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1、凯恩战略规划附件 2：房地产背景资料一、概况从广义上来讲，中国的房地产才刚刚起步。另外，党中央此次提出到 2020 年全面建设小康社会，20 年之内将会有 50以上的人口进入城市。根据发展规律，当城市化达到 30时，房地产将进入高速发展期，一直延续到 70。而中国目前只有 36，所以至少还有20 年的好时光。 有不少原因决定了中国房地产市场的高潮还在后面。首先，随着经济的发展，人们的住房条件将会进一步改善，人均住房面积一定会继续增加，发达国家的历史表明，当一个国家人均在 600 美元开始时，房地产会进入高速发展期，一直到人均 7000 美元才会打住这表明我国的房地产市场刚刚起步、方兴未艾；其次
2、，国际经验表明，城市化程度在 30% 间，房产市场将进入高速发展期，中国目前的城市化水平大约是 36%，正处于房产市场的快速发展时期；第三，中国加入 ，外资公司将会以更快的步伐涌入国门，他们对房产市场的需求很大；第四，消费水平的提高会对公共房产设施有越来越大的需求。著名经济学家萧灼基认为，中国房产市场的根本问题是有效需求不足，只有让更多的人投资房产再转手出租，才能让现阶段无力购房的人以租赁形式拥有住房。 二、全国 从 1998 年到 2001 年，全国各年完成的房地产投资额分别为3614 亿元、4103 亿元、4984 亿元、6344 亿元，年均增长 商品房销售面积分别为 12185 万平方米
3、、14556 万平方米、18637 万平方米、22412 万平方米，年均增长 商品房平均销售价格分别为（每平方米元）2063、2053、2112、2170；房地产经营总收入分别为 2951 亿元、3026 亿元、4515 亿元、5472 亿元，国家统计局最新统计显示，1 至 10 月份，商品房销售进一步加快，共实现销售额 3059 亿元，增长 比 1百分点。其中，商品住宅销售额 2596 亿元，增长 增幅比 1份上升 百分点。 1份，房地产开发投资到位资金 6856 亿元，增幅比 1份上升 百分点；房地产开发投资 5588亿元，同比增长 增幅比 1份上升 百分点，其中办公楼和商业营业用房投资增
4、长 分别比 1份增幅上升 和 百分点。三、上海及长江三角10 月份，上海市个人住房贷款共新增 元，比上月末减少 5 亿元，减幅达 13%。这种状况显然与近两个月上海房价走势继续攀升的情况相背离，专业人士分析，这可能是房价出现回调的一个信号。 然而，就全年整体情况而言，还有值得乐观的空间。到 9 月末，全市商业银行个人住房按揭贷款余额为 元，元，元；增幅减少的是同期个人住房公积金的贷款，当年新增额 元，同比减少 元。 “长三角”房价猛涨 2002 年以来，长江三角洲地区一些城市的房价不断上涨。中房上海指数办公室 9 月的调查显示，上海 9 月份的房地产价格在 8 月上涨 12 点的基础上，9 月
5、继续大幅上涨 13 点，创下了今年中房上海指数单月涨幅新纪录。据统计，上海市的住宅价格已经连续 9 个季度上涨，涨幅超过 18%。 在距上海三小时车程的杭州市，房价的连续上升已被业内人士称为“杭州现象”。在全国 15 个副省级城市和 4 个直辖市中，杭州房价涨幅 1998 年、1999 年位居第五，2000 年、2001 年涨幅位居第三，仅次于上海和宁波。2002 年 5 月份举办的浙江省房交会上，参展的 127 个楼盘平均售价为 5274 元，二手房平均售价为 4100 元。2003 年杭州的房价继续走高。 “长三角”的另一个省会城市南京，则被称为房价“高得离谱”。2001 年南京房屋销售价
