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1、2004年 1月 12日 嘉德信基金项目立项报告模板 嘉德信房地产投资基金项目报告附件七 机密 此报告供客户内部使用。未经远卓管理顾问书面许可，其他机构不得擅自传阅、引用或复制。 密级：机密 嘉德信基金 200 立项建议 投资额 收益 交易结构 风险及控制手段 退出方式 风险可控，收益满足我公司要求，建议予以立项 4 目录 项目概况 项目操作背景 项目价值评估 项目盈利分析 (财务模型 ) 项目风险分析 项目交易结构建议 项目工作小组建议 项目工作计划及费用预算 5 项目概况介绍 项目权属 项目定位与构成 项目发展历史 规划设计要点 （项目权属的解释。若为合作项目，则需说明合作条款等） （项目
2、构成是指项目中酒店、公寓、住宅等情况） （项目起因与过程） （位置、规模、类型等） 6 项目的位置图及项目的外形及实景照片 7 目录 项目概况 项目操作背景 项目价值评估 项目盈利分析 (财务模型 ) 项目风险分析 项目交易结构建议 项目工作小组建议 项目工作计划及费用预算 8 项目操作背景 项目来源 项目基本面 项目可操作空间 项目取得可能性 （项目来源介绍） （项目的发展潜力等） （项目的可操作的价值空间等） （项目取得的方法与可行性等） 9 目录 项目概况 项目操作背景 项目价值评估 项目盈利分析 (财务模型 ) 项目风险分析 项目交易结构建议 项目工作小组建议 项目工作计划及费用预算
3、10 项目现状价值为 要内容： 项目目前状况下的市场价值评估 尽量采取综合评估。 （市场比较法、收益还原法、成本法） 11 项目未来价值为 要内容： 项目未来市场可实现价值评估 尽量采取市场比较法及专家策划定位建议。 12 主要内容： 项目取得后需要追加的投资测算。（需考虑全面的成本） 项目追加投资为 3 目录 项目概况 项目操作背景 项目价值评估 项目盈利分析 (财务模型 ) 项目风险分析 项目交易结构建议 项目工作小组建议 项目工作计划及费用预算 14 项目盈利分析 (折现现金流分析 ) 折现现金流 = 净现金流 n （ 1+折现率） n N n=1 I+折现现金流 15 项目盈利分析 (
4、财务模型 ) 期一 期二 期三 期四 期五 营业收入 直接成本 其他费用 利息费用 融资费用 净收入 现金流分析 净收入 借贷资金 偿还本金 净现金流 X% 16 目录 项目概况 项目操作背景 项目价值评估 项目盈利分析 (财务模型 ) 项目风险分析 项目交易结构建议 项目工作小组建议 项目工作计划及费用预算 17 项目风险分析 政策风险 市场风险 法律风险 财务风险 （法律纠纷、合法有效） （未来市场变化、物业定位、新增供应量的影响等等） （负债比、道德风险） （政策法规等对融资的限制、股权进入带来的开发资质问题等等） （风险的总体描述） 18 相应风险的应对措施 政策风险应对措施 市场风险
5、应对措施 法律风险应对措施 财务风险应对措施 （应对措施的总体描述） 19 目录 项目概况 项目操作背景 项目价值评估 项目盈利分析 (财务模型 ) 项目风险分析 项目交易结构建议 项目工作小组建议 项目工作计划及费用预算 20 项目交易结构建议 与合作方的交易结构 与银行的融资结构建议 21 资金进出方式建议 资金进入方式建议 退出方式建议 22 目录 项目概况 项目操作背景 项目价值评估 项目盈利分析 (财务模型 ) 项目风险分析 项目交易结构建议 项目工作小组建议 项目工作计划及费用预算 23 项目工作小组建议 内部资源 外部资源 律师事务所 会计师事务所 地产评估机构 工程核算机构 融资专家： 法律助理 /分析员： 市场助理 /分析员： 24 目录 项目概况 项目操作背景 项目价值评估 项目盈利分析 (财务模型 ) 项目风险分析 项目交易结构建议 项目工作小组建议 项目下一步工作计划及预算 25 项目下一步工作计划 事件 时间 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 与对方高层沟通 协调法律尽职调查 协调财务尽职调查 协调工程尽职调查 负责人 26 前期工作费用预算 费用内容 金额 备注 差旅费 住宿费 交通费 工作餐费 尽职调查费 法律尽职调查费 财务尽职调查费 市场尽职调查费 工程尽职调查费 业务招待费 公关费 其他费用 合计
