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1、长沙达观文化传播有限公司2009.10.29,天英公司长沙黄兴北路8、9地块前期规划报告产品篇,第一部分 1号栋产品规划建议 大型商业中心规划建议 小户型公寓规划建议第二部分 2号栋产品规划建议 大型娱乐中心规划建议 星级连锁酒店规划建议 甲级写字楼规划建议第三部分 3号栋产品规划建议 世界风情美食街规划建议 MINI空中叠墅规划建议,产品篇,第一部分 1号栋产品规划建议,世界风情美食街 + MINI空中叠墅,甲级写字楼+星级连锁酒店+大型娱乐中心,城市文化广场,城市文化广场,中央园林,大型商业中心 + 小户型公寓,八号地是整个项目最大的一块地，黄兴北路这块长沙最热门，寸土寸金的土地上一定要打
2、造全长沙最具地标性的城市建筑！一座50层，高200米的摩天建筑将会屹立在黄兴北路上，傲视星城，成真正的俯瞰大地的杰座！,1、地块介绍：,2、产品定位建议：,产品主题定位：小户投资型商业综合体,产品整体定位：裙楼和塔楼两个部分,裙楼功能定位：连锁品牌商业,塔楼功能定位：小户住宅公寓,3、八号地产品基本规划雏形：50层超高摩天大楼,塔楼住宅部分,裙楼商业部分,地上,地下,地下车库,50层超高摩天大楼,4、八号地产品具体业态结构定位：,750层：小户型住宅公寓,第6层：观影中心,塔楼住宅部分,裙楼商业部分,地上,地下,地下车库,第5层：游艺中心,第4层：养身中心,第3层：名品中心,第2层：美食中心,
3、第1层：展销中心,附1层：生活中心,附2层：地下车库,附3层：地下车库,塔楼部分 小户型公寓规划建议,1、市场分析：立足市场基础，抓住市场机会从此前市场分析推论得知，目前长沙市场以50平米的两房和90-100平米小三房为区域供应及成交主力，其中60-90平米产品去货占推出比例最大，是区域市场最为热销的产品。2、竞争分析：迎合成交主力，规避恶性竞争通过前面章节对区域未来货量可知，万达综合体、凯乐国际城及泊富国际广场等中大规模项目的出现，将导致区域内未来整体供应量较大，竞争较为激烈。而60平米以下的一房和90-100平米的小三房是区域典型楼盘供应去货的主力。3、客户分析：摸清客户需求，应对客户需求
4、多元化发展目前购房客户以投资及首次改善型客户为主，需求户型以120平米以下中小户型为主，其中60平米以下投资性小户型及60-90平米紧凑型两房三房是客户需求的主力。4、产品线去货周期判断：平衡产品线去货，避免“冷热不均”依据版块及全市相应产品线平均去货速度及周期，制定本项目各条产品线的配比；避免产品线去货“冷热”不均。,小户型公寓户型配置建议,小户型公寓户型配置建议面积及配比建议,根据以上4大依据，以及公寓的投资性考虑，建议公寓产品面积控制在35-65平米以内。小户型公寓分两个层次，一部分公寓主要针对投资型客户，以35-50平米的单间及一房为主，总价控制在40万以内，以方便其投资需求；一部分主
5、要针对自住投资兼顾的客户群体，以50-65平米两房为主，总价控制在50万以内，可以达到投资和居住的双向要求！,通过户型面积、总价区间的不同，初步细分目标客户群体，使其更有针对性，降低产品内部竞争。,小户型公寓户型配置建议户型面积及配比建议,小户型公寓户型配置建议户型户型参考一,35-40平米单间参考户型图：,小户型公寓户型配置建议户型户型参考二,40-45平米一房建议参考：,小户型公寓户型配置建议户型户型参考三,55-65平米小两房建议参考：,城市中央寸土寸金，巧妙的面积赠送，对发展商的成本增加很少，但对消费者的吸引却十分巨大，超大面积赠送无疑是我们未来营销的制胜法宝！超大赠送主要来自几个方面
6、：1,超大超宽飘窗-典型项目：美居荷园2,超大阳台-典型项目：华盛新外滩3,超大入户花园-典型项目：江山帝景4,空中花苑设计-典型项目：华润凤凰城,户型设计创新（偷面积）建议：超大赠送,户型设计创新建议：超大阳台赠送,赠送超大面积,户型设计创新建议：超大飘窗赠送,超大飘窗赠送,户型设计创新建议：空中花苑赠送,赠送的超大空中花苑,裙楼部分 商业部分规划建议,裙楼商业功能定位,以集聚人气的大型中档商业为核心，以大众消费为主流，与周边的百联东方广场、美美百货、上城金都金领家居形成差异与互补,打造黄兴路上最具人气的商业中心一切以时代潮流为导向，以人气为核心，以旺场为中心！,裙楼商业功能定位示意图,小户
7、型公寓群楼商业规划建议规划细分,以集聚人气的大型中档商业为核心，以大众消费为主流，与周边的百联东方广场、美美百货、上城金都金领家居形成差异与互补,负一楼：生活中心：大型生活超市,引进片区还没有市场份额的大型连锁超市，由于片区中超市的物价偏高，可以引进物价偏低的，可以引导片区人们的的超市购物习惯。,家乐福 新一佳,一楼：展销中心：各主力商家出入口、银行 电信、麦当劳、肯德基等,弥补片区空白配套，引进一些片区还没有的银行、品牌快餐、名牌化妆品、电信、移动等企业。弥补片区空白尽量避免正面商业竞争。,二楼：美食中心：2-3家大型连锁餐饮,弥补片区还没有的高档饮食机构，弥补空白，同时和写字楼形成商务联动
