《公司估价》专题研究报告——中粮地产

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1、I课程名称 :财务管理课程专题研究报告（3）：公司价值评估公司名称: 中粮地产（集团） 股票代码: 000031 所属行业:房地产行业 代码 SIC: J01学院: 管理学院授课时间: 2010-2011 学年 第一学期 (64+16 课时)专业与班级:小组成员姓名（学号）:组长姓名（学号）:本次报告主笔人:任课教师:小组成员签名: 提交日期:财务管理课程专题研究报告（ 3）：公司估价II10分 得 分20分10分15分15分10分20分 得 分倒 扣 分7. 分 析 结 论 体 现 了 决 策 有 用 性 ， 对 管 理 层 的 公 司 价 值 管 理 参 考 意 义 ， 而 非 表 面 性

2、 数 据 化 计 算 ；8. 体 现 了 针 对 解 决 问 题 或 改 进 的 可 行 性 措 施 ；（ 二 ） 写 作 规 范 性 （ 不 加 分 ， 只 扣 分 ， 按 照 5分 一 档 酌 情 扣 减 至 30分 ）1. 文 字 表 述 符 合 财 务 管 理 的 专 业 术 语 （ 以 公 司 年 报 以 及 教 材 用 语 为 依 据 ） ；2. 图 、 表 、 曲 线 能 够 传 递 有 用 信 息 ， 并 合 乎 基 本 规 范 要 求 （ 参 考 教 材 的 格 式 ， 表 内 数 字 为 小 五 号 ） ；研 究 报 告 (3)分 数 任 课 教 师 签 字3. 写 作 结

3、 构 与 层 次 递 进 符 合 分 析 过 程 逻 辑 性 ， 避 免 要 素 缺 失 ；4. 恰 当 准 确 地 引 证 、 引 述 及 引 注 了 相 关 信 息 、 数 据 及 资 料 的 来 源 ；5. 排 版 符 合 模 板 的 基 本 格 式 ,包 括 字 号 、 字 体 、 行 间 距 、 页 眉 、 页 脚 及 页 码 ； 小 组 成 员 信 息 完 整 ；举 例 并 逐 条 说 明 完 成 报 告 存 在 的 问 题 与 原 因 ； 每 个 成 员 的 具 体 贡 献 与 责 任 心 表 现 ； 如 何 协 调 与 改 进 ；研 究 报 告写 作 质 量与 规 范 性的 评

4、 分（ 一 ） 分 析 逻 辑 与 支 撑 力 度1. 恰 当 地 运 用 了 公 司 财 务 管 理 与 价 值 估 价 相 关 的 理 论 、 概 念 、 原 理 与 方 法 ；2. 体 现 了 以 问 题 为 导 向 的 公 司 价 值 估 价 的 分 析 过 程 ， 体 现 了 基 于 客 观 的 价 值 管 理 的 基 本 导 向 ；6. 分 析 结 论 反 映 了 公 司 存 在 的 财 务 问 题 ， 并 挖 掘 价 值 影 响 因 素 的 经 营 性 与 政 策 性 原 因 ；2. 价 值 驱 动 因 子 的 相 关 性 与 敏 感 性 ， 并 对 价 值 估 价 的 影 响

5、程 度 及 重 要 性 进 行 判 断 ；（ 五 ） 公 司 价 值 的 经 营 管 理 相 关 性 分 析 （ 政 策 、 管 理 层 对 估 价 结 果 的 影 响 ）1. 经 营 市 场 环 境 与 政 策 、 财 务 政 策 对 企 业 价 值 的 影 响 因 素 与 财 务 政 策 选 择 的 相 关 性 分 析 ；2. 公 司 经 营 模 式 与 管 理 层 的 经 营 策 略 对 企 业 价 值 的 影 响 因 素 与 财 务 政 策 选 择 的 相 关 性 分 析 ；（ 六 ） 分 析 结 论 与 与 讨 论1. 提 炼 主 要 分 析 结 论 。 简 洁 准 确 地 表 述

