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1、房地产限购政策及其绩效分析学号：115121069 姓名：张乐【摘要】为了遏制部分城市房价过快上涨，使房地产价格回归理想，国家出台了一系列房地产调控政策， “限购”政策便是其中很重要的一条，对于此，本文结合我国房地产市场现场对房地产限购政策影响及实施效果进行了分析。【关键词】 房地产市场； 房价； 限购政策； 影响； 效果 2010 年“国十一条” 、 “国十条” 、 “国五条”出台以来，全国各地也纷纷顺应民生出台了“限购令” ，对房地产市场实施了一系列调控政策。然而房地产价格的不断上涨，其原因是多方面的，城市化进程的加快，房地产刚性需求稳定，土地资源的短缺与日益增长的城市人口之间的矛盾，购房
2、者的房产保值思想等等都促使着我国房价不断上涨。要解决房价问题仅靠限购政策是远远不够的。一、有关住房限购的政策2010 年 9 月 29 日，国家有关部委下发通知，推出五条措施进一步推进房地产调控，要求地方立即制定实施细则，已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善，并严格实行问责制。中央政府可在住房与城乡建设部指定的 40 个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会
3、阻碍住房租赁、度假物业市场发展。 在土地供应相对紧张的北京、上海等城市，可附加实施外来人员一年等候期制度，即外地和境外居民，须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。限购令简单易行，其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统，不需全国联网。目前住建部正在推进 40 个重点城市住房信息系统的建设和联网，这项工作非常有价值。系统建成后，将可有效支持开征多套房房产税，并可优化40 个城市范围内的限购。四轮楼市调控关键点四轮楼市调控关键点对比2013.2.20 新国五条2011.1.26 新国八条2010.9.29 调控措施2010.4.17 国十条首套房首付比例- -不分住房
4、大小，一律要求首套贷款首付要30%及以上。要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套及以上住房贷款-对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。不分地区，要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。非本地居民购房全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。 2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。拥有1套及以上住房的非当地户籍居
5、民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。非本地居民住房贷款未做明确限制。限购严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。只
6、有后来北京版调控细则中采取限购措施，要求同一家庭在北京只能购买一套住房。问责各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完善。停留于空泛问责。房产税严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。- - -二、房地产限购政策的影响分析 房地产限购政策出台后，对房地产市场造成了多方面影响，但总体来说，房地产价
7、格上涨的趋势并没有得到实质性的改变，具体体现在以下几个方面： （一）房地产市场观望氛围浓厚 限购政策出台后，房地产市场频频出现特价楼盘，然而房地产价格并未真正实现普遍性的降价，而购房者普遍认为限购政策等一系列房地产价格调控政策的出台会带来房地产价格的普遍下降，现阶段的房价水平与这些购房者的预期仍然存在较大的距离，这样一来，便导致房地产市场观望氛围浓厚。 （二）限购政策对房价的影响 房地产限购政策出台后，房地产市场价格上涨的势头得到初步遏制，2011年 9 月份，我国 70 个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有 17 个，持平的 29 个，房价环比上涨的城市数量进一步减少，且涨幅明显收窄，
8、京沪广深4 个重点城市的房价涨幅已连续 3 个月停滞。 而 2012 年 7 月开始，我国统计局公布的 70 个大中城市中房价环比上涨城市的数量明显增多。此外，另外，房价环比上涨城市也由前期的一二线城市逐步向三四线城市蔓延，房地产价格的上涨幅度也明显提高。 （三）限购政策对土地市场的影响 限购政策出台后，我国房地产企业对于土地的购买显得更为谨慎，对土地购买的意愿和积极性降低，因市场趋势并不乐观，许多地方政府的推地意愿也逐渐削弱，使土地市场遇冷，土地交易多以底价成交。 2012 年初，在房地产市场供应量和成交量纷纷下滑的情况下，房地产开发企业由于在库存压力下出现资金紧绷的现象，加之各地政府对房地
9、产市场推动节奏的放慢，使各地土地成交量降低，土地市场冷清。然而，2012 年年末，在经理了漫长的“严冬”后，土地市场逐渐回暖，各大房地产企业纷纷通过“以价换量、回笼资金”的对策来应对土地市场的低迷，库存积压的问题得到改善，各地政府推地意愿加强，各大房地产企业在资金回笼后凭借强大的资金实力开始布置下一阶段的发展。于此相反的是，很多小房地产企业不堪重负，缺乏调节能力，在此阶段只能选择放弃。 三、房地产限购政策的效果分析 房地产限购政策的实施虽然对一些大中城市的房价上涨起到了一定的遏制作用，但我国房价征地上涨的趋势并没有发生实质性的改变，具体表现如下： 首先，房地产限购政策实施初期取得了立竿见影的效
10、果，房地产价格过速上涨的势头得到了明显遏制，商品房成交量降低，投机购房者和实力购房者失去购房资格。然而房地产市场刚性需求仍然没有发生较大的改变，且实力购房者和投机购房者也会就“限购令”而采取对应措施，2012 年以来，我国大众城市房地产价格在经历了一番停滞后又逐渐显现出上涨势头，且房地产价格上涨的范围也在逐渐扩大。 “限购令”的作用至今仍仅仅局限于购买多套商品房的限制，整个房地产市场的供需关系并未因此而发生明显的改变， “限购令”对于遏制房地产市场价格的上涨来说仍然是不足的。 其次，以限购政策为主的一系列房地产控制政策对于房地产市场的需求抑制起到了显著的效果，然而限购政策仅仅针对我国一些大中城
11、市，对二三线城市的房地产市场却没有采取相应的措施。社会流动资金在缺乏投资渠道的现状下仍然会源源不断地涌入房地产市场，并避开大中城市转而进入非限购城市，二三线城市地方政府又往往会对房地产开发表现出极大的热情，在政府的强力推动和外来资金大量涌入的情况下，原本房地产价格增长速度较为平缓的二三线城市的房价也将出现快速上涨趋势。 再次，限购政策下，一些购房者的购买需求被压缩，转而投入租房市场，这使得房租价格上涨，且房租的涨幅甚至远远高于房地产价格的丈夫。二手房业主不同于房地产开发商，他们无需考虑资金回笼的问题，也不会降价销售。且房地产市场价格的变化趋势不明朗的前提下，二手房业主也多选择了观望，按兵不动，
12、导致二手房房源下降，成交量降低，而二手房价格却持续上涨。 四、总结 综上所述，房地产限购政策的最终目的是使房地产价格回归理性，通过限购政策抑制房价上涨，最终使房价降低，促使房地产成交量趋于稳定，从而推动房地产市场呈现健康的发展态势，就这一点来看，国家宏观调控政策和调控目的是完全符合经济学思维的。然而实际情况是，房地产成交量虽有回落，但房地产价格的上涨仍然在经历了短暂的停滞后一如既往，由此看来限购政策并没有达到预期的宏观调控目标。 房地产价格的调控并不是单一的经济学问题，中国房地产博弈也十分复杂，单凭一两个宏观调控政策并不能真正实现房价调控的目的。我国房地产市场的健康发展还有有赖于多方面的监督、管理和控制，才能取得可持续的、健康的发展。