8、，形成完整的生态链。引进的品牌有金牛角王、咖啡之翼、老树咖啡，或者是特色餐饮如季季红、辣阿婆等。,三楼：名品中心：国际名牌折扣城,OUTLETS性质的大型名品折扣卖场，对比周边的商业氛围金满地的档次教低，东方百联档次过高所以，我们建议也做名品，可以提升项目形象，更能吸引人气，填补区域空白。名品主要以服饰为主：娅奴，ZOOC，JEESSI，JORYA，九牧王，江南布衣，船王，耐克，阿迪，JACK JONES.同时还可以设置一些名品店， Cartier Cartier、 Dior 、LANCOME、雷达等,四楼：中心：美容美发健身婚纱摄影等,引进一些知名的美容美发机构、养身馆、瑜伽馆、健身馆和婚纱
9、摄影机构、书吧等。如子阳健身、现代美美容中心、艾特婚纱等。弥补区域的空白。,五楼：游艺中心：游乐场、电玩城、羽毛球馆等,方便住宅用户或者在看电影时的人们在等待时而提供的的娱乐场所如游乐场、电玩城、羽毛球馆等。方便人们的娱乐，从而形成生态链，促成联动效益！,六楼：观影中心：大型连锁影院,在六楼引入大型连锁影院。要具备两点，在片区还没有市场份额的大型影城，具有一定知名度和影响力的大型影城。中影、时代今典。,商业裙楼部分租售建议及间隔建议,裙楼间隔建议：,一层：单位面积为30-40平米，可自由组合2-6层：单位面积间隔成200-500平米，可自由组合,裙楼租售建议：,根据市场上的租售水平状况，出于开
10、放商的利润考虑，以及各楼层的市场接受度，建议首层出售，其他楼层出租或者出售。,基本配置建议：,空调配置建议：空调设备以生态环保型的强新风调节系统为主，为使裙楼可以做到统一经营与管理，建议整个商场铺设中央空调。,电梯：观光电梯预留两台，货梯一台扶梯两台，从地下车库一直到第六层,商业裙楼部分基本配置等其他建议,指引系统：指示系统主要指商场的出入口指示、楼层业态指示、导购指示、安全指示、消防指示等。建议本项目的指示系统除了常规设置形式（反光板和指示灯牌）外，另外为残疾人士设置无障碍指示，如盲人导向带。,卫生间：,建议每层设置一间公卫，2-4层的商家配独立卫生间，其中女性卫生间的数量应比男性的多。同时
11、注意“无障碍”的设计，为残疾人士提供便利。,商业裙楼部分基本配置等建议,建筑内部设计建议,裙楼内部各层的设计亦有主题特色，高楼层的功能及配置要明显具有吸引消费者从下而上的的引诱力 对难吸引人流及较难招商的位置应加以更多的设计卖点。舒适、亲切性舒适、亲切性应体现到本项目的各个角落，包括公共场所、环境空间、商铺。规范性设计方案必须遵守广州市有关城市规划设计对日照间距、消防、人防、车流、人流动线等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。,商业裙楼部分基本配置等建议,商业裙楼部分基本配置等建议,商场门前绿化景观布点,飘蓬要具备时代感，具一定的档次和整洁。,外部景观设计建议,商业裙楼部分基本配置等建议,8
12、号地建筑设计建议,8号地建筑设计建议立面风格建议,1、市场差异化原则。目前区域内项目主要以现代风格的建筑形态为主，如长宝1667、五一大道202、金阳大厦、华盛新外滩等，而即将推出的凯乐国际城、泊富国际广场也均以现代风格为主。欧陆风格建筑在区域内寥寥无几，仅金色屋顶采用欧陆风格，所以格外出类拔萃；2 、档次提升原则。现代建筑重在体现时代感和个性化，容易给人创新的、年轻的感觉，较难体现档次；欧陆风格沉稳厚重，档次感较强，也比较容易在细节的处理上提升美感层次；鉴于以上两点，本着立足树立区域标志性建筑的战略出发，达到建筑物外观高档、视觉突出、独树一帜的目的，建议本项目整体建筑风格以欧陆风格为主。,8
13、号地建筑设计建议欧陆风格立面展示1,8号地建筑设计建议欧陆风格立面展示2,立面风格建议：材质及顶部,1、立面材质及色彩建议作为欧陆风格的建筑一般都是通过运用大量的石材和玻璃来表现建筑的质感。考虑到项目在高档沉稳中还应更具时代气息，以期与目标客户群的年龄及审美呼应，因此建议本项目在立面材质上除石材及玻璃的运用外，还可融入金属材质。色彩方面出于档次感及醒目性的考虑，建议以浅色系作为项目建筑主色调，并且建议用能表现较强金属质感的金色进行搭配2、立面构图建议作为高端住宅产品，建筑立面必须体现其地标性和档次性，为避免整体感觉零碎和臃肿，建议在立面构图上采用垂直构图，强调建筑的竖向线条。同时为了丰富公寓立面的元素，可以通过凹廊、跳层、楼梯位的露台设计，将园林绿化引入到楼体当中，能形成多层次的公共交流空间，使建筑外观变得更为生动活泼。,
