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1、浅谈物权法中的物业费的问题摘要：首先，究竟是物业管理费还是物业服务费？这个问题和我们刚才谈到的物业管理和物业服务两个概念是有关的。物业管理条例称之为物业服务费用；物权法称之为物业费；物业纠纷解释里边也称之为物业费，和物权法保持了一致。首先，究竟是物业管理费还是物业服务费？这个问题和我们刚才谈到的物业管理和物业服务两个概念是有关的。物业管理条例称之为物业服务费用；物权法称之为物业费；物业纠纷解释里边也称之为物业费，和物权法保持了一致。区分所有权解释没有提到物业费的问题。究竟是“物业管理费”还是“物业服务费”，关系到财产的不同属性。物业管理费，顾名思义应当是业主为管理共有部分而支付的费用；而物业服
2、务费，应当是物业服务企业的劳务酬金。从法理上以及实际情况上来考察，我认为物业费的性质，说白了就是业主的 ，大家出资，筹集一笔经费用于共同事务的管理，它属于业主的共同财产。物业服务企业的劳务报酬只是其中很小的一部分。所以把它称为物业费或者物业管理费是准确的，称为物业服务费是不准确的。称作物业服务费，就意味着整个这笔钱都是物业服务企业的劳务对价，这显然是不对的。物业费的第二个问题，就是业主能不能行使合同法上的抗辩权来拒交物业费？这和我们前面谈的物业费的性质是直接相关的。在物业纠纷解释第六条里规定，“经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或在催缴的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主缴纳物业费
3、的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”这里边产生了两个问题，第一个问题，什么是正当理由？业主往往认为他欠费是有正当理由的，那么什么是欠费的正当理由？第二，业主“仅以未享受服务”作为抗辩理由，法院不支持，那么业主以其它理由抗辩的，法院支不支持？在现实当中，业主很少“仅以”这个为理由不缴费。业主有什么理由呢？通常我们看到的：质量有瑕疵、维修不及时、管理不到位、服务态度差、没有及时处理相邻人的侵权等等，甚至汽车被人放了气也不缴费，地没有扫干净也不缴费。那么这些理由能不能得到法院的支持、能不能成为不缴费
4、的抗辩理由？我在百度上搜索了一下，看到很多案例。一个是重庆有一个高层住宅，有半数业主没有交电梯费和物业费，电力公司就停了电，500 户居民受影响，有一个业主说“我们不是不愿意交电梯费，这都是被迫的”，我们看看他的理由是什么，他说“楼上住户的空调水总是飘进他家，他找物管好几次却没有解决，因此他拒交物管费和电梯费有好几个月”；另一个业主说他家“楼下的烧烤店油烟及噪声极重，楼道排气管也坏了几个月，物管没有解决”，这是他不缴费的理由。另外一个案例是沈阳一个小区，也是大家不缴费电梯停了，感应灯、对讲机都停了，居民每天要摸黑爬楼梯，然后一个业主王先生就说，为什么不缴费呢？因为电梯连续 4 年没有年检，他担
5、心会有安全隐患，所以从去年 6 月起就没有再交物业费。问题是你不交费，电梯就安全了吗？还有南京的一个小区，也是因为欠费停了电梯，业主认为物业管理公司具有不可推卸的责任。在普遍欠费情况下，物业公司怎么办？我看到一个案例，也是重庆的，说一天早上起来，六部电梯全部停电，物业办公室里面空无一人，墙上贴出一个告示，说“由于部分业主累计欠费 10 万余元，本公司难以继续经营。”它关门走人了。最后的烂摊子还是要业主来收拾。我的观点是，业主没有任何理由拒交物业费。首先，物业费不等于物业服务企业的劳务对价，其中百分之九十以上是用作保洁、保安、物业养护维修和支付其它公共开支，物业企业所得的酬金只占很小一部分，所以
6、不存在合同法上的抗辩权的问题，它不是对等的。其次，物业费是业主承担区分所有权人管理责任的一种方式，也是他的义务，拒交物业费就意味着拒绝履行业主的法定义务。如果物业企业没有按照合同约定履行职责，业主可以依照物业管理条例第三十六条，要求他履行职责，甚至赔偿损失。物业公司实在不称职的，我们可以把它炒掉，业主自己来管理，但在这种情况下，业主也要履行交费义务。从这个角度看，业主交不交费和有没有物业企业都没有关系。第三，业主交物业费，最大的受益人其实是业主；业主欠费，最大的受害人也是业主。欠费在短期内会导致业主生活质量下降，长期会导致房屋价值贬损，大面积欠费会导致商品房变成新的贫民窟，对业主没有任何好处。
7、物业费的第三个问题，物业企业的收费标准和政府的指导价是什么关系？物业服务纠纷解释的第五条提到“物业服务企业提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩，人民法院应予支持。”什么叫提高收费标准？事实上不可能出现合同约定收一块二，物业企业收一块五的情况，因为这样收，业主也不会交。可能的情况是，物业就按合同收一块二，业主交了两年突然发现，本地政府的物业费指导价是一块，你为什么收一块二呢？这时就提出你是违规收费，甚至要求你退还。这种情况下，法院是不是支持业主的请求？这涉及到合同约定的物业费标准与政府指导价是什么关系。对此，我有这么几个观点：第一，物业费实行政府指导价，在法律上存在疑问。价格法总
8、则规定，“大多数商品和服务价格实行市场调节，极少数商品和服务价格实行政府指导价或政府定价”。“极少数商品和服务”是哪些呢？价格法第十八条规定了五项，五项里边涉及到的服务价格只有两种，一种是“重要的公用事业价格”，另一种是“重要的公益价格”。显然，这两种价格和物业服务价格是没有什么关系的，物业服务既不是公用事业，也不是公益性的服务。所以，政府制定物业费的指导价本身就没有法律依据。第二，虽然说物业费是业主的 ，但毕竟关系到物业企业员工的收入。业主是城市人口中的富裕阶层，而物业企业的员工绝大多数是农村进城的务工人员；指导价的制定者基本上都是业主，这等于业主运用公权力来为自己享受的服务制定价格。政府定
9、价的本质，是在业主与物业企业在市场上博弈的过程中，政府将公权力的砝码放在了业主一边，这是违反社会正义的。第三，政府的所谓指导价，并没有任何科学依据，我了解到一些城市，10 年间这个指导价都没有变化。第四，政府的行政命令，除非上升为法律法规的强制性规定，并且是效力性的强制性规范，否则都不能改变民事合同的效力。物业服务合同中的物业费条款，其效力高于政府规范性文件甚至规章和地方性法规，业主不能以违反政府指导价为理由请求物业费条款无效。关于物业费的欠费处理，也可以借鉴台湾的公寓大厦管理条例。它规定，区分所有权人和住户积欠费用达到两期或相当金额，管理负责人和管理委员会可以诉请法院命其给付；如果经过强制执行后再度积欠，金额达到区分所有权总价 1%的时候，管理负责人得促请其改善，在 3 个月内没有改善的，可以请求法院强制其迁离。如果欠费者是业主的话，管理负责人或管理委员会可以申请法院拍卖他的房子。这个规定给我们的启示有三点，第一，是由业主组织而不是物业服务企业来主张权利；第二，欠费的法律后果非常严重，可以导致业主丧失居住权甚至所有权；第三，对物业费的保护居于各种债务之首，“其受偿顺序与第一顺位抵押权同。”由此可以看出，追缴物业费并不是为了保护物业服务企业的利益，而是为了保护业主的利益，也是保护社会正当的经济秩序。
