广州市白云区荔德路估价报告案例

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1、房 地 产 估 价 报 告估价项目名称：广州市白云区荔德路 22 号 605 房（广州市白云区荔德路 22 号 605 房）委托方：谭建辉先生估价方：广东邓志勇房地产评估有限公司估价人员：邓志勇估价作业日期：二零零六年六月十九日至二零零六年六月二十五日估价报告编号：0601242104目 录一、致委托方函-3二、估价师声明-4三、估价的假设和限制条件-5四、估价结果报告-6五、附件-11致委托方函谭建辉先生：本评估机构接受委托，根据国家有关评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的估价方法及必要的估价程序，对委托评估的广州市白云区荔德路 22 号 605 房的房地产实施了实地查勘

2、、市场调查与询证，对估价对象在 2006 年 6 月 20 日所表现的市场价值作出了公允反映，是次估价目的是为委托方“交易”提供价格参考依据。经过细致计算、修正厘定委托估价的位于广州市白云区荔德路 22 号605 房的房地产（总建筑面积为 56.21 平方米，其分摊面积 8.18 平方米）在估价时点的正常市场评估价格为人民币 217,280.47 元（大写：人民币壹拾肆万捌仟元整） ，单价：3865.51 元/平方米。评估机构：广东邓志勇房地产评估有限公司 法人代表：邓志勇广东省建设厅批准资格证书编号：证书编号： 批准日期：二零零六年六月二十日 地址：广州市海珠区革新路致函日期：二零零六年六月

3、二十六日电话：13246820202估价师声名我们郑重声明：1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、 我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 （GB/T50291 1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、 我们已对本报告中的估价对象进行了实地查勘（包括现场拍照等） ，实地查勘人员：邓志勇。6、 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师：

4、二零零六年六月二十日估计的假设和限制条件1、本报告中依据的与是次估价对象有关的法律性及产权文件均由委托方提供，本机构未向政府及有关部门核实，故对其真实性不负任何责任。所呈报的面积是根据委托方提供的资料上标示的。此外，本评估机构未对估价对象的结构进行质量检测。2、本报告未考虑该估价对象所负欠的抵押、担保、应缴税费（包括房改房上市按国家规定应补交的费用等） 、债项或法律纠纷等可能影响其评估价格的任何限制，未考虑特殊的交易方式可能追加付出的成本费用等对其评估价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价对象评估价格的影响。3、本评估机构仅对估价对象在估价时点的公允价格

5、发表意见，未考虑抵押担保风险。由于估价对象产权关系引起的一切纠纷与本评估机构无关。对于评估中可能存在的影响评估结果的其他瑕疵事项，委托方在委托评估时未作特别说明。在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机构及评估人员不承担相关责任。 4、本报告仅供委托方就其估价目的使用，对外不起鉴证作用，非为法律、行政法规规定，报告的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。5、按有关规定，本估价报告有效期自估价时点起十二个月。随着时间、估价目的、估价假设、限制条件及市场情况部分或全部发生变化，本报告将失去效力，评估价值需作相应调整或重估。估价结果仅作为估价对象“抵押及担保”

6、的参考价格。6、本估价报告的有关附件为本报告的重要组成部分，与本报告书正文具有同等法律效力。估计结果报告粤 XXX 评报字QTS 002 号 本评估机构接受委托，根据国家有关评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的估价方法，对位于广州市白云区荔德路 22 号 605 房的房地产进行了评估工作，估价人员按照必要的估价程序对委托评估的房地产实施了实地查勘，市场调查与询证，对估价对象在 2006 年 6 月 20 日所表现的市场价值作出了公允反映，现将估价情况及估价结果报告如下：一、委托方简介姓名：谭建辉住址：广州市广州大学二、估价方简介名称：广东邓志勇房地产评估有限公司地址：广州市

7、海珠区革新路资格等级：壹级证书编号：2-001法人代表：邓志勇三、估价对象（一） 地理位置及周边环境 是次估价对象位于广州市白云区荔德路 22 号大院内（即广州雅怡花园） 。雅怡花园在荔德路田心花园东面，南边紧贴雅骏花园，北边望荔雅苑，环境安静，小区内有省实验幼儿园、共有三大栋翠怡居、绿怡居、茵怡居，翠怡居和绿怡居二、三楼是平台共用以花园绿化形式呈现，对面是广客隆超市，交通方便(途经公交车 215、545、80、134、175、241)。 （二）估价范围是次估价范围为位于广州市白云区荔德路 22 号 506 房的房地产（总建筑面积为 56.21 平方米，其分摊面积 8.18 平方米） 。（三）

8、产权状况根据委托方提供的房地产证 （编号：穗房地证字第 0688087 号）显示：估价对象权属人：何庆生；房屋占有份额：共有；共有（用）权属人：吴佩贞；房屋所有权性质：私产；土地所有权性质：国家所有；共用地面积：3354.35 平方米（此共用土地面积是整幢楼房的产权人共同使用） ；土地使用期限：70 年；规定用途：住宅；总建筑面积： 56.21 平方米；权属来源：2000 年 6 月经交易监证向广东市嘉银房地产开发有限公司买（属商品房，房款已付清） 。（四）现场勘查情况估价对象总建筑面积为 56.21 平方米，于 1999 年建成。估价对象在估价期日 2006 年 6 月 20 日的具体状况如