6、格为 ，在全国 35 个大中城市中名列第五。南京房屋销售相对价格比率(倍率)达到 于全国第四，比上海(杭州(广州(可支配收入排在前几位的城市还要高。 而区域内的二级城市，房价的涨幅也高得惊人。2001 年，宁波房价比上年同期上升 市区房地产在建项目的平均预售率已高达 90%；二手房价更是涨得有点玄，全年累计二手房交易价格比2000 年上升 区域经济拉动房价 各地传来的消息表明，房价的上涨主要是因为土地价格上升较快，加上城市改造导致的住房需求增加，推动了“长三角”区域内房价的不断走高。庄先生将之归纳为“上海效应”。他认为，近几年台商和国外投资逐渐由上海向周边地区推移，在带动当地经济发展的同时也拉
7、动了各地的房地产市场。中房集团旗下鸿都投资集团的董事长李步鹏说得更干脆：我们 3 年前就看出了“长三角”的潜力，并且在无锡、镇江等地进行了开发。 李步鹏说，长江三角洲的经济突飞猛进，相应地在房产市场上也表现出一种水涨船高的态势。他预言，“长三角”地区房地产发展的良好势头还可以持续 10 年。 警惕出现房产泡沫 房地产价格的升高自然也抬升了外来投资者的商务成本。不过，庄先生认为，“长三角”地区房价的激升并不会给外来投资造成太大的影响，因为一般来说房屋成本(包括办公用房和住宅房)只占投资成本里很小的一块，投资者可以通过灵活多样的按揭方式购房，并且购置房产本身也是一种很不错的投资方式。 李步鹏说，除
8、了上海、杭州外，“长三角”地区的房产基价在全国也算是低的，另外，这一地区有大量的外来人口支撑着房价，发生泡沫的可能性很小。 复旦大学房地产研究中心副主任华伟博士认为，对这一问题要从中长期来分析。“长三角”是外来资本抢市场的必争之地，资金和人才的涌入全面推动了对住宅和商务用房的需求。由于房产市场上的供求存在时间差，房源的供不应求才使得这一地区的房屋价格快速上涨。但是，如果房价上升的速度持续超过 经济的增长，就会出现房地产界的泡沫。“长三角”各城市房价上升的这股势头究竟是不是泡沫，目前尚难定论。 建设部副部长刘志峰在江苏住宅产业化工作会议上进一步提出了我国推进住宅产业现代化的总体思路：以国办发 号
9、文件为指导，以提高住宅质量，提高科技进步对住宅产业贡献率，优化住宅产业结构为目标，从提高规划设计水平，加强基础技术、关键技术研究，推广新技术、新材料，建立健全产业化的管理制度入手，构建完善的住宅产业现代化体系，使住宅产业真正成为国民经济的重要产业。放眼全国住宅与房地产业，形势喜人，任务艰巨。空前地处于黄金时期的中国房地产宏伟大业的美好态势激励着我们开拓进取，再创辉煌。 四、住宅建设面临的形势 年以来，在深化城镇住房制度改革等相关政策推动下，我国城镇住宅建设保持较快增长，在拉动经济增长，改善和提高居民的居住条件和居住环境，促进城乡居民的就业和维护社会稳定，带动城镇基础设施的改善、提升城市功能和优
10、化投资环境，推动住宅市场化进程、促进城镇个人住房市场发展等方面，都做出了重要的贡献。需要特别指出的是，这些年广大城镇居民的住房观念也发生了根本性转变。当前住宅发展的新特征和新趋势，我认为主要表现在以下三个方面： （一）住宅建设仍处在总量增长时期 年年，全国城镇住宅竣工面积约亿平方米，平均每年建设亿平方米，其中，年城镇竣工住宅亿平方米。年个人购买商品住宅所占比重达到，个人已成为住房市场的主体，城镇住房短缺时代已经结束。 随着国民经济的持续稳定增长，我国城镇住宅的供求总量仍将保持不断增长的趋势。一是城镇化进程加快带动住房需求增长。年我国城镇化水平为，年达到，年间每年大约提高个百分点。国际经验表明，
