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1、通州万达广场市场调查分享报告人：1028 市调小组2010 年 10 月 28 日目录:*通州万达调研分享项目概况及基本定位1通州区域状况简析2通州商业状况简析 3项目建议4项目概况及基本定位基本指标、区位概述、基本定位项目状况本项目东至通惠南路、西至京津公路、南至玉带河大街，北至新华大街。总占地面积约253.34 公顷（约 380 亩 ） ，其中建设用地面积约 18.75 公顷（约 281 亩） ，道路用地面积 6.6 公顷（约 99 亩） 。 本项目作为通州新城高标准的大型商务综合体，主要由大型商业中心、星级酒店、办公、高档公寓及公交枢纽组成。容积率：商业 4.0，住宅 2.2建筑限高 1
2、00 米，绿地率 30%，总建筑面积约 43 万平方米（不含地下）其中：商业 21.56 万平方米，住宅 16.8 万平方米。未来将集时尚、休闲、购物为一体的一站式综合商业中心，通典的国泰百货、天时名苑拟引进的新华联与万达广场，将形成一个三角型核心商务区；同时，由于万达广场的加入，西门商业商圈，业态更加丰富，整体辐射范围将进一步扩大。国泰百货批发市场*项目周边状况 西门闸桥商业广场5 公里人口：45 万3 公里人口：27 万银地北苑九棵树果园美食街娱乐街新华路商业街区八通线沿线居住区公交总站*项目定位：以时尚、休闲为主题特色，集购物、餐饮、娱乐、商务、生活服务于一体的区域型中高档综合购物中心。
3、1、以“时尚、休闲”为主题，强化购物、餐饮、娱乐、生活方面的组合，打造通州第一商业地标。2、业态方面，重点突出以白领、家庭的需求主线，突出国际二线、国内一线的大众时尚品牌聚集及家庭餐饮、休闲与娱乐消费需求。3、品牌引进方面，分三步走，前期以 GAP、ZARA、H&M 、C&A 、CKJEANS 等品牌为主线，后期成熟后逐步引入HUGOBOSS、登喜路、阿玛尼、纪凡希等品牌，进一步提升整体档次；餐饮类主要引入如广州蕉叶、四海一家等满足时尚、商务及家庭需求的品牌。中档中档偏高高档*通州万达广场 客群定位目标客群定位：白领、公务员中高收入家庭、美食爱好者及新潮青少年吸引：年龄以 2535 岁为主，工
4、作在朝阳区 CBD 区域但居住在通州的白领、 10 公里范围内的公务员及中高收入家庭、企业主(辐射总人口约 65 万)。*通州万达广场 品牌定位品牌定位：重点突出白领、家庭的需求主线，以国际二线、国内一线的大众时尚品牌聚集及家庭餐饮、休闲与娱乐消费相结合。 业态占比建议服装30%餐饮40%配套30%石景山万达广场通州万达广场低高目标进驻品牌服装类：Quality Tenants Garment目标进驻品牌餐饮类：Quality Tenants Dinning目标进驻品牌生活配套类：Quality Tenants Others通州区域状况简析区位、经济、人口、居住、交通、生态、未来通州区基本情况
5、介绍通州区位于北京市东南部，千年大运河北首，百里长安街东端，区域面积 907 平方公里，常住人口 109 万。下辖 11 个乡镇、 4 个街道办事处项 目 2008 2007 08 年为 07 年%地区生产总值(万元） 2128804 1867566 114.0 第一产业 137236 121181 113.2 第二产业 1058788 944658 112.1 第三产业 932780 801727 116.3 项 目 2008 2007 08 年为 07 年%人民生活 人均可支配收入（万元） 20708.0 18887.0 109.6 农民人均纯收入（元） 10212.9 9114.5 11
6、2.1 居民储蓄余额（万元） 3654785.4 2755110.6 132.7 项 目 2008 2007 08 年为 07 年%人口和劳动力户籍人口（人） 649314 642794 101.0 男 322884 319656 101.0 女 326430 323138 101.0 非农业人口 308091 298078 103.4 2008 年通州区主要指标统计表B 交通条件越。境内拥有密集的公路路网、便捷的轨道交通和重要的铁路大动脉。京哈（原京沈） 、京燕（原京哈）等 5 条高速路穿境而过， 4 条快速路连接中心城 新北京东站选址通州，京沪高铁、京津城际铁路将通州与三个直辖市紧密相连。
7、将有 M1（八通线） 、M6 、M6 支、S6、S5、S3 、R1、R1 支其中 R1 线将首先开工国贸到通州段，并在运河区域与 M6 等区域交汇，而 R1 支线即为通州到首都机场的轨道线路。在通州城区外围，未来将建设有轨电车，目前初步设想为环线通州是距离市中心最近的新城，距天安门 20 公里、 CBD13 公里，距首都机场 10公里，距规划中的北京第二机场 40 公里，距天津塘沽港 100 公里，是环渤海经济圈人流、物流、信息流交汇的中心地带。 随着现代化交通体系的完善，通州区位优势更为突出：北京六环路和京沈、京哈、京津塘高速公路“一环三路”穿境而过，京通快速路和八通轻轨把通州和北京市区连成
