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1、 中 海 发 展 (北 京 )有 限 公 司 工 作 手 册日期: 投资策划部 1索 的 义织架构产投资场调研目过程控制和预警程序目的后评估织架构56 岗位职责门经理门副经理（经济分析）门副经理（市场调研）场调查员资分析员98. 相关资料 109. 附 表 投资项目立项评审表投资项目可行性研究报告审批表项目投资合同(协议)审批表13 中 海 发 展 (北 京 )有 限 公 司 工 作 手 册日期: 投资策划部 项目投资合同变更审批表投资合同付款审批表投资项目预警报告审批表投资合同执行情况报表17 中 海 发 展 (北 京 )有 限 公 司 工 作 手 册日期: 投资策划部 的：规范北京公司的地
2、产项目投资管理，以降低投资风险，实行目标管理，提高经济效益和社会效益。规范投资策划部与公司各部门、各地盘之工作范围，达到分工明确，密切合作以提高工作效率。管理制度适用于本公司地产项目投资、市场调研及文件档案管理。中海集团有限公司管理制度中国海外集团有限公司投资决策管理制度中国海外集团有限公司投资项目可行性研究报告纲要国内房地产长线土地储备项目投资管理办法中海地产股份有限公司投资管理工作程序 义：集团公司指中海地产股份有限公司北京公司指中海发展（北京）责对重点地块进行技术经济论证，编制土地评估报告，并由投资策划部牵头，会同资金财务部、设计研究部、经营销售部、项目发展部，共同编制项目可行性研究报告
3、，为公司决策提供依据。与土地招标、拍卖、出让/转让合同洽谈，并起草或修改土地出让/转让合同等法律文件、办理相应法律手续。同资金财务部、设计研究部、经营销售部、项目发展部，共同编制项目发展计划，经批准后供指导项目实施。 中 海 发 展 (北 京 )有 限 公 司 工 作 手 册日期: 投资策划部 责北京地产宏观市场和微观市场的研究分析。责对公司重大问题的研究分析工作。责完成集团公司市场调研组布置的调研任务。责定期和不定期的及时向集团公司市场调研组和北京公司报送调研计划、研究报告及有关的信息材料。项目的开发进度、土地费用、工程费用、销售价格、等项目发展成本和收入分项测算，对其完成情况进行分析，并与
4、可研报告和投资合同对比，分析变化原因。据可行性研究报告，在正式吸纳该项目后，向公司各职能部门提出项目发展成本、发展进度、销售进度、资金流量要求等预警指标。项目发展过程中，根据确定的预警指标针对发展成本分项核算并对发生变动的项目向公司各部门提出预警并在重要指标发生重大变动时向企管委及时报告。目的后评估在项目完成后，会同资金财务部、设计研究部、经营销售部、项目发展部，共同编制项目的后评估报告，并上报公司领导、企管委、集团资金财务部、集团检查审计部。 中 海 发 展 (北 京 )有 限 公 司 工 作 手 册日期: 投资策划部 组织架构中海发展（北京）有限公司投资策划部组织架构图6、 主管副总经理的
5、领导下，负责主持投资策划部日常工作并协调好部门经 理部门副经理（经济分析）市场调查员（宏观）市场调查员（微观）部门副经理（市场调研。）投资分析员 中 海 发 展 (北 京 )有 限 公 司 工 作 手 册日期: 投资策划部 6之间的关系;责对本部门员工的教育、管理，对员工定编以及根据各员工的工作表现实施奖罚提出建议。期召开本部门工作会议。责做好项目投资、市场调研等方面的决策、检查、实施、督促及策划、服务等组织工作。据北京市城市建设和土地使用的总体规划及发展方向，对北京市的住宅、写字楼、商场、别墅等物业进行广泛的调查，积累资料；熟悉和掌握北京市有关房地产的政策法规，为公司进行房地产项目投资及开发
