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1、房产信息系统需求分析需求分析：定义：本项目将做成内带房产评估的，具有交易中转站与租赁功能的网站。客户需求功能：管理各房产信息，如租赁，买卖房产，还需带上房产评估功能。适用对象：具有交易性的房产。背景：中国房产评估诞生已有十多年历史。随着中国国名经济的发展，城市化的增速，近年来，房产评估已经开始规范化。就在现今，房地产的不自然增速让国人叫苦不迭。而如果在在当今这鱼龙混杂的市场经济，经常会出现由于信息不对称所造成的亏损。甚至会有因利益冲突而起的道德风险。前景：房产评估软件的商业化，可以在一定程度上规范市场。不用说，肯定会受大众欢迎！而房产评估又不宜独立存在于一个只有房产评估功能的服务性网站，所以可
2、以把它与租赁，买卖房产的信息服务性网站进行绑定。他既可以作为企业商业化软件，也可以作为政府服务性软件。当然，现在我们做的是商业化软件。房产（评估）信息系统功能分析需求功能分析：一 网站主要有七大功能模块：用户信息模块，求租模块，出租模块，售房模块，求购模块，存储管理显示用户信息功能，房产评估模块（主要） 。用户信息模块的发布房产信息模块中包括求租，出租，售房，求购模块。其他功能归为其他模块。二 在用户登录后，在用户信息模块中，有：出租信息管理，求租信息管理，出售信息管理，求购信息管理，发布房源信息，修改资料，修改密码，房产信息修改维护功能模块。1. 出租信息管理：管理用户登记的出租信息，内有用
3、户的详细求租信息，具有删除功能和进入出租模块的功能，2. 求租信息管理：管理用户登记的求租信息，内有用户的详细求租信息，具有删除功能和进入求租模块的功能。3. 出售信息管理：管理用户登记的出售信息，内有用户的详细出售信息，具有删除功能和进入出售模块的功能。4. 求购信息管理：管理用户登记的求购信息，内有用户的详细求购信息，具有删除功能和进入求购模块的功能。5. 发布房源信息：发布用户出租，求租，买卖房产的信息。内含：求租，出租，售房，求购模块。6. 修改资料模块：对用户自身的资料进行修改。7. 修改密码：对用户密码进行修改。8. 房产信息修改维护：对用户挂在网上的如求租信息的房产进行数据修改。
4、三 求租模块，出租模块，售房模块，求购模块在帆布房产信息内，记载用户所表达房产的信息信息：房屋介绍：方位，层次，房产标准，小区地段，物业，面积，装潢程度，车库，建设年份，价格。还有用户对房产的其他介绍。1. 方位：2. 层次：3. 房产标准（几室几厅几阳台）：4. 小区地段：5. 物业：6. 面积：7. 装潢程度：四 管理查询用户信息功能：将用户的信息整合，显示在首页，并可以让游客进行点击查找功能。如将用户求租信息整合在一起，让游客根据房产的各种属性进行对求租信息的查找。用户查询功能中，用户可以查询一些已售房产的基本资料（即在房产评估中存储的房产资料） 。五 房产评估系统，用户对特定房产进行评
5、估的功能模块。分为两种小模块：客户-电脑评估，专家-电脑评估。这两种方案所用的方法是房产评估中的市场比较法。为了进行更专业的评估，电脑需要收集近期的买卖房产资料。所以必须对房产进行储存管理。1 需要对近期买卖房产进行录入与存储。 （业务员干的，他们首先需要对近期房产的信息进行搜索查询，对给与信息的个人或企业的信息要绝对保密）须注明房产的各属性特征（如房产的出售时间等） ，以便对房产进行快速查询。2 算法：市场比较法(体现科学性)对所存储的房产在交易情况，交易日期，区域因素，个别因素中进行比较修正与量化分析，取估准价格。比准价格=比较交易房产的价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修
6、正系数*个别因素修正系数估价对象评估价格=比准价格*用户房产交易各系数*修正面积用户房产交易系数=交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数流程图：(1).比准价格要以一定的标准（有专业的房产评估人员进行）来进行衡量，要根据房产的属性进行分析，如在一段时间内的所售房产的信息进行比准计算比准价格。(2).交易修正系数和交易日期修正系数可以认为相同，不予考虑。(3).区域因素，考虑：商业服务繁华度，交通便捷度，人口状况，环境质量。(4).个别因素，考虑：临街状况，设备配置，平面布局，总层数，所在楼层，物业管理，建成时间。(5).每个小因素都需取一个标准值，定为 100。
7、区域因素与个别因素有他们包含的因素的标准值减 100 再相加，最好再加上一百。最后除以 100。3.客户-电脑评估中，为用户设计一张表格，（1）让用户填写：区域因素：商业服务繁华度：交通便捷度：人口状况：环境质量：个别因素：临街状况：设备配置：平面布局：总层数：（加上一个别墅的选项）所在楼层：物业管理：建成时间：（2）之后系统进行评估：每个因素都已设定一个量化值（该量化值可以修改，由房产评估师进行） 。按照市场比较法系统自动评估。（3）得出结果。4专家-电脑评估系统（提供给付款用户，系统更强大）：（1）设置地图查询系统（信息庞大） ，用户可以根据查找地图，找出他所要评估的房产位置。该地图需经过
8、各方面的信息汇总分析，包括：区域因素中的各地段的繁华程度，交通便捷度，环境质量，人口状况；个别因素中的临街状况，物业管理，建成时间。（2）用户还需填写：个别因素（更详细）中的：平面布局：总层数：（加上别墅选项）所在层数：设备配置：用户的额外描述：（3）提交资料后，付款，等待专家评定结果。（4） 专家无需进行价格评定，只需对近期房产的价格趋势进行评价。系统将会在报告后自动贴上该区房产的价格趋势图。（5）用户收到评定。对评定进行评价。六专家人员。专家人员的权限：对每个专家-电脑用户所提交的订单做出评价。专家组长权限：对每个因素进行量化的修改。接受来自专家人员的评价。七业务人员。数据业务人员权限：对各个地区的参数进行修改。网站服务业务员：为客户提供问题解答。八