9、下：每层分布：一梯五户（无电梯）套内格局：两房一厅一厨一卫朝向：南北朝向层数：9 层结构：钢筋混凝土框架结构外墙：条形粉红色瓷砖内墙：乳胶漆天花：乳胶漆，石膏边线 地面：厅、房地面铺耐磨砖 卫生间：墙面贴白色瓷砖、地面铺防滑地砖，配有普通卫生洁具（二洁具、座厕、洗手台）门窗：铝合金门窗、内门为夹木版小区状况：小区实行全封闭式管理，保卫措施严密成新率：估价对象综合成新率约为 90%。四、估价目的为委托方“交易”提供价格参考依据。五、估价时点本项目估价时点：二六年六月二十日。本项目估价时点是根据委托方的要求确定的，评估中所采用的价格是估价时点的有效标准。六、估价依据（一）法规依据1、 中华人民共和

10、国城市房地产管理法等国家、省、市有关房地产评估法律、法规、制度和文件等；2、中华人民共和国国家标准房地产估价规范 （GB/T 50291-1999）（二）产权依据1、 房地产证 （编号：穗房地证字第 0688087 号） ；2、委托方提供的其他有关资料复印件。（三）取价依据本评估机构专业评估人员实地勘察（包括拍摄现场照片）和对市场资料、委托方提供资料的调查分析。 （四）行为依据委托方、受托方签署的评估业务委托书。七、估价原则遵循真实性、科学性、公平性、可行性及客观公正、实事求是的总原则基础上，主要的估价原则有：估价时点原则、合法原则、替代原则、最高最佳使用原则等。八、价格定义正常市场评估价格为

11、估价对象的公允市场价格。九、估价方法根据估价对象房地产的具体情况，通过现场勘查和收集到的资料，对估价对象采用市场比较法进行评估，求出估价对象在估价时点的正常市场价格，再用收益还原法加以比较对照，综合分析厘定其正常市场评估价值。十、估价结果本评估机构在充分调查、了解和现场勘察该估价对象实际情况的基础上，依据科学的程序，选用合理的估价方法，经过细致计算、修正厘定委托估价的位于广州市白云区荔德路 22 号 605 房的房地产（总建筑面积为 56.21 平方米，其分摊面积 8.18 平方米）在估价时点的正常市场评估价格为 215,047.47 人民币元（大写：人民币壹拾肆万捌仟元整） ，单价：3825

12、.79 元/ 平方米。十一、估价对象上市应缴付的土地出让金及交易税费（参考）根据广州市有关房改房上市的政策规定，房改房上市时，卖方尚需缴纳以下参考税费：房改房上市参考税、费一览表 单位： 元税费种类 税费计算方法 税费金额 备注契税 评估价1.5% 3,225.71 印花税 评估价0.05% 107.24 房屋交易手续费 2.5 元/ 平方米 140.52 个人所得税 评估价1.3% 2,795.61 交易代办费 750 元/宗 750.00 合计 7，019.08 注： 1.税、费征计依据以房屋成交金额或评估金额之较高者计算，若实际成交价高于评估值，则应以实际成交价计算；2.其税、费实际缴纳

13、数额应由广州市国土房管部门核定为准； 十二、估价作业日期 二零零六年六月十三日至二零零六年六月十九日十三、估价报告应用的有效期本估价报告有效期自估价时点起十二个月。十四、估价人员（签名）中国注册房地产估价师：二零零六年六月二十日 附件房地产估价技术报告粤 XXX 评报字QTS002 号一、区域因素分析影响住宅房地产价格的区域因素主要包括交通条件、环境状况、配套基础设施及公共设施条件等。是次估价对象位于广州市白云区荔德路 22 号大院内（即广州雅怡花园） ，雅怡花园在荔德路田心花园东面，南边紧贴雅骏花园，北边望荔雅苑，环境安静，小区内有省实验幼儿园、共有三大栋翠怡居、绿怡居、茵怡居，翠怡居和绿怡

14、居二、三楼是平台共用以花园绿化形式呈现，对面是广客隆超市，交通方便(途经公交车 215、545、80、134、175、241)。 二、个别因素分析影响住宅房地产价格的个别因素主要包括用地面积、形状、位置、地质水文条件、规划用途限制（容积率等）及设计、房屋朝向、楼层、平面布局、装修程度及利用状况、设备设施情况、市场供求等估价对象所在建筑物属于 9 层钢筋混凝土结构，南北向，一梯 5 户，约于 1999 年建成。该建筑物外墙条形瓷砖，铝合金窗无防盗网，无电梯。所在小区实行全封闭式管理，保卫措施严密。估价对象内部装修情况为：户门为夹板门；厅、房地面铺耐磨砖；墙面、天花乳胶漆，石膏边线；内门为夹木版；

15、卫生间地铺防滑地砖、配有二洁具、座厕、洗手台，墙面瓷片到顶；水电齐全；配有闭路电视线、管道煤气；屋内整体采光良好；室内平面布置为两房一厅。估价对象综合成新率约为 90%。三、市场背景分析（略）四、估价方法选用根据估价对象房地产的具体情况，通过现场勘查和收集到的资料，对估价对象采用市场比较法进行评估，求出估价对象在估价时点的正常市场价格，再用收益还原法加以比较对照，综合分析厘定其正常市场评估价值。五、估价过程 1.市场比较法技术路线通过市场调查，选择可比交易案例与估价对象相比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象的评估价值。计算公式为：比准价格 = 可比实例 交易情况 交易日期 房地产状况成交价格 修正系数 调整系数 调整系数 个别因素调整系数可比交易案例选择根据该估价对象的情况，通过分析市场调查资料，分别选择 A、B、C 三宗（具体名称略）可比交易案例，详见表 1。表 1 可比实例情况 项目 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C用途 住宅 住宅 住宅 住宅结构 钢混 钢混 钢混 钢混成交价格（元/m2） 4,400 3