6、提供有力的依据。责对公司拟发展项目进行详细调查包括政策、环境、交通、地理位置和周边远景规划；宗地现状、城市公建配套、市政设施现状和未来发展情况，参与拟定项目的发展方案。与土地招标、拍卖、出让/转让合同洽谈，并起草或修改土地出让/转让合同等法律文件、办理相应法律手续。责组织现场调查及项目发展方案的基础上，与资金财务部配合做好项目发展成本的测算和经济效益分析，做好可行性研究报告，提供公司参加政府批租土地的投标或与有关单位进行地产投资项目发展合作的决策资料。及 时 了 解 政 府 土 地 批 租 的 推 出 情 况 ， 以 利 于 公 司 积 极 参 与 投 标 。 同 资 金 财 务 部 制 定
7、详 细 的 未 来 年 度 里 投 资 项 目 所 需 资 金 计 划 。成领导交办的各项工作。部门副经理（经济分析）调部门主管对地产投资项目进行房地产评估。据市场调查资料，编制房地产评估报告。与编制地产项目投资的可行性研究和项目发展计划，并负责经济分析 中 海 发 展 (北 京 )有 限 公 司 工 作 手 册日期: 投资策划部 7与预测。行项目的经济分析与测算。时了解与掌握房地产法规动态。与土地出让/项目转让合同洽谈，并进行经济测算，起草法律文件。握房地产开发过程中各税项、费用、及其它补偿、转让费用缴纳的相关规定、标准等，并对各项费用发生变化而对项目开发产生影响进行评估。已开发项目的经济技
8、术指标进行监控，针对偏离的指标提出预警报告。据填报签署投资合同，对合同的执行情况进行监控，并申请到期应付的土地款项。据公司领导或上级主管的要求填制相关汇报表格。真完成领导交办的其他工作，并提出改进工作的建议。门副经理（市场调研）据房地产市场日常调查，对所调查物业包括土地评估和房地产销售两方面进行评估。导、监督日常市场调查报告、专题市场调研报告的定期编制，并提出专项市场调研报告的专题。握北京宏观、微观房地产市场的市场动态，并对重点企业、项目随时监控。与土地出让/项目转让合同洽谈，提供市场支持资料。与编制地产项目投资的可行性研究和项目发展计划，并负责项目的市场分析与定位。时了解与掌握房地产法规动态
9、。据公司领导或上级主管的要求填制相关汇报表格。真完成领导交办的其他工作，并提出改进工作的建议。 中 海 发 展 (北 京 )有 限 公 司 工 作 手 册日期: 投资策划部 行房地产市场日常调查，调查收集内容包括土地、房地产营销等方面内容，提供分析得基础资料。期出外采集北京市房地产市场的第一手资料，物业规模、售价、售出率等，并分类整理。主管副经理的指导下，定期出版北京房地产市场调查报告月刊，提供房地产政策、法规、楼盘销售、价格与市场信息及趋势，为项目可行性研究和项目发展计划提供信息支持。对专题调查任务，从事专门的调查，与日常调查相同，收集汇编针对专题调查的信息并进行整理和编辑。各类报刊杂志和报
10、纸上等大众传播媒体采集各类房地产信息，包括广告和专题的房地产评论以及国家或市政府颁布的重要的国家法规政策和将对房地产市场有重要影响力的市政建设、经济活动等进行分类、汇总、分析与提炼，对有价值的信息及时向主管经理报送，也应同时编辑于刊物中。责对收集的市场资料进行整理、归档。 责 图 书 资 料 的 整 理 与 编 号 登 记 工 作 ， 建 立 图 书 资 料 借 阅 制 度 。真完成领导交办的其他工作，并提出改进工作的建议。集房地产开发法规，并对房地产开发项目成本变化产生影响的因素进行分析、评估。握项目各项开发成本的组成与不同建筑结构、土地获取方式等对开发成本产生影响因素的分析。同开发经营方式的房地产对公司盈利指标的影响分析。同投资组合、物业类型对公司盈利指标的影响分析。 中 海 发 展 (北 京 )有 限 公 司 工 作 手 册日期: 投资策划部 立土地资料、项目测算资料的管理制度，负责对资料的整理、归档、保存。立文档收、发登记簿，填写文件名称、编号、数量、日期、发行单位及发放交接单位号码等项目，以利于监督检查。
