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1、江西省建陶基地行政中心办公楼物业管理方案目 录第一章 高安市瑞辉物业管理有限公司简介第二章 江西省建陶基地行政中心办公楼概况及管理特点分析第三章 江西省建陶基地行政中心办公楼物业管理服务思路第四章 物业管理服务承诺第五章 前期物资装备一览表第六章 物业管理服务费用测算第七章 护管服务方案第八章 保洁服务方案第九章 几点说明结束语2第一章 高安市瑞辉物业管理有限公司简介1.1 关于我们 高安市瑞辉物业管理有限公司（以下简称瑞辉物业）成立于2012 年，注册资金 50 万元，拥有物业管理专业人员多名，全员持证上岗率达 100%。 瑞辉物业管理服务项目涵盖了住宅、高档别墅区、写字（办公）楼、商业地产
2、、会展中心等所有物业类型，在物业管理实践中广泛汲取其他企业的先进管理经验，以规范化、科学化、互动化为核心，全力打造瑞辉物业发展战略平台，构造独具瑞辉特色的复合型生态发展系统。1.2 我们的理念 服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。 质量方针：为业主创造价值，让客户持续满意。 团队精神：企业的命运就是个人的命运，企业的发展就是个人的发展。 发展目标：以“生态型发展体系 ”为依托，致力于打造高安物业知名品牌。1.3 我们的目标3 立足基础服务，树立瑞辉物业诚信高效形象。 强化服务意识，打造一流物业管理服务品牌。 细化服务质量，倡导“温馨畅想颠峰体验”。第二章 江西省建陶基地行政中心办公楼概况
3、及管理特点2.1 江西省建陶基地行政中心办公楼概况 江西省建陶基地行政中心办公楼（下称基地行政中心办公楼）为高安市劳动局承建，国家建筑陶瓷产品检测中心（宜春）中心，江西省建筑陶瓷产业基地管委会、江西省建筑陶瓷产业基地劳动就业实训中心三家行政机构在基地行政中心办公楼办公，该楼配套设施完善，具有成熟的办公、政务等文化生活氛围，能够无限提升办公品质。 基地行政中心办公楼的整个建筑造型新颖别致，采用国际前沿建筑设计理念，并采用玻璃幕墙及高级石材作为装修主料，整体建筑结构庄严肃穆，同时又不乏强烈的时代感和现代气息。 基地行政中心办公楼主楼 8 层、副楼 5 层为办公为主、公寓4住宿为辅的商住二用房，主要
4、包括办公室、会议室、公寓等，整体建筑面积逾 10000 平方米。2.2 基地行政中心办公楼物业管理特点 需要好的物业管理为之装扮好的物业需要好的物业管理呵护，需要好的物业管理品牌为之装扮，只有这样才能充分展示物业的特点，才能使物业物有所值。瑞辉物业管理公司以发展求生存，通过先进的管理策划，规范的操作实施，科学系统的培训，有效的监督、评估和调整等步骤，广泛借鉴其他知名企业的先进经验，并结合自身的资源优势，实施以关怀员工、关注顾客的需求，关注环境的温馨和谐，关注物业整体氛围为特征的物业管理，形成具有鲜明特色的瑞辉物业文化及其雄心勃勃的主体发展规划。瑞辉物业人有实力、有决心、有信心，在基地行政中心办
5、公楼的物业管理上再创佳绩。 安全管理是重中之重基地行政中心办公楼地理位置的特殊性和使用功能的综合性决定了其人流的复杂性，因此安全管理是物业服务的重中之重。5瑞辉物业严格按照作业程序文件进行管理，对护管人员采用“培训考试抽查考核”的控制体系，确保环境安全有序，并根据各项记录及时调整人员和管理范围，做到防范区域无盲点。公司还针对办公大楼的特点，在护管员定岗方面，按照内外相分离的基本原则，因地设岗，因区设岗，严格控制人流走向，重点加强居住区域安全力量，使领导放心。 需对办公大楼的整体运作具有丰富的经验和优势国检中心、基地管委会、实训中心领导层一举将公共秩序维护、绿化、保洁委托给物业公司。足以彰显各级
