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1、深圳商办王者发力城市更新 专访卓越集团副总裁耿延良卓越集团已连续十年荣获“中国房地产百强企业称号” ，累计开发面积已达 1100 万平米；卓越集团在深圳写字楼市场占有率排名第一，是唯一在福田 CBD 开发面积超 200 平米的开发商，未来 5 年卓越集团将在深圳特区内拥有超过 20 栋甲级写字楼物业。一直以来，卓越集团为外界所熟知的就是“深圳 CBD 写字楼之王”的美誉。事实上，卓越集团参与建造了多个深圳具有地标意义的城市更新项目，为深圳的旧城改造做出了重要贡献。先后成功对皇岗项目、岗厦项目、梅林项目等进行了旧城改造，开发了卓越世纪中心、深圳中心（在建） 、卓越城等地标性建筑。2013 年卓越
2、集团成立了全国第一家城市更新集团公司，组建了人数超过上百名的旧城改造专业化团队，专门大力拓展和开展城市更新工作，积极拓展优质的土地资源。目前启动的大鹏新区葵涌项目、南山区南新项目、坪山新区汤坑项目都是当地区域推进最快的拆迁项目。2013 年 CREIS 数据监测显示深圳商办成交中，卓越城傲视群雄成为当年的销售额冠军。2013 年 12 月中国指数研究院在此背景下我们记者就卓越在商业城市更新领域的成功对卓越集团副总裁兼城市更新集团总经理耿延良先生进行了专访：一、深圳是城市更新走在最前端的城市之一，从 2009 年启动城市更新以来，城市更新成为深圳的主要供地来源。卓越集团去年 5 月成立了专门的城
3、市更新集团，接着与西乡街道办和光明新区签署了城市更新合作意向书，我们从中也看到了卓越集团对城市更新的重视，请您谈一谈目前城市更新在卓越集团所占份额急战略地位，以及未来在这一领域有怎样的想法？耿延良：经过近十七年的发展卓越集团由深圳迈向全国，销售规模进入 50 强，商务地产进入全国前三强。目前在深圳包括全国土地资源的稀缺已经形成一个趋势，全国一线城市尤其是深圳这样一个城市发展的空间只能靠城市更新，深圳市目前的产业结构的调整，环境的改善，包括以后的可持续发展的基础，重在城市更新。这根西方发达国家发展的路径是一样的，我们发展中国家和发达国家必经的一条道路就是城市更新。卓越集团看到这个趋势以后决定成立
4、一家专门的城市更新集团，城市更新原来只是集团一个模块，是一个部门，为了加强这一方面的战略地位，2013 年 5 月份成立了城市更新集团，作为卓越集团的唯一一个二级集团来运作。从成立到现在专门团队已过百人，架构已经设置完成，流程已经梳理完成，去年下半年的时间拆迁已经达到十万多平米，在深圳的历史上，整个行业中也是趋于领先地位。我们希望通过 3-5 年的时间，把卓越城市更新品牌提升到行业领先品牌，我们目标是成为全国第一品牌。目前在我们集团的战略体系里面，城市更新占的比重尤其是在深圳区域是比较大的，因为我们深圳二级市场的地很难拿到，城市更新基本上说是我们现在获取土地的重要来源，所以在集团的战略里面将会
5、投入更多的时间、精力、和财力来做城市更新工作。并且在整个集团中所占比重将会越来越大，目前在深圳有两个公司卓越地产与卓越置业全靠城市更新集团进行供地，这将成为一个趋势。2、深圳未来土地获得方式城市更新已成主流，现在万科、华润、佳兆业、卓越、京基、华侨城、招商等都在积极进入希望分享这块大蛋糕，在越来越多的项目上展开竞争。你是如何看待这种竞争关系？卓越与其他开发企业相比，在城市更新领域的竞争优势体现在哪？耿延良：首先旧改市场竞争会越来越激烈，全国的房地产开发的风险逐渐加大的时候，各大地产商都开始回归一二线。深圳是一个尤为重要的市场，前海因靠近香港获得优势 13年来获得第二次发展机遇，加上深圳近几年房
6、地产市场的活跃，开发商都看中深圳这个区域，但是深圳的二级开发供地较少只能靠城市更新，所以竞争确实是白热化。以前的国企，中海、万科、华润等都不涉足城市更新的，现在都希望在这一方面来获得项目。在竞争中卓越还是有一定的优势，首先现在深圳的城市更新，大部分要做综合体及商业，在这种情况下卓越过去 CBD 做的标杆性写字楼与综合体，凸显出了成功示范效应，更能够活得政府获得业主的信任，很多以住宅开发为主的开发商，相对来说竞争优势不是那么明显。城市更新项目大部分在城中村，有地理位置优势不可能纯住宅开发，政府鼓励产业升级也不希望纯住宅开发，没有一定的研究前期的市场研究、招商引资的能力、后续的管理能力，项目做起来
7、也会很吃力，跟住宅开发完全是另外一个概念，包括融资、后续的经营、市场销售，卓越在这一方面恰恰是他的强项。卓越在竞争中会处于领先地位的原因，在于过去有这样的成功的经验，有专业化的团队内部复制在市场上能够起到领先的作用。三、在城市更新推进过程中，因为涉及拿地、融资、规划、拆迁等多个方面，拿地普遍比较困难。但我们注意到，卓越目前启动的大鹏新区、南山区、坪山新区的项目拆迁都是区域推进快的，卓越是如何做到的这一点？卓越独特的“拿地模式”是怎么样的？耿延良：首先是我们的拿地进度比较快，为什么快呢？去年坪山一个礼拜我们就拆了6 万（平米） ，南山南新项目启动不到半年拆了一半，坪山已经拆除十万（平米）今年就可
