住区,综合功能服务区,文化创意展示区,绿色景观休闲区,核心商务商业区,文化创意展示区,绿色景观休闲区,综合功能服务区,核心商务商业区,区域未来前景,一期定位思路,调性鲜明，聚焦客层的一站式主题购物中心,目标人群分析,目标人群分析,目标人群分析,20000,啃老族、单身族,大中学生,普通白领，自由职业者,中级白领,中产阶级,核心客群,消费客层,月收入,项目定位,乐尚生活魅力场,Trendy Lifestyle Hotspot,项目定位,核心：性感时尚,潮头：前卫,享乐：全方位快乐,引进时下大热的、充满设计感的、极具市场震撼力的先锋潮头品牌作为品牌架构的亮点。挑选
5、深受当今上海时尚女性追捧的、风格鲜明的品牌作为品牌架构的灵魂。,如何实现？,新体验,缔博设计公司（外立面) 日本丹青社（内装）,工程设计 -邀请知名设计公司负责工程设计,工程设计,工程设计 3rd Floor Center Lobby,工程设计 1st Floor Entrance,工程设计 1st Floor,工程设计 1st Floor Elevator,工程设计,工程设计 3rd Floor Open Cafe,全楼覆盖Wi-Fi及蓝牙，让消费者随心所欲Surfing Online,IT 体验,提供电子化互动服务设施，如电子优惠券、查询机、会员卡积分等，让消费者在购物的同时享受便捷的点触
6、服务,打造立体时尚杂志概念，通过设置电子平台媒体，向消费者提供最新有关音乐、八卦、时装及艺术的资讯,IT 体验,提供电子化互动服务设施，如电子优惠券、查询机、会员卡积分等，让消费者在购物的同时享受便捷的点触服务,打造立体时尚杂志概念，通过设置电子平台媒体，向消费者提供最新有关音乐、八卦、时装及艺术的资讯,谢谢Thank you,市小区改建项目营销/策划纲要,2004年8月至9月,一、项目专案组成员,二、小区改造项目现阶段工作建议,前言,通过我司对本项目及市场的初步了解，同时与发展商的沟通和交流基础上。在现阶段，贵司已紧锣密鼓的工作了一段时间，针对目前开发工作的深入开展，我司作为专业的房地产策划
7、型销售代理公司，站在开发营销的角度上，从以下几个方面向贵司提出工作建议，仅供贵司审议。,第一部分 目前开发建设阶段的各项工作内容,一、我司协助发展商需要做的工作 1、针对本项目的现状，在已确定为酒店改造项目的前提下，邀请23家有酒店设计改造经验的专业建筑设计公司进行投标，让他们作初步设计方案，贵司可在方案中尽快选择一家设计公司，进入实质性设计阶段；,2、我司作为专业房地产策划代理公司，可以从市场角度，向贵司及建筑设计公司提出建议，共同做好工作。具体建议内容如下：（1）酒店的总体风格建议；（2）酒店内套房、标间、商务间的套数配比，面积大小等；（3）四栋独立建筑的相互关联关系建议；（4）外部商业的
8、建筑规划及业态建议；（5）内部商业和公建配套功能、数量、面积配比等； 以上建议以促进销售实现为主要目的，同时保证贵司对以后这些设施的合理使用和费用控制。,3、基于以上条件和要求，以实现顺利销售为标准，协助贵司挑选出优秀合适的设计公司，建筑设计单位中标的标准如下：（1）设计方案风格独特、合理、有创新性、有针对性（2）方案的可行性强，执行力够；（3）在原有建筑基础上，在成本控制方面，要尽量控制建筑成本，减少给贵司带来更大的成本投入；（4）酒店设计方案对将来营销要带来积极的影响。,二、酒店室内外装饰装修工程设计公司及酒店环境艺术设计公司的确定。三、园林、景观、景区规划设计公司的确定。以上三个重要设计
9、公司的确定是有机的、相统一的，要综合起来考虑和工作，将三种侧重不同方面的设计方案有机的相同一结合起来。四、由贵司工程部门就酒店专用物料和设备做出技术上的选择，不用做具体的品牌确定，但需做档次和规格确定，为销售做准备。五、酒店管理公司的确定。针对酒店管理的各个方面为我们以后的管理工作和营销工作做指导。,第二部分 目前我司需要进行的工作,现阶段而言，我司主要工作是以前期产品顾问和销售准备工作为主，只有在产品类型、风格、经营理念等各方面经过充分的市场论证后有大的思路条件下，方可进入营销理念和概念注入工作。 针对前期产品建议和销售准备阶段，我司所要做的或协助贵司工作的内容： 一 针对本综合项目的风格、
