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1、城市篇区位解读东临上海，接受上海经济辐射北依长江，长三角重要经济中心之一西抱太湖，风景旅游城市接壤无锡，苏锡常都市圈重要城市历史悠久，国家历史文化名城重要经济城市风景旅游城市历史文化名城苏州全市近年 GDP 及增速2001 年以来苏州经济一直保持着高速发展的势头，2004 年以后，由于受到国家宏观政策的影响，经济软着陆，苏州 GDP 增长速度有所缓减，但 2006 年以来苏州经济依然保持 15%以上的较高增速。在全国各大城市中，苏州经济总量近几年保持第五的位置，且随着其经济结构的调整，仍有较大发展潜力。 国民经济走势 人均可支配收入与人均消费支出苏州市在经济发展的同时，人民生活水平也得到稳步提
2、高，人均可支配收入和人均消费支出都呈稳定增长态势。近几年来，苏州市人均可支配收入及人均消费支出均保持在 13左右的幅度增长。三角城市 GDP 对比 对比长三角 16 个城市，上海市 GDP 依然遥遥领先于其他城市，并突破 1 万亿大关，苏州排名第二。三角城市人均可支配收入对比 2006 年苏州市城市居民人均可支配收入继续居长三角第 6 位。 城市人口 2003-2006 年市区户籍人口增幅同比上年增幅分别为 21.1%、1.79%、1.97%、2.06% ，人口增幅逐年上升。古城区相城区吴中区新区工业园区东园（加工制造业）北廊（交通走廊）南景（风景区）西区（新兴产业创新平台）城市格局 轨道交通
3、规划 1 号线：起点在天平山东侧灵山路站，终点在金鸡湖钟南街站，途径苏州乐园、市政府、苏州大学、园区商贸中心。线路长 26.1 公里，设站 24 座，计划 2011 年建成。 2 号线：起于相城京沪高速铁路苏州站，由北至南沿古城区西外域河纵横市区 ，止于吴中区迎春南路，途径平江新城、火车站、石路、沧浪新城。线路长 27 公里，设站 22 站，计划 2012年建成。3 号线：起于沪宁城际线路苏州新区站，经古城区南面横穿苏州市区，途径高新区中心、吴中区、工业园区，止于沪宁城际铁路唯亭站。全长 43.5 公里，设站 31 座，计划 2020 年建成。 4 号线：起于相城区旺埂上村，途径苏州火车站、北
4、寺塔、观前街、南门、石湖风景区、国际教育园，止于吴中区苏旺路。线路长 31.2 公里，设站 22 站，计划 2020 年建成。 本案城市认识 苏州地理位置优越，自然、人文资源丰富城市经济保持强劲发展势头市民收入稳步增长城区人口增长快速城市主体格局已经成型，吴中区定位城市风景带依托旅游资源轨道交通推进城市外扩经济发展、城市建设是房地产的源动力产业人口导入、城市外扩有利于拉动房产消费需求城市房产篇苏州大市市场供应2006 年以前，市场供应不断放大但 2006 年施工面积增速减缓，竣工面积出现下滑苏州大市供求对比市场需求稳步提升“供过于求”状态在 2006 年得到改善03 年以来，苏州市区年居住用地
5、出让面积在 550 万平方米，楼面面积年均在 600 万平方米左右。06 年居住用地出让量有所增加，07 年年初进行了大规模的土地出让，预计 07 年总量将突破 06 年水平。出让土地规模 受土地供应所处区域、物业类型等结构性因素影响，近年来，居住用地出让楼面地价保持在 18001900 元/平方米。从对同区域地块的跟踪研究分析得到：土地价格在不断上涨，特别是发展利好多、发展潜力大的区域，涨势明显，如规划中的相城 CBD 区域、主城区等。出让土地价格 城市中心区土地渐显稀缺，土地出让向郊区化发展。06 年苏州市区居住用地出让，原城区（金阊区、沧浪区、平江区）所占比例仅为 8，本地块所在的主城区