6、领导的魄力和决心，对整个建陶基地机关后勤社会化改制具有极强的典范作用。从高档办公楼的日常服务，到温馨细致的客户服务，瑞辉人形成了融“第一责任制 ”和 “一站式服务”为一体的物业管理服务体系，并将在基地行政中心办公楼的管理上再创佳绩。 塑造良好的外在形象基地行政中心办公楼在江西省建筑陶瓷产业基地承担着中心综合行政区的形象功能，而社会各界来中心行政区办事的人员首先接触到的，很大程度上是作为服务者的物业管理企业，这就要求物业6管理企业必须具备强烈的形象服务意识。基地行政中心办公楼一方面承担着保障正常办公秩序的重任，另一方面还代表着江西省建筑陶瓷产业园区行政系统的对外形象，作为服务者的物业管理企业，就
7、必须严格贯彻落实各项服务要求，尤其是服务意识的培养，规范各种操作程序，并通过持续性培训学习树立良好的外在公务形象，无论是言行举止，还是作业服务，都必须紧密配合基地园区行政系统的形象需求，进而将基地行政中心办公楼打造成为高安市一流行政办公大楼。第三章 基地行政中心办公楼物业管理服务思路经过详细的现场勘察，秉着“强力保障 优化形象”的指导思想，针对陶瓷产业园区的规划特点和基地行政中心办公楼的物业需求特点，我们的物业管理服务整体思路是：“一个中心、两个基本点”。“一个中心” 是指我们的一切工作全部围绕“服务于建陶基地产业园区综合行政系统”这个工作中心；“两个基本点”是指以强力保障为基本点，以优化形象
8、为基本点。根据基地行政中心办公楼的物业特点和项目需要，我们将提供7“专业化系统物业服务基地行政中心办公楼特色服务”的一体化模式，在做好日常物业管理服务工作的基础上，时刻做好应急服务的准备，有效树立基地行政系统的对外窗口形象，并强力保障基地行政系统的正常办公秩序。 优化形象 专业与政治共建作为江西省建筑陶瓷产业基地的最高行政综合机构，基地行政系统拥有良好的社会口碑，其各级领导勤奋务实的工作作风更是给我们树立了榜样，要求我们必须拥有良好的外在形象和过硬的政治素质。针对基地行政系统的这一特点，结合瑞辉物业完善的礼仪化服务体系，我们提出了“ 优化形象 专业与政治共建 ”的物业管理服务思路。“优化形象
9、”是指先强化外部形象，从工作着装、文明用语等基础层面开始抓起，严格按照瑞辉物业关于工装的相关规定的相关规定执行，然后再通过持续性培训机制加强公关礼仪培训，强化从业人员礼仪服务意识，全面提升从业人员素质，逐步建立起具有基地行政系统工作特点的礼仪化服务系统。8 节能降耗 清洁与养护互补清洁服务作为物业管理服务的一部分，其核心价值同样在于有效促进物业保值升值，不仅仅包括要延长装饰装修材料使用寿命，还要通过精心养护保障各种材质的光洁如新，且在此基础上尽量节能降耗，针对基地行政中心办公楼各项建筑指标，结合瑞辉物业成熟的质量运行控制体系，我们提出了“节能降耗 清洁与养护互补”的清洁服务思路。“节能降耗 清
10、洁与养护互补” 是针对基地行政中心办公楼装修高档的特点所提出的服务思路，有效解决了由此产生的清洁程序繁琐不易控制的问题，更将清洁突破至新的层面，不仅仅要做到整洁如新，还要有效延长材质的使用寿命，而瑞辉物业必将为这一指导思想的实施提供良好的核心保障。 细化服务 考核与培训并重物业管理服务的核心在于强化细节管理，对于基地行政中心办公楼这样的物业更应如此，针对该办公楼的特点，我们提出了“细化服务 考核与培训并重” 的物业管理服务思路。“细化服务”是指细化物业管理服务的各项工作程序，尤其是公9共秩序维护和保洁服务，不仅仅要量化工作程序，还要从服务礼仪上逐步细化。一方面、严格按照瑞辉物业管理体系各项管理
11、程序和作业指导书进行操作，另一方面，还要结合基地综合行政区的工作特点，积极与相关领导沟通，细化各项客户服务程序。“考核与培训并重” 是细化服务的重要保障，一方面，要针对各项考核标准对各区域、各从业人员进行考核，另一方面，还要加强培训工作，采用集中培训、观摩学习、互动交流等方式逐步提升服务意识，进而细化服务，全面提升设施设备服务品质。第四章 物业管理服务承诺瑞辉物业力争接管基地行政中心办公楼三年内使其成为高安市办公楼物业管理的典范： 一年内客户满意率达到 95以上。 质量环境管理体系运行规范有效。 三年内达到市级的物业管理示范办公楼标准。4.1 管理承诺暨要求达到的最终效果序号 指标名称 承诺指