8、以动工，在深圳的旧改历史上是很少见的。我们在这个团队过去成功的这个基础上优化了内部机制和专业化的运作模式，各个专业口全力以赴，争取政府的支持，做一个项目的时候整个公司上百人全部上去驻场然后集中签。第二，拥有比较高的奖励机制，福利待遇好，提升了员工的积极性，吸引了大批优秀人人才加盟卓越，人才资源雄厚。项目拓展（拿地）首先跟同行业有一个公平竞争的机制，不进行恶意竞争。第二拆迁标准的规范。卓越的拆迁标准不高于周围项目的拆迁标准，遵守市场的基本规则，避免恶意竞争。我在中国房协上一直呼吁政府一定要出台一个指导性的东西来规范市场，包括成立城市城市更新的协会目的也是相同的，同时需要企业自律，自发的维护市场秩
9、序，为深圳的发展做出贡献。卓越在项目拓展上尊重原村股份公司，业主信任卓越的资金实力、品牌影响力、信誉度，尤其是操作能力都能给业主信心也能给政府信心，所以卓越的项目拓展不成问题。四、在城市更新项目推进过程中会遇到，拆迁赔付、合作模式、利益分配问题等很多问题包括卓越在实际推进的过程中遇到的主要困难是什么？我们是怎么克服的？耿延良：深圳旧改比全国其他内地城市难，原因在于内地很多城市是政府主导拆迁，给开发商供地，而深圳完全是市场化，政府只是起到组织和协调的作用。深圳是完全市场化完全靠企业跟业主的博弈，谈判的时候当处于僵局的时候，没有一个解决的途径，需要百分百的业主达成拆赔协议然后才能确认主体，难度非常
10、大，这是为什么城市更新项目2010 年到 2012 年开工率只有 8%的原因。现在城市跟新项目实际上达不到 40%，将近 400项的立项，真正实施的也就五六十项推进的难度非常大，政府参与度比较低，这个问题希望引起政府的注意。市场竞争有时会出现无序，过去很小的企业有没有实力的只要与村股份公司有关系的就能拿到项目，但是拿到项目后推进不了，又盲目的抬价，盲目的承诺了很多的拆赔条件让后续接手的大企业没法干，无端的浪费了时间也浪费了社会资源，建议政府能够出台一个指导性的政策，规范城市更新领域的准入门槛。另外就是钉子户的问题当百分之八九十的业主都同意拆赔条件的时候，只有几户因为个人原因，或者诉求不同，达不
11、成一致，在这种情况下整个项目必须停止，没有办法，就象当时的蔡屋围就一户可以把整个项目拖两年，在这种条件下就属于社会资源的浪费，也是对原来已经签约业主的不公平，这就是一个个人利益与社会利益一个冲突的问题，怎么办？我觉得要有一个司法介入的解决机制国有土地上拆迁已经有司法依据了，但是集体土地还不行我们的大部分项目都是集体土地上进行的，这些方面又没有依据，这也是困扰城市更新项目非常重要的问题所以呼吁全社会都能关注这个问题，西方在城市更新过程中同样遇到这些问题也是交给司法解决，依法解决应该是一个最终途径。深圳可以有所作为，深圳是一个有单独立法权的城市可以率先出台一个政策来引导这个工作，我们目前解决这个问
12、题只能是去说服去引导通过政府通过基层组织通过村集体来不断做说服工作，没有司法途径。5、近两年深圳的城市更新项目都比较火，比如佳兆业城市广场和星河盛世，包括卓越城今年的销售非常好，今年卓越会有哪些新的项目？另外深圳中心对未来深圳中心区有哪些影响？ 耿延良：深圳中心、还有今年要动工的龙华油松项目坪山（汤坑）项目今年也能动工大体量的城市更新的项目上市将会在明年和后年，到时的销售一定能达到深圳的前三名，经过钱几年的积累，爆发期将主要集中在明年和后年，2014 年深圳公司达到百亿没有问题，阵阵中心将是一个主打项目，对深圳中心区的改善将是有目共睹，可以与香港媲美，坐起来以后对卓越集团和其他企业来说是一个标
13、志性的建筑，对卓越的品牌影响力和市场影响力都是前所未有的。2013 年 11 月 13 日宝安西乡十大城市更新项目推介会卓越集团与西乡街道办签订了城市更新意向合作书；2013 年 11 月 20 日卓越集团与光明新区管委会签订了城市更新框架合作协议。这是卓越集团在短短十天内继与宝安西乡街道办签订意向合作书后又一重大战略协议。随后卓越集团坪山新区汤坑项目集中签约仅用 5 天时间，就实现签约超过 260 户，签约面积约 6 万平方米，签约比例超过四分之一，创造了房地产行业的新纪录。如此惊人的签约数字的诞生，充分证明了汤坑村民对卓越集团企业实力和品牌影响力的信任与肯定。随后 2014 年 1 月 21 日，卓越集团与深圳光明楼村举行了城市更新签约仪式，经过精心运作卓越城市更新快剑连击令人目不暇接的完成了 2013-2014 的城市更新战略布局。
