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1、酒店(商业)顾问公司选择探讨,宁波万科采购管理部葛昊然2011-12-07,本课题要解决的几个问题：,1、酒店商业是否要请顾问公司；2、该如何选择顾问公司；3、顾问公司的管理。,以镇海酒店的顾问聘请过程为基础，回答以上的问题,住宅的体系相对比较固定，高端商业地产的到来，无异于狼来了！,镇海绿核地块：五星级酒店及商业配套政府要求酒店必须达到国家五星级酒店标准，倾向于高端国际品牌酒店。,五星级酒店来了！,完全陌生的概念不知从何入手,国际品牌的五星级酒店如何设计施工，后期如何进行采购，和住宅差异非常大，一切都是未知。,从结构系统上来讲，酒店和住宅主要的差异在哪里？,国际品牌的五星级酒店机电系统的复杂
2、程度是五星级酒店和传统住宅的差异之一,1、暖通工程 空调系统 采暖系统 机械通风系统 锅炉动力系统,4、消防工程 火灾自动报警系统 火灾事故广播系统 自动喷淋系统 消火栓系统 气体灭火系统 特种设施防火系统 防排烟系统,5、给/排水工程 生活用冷热水供应系统 雨水和废水排放系统 生活水和废水处理系统 游泳池和水景过滤系统 绿化水系统 中水回用系统 雨水回收系统,3.强电工程 变配电系统 照明系统 动力系统 防雷接地系统 备用发电系统,2、弱电系统 电话及网络配线系统 卫星电视配线系统 楼宇自动化控制系统 综合布线系统 安保系统） 背景音乐 紧急广播、公共广播系统 车道闸系统 智能一卡通系统 宽
3、带网络系统 智能化系统集成 智能客房系统 弱电机房设计,6.电梯工程7.厨房系统8.洗衣房系统。,五星级酒店机电系统之复杂令人感叹。,国际品牌的五星级酒店机电系统涉及的工作目前是个空白，不是一两个工程师或者设备厂商可以完成。,以上的问题正是机电顾问的工作！,国际品牌的五星级酒店面临机电系统的问题，是否要请机电顾问呢？,国内商业酒店项目采用机电顾问的状况,-摘自机电顾问：商业地产的炼金者,国际品牌的五星级酒店是否要请机电顾问？,兄弟公司相关项目聘请机电顾问情况,与洲际签意向书后，酒店管理公司明确要求，必须请机电顾问！,国际品牌的五星级酒店-机电顾问开始寻源,国际品牌的五星级酒店-机电顾问综合评估
4、、比较,柏诚是机电顾问公司的鼻祖，历史悠久，相当于黄埔军校；柏坚、卓展、柏承行都是由柏诚中高层创办的专业机电顾问公司；迈进、贝科、奥雅纳、史伟高都是综合性的建筑工程咨询公司，机电在其公司业务范围只是一部分。思迈是最近逐渐增多的新加坡系机电顾问公司，做专业机电顾问服务。国内公司诸如中建国际等也有一定的实力和经验，但是国际品牌的五星级酒店涉足较少。,机电顾问-综合评估、比较,国际品牌的五星级酒店-机电顾问小结,1、合作意愿很重要。2、配备的项目团队主要成员的业绩经验。3、行业内的评价，多方面的反馈。4、合同中尽量细化，明确工作内容及界面。,国际品牌的五星级酒店-机电顾问的工作价值,高端酒店项目,业
5、主,以建筑师为首的顾问团队,施工团队,1、酒店管理公司与业主间是分享利益的关系；国际酒店管理公司相对强势，往往会提出较高的施工标准，确保其后期营运。2、酒店顾问公司的价值之一就是在合理的技术框架下，利用自己的专业能力与酒店管理公司进行技术协调，迫使酒店管理公司做出让步，为业主节约成本，获得高性价比的方案。这其中机电顾问作用最为突出。,酒店管理公司,商业项目投入巨大，后期运营费用也很多,国际品牌的五星级酒店-机电顾问的工作价值,郑州某项目机房设计优化及成本对照表,通过专业能力、经验制定高性价比方案，解决实际问题。,国际品牌的五星级酒店-机电顾问的工作价值 保证质量前提下的成本优化,考虑到初投资及
6、综合运营成本，业主方及我司提出机电系统的设计优化，柏坚根据自身的经验及市场价格水平评估，提出了一系列的措施：,并对我方提出的机电优化想法进行论证，并与酒店管理公司进行沟通：,对于酒店而言，成本控制的关键在设计优化！,国际品牌的五星级酒店-机电顾问的工作价值 方案决策的技术支持,关于酒店设计过程中热源的选择，曾有过争论，机电顾问做出了详细地分析，为业主决策提供依据：,提供三种设计方案，供抉择：,国际品牌的五星级酒店-机电顾问的工作价值 招标过程的全程服务,机电顾问的工作贯穿项目整个过程，施工图审核后，一个重要工作就是机电招标过程中制定技术标书。这其中包含以下几个方面：1、招标前提供品牌推荐，及相
7、关资源信息，制定招标技术文件。2、招标过程中协助招标答疑，技术标的评定。3、定标后，监督核对施工单位的技术标准执行情况。4、工程竣工后，协助审核，技术验收。,机电顾问确定后，灯光、厨房、洗衣房、IT影音等顾问需求接踵而来。,国际品牌的五星级酒店-灯光顾问,国际品牌的五星级酒店-声学、影音、IT顾问,长三角地区声美华、迪飞两家市场占比较大,国际品牌的五星级酒店-幕墙顾问,上海和甲幕墙顾问,国际品牌的五星级酒店-目前顾问清单,机电顾问是其中最重要的部分，故当建筑设计确定后机电顾问有统领协调其他专业顾问的职责。,国际品牌的五星级酒店-同类项目酒店顾问公司聘请,涉及专业系统设计、设备招标、后期施工调试
8、的专业工作，需要专业的人来做。,万达初期酒店顾问聘请,深圳万科中心酒店顾问聘请,一个标准的五星级酒店顾问团队-可以根据业主自身的能力取舍,商业部分的顾问公司采购策划-商业部分系统复杂程度介于五星级酒店及住宅之间,以后的项目是否聘请顾问公司？-需要注意的问题,1、顾问公司聘请规划（基本框架及选择）；2、工作界面的划分（机电与弱电、机电与IT等）；3、项目初期的目标成本需要考虑顾问费用； 4、顾问公司的管理（如何协调，如何发挥能动性）。,1、目前全国有十几个万科城项目正在进行，而每一个万科城都有配套的商业或酒店项目，完全可以借鉴万达的模式，利用集团的规模效应，做有万科特色的配套商业酒店项目。2、如果持续做此类项目，最好有自己的统管部门，专门负责商业、酒店项目运作，或者公司配置单独的顾问团队管理人员，统筹管理负责，这对于成本控制、进度掌控非常有效。3、专业的人做专业的事。,以后的项目是否聘请顾问公司？-几点思考,谢 谢！,