6、则仅约为 5，供应量很小。土地出让区域分布 从出让地块的平均容积率来看，06 年原城区出让居住用地平均容积虑为 1.25，主城区内平均容积虑则平均在 1.0 以内，物业类型以联体别墅和多层为主。出让土地容积率 市区住宅市场分析 2004 年苏州市区房地产市场快速发展，商品住宅成交量与成交价格都有着较大幅度的提升。05 年，受国家宏观调控影响，市场进行了调整。商品住宅的成交量有所下降，但价格保持平稳增长。06 年，市场回暖，量价齐升。从 2007 年 1 季度市场情况看，苏州市区商品住宅仍保持平稳增长态势，部分区域，甚至出现价格快速增长的情况。由于土地供应量偏大，预计未来 12 年苏州市区商品住
7、宅整体房价仍将平稳提升。分析 06 年苏州市区各区商品住宅预售面积，园区、吴中区在 150160 万平方米之间，各约占市区总量的 27。原城区为 110 万平方米，该区域住宅成交主要集中在古城区周边的三个新城，以沧浪新城项目上市最为集中，原城区内的主城区板块（即不含三个新城的区域）所占份额则相对较小，约占市区总量的 7%，即 44 万平方米。结合近年量数据分析得到，主城区商品住宅年均预售面积在 35 万平方米左右。市区住宅预售面积 比较苏州市区各区域商品住宅预售均价，园区以 6140 元/ 平方米高居各区之首。如果从沧浪区、平江区和金阊区分离出成交价格较低的三大新城，主城区的商品住宅预售均价将
8、超过园区。但我们认为主城区生活配套完善，区域发展成熟，其土地价格仍未被充分挖掘，房价未同周边区域拉开明显差距，随着品牌开发商的进入和产品品质的提高，预计主城区房价将会有较大幅度的提升。市区住宅预售价格 苏 州新区园区古城区吴中区相城区苏州城市萌芽阶段，人口主要居住在古城区随着城市的飞速发展及扩张，演变成了主要由中心城区向新区及园区两个大版块分流市场发展逐步成熟，吴中与相城两区崛起，市中心回归概念出现，市场分化成 5 大板块新区园区市场分化版块演变城市萌芽市区市场发展轨迹古城区相城区吴中区新区工业园区主力价格5500-6200区域分布主力价格4200-4700主力价格3500-4500主力价格4
9、700-5700主力价格5500-6000注：所标价格为公寓价格古城区长期以来，由于古城区人口密度较大，市政拆迁进展缓慢而且成本较高，因此古城区的房产开发项目稀少。产品以类别墅和酒店式公寓为主。受供求关系影响，加上便利的生活条件，古城区房价也节节攀升，部分酒店式公寓超过万元大关。吴中区长期以来，由于工业厂房的关系，区域地段的认同度不高，所以房地产业的发展速度较慢。在吴中区并入市区范围之后，区域面貌得到了极大的改善，工厂开始搬迁，众多住宅项目开发启动。依托山水自然条件，该区大部分楼盘都是以满足自住需求为主。由于吴中区地域广阔，因此形成几大主要居住板块，其中以石湖越溪板块、靠城木渎板块、环太湖板块
10、、澄湖甪直板块为主。该区别墅供应量较大，价格在 8000-18000 元/平米。相城区相城区早先受铁路所阻隔，发展滞后，近两年由于苏州整体楼市快速升温的带动，加上政府大力扶持，房产市场从 04 年开始快速启动，产品形态以多层、小高层为主。当前酒店式公寓也占到一定份额，价格在 5000 元/平米以上。区域特征新区区内狮山路最先发展，商业氛围成熟，为新区高档楼盘聚集地，未来发展地块不多。新区向西发展空间不足，南北扩成为新区发展主旋律，浒关板块将成为新区主要居住板块.目前在售楼盘以中小盘而且小高层、多层形式居多，购房人群是以新苏州人为主。代表楼盘有新港主语城、新创理想城等。工业园区园区一直以来就是苏
11、州房产市场的主战场，这里集中了苏州三分之一以上的商品房供应量，价格也一直是苏州楼市中最高的区域（不包括古城区） 。园区房产市场最早从湖西地区启动，价格从 1997 年的 1500 多上涨到现在 5500-6200 元/。目前湖西地区已经逐渐成熟，发展重心转移至湖东地区。联排市场价格已经接近 20000 元/平方米区域特征大苏州房产市场供大于求 调控作用显现，缓解供求矛盾土地放量持续增长，土地出让价格平稳市区房产供应、需求、价格平稳增长，宏观调控作用供大于求矛盾缩减老城为中心东南西北放射状发展，各区域差异化显著园区、吴中区成为市区房产发展重点，两区基本持平，价格 相差较大园区公寓价格突破 600