8、一体，京承铁路、京秦电气化铁路在通州城内交会。 A 首都门户 区位优势明显C 水绿交融特色突出通州始建于西汉初年，至今已有 2200 年历史，古称潞县，取“漕运、通济”之意改名通州，地处举世闻名的京杭大运河北起点，自古就是漕运及仓储重地，是久负盛誉的水陆都会和盛极一时的皇家码头，素有“一京、二卫、三通州”的美誉。源远流长的运河文化吸引着国内外众多文化名流聚居通州，奥运吉祥物设计者韩美林、著名画家黄永玉等一批文化名人在这里居住，中外闻名的宋庄画家村聚集了 3000 多位知名当代原创艺术家，文化氛围浓厚。D 文化底蕴深厚全区地处永定河、潮白河冲积平原，地势平坦，平均海拔高度 20 米。境内分布有北
9、运河、潮白河、温榆河、凉水河等 13 条河流，总长 245 公里，多河富水的自然特色十分突出。近年来进行了大规模的景观水系建设，依托温榆河、运河城市段率先建成万亩滨河森林公园，集运河文化和自然生态特色为一体的“六园十八景”景区即将向社会开放，水绿交融的城市景观成为新城的一大亮点。通州新城发展方向 滨海新区上升为国家战略，京津冀都市圈正在形成，环渤海经济圈正在成为中国发展第三极。通州新城正处在京津发展带的咽喉位置，是重要的战略发展空间。未来的通州新城承载着北京发展的重任，是对北京功能的拓展和补充，是北京建设世界城市的重要组成部分；是立足首都北京，面向环渤海的区域服务中心。 通州打造成为紧密结合低
10、碳、生态、时尚、文化际等元素，践行“人文北京、科技北京、绿色北京”理念的典型示范区；充分体现运河文化底蕴，汇集世界多元先进文化的魅力新城；集商务办公、文化艺术、高档娱乐消费、特色休闲旅游为一体，大力发展战略性新兴产业的高端产业新城；白天因商务而繁荣，夜晚因休闲娱乐而繁华的不夜水城。通州中心城将在现有基础上向东南方向拓展，由现有 40 平方公里扩大到 80 平方公里，能容纳 60 万人口，以一河（北运河） 、两线（长安街延长线、八通线） 、一路（六环路）为架构，以运河城市段为轴线，以新的城市广场为中心，以运河、温榆河标志性景观带和都市经济为依托，是一个旧城得到改造提升，新城迅速崛起，具有高品位和
11、鲜明特色，以水、绿和现代城市景观为主要特征的现代化、国际化的滨水城市。 1、运河北京新商务区板块：2 、商务园总部经济板块：3、主题休闲功能板块：4、医疗康体功能板块： 5、行政服务功能板块：6、八通线楼宇经济区：主要发展商务办公、贸易流通等楼宇经济。 7、新华大街商贸流通经济板块：是通州传统商业步行街，规划通过升级改造形成高端百货、国际品牌专卖店、五星级酒店、写字楼等高端商务业态。 8、宋庄文化创意板块： 9、京津塘产业带高端工业总部板块： 通州区城住宅分布图1、 10 镇、1 乡、 4 街道 ，目前人口的密度为：实有人口 108.2 万，其中户籍人口 64.3万，外来流动人口 33.7 万
12、，人户分离人口 10.2 万。2、项目为中心，以半径为 1 公里、3 公里、5 公里范围，并以八通线沿线为路径，将通州的主要城区分为六个块状进行调研，小区居住人口数量在 2000 人以上的社区总共有（含部分在建）146 个，分布的状况具体如下图：位置物业名称建筑面积(万/m)居住人口数周边商业配套第一片区天时名苑229000国泰百货、华联超市、国美、大中、忆美商城京贸公寓145500怡家家园168000第二片区巴克寓所8.54500苏河时代、大中、苏宁、家乐福、贵友世纪星城3012000龙湖花盛13.72000第三片区时尚街区3012000苏宁、家乐福、贵友、旭世盛饭庄、迎喜豪达饭店、紫微缘顺
13、餐厅、? 梨园晓春烧烤店? DBC 加州小镇3515000新通花园229000第四片区龙华小区2311000东潞苑农贸市场、物美超市、北京华龙旺生活消费品市场中心、?京客隆超市? 、家乐兴超市?尚东庭11.62900澜花语岸74000第五片区西上园7726010华联商厦、物美、人民购物中心、国美、苏宁香林郡运河8029000运河明珠家园124900第六片区牡丹雅园166750世纪万联商厦?、万和超市?、名人明镜眼镜中心? 、茶有约?紫荆雅园197500荔景园2412000合计460.81810601、通州北苑街道周边 第 1 大块社区为项目半径 1 公里范围，该大块社区为以新华大街为轴线的老城
14、区，居住人口密度相对比较大，而且入住率比较高，大部分在 90%至 100%之间。小区人口在 2000人以上的社区有 25 个，居住人口估计在 8.75 万人，房价在 1.8 万至 2.3 万之间。通州北苑街道周边社区情况（25 个）第 2 大块社区为项目半径 2 至 3 公里范围，该大块社区为靠近 1 大块社区老城区，社区密度比较大，但目前距项目 1 至 2 公里入住率为 90%,距项目 2 至 3 公里及以上的为通州区城市东扩南进中的南进范围，新建设的小区居多，且档次比较高。小区人口在 2000 人以上的社区有 32 个，目前的入住率为 65%至 75%之间。购买该区域的大部分是在北京朝阳区CBD 的白领为主，目前居住人口估计在 8.4 万人，房价在 1.7 万至 2.1 万之间。2、南侧九棵树站周边至梨园站 3、梨园东侧临河里站周边至土桥终点站 梨园东侧临河里站周边至土桥终点站（29 个）第 3 大块社区为项目半径 3 至 5 公里范围，该大块社区也是通州区城市东扩南进中的南进范围，新老