11、城镇化水平在阶段，是加速发展时期。 国家“十五”发展计划将“积极稳妥推进城镇化进程，建立布局合理、功能完善、结构协调的城镇体系”作为一项战略任务。预计到年城市化水平将达到，城镇人口将增至亿，城镇人口增加将带来较大的住房需求。二是居民消费结构升级，带来了改善住房条件的需求。新世纪我国已进入全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设的新的发展阶段，国民经济预计平均每年以以上的速度增长，城镇居民可支配收入也将保持持续增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件的要求日益强烈，带动住宅建设增长。根据联合国对多个国家住宅发展的统计分析表明，人均为 美元，住宅产业进入快速发展期，美元时，住宅产业进入稳定发展
12、期。在人均住房面积达到平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。去年，我国城镇人均住房面积平方米，仍有较大的增长空间，处于快速增长时期。三是城镇居民住房苦乐不均问题较为突出。据估计，目前城市家庭中，有的家庭人均住房建筑面积在平方米以下，的家庭人均住房面积在平方米；的家庭住房水平还低于平均水平。有多万户家庭还居住在危旧住房中，多万户家庭缺房或居住拥挤。另外，还有的家庭住房中无独立厨房或与其他家庭合用，约的家庭住房无厕所或与其他家庭共用，约的家庭没有饮用自来水。解决住房苦乐不均问题的根本途径是加快危旧住房的改造，加快住宅发展。以上三个方面表明，在相当长一段时期，我国住宅建设仍处于总量增长型发展时期。 （
13、二）住宅需求的转折时期 经过改革开放年国民经济的快速发展，居民的生活水平和消费结构发生了很大的变化，市场对住房的需求已从生存型向功能舒适型发展，对住宅的居住条件提出了更高的要求。主要表现在“五要一追求”：一是住宅的功能空间要更合理。超大户型已不是发展的主流，在较小的空间内创造较大的舒适度，提高住宅面积使用率和功能空间的合理性，满足居民现代生活的空间需求。二是住宅的物理性能要改善。在保证住宅结构、消防等安全前提下，住宅的保温、隔热、隔声、通风、采光与日照等决定住宅舒适度的物理性能已成为衡量住宅质量的重要因素。三是住宅的设施与设备的配备水平要提高。厨房、卫生间设施、采暖与制冷系统、智能化技术系统等
14、的高效性、实用性及设备、设施的装备水平已成为体现住宅档次的主要方面。四是居住区的环境与配套要完美。自然和谐、朴实优美、安全环保、舒适便捷的住区环境已成为市场选购住宅标准的重要成分。五是住宅的耐久性要延长。住宅商品的高值性、固定性和耐用性要求住宅的寿命在砖混结构年的基础上要延长使用寿命。“一追求”是指最终市场追求的住宅的品牌。品牌来自住宅的品质和后续服务。因此，实现住宅质量质的飞跃和住宅的更新换代是新时期住宅建设的主要任务。 （三）住宅生产方式的变革时期 实现住宅产业由粗放型向集约型转变是新时期经济发展的迫切需求。住宅产业发展状况，集中体现在科技进步对住宅产业的贡献方面。按照国际通行的标准，当科
15、技进步对产业的贡献率超过时，被视为集约型发展产业。据测算，年我国的住宅科技贡献率为，虽然比年的提高了个百分点，但仍低于国外发达国家，也低于我国农业的，是一种典型的粗放型发展方式。主要表现在：一是住宅建设的工业化程度低，施工仍以现场手工湿操作为主，生产效率低。据统计，我国建筑工人的劳动生产率约为平方米人年，而发达国家可达到平方米人年左右。二是建筑材料、设备及住宅部品的生产和供应，没有形成技术先进、规模生产、系列化配套的社会化供应体系，导致住宅质量不高、设备通用性差、性能成本比不合理。我国的材料、产品的生产企业很多，但大多数都是单项产品为主，缺乏技术、部品集成和配套能力。三是资源没有得到有效利用，能源浪费严重。我国人均耕地