12、0 元/，吴中区接近 5000 元/城市房地产发展认识宏观政策后市区房地产保持稳步发展外围区域是苏州市区房地产发展的重点区域篇地理位置吴中区位于苏州南部，北依苏州古城区，东连昆山，南接吴江， 西衔太湖； 四周还分别与苏州工业园区、苏州高新技术开发区(虎丘区) 、相城区接壤；与无锡、宜兴、浙江湖州隔湖相望。全区总面积 770 平方公里(不含太湖水面) ，太湖水域面积 2425 平方公里 ，属吴中区水面约 1459 平方公里。全境东西宽 9295 公里，南北长 48.1 公里 ，人口 54.9 万。吴中区是典型的东部水网地区，地处长江下游，为太湖水网平原的一部分。吴中区 wuzhong交通、地质、
13、气候吴中区交通便捷，北有沪宁铁路、沪宁高速公路，东有苏嘉杭高速公路。京杭大运河纵越全境。区境扼太湖之出口，为长江三角洲重要水利和交通枢纽。境内 20 多条骨干河道纵横交错，沟通太湖、澄湖、石湖等湖荡。境内水网稠密，江河湖泊众多。东部以平原为主，由水网平原、低洼圩田平原等构成。西部有低山丘陵，系浙西天目山向东北延伸的余脉，成“岛”状分布在太湖之中和沿岸镇内。境内山脉最高峰为穹窿山，主峰笠帽峰海拔 3417 米。吴中区地处中亚热带北缘，属季风气候过度类型。因受海洋和太湖水体的调节作用，常年四季分明，气候宜人，雨量充沛，日照充足，无霜期长，故宜农宜林，宜渔宜牧，是名副其实的江南“鱼米之乡” 。 吴中
14、区历史悠久是古吴文化的发源地。秦初，吴县地域包括现在的常熟、吴江、嘉兴等地在内。至东汉末年，吴地属孙权割据地。晋武帝灭孙皓，分天下为十九州，吴属扬州。晋太康四年(283)县境北部析置海虞县 (今常熟市)。宋、齐、梁、陈四代吴县均为吴郡。梁代侯景之乱时，吴郡一度还曾被称为吴州，后吴州、吴郡、吴县治所同驻一城。隋开皇九年(589)改吴州为苏州。十一年 (591)吴县县治迁徙至横山 (今新郭镇)。唐武周万岁通天元年(696)析吴县东部地置长洲县，两县分境合城而治。北宋太平兴国三年(978) ，吴、长洲两县均属浙江。清雍正二年(1724)，划长洲县东南部建立元和县，与吴县、长洲县合城而治。后又划吴县东
15、山、西山建太湖、靖湖两厅。历史沿革记史.历史沿革1912 年：复并三县两厅为吴县1928 年：划吴县城区设苏州市，1930 年：撤消市建置，辖区复归吴县1949 年 4 月 27 日：吴县解放，市、县分设，析城区和郊区置 苏州市，周围乡村为吴县，东山、西山及太湖湖区划建太湖行政办事处1953 年 5 月：苏南人民行政公署太湖办事处改建震泽县1959 年：撤消震泽县，复并人吴县，隶属苏州专员公署1984 年：吴县在离苏州市中心约 3 公里的城南开辟总面积为20 平方公里的新城区1989 年 8 月：吴县机关迁入新城区。1995 年 6 月：经国务院批准，撤消吴县，建立吴县市 (县级)，以原吴县行
16、政区域为吴县市区域，仍由苏州市管辖2000 年 12 月 31 日：国务院批准撤消吴县市，原吴县市辖区分设为吴中区与相城区2001 年 2 月 28 日：正式宣布撤市改区变迁.吴中区的古镇甪直、东山、西山、木渎、光福等地，其中以甪直“水乡桥镇”最具特色。甪直镇内古有“72 顶半桥” ，今存各式石桥 41 座，是我国桥梁最多的市镇，有“古桥博物馆”之称。境内还有依傍京杭大运河的宝带桥，是我国现存最长的连拱桥。1992 年，在胥口新建苏州太湖国家旅游度假区，增添了许多新的旅游景点；1994 年建成中国内湖第一长桥太湖大桥，更是锦上添花，形成了独特的桥岛胜景。吴中区自然资源雄厚，物产富饶，名品众多。银鱼、梅鲚鱼和白虾被誉为“太湖三宝” 。吴中是枇杷和桂花全国五大产区之一、银杏全国十大产区之一，吴中还是全国三大种蜂基地之一。特产洞庭(山) 碧螺春茶被列入全国十大名茶，享誉海内外。东部水乡盛产鲜藕、荸荠、水红菱等蔬果。境内拥有丰富的铜、铁、铅、锌、高