12、标 完成承诺指标的措施101 区内治安案 件发生率 1以下 实行 24 小时监察制度，明确保安员职责，层层防卫。2 保洁率 99以上保洁员十二小时保洁工作，按保洁标准进行操作，保洁工作落实到人，监督检查得力，严格考核。客户有效投诉率 2以下客户投诉处理率 1003投诉回访率 100采取措施，加强与客户沟通，定期走访客户，征求管理意见，强化服务意识，及时为客户排忧解难。做到投诉处理有结果，有记录和回访。4 客户对管理服务满意率 95以上实行人性化管理，增强服务意识，加强与客户沟通，完善社区服务。在日常工作中注意广泛收集客户意见。114.2 其他承诺4.2.1 关于议标的有关承诺 瑞辉物业管理公司
13、完全同意和接受基地行政中心办公楼物业管理的议标要求，并承诺如下： 公司议标后，将立即派人进驻基地综合办公楼，开展前期准备工作。 在合同有效期内本公司违约，给企业造成损失，瑞辉物业管理有限公司将对此予以责任补偿。 合同期内，本公司决不会向第三方转让议标项目， 。4.2.2 物业管理公司管理服务合同履行承诺如果瑞辉物业管理公司议标中标后，有关委托管理合同规定的内容全部由基地行政中心办公楼管理处负责实施，管理处将严格履行合同中规定的有关乙方应承担的责任和义务，具体承诺如下： 根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度。 对办公楼的公用设施如需整改、或完善配套项目，必须与基地行政中心办公楼业主方
14、协商，并经过相关部门同意，报请有关部门批准后方可执行。12 本合同终止时，管理处将向基地行政中心办公楼业主方移交全部管理用房、物业管理物资装备及物业管理全部档案资料。第五章 前期物资装备一览表5.1 办公物资装备项目 数量 备注办公桌椅 3 套文件柜 1 组 其中一组内含保险柜 1 个电脑 1 台打印机 1 台 有复印功能为佳电话机 1 部5.2 护管装备 项目 数量 备注对讲机 4 部警棍、机套等 4 副防毒面具 4 副135.3 保洁物资装备项目 数量 备注玻璃水刮 4 套喷雾器 1 台更衣储物柜 1 组手推垃圾车 2 部室内清洁车 1 部垃圾运输车 1 辆尘推 4 把第六章 物业管理服务
15、费用测算6.1 物业管理服务费用测算6.1.1 人工费用人员数量（人）工资标准（元/月）社会统筹（元/月，工资标准的 24.4%）医疗保险（元/月，工资标准的8%）工装（元/月）合计（元/月）管理处主任 1 2000 488 160 67 2715护管队长 1 1200 292 96 36 1624水电、机修工 1 1600 390 128 36 2154护管员 3 1100 268 88 36 4476园艺工 1 1100 268 88 36 1492保洁班长 1 1000 244 80 36 1360保洁员 3 900 216 72 36 3672不可预见费 按照以上项目费用总和的 2%计
16、算 350集团管理费 按照以上项目总和的 5%计算 875管理利润 按照以上项目总和的 5%计算 875税金 按照以上项目总和的 5.5%计算 1078合计 20671 元/ 月费 用项 目156.1.2 其他费用序号 项目 测 算 依 据月支出（元）一 办公费 8501 通讯费管理处主任 100 元/月护管队长 50 元/月管理处固定电话 100 元/月2502 低值易耗品 综合测算 3003 办公水电 未计 04 业务费 综合测算 300二 保洁、消杀费 11131 物料费 按人均 50 元/月计算 4502 垃圾清运 14.5 元/车1 车/天25 天/月 3633 消杀费 综合测算 300三 住宿费用 8001 房租 200 元/间3 间=600 元 6002 水电气费 综合测算