6、价 值 评 估 结 果 的 含 义 、 平 衡 难 点 及 引 发 原 因 ；3. 依 据 价 值 驱 动 因 子 及 其 敏 感 性 分 析 以 及 经 营 管 理 的 相 关 性 分 析 ， 对 价 值 管 理 提 出 简 要 方 案 ；（ 七 ） 总 结 小 组 完 成 报 告 中 存 在 问 题 以 及 如 何 调 整2. 依 据 分 析 结 果 表 明 投 资 意 愿 ， 并 概 况 理 由 ；1. 企 业 估 价 的 驱 动 因 子 分 析 ， 并 识 别 对 企 业 未 来 长 期 价 值 影 响 最 大 的 驱 动 因 子 ；3. 基 于 业 务 模 式 与 目 标 负 债 比

7、 率 测 算 权 益 资 本 与 债 务 资 本 权 重 划 分 ；4. 依 据 前 序 数 据 准 备 以 及 自 由 现 金 流 模 型 的 计 算 步 骤 进 行 公 司 价 值 的 评 价 ；3. 分 析 视 角 与 步 骤 体 现 了 逻 辑 严 密 、 多 角 求 证 、 层 次 递 进 、 挖 掘 素 材 、 支 撑 充 分 ；4. 对 分 析 过 程 与 结 果 具 有 可 靠 与 充 分 的 数 据 与 资 料 支 撑 ；5. 分 析 结 果 反 映 了 公 司 真 实 的 财 务 资 源 与 政 策 ， 具 有 较 好 的 逻 辑 关 系 解 释 力 ；6. 在 运 用 间

8、 接 法 分 析 实 体 自 由 现 金 流 量 基 础 上 ， 测 算 股 权 现 金 流 用 于 价 值 评 估 方 法 的 计 算 ；（ 三 ） 贴 现 率 与 企 业 价 值 的 评 估 （ 贴 现 率 、 价 值 估 价 ）1. 权 益 资 本 成 本 测 算 。 重 点 测 算 权 益 溢 价 和 系 数 ， 结 合 数 据 库 以 及 修 正 原 理 ， 逐 年 确 定 权 益 资 本 ；2. 债 务 资 本 成 本 测 算 。 划 分 有 息 和 无 息 债 务 ， 并 结 合 债 务 结 构 确 定 债 务 的 资 本 成 本 ；5. 运 用 市 盈 率 等 相 对 估 值

9、方 法 计 算 公 司 股 票 价 值 ， 再 与 上 述 股 权 自 由 现 金 流 模 型 评 估 结 果 进 行 比 较 ；（ 四 ） 影 响 价 值 增 长 的 驱 动 因 子 分 析 （ 价 值 驱 动 因 子 重 要 性 分 析 、 价 值 敏 感 性 分 析 ）2.公 司 重 大 财 务 事 件 。 在 说 明 预 期 资 本 市 场 再 融 资 、 重 大 投 资 、 股 利 分 派 、 重 组 并 购 以 及 公 司 治 理如 股 权 变 更 、 激 励 机 制 、 信 息 披 露 质 量 等 信 息 基 础 上 ， 简 要 分 析 对 公 司 未 来 整 体 价 值 的 影

10、 响 。4.公 司 价 值 判 断 与 发 现 。 综 合 判 断 公 司 存 在 哪 些 影 响 公 司 财 务 价 值 ， 特 别 是 潜 在 的 影 响 价 值 持 续 增长 的 现 象 、 特 征 、 事 件 与 问 题 ； 从 目 前 股 价 信 息 以 及 市 场 对 公 司 重 大 事 件 的 反 应 进 行 概 括 性 判 断 。（ 二 ） 基 于 自 由 现 金 流 的 股 权 现 金 流 预 测 与 价 值 评 估 （ 预 期 自 由 现 金 流 、 预 期 会 计 报 表 ）1. 基 于 行 业 发 展 特 征 和 公 司 发 展 战 略 对 公 司 未 来 收 入 与