10、功能提出建议。 二协助贵司确定各个相关设计和服务公司。同时作为纽带将贵司与各个相关合作设计公司紧密联系起来。 三参与到各个设计公司的工作中去。在设计阶段，就将营销为本的思想注入设计中。建议设计人员从市场出发、从营销出发，站在客户的角度去进行设计和改造。 四、进一步做深入的市场调查，确定符合市场需要的单价、总价，确定可行性的销售价格。,五、售楼处的选址和设计风格的建议，就位置、车位、看房通道、围板、外观等各个方面提出建议，供设计公司参考。 六、在确定规划方案和园林景观的前提下，确定模型制作和效果图设计公司。 七、投资回报计划的计算和包装。 八、协助贵司进行按揭银行的选择，同时从销售角度提出条件和
11、要求。 九、协助贵司确定符合要求的律师事务所。 十、针对商业业态，以为销售服务和销售利润最大化两者兼容的角度，提出合理、可行性的商业业态选择和规划建议。,第三部分 营销理念和宣传推广工作,一以第一家产权式酒店为题材，进行市场导入。 二房地产的投资价值和概念的宣传推广，用数字和价值来吸引目标客户。 三宣传推广工作的开展：包括宣传计划、费用、媒体选择、活动内容及安排以及软文、硬广的炒作造势等等 四、结合广告公司制作出整套CI系统和楼书、海报、纸袋、小纪念品等全套销售工具。,第四部分 销售执行阶段的工作,一销售计划 1销售周期及开盘阶段的销售目标； 2销售价格体系的确定； 3现阶段销售价格表； 4销
12、售人员标准说辞的准备。 二销售人员的组织和培训工作。 三、销售人员进场开始销售。,附：我司于本周提案内容,三、 小区营销初步建议案,本方案是在贵司04年9月2日提交的“小区改建项目产品定位/市场定位策划案”认可的基础上细化的部分操作方案。关于规划设计方案的调整及修改，酒店及商业管理公司先期谈判确定，装修公司/广告公司/媒体发布公司及代理行策划商筛选，产品定位/市场定位/营销推广细化执行案等工作，我司认为再过一个月仍无法具备正式预售条件。结合多年来与开发商合作的经历，提议下一步我司开展的一系列工作待贵司确定后，进行捆绑式的服务。,一、项目评估方案（站在目标买家的角度）,项目名称： 新天地国际大酒
13、店 项目定位： 商贸中心 首家五星级产权式休闲酒店 商贸中心 首家品牌共创式特色商业城 特色美食城 物业类型：五星级产权式休闲型（或娱乐型）酒店 市内娱乐休闲市外度假游玩，财富/健康/休闲/娱乐的投资回报组合，!+$投资收益方式。 定位支持： 首家，繁华市中心铁路枢纽核心（通勤效率高），当地庞大的投资客及辅助旅游客群（酒店式公寓租售率低，商务市场不成熟，配套不齐）；适合高品质的投资客商，是富有潜质和眼光的投资者的投资首选。 客群定位：本案以4万多户浙江人为主投资客占总目标客群的50%左右，私营企业主将占据70%以上的投资比例。300家长期驻地政府机构，300万市区商业消费群体，火车站4万人次/
14、日客运量及当地投资人士为主。 项目均价：产权式酒店开盘均价4500元/平米（含全套五星级档次精装修、高档家具电器）；产权式商铺开盘均价25000元/平米,产权酒店：是一种全新的物业形式，是由开发商将酒店的每个单位分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店专业人士为业主展开出租和理财服务，业主坐享可观的固定回报。产权式酒店偏重于统一经营与回报。本案于市场销售策略上属于经济型都市产权酒店。 酒店特点：建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。作为一种特殊投资和消费模式，产权式酒店符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的物业以酒店形式向社会开放，对公众推出一种既
15、是消费又是存储，既是家产又是服务，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物。因此，无论对发展商还是投资商，产权式酒店都孕育着丰富的商机，在国际上，产权式酒店多为财富人士的首选投资项目。 立 足 点：当前 之机 商铺定位：以为 代表的大众经济小吃，是本案商业业态近200米餐饮一条街的主体。特色的、特产的、特定的三特是项目业态功能的定位原则。 招商面积：8-50平米左右 经营时段：早餐、午餐、晚餐、夜宵24小时昼夜多餐经营 经营格局：整体项目日消费+夜消费,【兰山国际大酒店基本情况一览表】,【 国际大酒店基本情况一览表】,【 国际大酒店样本价值测评指数】,【可购买指数测评具体情况解析】,1、价格状况国际大酒店投资估算,2、地段、位置、交通、市政 地理位置图,3 、环境配套 商业步行街图,【 国际大酒店投资潜力分析】,4、生活配套周边的娱乐、休闲、购物设施应有尽有。具体如下：,生活配套图景,5、硬件设施,1、 国际大酒店优越性在于：2、综述：,