11、自 由 现 金 流 增 长 模 式 及 阶 段 性 划 分 的 分 析 ；2. 产 品 市 场 经 营 业 务 的 趋 势 预 测 以 及 营 业 收 入 、 盈 利 状 况 等 年 度 预 测 ； 增 长 率 具 有 说 服 力 的 依 据 。3. 基 于 经 营 业 务 的 营 运 资 本 变 化 及 需 求 预 测 ；4. 资 本 性 支 出 与 资 产 折 旧 预 测 ；5. 债 务 融 资 、 权 益 融 资 、 股 利 政 策 的 具 体 预 测 ， 综 合 上 述 信 息 完 成 预 计 利 润 表 与 资 产 负 债 表 。3.公 司 产 品 市 场 发 展 。 在 说 明 行

12、 业 整 体 市 场 发 展 模 式 与 竞 争 状 况 基 础 上 ， 分 析 本 公 司 的 产 品 与 业 务市 场 的 发 展 模 式 与 规 划 策 略 ， 并 对 本 公 司 的 产 品 与 业 务 发 展 的 竞 争 能 力 、 市 场 份 额 等 进 行 分 析 。评 分 项 目评 分 项 目教 师 记 录教 师 记 录评 分 表 课 程 专 题 研 究 报 告 （ 3（ : 公 司 价 值 估 价授 课 时 间 ： 2010-2011 学 年 第 一 学 期研 究 报 告分 析 过 程与 质 量 的评 分（ 一 ） 公 司 发 展 与 价 值 发 现1.公 司 所 处 行 业

13、 概 况 。 在 简 要 说 明 公 司 所 处 行 业 的 未 来 政 策 导 向 、 技 术 特 征 、 整 体 发 展 趋 势 的 基 础上 ， 概 括 行 业 上 市 公 司 群 体 的 基 本 面 状 况 ， 并 用 关 键 性 指 标 对 公 司 所 在 行 业 进 行 比 较 。 III承诺本报告由小组成员共同完成，所用数据与资料均已注明其来源，如使用了他人已经发表或撰写过的分析结果或观点均已进行了规范引用，特此声明。小组成员 1 姓名与签字：小组成员 2 姓名与签字：小组成员 3 姓名与签字：财务管理课程专题研究报告（ 3）：公司估价IV报告摘要价值最大化是企业追求最终目的，而

14、对于企业价值的评估不仅有利于企业了解当前自身的发展情况，还可以针对价值增长进行管理，以有效地改善企业的经营情况。本小组则对与中粮地产集团进行系统的企业价值的评估与分析。我们小组首先了解房地产行业的行业政策导向、未来发展趋势等概况，及中粮地产的重大财务事件，进而发现中粮地产的新价值。本次研究报告以中粮地产股份有限公司为研究对象，在分析历史财务报告的基础上，结合行业、公司的发展趋势，采用一定的价值评估方法，对中粮地产的股权价值进行预测、评估，发现公司的真实价值，分析公司的增值潜力，并提出投资建议。同时，对中粮地产公司价值的各种重要因素进行分析，找出其价值驱动的根源。主要采用公司实体自由现金流贴现法

15、和相对价值模型的市净率法，对中粮地产完成价值评估。公司实体自由现金流贴现法，以预测的报表为基础，计算出公司的实体自由现金流，然后以加权平均资本成本为贴现率对实体自由现金流进行贴现，即得到公司的整体价值，再减去公司的债权价值，得到公司的股票价值；市净率法，通过预测报表计算预期的每股净资产，结合行业内可比公司的平均市净率得到预期股价。此次研究所使用的价值评估模型完整全面地预测了公司的各项财务数据，准确地评估公司股价；利用数据库，对中粮地产未来几年的经营活动、营业流动资产、资本支出、折旧摊销、债务等进行预测，利用会计报表的勾稽关系，自动生成预测期的三张会计报表，并在此基础上评估出公司价值。研究结果是，根据现金流计算公司价值得到预期股价为 6.7 元；依据相对价值法，通过市盈率确定中粮地产预期股价为 6.9 元，市净率法预期股价为 5.7 元。经分析，造成这两种方法评估结果相差如此之大的主要原因是，用市净率法预测时，选用了同行业的可比公司的平均市净率，而这个市净率大于历史的市净率。从中粮地产股市走势来看，自由现金流贴现法的评估结果更接近公司的真实价值，中粮地产预期的股票价值与其目前的市场价值有所偏离，中粮地产的真实价值被市场低估了。因此，仍需观察了解，具体问题具体分析。 V目录承诺